Un approccio per indicatori: evidenze dal caso inglese

La crisi dei consumi a fronte della Grande recessione del 2008 e il prepo- tente sviluppo dell’e-commerce hanno indotto una rinnovata preoccupazione per la tenuta della rete distributiva dei centri storici, già indeboliti dalla “ca- WDVWURIHRULJLQDULD´'HVVHH*DVQLHUGHOODGL൵XVLRQHGHLbig-box in aree extraurbane, processo che nei paesi più liberisti ha raggiunto punte di notevole intensità. Vecchi assetti nei quali i centri città dominavano le gerar- chie commerciali sono ormai irriconoscibili; pur rimanendo mete importanti per l’acquisto dei comparison goods, essi concentrano quote declinanti delle vendite totali e sono diventati parte di un complesso sistema multipolare G¶R൵HUWD %RUFKHUW  %XOODGR H %X]]HWWL $OOSRUW  /¶DX- mento del numero di negozi vuoti, che restano tali a lungo, al di là di un ragionevole (e salutare) turnover delle attività, è il segnale più evidente della UHFHQWHFULVLGHOFRPPHUFLRXUEDQRFKHVLPDQLIHVWDGL൵XVDPHQWHLQ(XURSD e che rappresenta uno dei problemi più urgenti nelle agende politiche a vari livelli.

Il destino dei centri città è un tema che si ripropone nel tempo, nel quale si intrecciano considerazioni di natura economica, simbolica e più ampi ra- gionamenti sulla sostenibilità dei modelli di sviluppo urbano. In Inghilterra, già negli anni Ottanta del secolo scorso, a fronte dell’intenso processo di de- centramento dei big-box che ricalcava quanto avvenuto oltreoceano, Dawson VLLQWHUURJzVXOFDPELDPHQWRGHOOHhigh streets – spine commerciali portanti dei centri città e dei quartieri – sostenendo come esso riguardasse GLYHUVLDVSHWWLODORURIRUPD¿VLFDJOLXVLGHOVXRORLOYDORUHGHOOHUHQGLWH LOVLJQL¿FDWRVRFLDOHHLOUDQJRQHOODJHUDUFKLDXUEDQD,OSDHVDJJLR³YLVLELOH´ di queste strade rivela un adattamento – oggi diremmo resilienza – a cam- biamenti in atto nella sfera socio-economica, nei rapporti interni al commer-

cio fra diversi tipi di imprese e format, nonché nelle relazioni fra comparto industriale e distributivo. Va altresì considerato l’incrocio fra trend generali HVSHFL¿FKHVLWXD]LRQLGHOOHUHDOWjORFDOL/DWUDVIRUPD]LRQHGHOOHhigh stre-

ets, per Dawson, è inevitabile; inutile farsi prendere dalla nostalgia e voler

SHUSHWXDUHYHFFKLDVVHWWLPHJOLRD൵URQWDUHOHWUDVIRUPD]LRQLFRQLQQRYDWLYH politiche integrate (ඍർආ-Town centre management), sperimentate in quegli anni per rilanciare i centri città, poi diventate un riferimento basilare per altri paesi (Italia compresa).

Nella fase più recente, sempre in Inghilterra, la Portas Review (2011) ha contribuito a rianimare il dibattito sul destino delle high streets, in for- WHGL൶FROWjSHUO¶LQWUHFFLRSHUYHUVRIUDVYLOXSSRGHOODJUDQGHGLVWULEX]LRQH crisi economica e ascesa dell’e-commerce (che qui ha una penetrazione fra le più alte al mondo). Lo studio, redatto per il Governo inglese, contiene un dettagliato elenco di raccomandazioni (ben 28) per la rivitalizzazione delle

high streets e caldeggia l’attivazione di Town team multi-attoriali per gestire

QHOOXQJRSHULRGRTXHVWLOXRJKL%HQFKpOHUDJLRQLSURIRQGHGHOODFULVLGHOOH

high streetsHOHPRGDOLWjFRQOHTXDOLD൵URQWDUODYHQJDQRFRQWHVWDWHGDDOWUL

studi1, la Portas Review ha stimolato l’avvio di programmi governativi a

sostegno di queste realtà2.

Il declino delle high streets è un problema complesso – un vero e proprio problema malvagio (Peel e Parker, 2017a) – nel quale si intrecciano nume- URVLIDWWRULDWWLYLDSLVFDOHHFRQGLYHUVHWHPSRUDOLWj&LzqEHQLOOXVWUDWR LQ XQR VFKHPD FKH FRQ DOFXQL DGDWWDPHQWL SXz HVVHUH DSSOLFDWR DQFKH DO GLOjGHOODUHDOWjLQJOHVHDOTXDOHqULIHULWR¿J0ROWLGHLIDWWRULHOHQFDWL sono già stati discussi nel primo capitolo: il valore aggiunto sta nel rendere esplicita la variabile tempo e nell’equiparare le high streets a sistemi com- plessi, in continuo adattamento a fronte di shock improvvisi, oppure di forze che dispiegano la loro azione – più silenziosamente, ma in modo non meno destrutturante – nel lungo periodo.

,OULIHULPHQWRDOFDVRLQJOHVHqXWLOHLQTXDQWR¿QGDLSULPLDQQL1RYDQWD qVWDWRD൵URQWDWRLQPRGRVLVWHPDWLFRLOSUREOHPDGHOODPLVXUD]LRQHGHOOH performance del commercio urbano con l’introduzione, negli atti di piani- ¿FD]LRQHQD]LRQDOHGLLQGLFDWRULSHURULHQWDUHOHSROLWLFKHGLLQWHUYHQWRQHL FRQWHVWLORFDOL4XHVWRDSSURFFLRVLqD൵HUPDWRDVHJXLWRGHOQXRYRFRUVRQHO governo del settore distributivo legato alla politica del 7RZQFHQWUH¿UVW3: dal

, viene meno l’atteggiamento liberista del passato – che aveva favori- to il massiccio decentramento del commercio – e l’obiettivo chiave diventa quello di sostenere i centri città. È qui che devono concentrarsi, in via pri-

1 Fra i quali la Grimsey review (2013), a cura di un gruppo di esperti del settore commer-

ciale, aggiornata nel 2018.

2 Dai cd. Portas pilots ¿QRDOSURJUDPPDHigh Street u਋ 2020.

3_{$YYLDWDGDOODPlanning Policy Guidance Note (ඉඉ඀), riconfermata anche successiva-}

Fig. 1 – Forze che condizionano l’evoluzione delle strade commerciali Fonte:ULJOH\H%URRNHVH:ULJOH\H/DPELULFRQDGDWWDPHQWL

Forze di breve periodo Forze di medio periodo Forze di lungo periodo x Cambiamenti demografici e ingresso popolazioni straniere x $VFHVDGLXQDFXOWXUDGL consumo convenience x Innovazione tecnologica x Pianificazione urbana e territoriale x Politiche pubbliche a sostegno del commercio x Sviluppo di polarità

commerciali in periferia

(YROX]LRQH strade commerciali/centri città

Shock transitori ³/HQWR EUXFLDUH´

x Crisi economiche, riduzione del reddito disponibile e dei consumi

oritaria, i nuovi investimenti retail, mentre viene scoraggiata l’apertura di grandi strutture di vendita nelle aree periferiche. Due i caratteri salienti del centro città, da preservare: vitality e viability. Già richiamati in modo vago LQXQDGLFKLDUD]LRQHGHO3DUODPHQWRGHO*X\HVVLVRQRVWDWL SUHFLVDPHQWH GH¿QLWL QHO  LQ XQD ULFHUFD PXOWLGLVFLSOLQDUH ¿QDOL]]DWD all’applicazione concreta della politica del 7RZQFHQWUH¿UVW (ඎඋൻൾൽ Il termine vitality (dal latino vitalis, vita) fa riferimento all’animazione del centro città nell’arco della giornata: conta la varietà d’uso dei luoghi e la capacità di attrarre diverse popolazioni, proprio come aveva riconosciuto -DFREV,OWHUPLQHviability (dal francese viable, vie) allude, invece, alla capacità di attrarre investimenti pubblici e privati. Si tratta di due con- cetti collegati, spesso fra loro confusi: la dinamicità di un luogo è cruciale nelle decisioni d’investimento, così come queste ultime, generando nuove RSSRUWXQLWj IDYRULVFRQR O¶LQFUHPHQWR GHL ÀXVVL DWWUDWWL /D UHOD]LRQH IUD L due termini è legata al crescente volume di transazioni che possono avvenire nei centri città (Ravenscroft, 2000).

&RPHPLVXUDUHWXWWRFLz",QXQSULPRPRPHQWRQHOIXURQRLQGL- YLGXDWLVHWWHLQGLFDWRULGXHGHLTXDOLULWHQXWLEDVLODULLÀXVVLSHGRQDOLHOD GLQDPLFDGHOOD UHQGLWDLPPRELOLDUH3RL GDO  LO QXPHUR GL LQGLFDWRUL qVDOLWRDGLHFLWDE(VVLVRQRXQXWLOHVWUXPHQWRSHUYDOXWDUHOHSHUIRU- mance dei centri città – con l’ausilio del Town centre health check – e per delineare appropriate politiche d’intervento. Centrati su aspetti quantitativi e qualitativi, gli indicatori consentono di conoscere, confrontare, decidere. Non mancano tuttavia criticità nel loro utilizzo, legate ai costi di raccolta e DJJLRUQDPHQWRGHLGDWLDOODGH¿QL]LRQHGHJOLLQGLFLVSHFLHTXDOLWDWLYLHDOOD ORURFRUUHWWDLQWHUSUHWD]LRQHDL¿QLGHOOHVWUDWHJLHG¶LQWHUYHQWR3DOH6DQGHUV

Tab. 1 – Misurare la perfomance delle strade commerciali: una rassegna degli indicatori in uso in Inghilterra

Planning Policy Guidance Note (PPG H, indicatori ufficiali

Indicatori versione 1993

- Diversità di usi

- Rappresentanza retailers

- Domanda retail (piani per cambiare) - Quota proprietà vacanti a livello stradale

- Reddittività degli investimenti (indicatore prioritario) - Flussi pedonali (indicatore prioritario)

- Struttura fisica del luogo

Indicatori versione 1996

- Diversità di usi

- Rappresentanza retailers e cambiamenti previsti - $IILWWLFRPPHUFLDOL

- Quota proprietà vacanti a livello stradale

- Redditività degli investimenti (indicatore prioritario) - Flussi pedonali (indicatore prioritario)

- $FFHVVLELlità con mezzi di trasporto pubblici e privati - Opinioni e comportamento dei consumatori

- Grado di sicurezza percepito - Qualità ambientale del luogo

U5%('-8UEDQDQG(FRQRPLF'HYHORSPHQW*URXS

Indicatori chiave

- Flussi pedonali

- Redditività degli investimenti

Altri indicatori

- Domanda di spazi da parte di catene commerciali - Rinomanza/rilevanza delle catene commerciali - Spazio in uso

- Profilo dei retailers - Incidenza spazi vuoti - Struttura fisica - Qualità del luogo

$7&0-$VVRFLDWLRQRI7RZQ &LW\0DQDJHPHQW

Salute della regione (Regional Health)

- Caratteri e dinamica della popolazione - Occupazione

- Struttura produttiva

Progresso centro città (City centre progress)

- Visite al centro città - Parcheggi

- Trasporto pubblico

- Crimine, sicurezza e protezione - Varietà e offerta

- Servizi pubblici

- 0DQXWHQ]LRQHHSXOL]LDGHLOXRJKL - Strutture/servizi per bisogni speciali - $WWLYLWjGLTown centre management

Salute del centro città (City centre health)

- Tasso di negozi vuoti - Performance nel retail - Vendite nel retail

Indicatori opzionali (Optional city specific indicators)

- Turismo

- (conomia serale e notturna -RKQ(QJODQG2000 - Diversità di usi - Rappresentanza retailers - Proprietà vacanti - Performance commerciale - Flussi pedonali - $FFHVVLELlità

- Opinioni e comportamento dei consumatori - Sicurezza e protezione

- Qualità ambientale

%IS-'HSDUWPHQWIRU%XVLQHVV,QQRYDWLRQDQG6NLOO

- Flussi pedonali

- Soddisfazione dei consumatori e dei commercianti - Diversità

- $WWLYLWjHFRQRPLFKH

G9$Grimley, 2011

- Uso dello spazio

- Potenziale di crescita e cambiamento - Performance proprietà commerciali - Incidenza di spazi vuoti

- Commercio e redditività - Flussi pedonali - Turnover - $FFHVVLbilità

- Qualità e mix dell’offerta retail

- Opinioni di residenti, consumatori e commercianti sul luogo - Stato e dimensione dei punti vendita

- Sicurezza e crimine - Qualità ambientale

$ction for 0DUNHW7RZQV, 2013 - Numero dei punti di vendita

- Composizione offerta comparision e convenience - $WWUDWWRULFKLDYHSUHVHQ]DGLFDWHQHFRPPHUFLDOL

- Numero di unità immobiliari vuote - Numero di mercati e venditori - $IILWWRQHJR]LLQ]RQH$ - Rendimenti immobiliari - Flussi pedonali

- Disponibilità di parcheggi e loro uso - Indagine sulla fiducia delle imprese - Indagine sugli utenti del luogo

- Indagine sulla provenienza dei consumatori Coca-Stefaniak, 2013

Diversità e vitalità del luogo (Diversity and vitality of place)

- Offerta retail

- Offerta di attività culturali e di svago - (YHQWi

- Criminalità segnalata - 0ercati

Caratteri economici (Economic characterstics)

- Vendite retail - Partenariato - Charity shops - Tasso di negozi vuoti - (FRQRPLD serale e notturna

Persone e flussi (People and footfall):

- Flussi pedonali - $UHDGLDWWUD]LRQH - $FFHVVibilità - Parcheggi

- Spirito di comunità

Percezioni di consumatori e commercianti (Consumer and business perceptions)

- Fiducia delle imprese - Soddisfazione dei visitatori - $WWUDttività

- Percezione crimine e sicurezza

DTCPT-Distressed Town Centre Property Taskforce, 2013

Retail

- Negozi vuoti

- $IILWWRQHJR]LSULPHORFDOL]]D]LRQL - Fornitura al dettaglio

- Dominanza del centro/Position nella gerarchia commerciale - Requisiti vendita al dettaglio

Caratteri popolazione (Population characteristics)

- Cambiamenti demografici nell’area di attrazione

- Beneficiari di assegni di disoccupazione nell’area di attrazione - Quota lavoratori nel settore pubblico

- Quota popolazione occupata a tempo pieno

Caratteri del centro (Centre characteristics)

- Destinazione turistica

- Piani per parchi commerciali/parchi della moda localizzati nel luogo - Nuove strutture di vendita nell’area di attrazione (entro PLQXWi in auto)

Altri indicatori qualitativi (Others qualitative indicators)

- $WWUDttività e atmosfera dei luoghi - Costo dello spazio (affitti come proxy) - Idoneità del patrimonio immobiliare

- Diversità (presenza di commercianti indipendenti, servizi, attività di svago) - Supporto istituzionale per il centro città

- Struttura della proprietà (frammentazione proprietà immobiliari, centri commerciali…) - Debito del centro commerciale

Fonte: rielaborazioni dell’autore sui documenti e gli studi citati

7RPDOLQ&R[et al., 2000; Hogg et al., 2000; Ravenscroft, 2000; %DOVDV+RJJet al0LWDUDLH6XHEVXN*XLPDUmHV 3HUULVROYHUHTXHVWLSUREOHPLVLqSXQWDWRVXOODGH¿QL]LRQHSLULJRURVDGH- gli indicatori e sulla loro gerarchizzazione: l’ൺඍർආSHUHVHPSLRKD FRQVLGHUDWR XQ VHW GL  LQGLFL VXGGLYLVL LQ FDWHJRULH LGHQWL¿FDQGR TXHOOL prioritari (Key performance indicators)4.

La ricerca ඎඋൻൾൽJLjULFKLDPDWDKDLQGLYLGXDWRTXDWWURSULQFLSDOL IDWWRULFKHLQÀXHQ]DQRODSHUIRUPDQFHGHLFHQWULFLWWjDWWUD]LRQHGLYHUVLWj di usi, massa critica); 2) accessibilità (mobilità e reti); 3) amenities (sicu- rezza, identità locale); 4) azione (capacità organizzative, resourcing). Ne è GHULYDWRXQRVFKHPDFGGHOOH³$´GLJUDQGHIRUWXQDFKHKDUDSSUHVHQWDWR un agile riferimento per inquadrare le politiche a sostegno dei centri città. La stessa ricerca ha fornito, per ognuno dei fattori individuati, un elenco di possibili azioni, facendo esplicito riferimento al programma ਕਓ Main street FKHGDOFRQXQDSSURFFLRLQWHJUDWRDJLVFHVXDVSHWWLHFRQRPLFL¿VLFL sociali e culturali per rivitalizzare i principali assi commerciali di città statu- nitensi medie e piccole.

La Grande recessione del 2008 ha riacceso l’interesse per la misurazio- QHGHOOHSHUIRUPDQFHGHLFHQWULFLWWj&RVuD¿DQFRGHJOLLQGLFDWRULX൶FLDOL introdotti negli anni Novanta, molti enti portatori di interessi variegati (pro- prietari immobiliari, manager dei centri città) hanno introdotto propri set di indicatori (tab. 1).

0HULWD XQ¶DWWHQ]LRQH SDUWLFRODUH OR VWXGLR OHJDWR DO SURJUDPPD High

Street ਕ਋ 2020, per la sua natura di ricerca aperta alle pratiche, ponte fra

4_{4XHVWLLQGLFDWRULVRQRDOWHUQDWLYLDTXHOOLX൶FLDOL}

ULÀHVVLRQL WHRULFKH H RSHUDWLYLWj FRQFUHWD 3DUNHU et al., 2017a, 2017b). Il punto di partenza sta nel riconoscere come moltissimi fattori condizionino la performance delle high streets: guardando alla letteratura internazionale, essi sarebbero non meno di 201. Il confronto con un gruppo di esperti del settore distributivo, facilitato dall’uso del metodo Delphi, ha evidenziato come non tutti questi fattori siano, in realtà, controllabili dagli attori locali. È un pro- blema di scala. Il controllo è limitato ai fattori che agiscono alla micro-scala (presenti nelle high streets stesse) e a una parte di quelli meso (concorrenza IUDIRUPDWDUHDGLDWWUD]LRQHSURSULHWjGHJOLLPPRELOL0DJOLDWWRULORFDOL non hanno margini di manovra rispetto ai fattori macro (legati all’ambiente SROLWLFRVRFLDOHHFRQRPLFRHDTXHOOLJHRJUD¿FLORFDOL]]D]LRQH

$WWUDYHUVRLOFRQIURQWRFRQJOLHVSHUWLVLqIDWWRRUGLQHIUDLIDWWR- UL LQGLYLGXDWL FODVVL¿FDQGROL LQ EDVH D GXH SDUDPHWUL  OD ORUR ULOHYDQ]D QHOO¶LQÀXHQ]DUHODSHUIRUPDQFHGHOOHhigh streets; 2) il grado di controllo su di essi esercitabile dalle high streetsVWHVVHUHWHGHJOLDWWRULORFDOL3HU LQGLFDWRUL±JLjGH¿QLWLGLVFDODPLFURHPHVR±LGXHGHVFULWWRULDVVXPRQR valori altiSURSULRLQTXHVWRJUXSSRYHQJRQRLVRODWLIDWWRULSULRULWDULSHU

le performance delle high streets (tab. 2). Viene proposta, inoltre, la strategia delle “4R” (repositioning, reinventing, rebranding, restructuring): quattro ambiti d’intervento per migliorare la competitività delle strade commercia- OL1WRXQLVH.DYDUDW]LV0LOOLQJWRQH1WRXQLV3HHOH3DUNHU 2017; Theodoris et al., 2017). Una lista di semplici indicatori e un quadro chiaro delle strategie attivabili dovrebbero facilitare l’azione degli attori lo- FDOL 1RQ FL SXz HVVHUH WXWWDYLD XQ¶XQLFD VROX]LRQH DO SUREOHPD GHOOD UL- generazione delle high streets in crisi, stante l’estrema varietà di situazioni locali (caratteri, dinamiche di trasformazione, risorse economiche, capacità d’azione degli attori).

Nel documento Competere nel commercio. Milano e le città medie tra deregulation e grande recessione (pagine 69-76)