CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

(1)

STUDIO DI ARCHITETTURA

ARCH. DOMENICO CORONA

VIA ROMA N.63 74020 MONl8ASIITAI TEL.LFAX 099.5907320

TRIBUNALE CIVILE DI TARANTO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

G.E.

DR.

MARTINO CASA VOLA

Procedimento di Espropriazione Immobiliare R.G.E.

n. 184/15

CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

nella causa promossa da

BANCO POPOLARE SOCIETA' COOPERATIVA contro

Sig. +altri 1

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Immobile in Castellaneta Marina

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Via Borgo Pineto anello "B" n.l O

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TARANTO, 29 aprile 2016

^o

.9

§

ii:

Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

(2)

INDICE

1. PREMESSA .. pago 4

2. ELENCO DEGLI ALLEGATI .. pago 4

3. QUESiTI .. pago 5

4. ESAME ATTI PROVVEDIMENTO . pago 10

4.1 DATI CATASTALI . pago 10

4.2 NOTE SULLA SITUAZIONE CATASTALE .. pago 11

5. OPERAZIONI PERITALI .. pago 11

5.1 INDAGINI PRESSO L'AGENZIA DEL TERRITORIO UFFICCIO ANAGRAFE - UFFICIO TECNICO

COMUNE DI CASTELLANETA (TA) - AGENZIE IMMOBILIARI

E ARCHIVIO NOTARILE pago 11

6. SOPRALLUOGO .. pago 12

7. REINDIVIDUAZIONE DEI LOm .. pago 12

8. LOTTO UNICO . pago 13

9. RELAZIONE . pago 14

9.1 UBICAZIONE E CARATTERISTICHE DELLA ZONA . pago 14

9.2 AREA PERTINENZIALE . pago 15 o U

.Cl

9.3 DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE DELL'EDIFICIO .. pago 15 _<lO^Q)

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'"' 9.4 DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE DELL'IMMOBILE .. pago 16

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9.5 MATERIALI E IMPiANTI .. pago 17

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9.6 STATO MANUTENTIVO .. pago 18 o .Cl

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9.7 CONSiSTENZA .. pago 18

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9.8 COt'-IFINI pago 21

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(J)

9.9 PRATICA EDILIZIA pago 21

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9.10 CONFORMITA'/DIFFORMITA' pago 22 (:Jz

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9.11 ABITABILITA'/ AGIBILITA' pago 22 ~_ui

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9.12 STATO DI POSSESSO pag.23 a.<{

al ::J a:

9.13ISCRIZIONI pag.23 ^<{

o co

9.14 TRASCRiZiONI... pago 23 o<Il

<Il Q)

wE

9.15 VINCOLI A CARICO DELL' ACQUIRENTE ... pago 23 _o

S,1 z

9.16 VINCOLI NON OPPONIBILI ALL'ACQUIRENTE pago 24 w

::E o 9.17 COSTI PER LA REGOLAZIONE E CANCELLAZIONE o^<{

z o

DELLE ISCRIZIONI E PIGNORAMENTI pago 24 _a:

o u oco

Pago 2 a 27 o

Cii E

li:

(3)

C.T.U. Arch. Domenico CORONA

9.18 CONCLUSIONI .. pago 25

10. METODO DI STIMA . pago 26

11. ALLEGATI .. pago 27

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Pago 3 a 27 o

<ii Li: E Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

(4)

1. PREMESSA

Con procedura esecutiva immobiliare n0184/2015 in data 26.10.2015, il Giudice dell' Esecuzione Dr. Martino CASAVOLA convocava il sottoscritto arch. Domenico CORONA con studio in Monteiasi (TA) alla Via Roma n063 ed iscritto all'Albo dell'Ordine degli Architetti di Taranto al n0510, per nominarlo C.T.U. nella causa in epigrafe.

In data 11.12.2015, prestato il giuramento di rito, venivano formulati al C.T.U. i quesiti di seguito riportati ed il G.E. rinviava le parti all'udienza del 02.06.2016, disponendo l'invio dell'elaborato peritale a mezzo di posta elettronica almeno trenta giorni prima dell'udienza fissata.

2. ELENCO DEGLI ALLEGATI

1) Documentazione anagrafica:

1.1) Certificato di Residenza - Cittadinanza;

1.2) Stato di famiglia;

1.3) Estratto per riassunto dell' Atto di Matrimonio; _o^.c^u 1.4) Certificato di Residenza ex coniuge Sig. Qj

~ co

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2) Documentazione catastale: ^<D(")

"

Cl

2.1) Stralcio del foglio di mappa; ^.c_Cl

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Cl

2.2) Visure per immobile attuale e storica; 'Oco .c

'"

2.3) Planimetria: casa civile abitazione; ^o

o

Cl

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3) Documentazione attestante provenienza: N

~ '"

.~ro 3.1) Copia atto notaio Giuseppina CIOFFI del 20.12.1982; _C1l

(")

3.2) Certificato ispezione ipotecaria; U<l:

<.9

4) Documentazione urbanistica: _<iz

cL

4.1) Licenza Edilizia n.1 043 del 03.05.1972; ^ui_u

UJ o

<l:

4.2) Licenza Edilizia n. 1850 del 22.12.1976; _CD

:::J

<l:

4.3) Licenza Edilizia n. 2081 del 18.02.1982; ^Cl::

o ro

4.4) Abitabilità del 24.06.1983; ^<n

°

^<n

'"

5) Invio raccomandata A/R al debitore; UJ^E

o ~ z

6) Invio email dell.inizio delle operazioni peritali al creditore precedente; UJ

o ^~ 7) Situazione Contabile Consorzio/Cooperativa (011. n.7): o

<l: Z o

7.1) Situazione contabile Consorzio al 19.02.2016; Cl::

o u oro

Pago 4 a 27 ^o

Cii E

ii:

(5)

7.2) Situazione contabile Cooperativa al 19.02.2016;

8) Verbale di sopralluogo (011. n.B):

9) Documentazione fotografica (011. n.9):

/0) Elaborati grafici prodotti dal C.T.U. (011. n.lO):

10.1) Planimetria lotto;

10.2) Pianta immobile;

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Pago 5 a 27 ^O

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(6)

3. QUESITI

Ill.mo Sig. Giudice dell'Esecuzione Immobiliare del Tribunale di Taranto, Dott. Marfino CASAVOLA.

In data 26.10.2015 il sottoscritto Arch. Domenico CORONA veniva nominato dal G.E. Dr. Marfino CASAVOLA consulente tecnico d'ufficio nella procedura esecutiva n.184j2015, promossa da BANCO POPOLARE SOCIETA' COOPERATIVA contro Sig. +altri

1

e in tale udienza, accettato l'incarico e prestato il giuramento di rito, il sottoscritto prendeva atto dei seguenti quesiti posti dalla S.V. Ill.mo:

,. provveda l'Esperto, esaminati gli atti del procedimento, esperita ogni altra operazione ritenuta necessaria ed eseguiti gli opportuni sopralluoghi, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed agli eventuali comproprietari e a mezzo fax al Creditore procedente e ai creditori intervenuti della data e del luogo di inizio delle operazioni perita li:

2. all'acquisizione dell' estratto per riassunto dell'atto di matrimonio dell'

n

Esecutato, della documentazione anagrafica ritenuta utile, della ^o^u

Q;

documentazione presso gli Uffici tecnici Comunali, degli atti di successione: ^co

'"

co

(J;) (J;)

a) alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla

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^"-Cl n L()

formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per lo vendita, identificando i Cl^ClCl

"O

'"

nuovi confini e provvedendo ave necessario e previa autorizzazione del no

co o

Cl

'"

Giudice, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione "-n N

'"

estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale: oit<ii_'c

Q)

b) all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento ^(fJ

'"

23 dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le ^<.9_z

<{

risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per cL_CIi u UJ

l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le o.. «

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variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi ::J^o::_«

compresa lo denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.1249/39: ed, in ^Oro

~ Q)

caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, se _UJ^E

O

necessario, provveda alla sua correzione o redazione ai fini dell' ^U_Z

UJ ::;;

individuazione dell'immobile: ^O_O

« z

c) alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico e, in caso O

o:: O

di esistenza di opere abusive dica: u_ro

Pago 6 a 27 ^Oo

Cii E

ii:

(7)

C I) se le opere sono sanabili;

C2) se vi è in corso una pratica di sanatorio edilizia indicandone lo stato;

C3) se per il rilascio della C.E. è necessario il parere preventivo di altri Uffici Tecnici;

C4) i probabili relativi costi;

3. ACCERTI, sulla scorta della documentazione agli atti della procedura, se alla data della trascrizione del pignoramento (o pignoramenti) l'Esecutato risultava proprietario unico o per quota indivisa dell'immobile pignorato, anche con riguardo al regime di cui all'art. 177 c.c., ovvero titolari di altro diritto reale;

4. REDIGA, in fascicoletti separati tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, riportando, in ciascuna di tali relazioni:

a) l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante l'indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze ed

accessori; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte nella .a_o^u

relazione, da una lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima M o;

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lettera con un numero progressivo;

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M

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(]l (]l (]l

b) una breve descrizione complessiva e sintetica dei beni, nella quale saranno ^.a

" _ex> indicati, tra l'altro, anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte _.a^re

o

(]lre

di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.), _.a^o '" le caratteristiche e lo destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le

..

^N_lO^re

caratteristiche delle zone confinanti; Cf)^.~

M

c) lo stato di possesso degli immobili, precisando se risultano occupati da Terzi U^<l:_Cl

z ed a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi risultassero occupati in base ^<ia:

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ad un contratto di affitto o di locazione, l'Esperto indicherà lo data di u_w

registrazione e lo scadenza del contratto, l'eventuale data di rilascio fissata

~

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Cl: <l:

o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che _O^ro in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione

.,

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della perizia senza ulteriore compenso; ^O_SJ

z W

d) l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, ~ O O

<l: O

gravanti sul bene che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i Z

vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine edificatoria dello stesso; ^O_uCl:

ro

Pag.7 a 27 ^Oo

Cii E

li:

(8)

e) l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente:

f) L'Esperto dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi, esplicitamente, in caso affermativo o negativo, sull'esistenza dei seguenti oneri e vincoli:

f1) Per i vincoli che resteranno

a

carico dell'acquirente:

fio) domande giudiziali (precisando se lo causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni:

flb) atti di asservimento urbanistici

e

cessioni di cubatura:

fl e ) convenzioni matrimoniali

e

provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al Coniuge non esecutato:

fld) altri pesi e/o limitazioni d'uso (es. uso, abitazione, servitù ecc.):

f2) Per i vincoli che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente

f2a) iscrizioni ipotecarie:

f2b) trascrizioni di pignoramento ed altre trascrizioni pregiudizievoli:

g) L'Esperto dovrà fornire, altresì le seguenti informazioni:

gl) l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es.

spese condominiali ordinarie): a;

co

'"

co

g2) eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora (J:)^(J:)

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Q) "

oD Q) Q) Q)

scadute: ^L{)

g3) eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi ^uco oD

'"

o

due anni antecedenti alla data della perizia: Q)^o_oD

'"

"

'"

5. FORNISCA altresì, qualora si tratti di quota indivisa di un unico bene, lo ^N

..

_<ii

'g valutazione della quota e dell'intero cespite: precisi, infine, se risulti possibile rJ)

'"

separare lo quota in natura spettante al debitore, ovvero se l'immobile risulti _(jU^<!

z

<i

comodamente divisibile. _cL

ui

6. ALLEGHI a ciascuna relazione di stima, oltre alla documentazione di cui al u_w

O

punto 1, almeno due fotografie esterne e, se possibile, due interne del ;ii:::J et:

bene, nonché lo planimetria del medesimo, lo visura catastale attuale,

<! o ro

o <fJ

copia dell'atto di provenienza, verbale delle dichiarazioni del terzo ~

w E

occupante, ove possibile, copia dell'eventuale contratto di locazione: gli o_~ z w

avvisi di ricevimento delle raccomandate di inizio operazioni peritali

e

^::?:_o

o

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attestazione di aver trasmesso alle Parti copia della perizia. Z

o et:

o u oro Pago 8 a 27

'"

_E

ii: .9

(9)

7. INVII, contestualmente al deposito della perizia in cancelleria

e

comunque almeno 30 giorni prima dell'udienza fissata ai sensi dell'art. 569 c.p.c., copia di detto elaborato ai Creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, nonché ai comproprietari, a mezzo di fax, posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente lo sottoscrizione, lo trasmissione e lo ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi e alleghi all'originale della relazione attestazione di avere eseguito tale invii.

8. DEPOSITI altresì tre copie su supporto informatico, contenenti ciascuno lo perizia con relativa planimetria e fotografie del singolo lotto.

9. SEGNALI tempestivamente ai Creditori istanti eventuali carenze nella documentazione presentata o difformità tra il bene pignorato e l'effettiva situazione che possa rendere inefficace il pignoramento.

IO. in caso di decesso dell'Esecutato, verifichi se vi è stata lo denuncia di successione ed acquisisca l'Esperto, se necessario, copia dell'atto; in caso contrario comunichi lo circostanza al Giudice.

Il. Acquisisca direttamente presso i rispettivi uffici, previo avviso al Creditore

procedente, i documenti mancanti che si profilino necessari o utili per o

rJ

"

l'espletamento dell'incarico, anche in copia semplice, con particolare M ^Q;

<Xl

riferimento all'atto di provenienza e con unica esclusione della relazione M .... CD^CD_m rJ

notorile. l()^m_m

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<Xl

12. Sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere _rJ^li]

o

all'immobile, e avverta il Giudice ed il Creditore procedente, ai fini della ^m^orJ .... li]

li]

nomina del Custode giudiziario.

..

^N_<ii

"C Cf) M

13. Riferisca immediatamente al Giudice di ogni richiesta di sospensione del ^Q)

« u

corso delle operazioni peritali, informando contestualmente lo porte che

z

"

l'esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del Giudice su ^<ia:

ui u

ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri Creditori. W

a. « Il Giudice dell'Esecuzione concede termine sino a 30 giorni prima ^al::J

« o:: dell'udienza fissata ai sensi dell'art. 569 C.p.c. per il deposito della relazione _O^<ti

o

e per l'invio delle copie a tutte le parti a mezzo di posta elettronica ~

W E

certificata, ovvero, quando ciò non sia possibile, a mezzo telefax o posta _UO Z W

ordinaria, invitando il nominato consulente ad intervenire personalmente ^::;

O O « 011' udienza di prima comparizione per rendere i chiarimenti ove nel termine _z

Oo:: di 15 giorni precedenti abbia ricevuto dalle parti eventuali note. _u^O

<ti

Pago 9a 27 ^O^o

m E

ii:

(10)

L'esperto

è

esplicitamente autorizzato di Giudice a consultare e ad estrarre copia di:

~ planimetria catastale;

~ pratiche di sanatorio edilizia;

~ contratti di locazione;

~ atti di provenienza;

~ denuncia di successione;

~ pratiche edilizie dei beni;

~ certificati anagrafici.

L'esperto

è

esplicitamente autorizzato da Giudice a eseguire:

~ atti di aggiornamento catastale.

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Pago 10 a 27 o

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li:

(11)

c.r.u.

Arch. Domenico CORONA

4. ESAME ATTI PROVVEDIMENTO

4.1 DATI CATASTALI

PROC.

nO ^LOTTO

184/15 UNICO

(rift. atti)

DESCRIZIONE BENI RICAVATA DAGLI ATTI

~

-

DESCRIZIONE BENE

Comune di Castellaneta (TA)· via Borgo Pineto anello "B" n.l0 porzione del complesso edilizio sito in Castellaneta Marina, denominato "Borgo Pineto" situato nella zona "B" e precisamente villetta a pianterreno, contraddistinta con lo sigla "B3/K3"

composta di tre vani utili oltre accessori; confinante con appartamento contraddistinto con lo sigla "B3/K2", strada e complesso immobiliare "Riva dei Tessali", salvo altri. Riportato in N.C.E.U. di Taranto, Castellaneta Marina (TA). fg. 123, part.la 164, sub. 68, cat. A/7, cl 2, vani 5 e r.c. € 503,55.

(cfr. alt. n.2.2)

CATASTO FABBRICATI- DATI AGGIORNATI AL 09/11/2015

L Fg. P.lla Sub Z.C. Cat CI Cons Supero Rend Castellaneta Marina (TA)

- Totale: 73 mq

l 123 1940 68 A/7 5 5 vani Totale escluse

€ 942,53 aree scoperte:

64 mq

~

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Proprietà per 1/2 Proprietà per

1/2 DIRITTI E ONERI

REALI CODICE FISCALE

INTESTATI

2

NO DATI ANAGRAFICI

(cfr. alt. n.2.2)

Ubicazione: Comune di Castellaneta, Frazione Castellaneta Marina (TA) alla via Borgo Pineto n.l 0, al piano terra:

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20/12/1982: al ventennio lo porzione del complesso edilizio sito in ^<Il

w o Castellaneta Marina, denominato "Borgo Pineto" situato nella zona "B" e

z

precisamente villetta a pianterreno, contraddistinta con lo sigla "B3/K3" _o^::;

CI « composta di tre vani utili oltre accessori in oggetto pervenne ai coniugi Sig. z

___e_._

• • • er acquisto fattone con atto del o ^Cl::^ou ^~^w m Pago 11 a 27 CI_B

'"

E

ii:

(12)

20/12/1982, notaio Giuseppina CIOFFI di Bari trascritto il 27/12/1982 ai nn.

23731/21206 da potere della ' con sede in

"cfr.

^011.n.2.2) 4.2 NOTE SULLA SITUAZIONE CATASTALE

La documentazione catastale sopra esaminata non rispecchia lo stato attuale e, quindi, sono necessarie modifiche alla stessa (mappale per allineamento mappe).

5. OPERAZIONI PERITALI

I

5.1 INDAGINI PRESSO L'AGENZIA DEL TERRITORIO - UFFICIO ANAGRAFE . UFFICIO TECNICO COMUNE DI CASTELLANETA (TA) - AGENZIE IMMOBILIARI

I

E ARCHIVIO NOTARILE DI BARI

AI fine di reperire lo necessaria documentazione riguardante l'immobile oggetto di stima, il sottoscritto ha eseguito indagini preliminari presso l'Agenzia del Territorio di Taranto, lo Sportello unico per l'Edilizia, l'Ufficio Anagrafico del Comune di Castellaneta (TA) e presso l'Archivio Notarile di Bari, per verificare lo regolarità tecnico-amministrativa.

Sono stati acquisiti i seguenti documenti: .Q

o Cl

. 1) Documentazione anagrafica (ali. n.l): _ai

(O")

<Xl

1.1) Certificato di Residenza - Cittadinanza; ^<Xl^CDCD (O")

....

1.2) Stato di famiglia; .Q

'"

LO

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"O

1.3) Estratto per riassunto dell'Atto di Matrimonio;

'"

co

<Xl .Q o

1.4) Certificato di Residenza ex coniuge

Si_

^.Q^o⁸ⁱ

..

....

Nco

. 2) Documentazione castale (ali. n.2):

2.1) Stralcio del foglio di mappa; 'c^Ciial

Cf) (O")

2.2) Visure per immobile: casa civile abitazione; <3

(? z

2.3) Planimetria: casa civile abitazione; _<i

o: - 3) Documentazione attestante provenienza (ali. n.3); ^ui_u

w

3.1) Copia atto notaio Giuseppina CIOFFI di Bari del 27.12.1982; [l._~

=> o:: ~

3.2) Certificato ispezione ipotecaria;

o ro 4) Documentazione urbanistica (ali. n.4); ^o_<Il^<Il

al

wE

4.1) Licenza Edilizia n.1 043 del 03.05.1972; _o

u

4.2) Licenza Edilizia n. 1850 del 22.12.1976; _w^Z

o ~

4.3) Licenza Edilizia n. 2081 del 18.02.1982; ^o

~ z

4.4) Abitabilità del 24.06.1983; o_o::

u o oro

Pago 12 a 27 ^o

<ii ii: E

(13)

6. SOPRALLUOGO

Il giorno 10 febbraio 2016, alle ore 10:30 circa, previo avviso al debitore esecutato e ai Creditori con lettera raccomandata A.R., e a mezzo fax all'ausiliario Avv. Anna ROMEO, veniva fatto il sopralluogo presso l'immobile in Castellaneta Marina (TA) - alla via Borgo Pineto anello "B" n.l O, sottoposto a pignoramento.

, figlio del Sig.

In occasione dell'accesso erano presenti il Si e l'avvocato ausiliario Anna ROMEO.

Delle operazioni peritali è stato redatto e sottoscritto "verbale di sopralluogo" allegato alla presente. In occasione dello stesso sopralluogo è stata rilevata lo consistenza dell'immobile attraverso misurazioni e confronto con il catastale.

Inoltre, sono state effettuate alcune foto dell'interno e dell'esterno allegate alla documentazione.

Si allegano:

- 5) Invio raccomandata A/R al debitore (011. n.5);

- 6) Invio email al creditore precedente (011. n.6); ^.o_u

o

- 7) Situazione Contabile Consorzio/Cooperativa (011. n.7); ~ _<Xl

<J:>

7.1) Situazione contabile Consorzio al 19.02.2016; ^<Xl^<D ....

'"

7.2) Situazione contabile Cooperativa al 19.02.2016; ~li>

(j)g; - 8) Verbale di sopralluogo (011. n.8); 'O

~ o

<Il

- 9) Documentazione fotografica (011. n.9); ^o

.... ~

- la) Elaborati grafici prodotti dal C.T.U. (011. n.10); ^N^<Il

"

iii .~

10.1) Planimetria lotto;

(J)

'"

10.2) Pianta immobile; ₍₃

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.{ ui cL u w Cl. od: <Il

::> Il: od: Cl iO o <Il

<Il Cl>

w E u o Z w ::!:

o Cl Z od:

o Il:

o u iO

Pago 13 a 27 ^Cl₉

ro Li: E Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

(14)

7. REINDIVIDUAZIONE DEI LOTTI

Lo scrivente opportunamente valutando le caratteristiche del fabbricato e le condizioni di mercato individua il seguente lotto:

PROC.

n° Lono

184/15 UNICO

REINDIVIDUAZIONE DEI LOTTI - DESCRIZIONE BENE

Comune di Castellaneta (TA)· via Borgo Pineto anello "B" n.10 porzione del complesso edilizio sito in Castellaneta Marina.

denominato "Borgo Pineto" situato nella zona ^IlB" e precisamente villetta a pianterreno. contraddistinta con lo sigla "BIlO (ex B3/K3)" composta di tre vani utili oltre accessori;

confinante con immobile contraddistinto con lo sigla "B/9 (ex B3/K2)". complesso immobiliare "Riva dei Tessali". giardino immobile "BIll (ex B4/K l)" e strada interna complesso edilizio (Viale Dei tessali). Riportato in N.C.E.U. di Taranto. Castellaneta Marina (TA). fg. 123, part.la 2015, sub. 1, cat. A/7, cl 5, vani 5, superficie totale 73 mq, totale escluse aree scoperte 64 mq e r.c. € 942,53.

Variazione (mappale) del 15.04.2016 n. 19253.112016 in atti dal 15.04.2016 (prot. n. TA0041679) modifica identificativo che sostituisce il fg. 123 p.lla 1940 sub. 68 per allineamento mappe. (cfr.all. n.2.2)

.o ()

o

<Il

8. LOTTO UNICO

<X)

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<X) CD CD

Tenuto conto delle "caratteristiche intrinseche" possedute del bene r-

'"

e»

.o <rl

e» e»

pignorato. l'immobile non risulta divisibile. pertanto per lo porzione del ^e»

"O

:2 ^ro complesso edilizio sito in Castellaneta Marina. denominato "Borgo Pineto" ^o_o

e» ro

situato nella zona "B" e precisamente villetta a pianterreno. contraddistinta .o^rro N

con lo sigla "BilO (ex B3/K3)" composta di tre vani utili oltre accessori alla via

'"

^ltj_ii;

Cf)

Borgo Pineto anello "B" n. 10 risulta giustificata lo scelta di considerare il tutto _u

'"

« come" un unico lotto di vendita" e sarà denominato in seguito "LOrrO (9z

<i

UNICO". a.:_<Ii

u

Come si evince dall'analisi della documentazione tecnica in possesso. il ^a.^w_«

a:l

"LOrrO UNICO" risulta adibito ad abitazione. Cl:^::J_« oili

L'accesso all'abitazione in esame. al piano terra. avviene attraverso un o _VI

VI

<Il

violetto interno al lotto (verde di proprietà) che ad un certo punto diventa wE

o u

area pavimentata in parte destinata a portico dove è posizionata lo porta Z w :::;

d'ingresso. L'unità immobiliare è composta da 3 vani utili oltre gli accessori o_o

« z

confinante: _Cl:^o

o u aili

Pago 14 a 27 _.9

ro E

ii:

(15)

c.T.U. Arch. Domenico CORONA

- a nord complesso immobiliare "Riva dei Tessali";

- a sud strada interna al complesso edilizio (viale Dei Tessali);

- ad est unità immobiliare del tutto simile a quella in oggetto contraddistinto con lo sigla "B/ll (ex B4/K l)" e giardino altrui proprietà;

- ad ovest unità immobiliare del tutto simile a quella in oggetto contraddistinto con lo sigla "B/9 (ex B3/K2)" e giardino altrui proprietà.

L'abitazione su un livello è così composta:

soggiorno, cucina, n02 W.c. corridoio, n02 camere da letto e ripostiglio;

• portico e area a verde;

• parcheggio esterno.

Riportato in NCEU di Taranto, nel Comune di Castellaneta, fg. 123, part.lla

2015, sub. 1, cat. A/7, c15, vani 5, superficie totale 73 mq, totale escluse ou .o

~

o; aree scoperte 64 mq e LC. € 942,53. (cfr.all. n. 2.2) Mo:>

~ <O M ....

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9. RELAZIONE ^LI)

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è

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Il cespite del Sig. e Sig.ra • • • • • • • .o

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^....^N

costituito dal seguente immobile sito in Castellaneta Marina (TA) alla Via

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<ii

Borgo Pineto anello "B" n. ^10: ^-c:_rn_M

'"

l. porzione del complesso edilizio denominato "Borgo Pineto" situato nella zona ^...:u

Cl z

"B" e precisamente villetta a pianterreno, contraddistinta con lo sigla "B/10 (ex <i.

~

B3/K3)" composta di tre vani utili oltre accessori. ui u

W Q. ...:

Ai paragrafi che seguono verranno descritti tutti gli elementi caratterizzanti al^::>

Cl:...:

l'u.i.u. concorrenti alla formulazione della stima. ^D^iO_o

<Il

'"

w E

o u wZ

L'immobile in argomento rappresentato da una porzione del ^::E_o

D ...:

complesso edilizio denominato "Borgo Pineto" è sito in Castellaneta Marina z_o

Cl: o (TA) alla Via Borgo Pineto anello "B" n. 10, in un ambito urbano a carattere u_iO

Pago 15 a 27 D

'"

li: E

9

(16)

turistico-residenziale, costituito da ville con pineta e appartamenti per villeggiatura estiva, di massimo tre piani e ville di massimo due piani isolate o a schiera, con giardini pertinenziali circostanti. Data lo vicinanza dal mare, l'area circostante (litorale), risulta servita da strutture balneari. da villaggi.

campeggi. da ristoranti e locali di ritrovo serale. L'area, su cui ricade l'immobile, risulta ubicata in una buona posizione, nelle vicinanze del mare, oltre che del centro cittadino, e risulta servita da servizi di prima necessità, seppur in maggioranza attivi nella stagione estiva, dato che, lo località in cui si trova il fabbricato, ha utilizzo prevalentemente turistico.

La zona è servita da opere di urbanizzazione primaria atte a garantire il normale esercizio dei fabbricati: rete viaria, pubblica illuminazione. rete fognante, rete idrica urbana. rete per l'erogazione e lo distribuzione dell'energia elettrica, rete telefonica. Sono inoltre presenti: edifici religiosi.

posta, attrezzature sportive e turistiche.

Tra gli aspetti positivi che caratterizzano l'area in argomento riconosciamo: .o _u o

~

• in termini di accessibilità su gomma, lo vicinanza di importanti arterie ^o;

'"

co co

stradali quali lo S.S.l 06 (Strada Statale Jonico) che collega lo Calabria e

'"

"

'" '"

Cl .o

'"

Cl

lo Basilicata con lo Puglia; lo S.S. 80. che collega Castellaneta Marina (TA) Cl ^Cl

<Il

"

con lo S.S.l 06 e Castellaneta. .o^o_o^co

<Il Cl .o

"

<Il

In allegato (cfr.doc. fotografica foto n° 1-2) è riportato uno stralcio ortofoto, N

~ ro

in cui è evidenziato il fabbricato in questione. .~_cn

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I

^9.2- AREA PERl'lNENZIALE

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- - - - - -

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- - - - - o

z

<{ vi

La villetta ha l'uso esclusivo di un'area pertinenziale recintata adibita u ^~ w

Cl.

a porticato coperto da una tettoia in legno di circa 40,60 mq. un'area a _~

::;) Cl::..: verde. adibita a giardino, rappresentata da una porzione di pineta di circa _D^iò 5l

'"

Vl

573,85 mq e un'area adibita a parcheggio scoperto esterno alla recinzione E

w o di circa mq 36,00. Il tutto in buono stato di manutenzione. Detta recinzione u_Z w ::!:

è chiusa da un cancello di rete metallica. AI lotto si accede dalla strada ^o^o

..: z o Cl::

interna (viale Dei Tessali) del complesso edilizio. _o

()

oiò

Pago 16 a 27 .9

§

li:

(17)

c.T.U. Arch. Domenico CORONA

i

_{L _ _}^9.3 DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE DELL'EDIFICIO

~_ _ _ _ _~ __ __ __ ~ __

L'edificio in cui è ubicato il cespite in esame è sito in Castellaneta Marina (TA) è all'interno di un complesso edilizio denominato "Borgo Pineto"

alla Via Borgo Pineto anello "B" n. 10, (cfr.all. n.2.1 stralcio foglio di mappa), possiede impronta pressoché rettangolare ed è composto da piano terra con copertura a falda con tegole.

L'edificio, come tutti gli altri adiacenti, è architettonicamente ben rifinito, con prospetti studiati, porticati in legno con tegole e verde costituito dalla pineta. L'edificio fa parte del comprensorio edificato dalla Ediljonica S.rL costituito da un complesso di edifici di vario Iipo nonché di un "Centro Commerciale", denominato "Borgo Pineto" il tutto con accesso da Castellaneta Marina (TA), dotato di due campi da tennis con illuminazione, di piscina, di negozi, di servizi di portineria, chiesetta, di servizi telefonici e postali, di discoteca all'aperto, pizzeria e spiaggia privata ecc., nonché di

.o

un ponte pedonale che lo collega al mare e di spiaggia privata. o^~⁽⁾

o;

co

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L'intero comprensorio su cui sono sorte le costruzioni è stato suddiviso in co

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'"

"Anelli", ciascuno dei quali. composto di un numero vario di case. al^.o al

'"

La struttura portante dell'edificio è costituita da un telaio di cemento ^~

~

o o

armato, con fondazioni dello stesso tipo, data la natura del sottosuolo, con ^61l.o

" N

'"

copertura a falda in latero-cemento con tegole, murature di ,;,:_<ii

tamponamento realizzate con doppio para mento murario e precisamente ~

'"

₍₅

laterizio esternamente, lastre di isolamento Polipan e tufi internamente. La l? ^Z_<!

cL

struttura non presenta particolari crepe o gravi lesioni passanti. ^ciJ_u

UJ a._.;:

Le facciate sono intonacate e rifinite con intonaco liscio per esterni e rifiniti O)::>

~ con tinteggiatura colore bianco; gli infissi a taglio termico sono in legno

8

:ll~

massello dotate di scuri sempre in legno massello . _w^E

o u

19.4

DESCRIZIONE ECARATTERISTICHE DELL' IMMOBILE Z_w

::< o Cl

L'unità immobiliare è composta da una villetta a pianterreno, .;:_Z

oo:: contraddistinta con la sigla "BIl O (ex B3/K3)" composta di tre vani utili oltre oU ili

Pago 17 a 27 Cl_.9

'"

iL E Pubblicazione ufficiale ad uso esclusivo personale - è vietata ogni

(18)

accessori sito in via Borgo Pineto anello "BI! n. 10 su area interna ad un lotto e destinata a verde di proprietà e/o aventi causa (cfr.doc. fotografica dalla foto n° 3 alla 9).

L'abitazione, su un livello, è composta da soggiorno, cucina, n° 2 W.c., corridoio e n° 2 camere da letto, nel complesso lo disposizione interna risulta funzionale, considerata lo valida divisione ed ambienti con finiture di discreto livello (cfr.doc. fotografica dalla foto n° IO alla 19), con una superficie utile complessiva di circa 53,88 mq, un'altezza media utile di circa m.3,00.

La villetta ha l'uso esclusivo di un'area pertinenziale recintata adibita a porticato coperto da una tettoia in legno, di circa 40,60 mq; un'area adibita a giardino rappresentata da una porzione di pineta, e un'area pavimentata per una superficie complessiva di circa 573,85 mq. E', inoltre, presente un'area a parcheggio scoperto esterno alla recinzione di circa mq

36,00. Il tutto in buono stato di manutenzione. Detta recinzione è chiusa da _.o

o ()

un cancello di rete metallica. Allatto si accede dal violetto condominiale. ~Q) M

<Xl

~ ~

I

9.5 MATERIALI E IMPIANTI M

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Li) al al

La villetta in oggetto si presenta complessivamente in buono stato di ^al^"O<Il

cg

o

<Il

conservazione e non richiede interventi di manutenzione ordinaria. ^oal

.o r-

<Il

Le pareti interne dell'abitazione sono trattate con intonaco civile e

..

^NCii 'c::: Q)

tinteggiate colore bianco. La pavimentazione presente all'interno ^Ul^M

« ()

dell'abitazione è in cotto e finto parquet nel disimpegno e porzione del 19Z

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a.: CIi

soggiorno. Il rivestimento della cucina è presente su tutti i lati ed è realizzato ₍₎

UJ c..

« CD

con una ceramica smaltata, avente formato 20x20 cm. _::J

et: « Il W.c. 1è dotato di doccia, vaso, bidet e lavabo in ceramica smaltata _o^ro

<Il

°

Q)

di colore bianco, pavimento in cotto e rivestito con piastrelle di colore ^<IlE

UJ

o ~

bianco bordo rosso, avente un formato di cm 20x20, a tutt'altezza. z

UJ ::i:

Il W.c. 2 è dotato di vaso e lavabo in ceramica smaltata di colore ^o^o

« z

bianco, pavimento in cotto e rivestito con piastrelle di colore bianco bordo o ^et:_o

()

oro Pago 18 a27

co

°

ii: E

(19)

C.l.U. Arch. Domenico CORONA

rosso. avente un formato di cm 20x20. a tutt'altezza.

La zona destinata a portico e una porzione del giardino sono pavimentati con mattoni in cotto del tutto simile a quelli presenti all'interno dell'abitazione.

L'abitazione è dotata di infissi esterni a taglio termico con vetro camera. corredati di scuri; il tutto in legno massello. Le soglie dei vani porta/finestra sono realizzati in marmo travertino. Internamente. le porte sono tutte tamburate. lisce e senza pennellature. L'abitazione è dotata di impianto elettrico. impianto idrico-sanitario e impianto di riscaldamento elettrico autonomo dotato di corpi radianti del tipo ventilconvettori. Il tutto allacciato alla rete pubblica cittadina.

9.6 STATO MANUTENTIVO

Lo stato manutentivo attuale del fabbricato e dell'immobile può essere ritenuto molto buono. sia da un punto di vista statico-costruttivo. che per i

materiali di finitura e gli impianti presenti. I materiali presenti all'interno. ^D_o

o

risultano omogenei e gradevoli esteticamente. Le parti comuni del M Ql 00 00 CD CD

complesso. sono in buono stato di manutenzione. risultano realizzate con M...

m D l!l m

materiali di discreto livello e non si riscontrano materiali fatiscenti. mm

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D

o o

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9.7 CONSISTENZA

00

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D ...

.. ^'"

Di seguito vengono riassunti i vari ambienti componenti l'immobile ^N

Cii'g

con le corrispondenti superfici utili: ^(f)

M

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Destinazione del vano Superficie Utile

Soqqiorno Ma 16.40

Cucina Ma 6,20

Corridoio Ma 2.80

wc.

1 Ma 4.20

Letto I Ma 11.73

Letto 2 Ma 9.90

wc.

2 Ma 1.60

Ripostialio Ma 1.05

TOTALE SUPERFICIE UTILE

-

^{Mq. 53,88}

TOTALE SUPERFICIE LORDA

-

^{Mq. 65,25}

Coeff. Utilizzato 1,00 per l'unita abitativa SuP. Lorda (65,25x 1,00l

=-

^{Ma. 65,25}

Sup. Lorda - Mq. 65,25

Pago 19 a 27

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Villetta al plano terra In via Borgo Pineto anello "B" n.l0 - Castellaneta Marina (lA l U Z

<i ci ui u w

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El:: o<! Cl iò o <Il

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w E O U w Z :::; O Cl o<! O Z El:: O U iò Cl o Cii É ii:

(20)

rt' f rfi' f'

T b Ila e a supe CI :>0 Il e po Ica I

Destinazione del vano Superficie Lorda

Portico Mq 40,60

TOTALE SUPERFICIE LORDA - Mq. 40,60

Coett. Utilizzato 0,60 per patii e porticatl Sup. Lorda (40,60 x 0,35) = - Mq. 14,21

Sup. Lorda - Mq. 14,21 a e a superf' 'd I . d'

T b Il ICI e glar mo

Giardino

(10% fino al quintuplo della superficie dei vani principali)

Mq 65,25

Coett. Utilizzato 0,10 per giardino Sup. Lorda (0,10 x 5 x 65,25)

=-

^{Mq. 32,62}

Sup. Lorda - Mq. 32,62

T b a eIla superf'ICi d i 'e glard'mo

Giardino Mq 573,85

(2% per superfici eccedenti detto limite)

Coett. Utilizzato 0,02 per giardino

Sup. Lorda (573, 85 - 32,62 xO,02) = - Mq. 10,82 ^.o^o~

"

~

Sup. Lorda - Mq. 10,82 ^Qj

'"

gs

Sup. Lorda  Mq. 3,15

Parcheqqio Mq 31,50

TOTALE SUPERFICIE LORDA - MQ. 31,50

Coett, Utilizzato 0,10 per area verde parcheggio esterno Sup. Lorda (31,50 x 0,10)

=-

^{Mq. 3,15}

Il rf' , ~

Tabe a supe ICI del parcheggio ....

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lO'c: c1J

'"

<3 La superficie del giardino

è

al netto delle superfici coperte del fabbricato.

<-' Z

<i

Il computo delle superfici commerciali (superficie da considerare per la _li

ui

<..J

valutazione di un immobile)

è

stato effettuato secondo le disposizioni w o<l:

co ::l

normative in materia di quantificazione della consistenza delle unità _o::

<l:

immobiliari (DPR 138/98/) e secondo lo prassi estimativa corrente, ovvero o ^(,j 5: Ul

computando: al_E

w o 100% della superficie residenziale lorda (superficie utile residenziale ^<..J

Z w ::<

sommata ai muri divisori interni, ai muri perimetrali fino alo spessore di cm. _o o «

50 e alla metà dei muri di confine con otre unità) z_o

o:: o

<..J

- 50% dei vani accessori indiretti (cantine, soffitti, ecc.) comunicanti;

o(,j

Pago 20 a 27 ^o

1li E

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