TRIBUNALE DI TERA MO
SEZION E EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Garzarelli Francesca, nell'Esecuzione Immobiliare 55/2019 del R.G.E.
promossa da **** Omissis ****
contro
**** Omissis ****
SOMMARIO
Incarico ... 3
Premessa ... 3
Descrizione ... 3
Lotto Unico ... 3
Titolarità ... 3
Confini ... 4
Consistenza ... 4
Cronistoria Dati Catastali ... 4
Dati Catastali ... 4
Stato conservativo ... 5
Caratteristiche costruttive prevalenti... 5
Stato di occupazione ... 6
Provenienze Ventennali ... 6
Formalità pregiudizievoli ... 7
Normativa urbanistica ... 8
Regolarità edilizia ... 8
Stima / Formazione lotti ... 9
Riepilogo bando d'asta ... 11
Lotto Unico ... 11
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 55/2019 del R.G.E. ... 12
Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 345.000,00 ... 12
INCARICO
All'udienza del 20/05/2019, la sottoscritta Arch. Garzarelli Francesca, con studio in Via C. Battisti, 19 -
64021 - Giulianova (TE), email francescagarzarelli@gmail.com, PEC
francesca.garzarelli@archiworldpec.it, Tel. 389 5888507, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 06/06/2019 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
Bene N° 1 - Fabbricato industriale ubicato a Mosciano Sant'Angelo (TE) - C.da Rovano
DESCRIZIONE
Fabbricato da cielo a terra uso industriale con annessa area di pertinenza ubicato a Mosciano Sant’Angelo (TE) – C. da Rovano
Titolarità
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
**** Omissis **** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
**** Omissis **** (Proprietà 1/1)
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:
Bene N° 1 - Fabbricato industriale ubicato a Mosciano Sant'Angelo (TE) - C.da Rovano
TITOLARITÀ
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
**** Omissis **** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
**** Omissis **** (Proprietà 1/1)
CONFINI
L'area su cui sorge il fabbricato (C.T. Comune di Mosciano Sant’Angelo - TE - Fg. 45 P. lla 782) confina in giro con: strada comunale particella 696, particella 784, particella 1013, salvo altri e/o variati.
CONSISTENZA
Destinazione Superficie
Netta
Superficie Lorda
Coefficiente Superficie Convenzionale
Altezza Piano
Edificio Uso Industriale 723,33 mq 768,90 mq 1,00 768,90 mq 4,00 m T
Edificio Uso Industriale 205,73 mq 229,41 mq 1,00 229,41 mq 3,50 m 1°
area scoperta 775,19 mq 775,19 mq 0,02 15,50 mq 0,00 m T
Totale superficie convenzionale: 1013,81 mq
Incidenza condominiale: 0,00 %
Superficie convenzionale complessiva: 1013,81 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
L’area su cui sorge l’immobile oggetto di pignoramento, identificata al Catasto Terreni del Comune di Mosciano Sant’Angelo (TE) al Fg. 45 P.lla 782 (Ente Urbano – Sup. 1546 mq.), è stata costituita in variazione del terreno precedentemente censito al foglio 45 part 699 di Ha. 0.15.46, a seguito di realizzazione dell’immobile (tipo mappale del 27/09/2006 protocollo n. TE0094363).
Il terreno censito al foglio 45 part 699, variato a seguito di compravendita registrata in data 3 luglio 2004 al n. 12103/8238, comprendeva la particella 688 di are 14.59 e 699 di centiare 87.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.
Categoria Classe Consistenza Superficie catastale
Rendita Piano Graffato
45 782 D7 5700 € T-1
Catasto terreni (CT)
Dati identificativi Dati di classamento
Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens.
Qualità Classe Superficie ha are ca
Reddito dominicale
Reddito agrario
Graffato
45 782 Ente
Urbano
00 15 46
Corrispondenza catastale
Dal raffronto tra le schede catastali e lo stato di fatto rilevato dallo scrivente Consulente, si riscontra una sostanziale corrispondenza dei luoghi.
STATO CONSERVATIVO
L'immobile si presenta in discreto stato di manutenzione, tranne nella parete a nord in cui si rivelano delle macchie di umidità all’interno del locale al piano terra adibito a spaccio aziendale e nella parete sud al piano primo dove sono visibili delle lesioni e/o fessurazioni.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
Il fabbricato costruito per le speciali esigenze di un’attività industriale sviluppato su due piani è costituito da ingresso, uffici, w.c., laboratorio artigianale e spazio dedicato alla vendita al piano terra, oltre al vano scala di collegamento al piano superiore; un magazzino, bagno, ripostiglio e locale adibito all’esposizione di prodotti finiti al piano primo. Il fabbricato è realizzato con struttura prefabbricata di tamponamento dello spessore di cm 20, con finitura a grigliato nella faccia esterna, la copertura è con lastre “pegaso”, impermeabilizzata ed isolata termicamente. Sia il piano terra che il primo piano presentano una pavimentazione del tipo ceramica monocottura escluso il laboratorio artigianale che presenta una pavimentazione costituita da battuto di cemento, le vetrate sono in alluminio con doppi vetri e guarnizioni. Per mezzo di una scala a chiocciola si accede alla sala adibita ad esposizione. Per quanto riguarda gli impianti, risultano presenti al sopralluogo, non verificati se a norma. L’area è recintata sul fronte strada (lato ovest) con muretto in calcestruzzo e sovrastanti elementi in ferro, mentre i restanti lati nord/est/sud da rete metallica sorretta da paletti in ferro. Sono presenti un ingresso pedonale e uno carrabile. L’area esterna è destinata in parte a scarico e carico merci ed in parte a parcheggi oltre ad una fascia perimetrale al fabbricato sistemata.
ANALISI DELLE CARATTERISTICHE:
ESTRINSECHE:
1) ambiente economico e sociale: discreto, in quanto inserito in zona artigianale attiva;
2) collegamenti stradali: buoni, presenza nelle immediate vicinanze dello svincolo autostradale, dell’innesto con l’asse viario Teramo-Giulianova;
3) condizioni climatiche: buone, tipiche della collina teramana, con un clima caldo e ventilato estivo e non eccessivamente freddo d’inverno;
4) servizi sociali e commerciali: discreti, inserito nell’area marginale di Mosciano stazione che presenta attività commerciali e ricreative.
INTRINSECHE:
1) Accessibilità: buona;
2) Funzionalità generale: discreta per la funzionalità distributiva degli spazi;
3) Funzionalità impianti: presenti, al sopralluogo, non verificati se a norma o funzionanti;
4) Grado di rifinitura: discreto;
5) Stato di manutenzione: discreto;
6) Esposizione: buona;
7) Salubrità: buona;
8) Panoramica: buona, il retro del fabbricato affaccia su spazi liberi;
9) Certificato di Agibilità: non presente.
STATO DI OCCUPAZIONE
Il fabbricato, allo stato attuale, è occupato in parte dal soggetto esecutato **** Omissis **** titolare del diritto di proprietà pari ad 1/1 e in parte dal soggetto locatario dell’immobile **** Omissis ****.
Il contratto di locazione ha una durata di anni sei a partire dal 15.01.2018, con un canone di locazione fissato in Euro 9.600,00 annuo oltre IVA al netto di oneri o spese di qualsiasi natura e corrisposto in rate mensili anticipate di Euro 800,00.
Il conduttore non ha fatto richiesta formale dell’istanza per essere autorizzato a continuare ad occupare gli immobili pignorati.
PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dal 03/06/2004 **** Omissis **** Atto di compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Notaio Genua Nicola 03/06/2004 4155 1014
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Conservatoria dei RR.II. di Teramo
03/07/2004 12103 8238
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Con atto notarile pubblico Notaio Genua Nicola Rep. 4155/1014 del 03/06/2004 trascritto a Teramo il 03/07/2004 ai nn. 12103/8238, la **** Omissis **** acquistava, dal Comune di **** Omissis ****, la proprietà per 1/1 dell'appezzamento di terreno sito nel Comune di Mosciano Sant’Angelo (TE), distinto al Catasto Terreni al foglio 45 particella 688 di are 14,59 e particella 699 di centiare 87. Dalla visura storica catasto terreno della particella 782, quale ente urbano, emerge che deriva dalla particella 699 (ex 606, ex 597, ex 1) e che comprende la particella 688 (ex 3).
Con atto notarile pubblico Notaio Genua Nicola Rep. 3837/966 del 10/05/2004 trascritto a Teramo in data 09/06/2004 ai nn. 10455/7223, il **** Omissis **** acquistava dalla **** Omissis ****, la proprietà per 1/1 del terreno distinto in catasto al foglio 45 particella 688 di are 14.59.
Con l’atto a rogito Notaio Genua Nicola Rep. 1911/537 del 13/11/2003 trascritto a Teramo in data 04/12/2003 ai nn. 19724/13121, il **** Omissis **** acquistava dalla **** Omissis ****, la proprietà per 1/1 del terreno distinto in catasto al foglio 45 particella 699 di centiare 87.
A seguito di atto amministrativo per Prefettura di Teramo per costituzione di servitù coattiva del 05/08/2003 Rep. 1821 trascritta a Teramo in data 18/06/2003 ai nn. 9480/6325, a favore del ****
Omissis ****, per il diritto di passaggio contro **** Omissis ****, avente ad oggetto il terreno distinto in catasto al foglio 45 particelle 606 di Ha 2.24.72.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Teramo aggiornate al 15/10/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Teramo il 02/09/2004
Reg. gen. 15905 - Reg. part. 2721 Importo: € 805.687,86
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Capitale: € 402.843,93 Rogante: Notaio Russo Maria Data: 09/08/2004
N° repertorio: 96132 N° raccolta: 11305
Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Teramo il 02/11/2017
Reg. gen. 14101 - Reg. part. 2047 Importo: € 10.000,00
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
Capitale: € 100.000,00 Data: 17/10/2017 N° repertorio: 1988 N° raccolta: 2017 Trascrizioni
Verbale di pignoramento immobili Trascritto a Teramo il 21/03/2019 Reg. gen. 4245 - Reg. part. 3012 A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****
NORMATIVA URBANISTICA
Come rilevato dal sito web del Comune di Mosciano Sant’Angelo (TE), l’area su cui sorge l’immobile oggetto di pignoramento, identificata al Catasto Fabbricati del predetto Comune al Fg. 45 P.lla 782 (Ente Urbano – Sup. 1546 mq.), ricade del vigente P.R.G. in “Zona D insediamenti produttivi – sottozona D2 – Artigianato” (Art. 36 N.T.A.). Il PRG adottato riconferma per l’area la stessa zona.
REGOLARITÀ EDILIZIA
La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. L'immobile non risulta agibile.
A seguito della richiesta del sottoscritto Consulente, l'Ufficio Tecnico del Comune di Mosciano Sant'Angelo (TE), rilasciava copie dei seguenti documenti che hanno interessato l'immobile oggetto di stima:
1) Permesso di Costruire n. 5358 rilasciato in data 12.06.2004 per "Costruzione artigianale per la lavorazione e la produzione di borse ed articoli in pelle". 2)Denuncia di Inizio Attività, prot. 15546 del 18.11.2005 per “Costruzione artigianale per la lavorazione e la produzione di borse ed articoli in pelle.
I° Variante al permesso di costruire n. 5358 del 12 Giu 2004”. Della sopra citata D.I.A., è stata comunicata la fine dei lavori avvenuta in data 24.07.2006 oltre che la richiesta di agibilità, entro i termini previsti (anni tre) dalla comunicazione. Si precisa che, per il rilascio del permesso di agibilità è stata richiesta documentazione integrativa dall'ufficio tecnico comunale, mai evasa.
Dal raffronto tra le tavole grafiche allegate all'ultima richiesta (Denuncia di Inizio Attività, prot. 15546 del 18.11.2005) e lo stato di fatto rilevato dallo scrivente Consulente, si sono rilevate alcune difformità dovute -dette difformità- ad una diversa distribuzione interna degli spazi mediante la realizzazione di un tratto di tramezzatura interna al piano primo. Un’ulteriore difformità risulta esserci tra quanto depositato in catasto e lo stato di fatto, nell'assenza della vetrata d’ingresso curva.
Risulta inoltre agli atti una richiesta di rilascio permesso di Agibilità, prot. n. 2077 del 09/02/2006 mai perfezionata a seguito di richiesta di integrazioni da parte dell’amministrazione comunale avvenuta in data 24/03/2009 prot. n. 4447.
Per quanto segnalato e/o qualora fossero riscontrate ulteriori difformità non rilevate in sede di sopralluogo, l'acquirente, ai fini e per gli effetti della legge n. 47 del 28/02/1985 e s.i.m., potrebbe sanare eventuali difformità dal progetto originario, entro 120 giorni dall'emissione del Decreto di Trasferimento, se e in quanto dovuto e/o ne ricorrano le condizioni ai sensi e per gli effetti delle vigenti leggi, norme, regolamenti ecc., comunali e sovracomunali.
A seguito di ricerca effettuata presso l’ufficio Tributi del Comune di Mosciano Sant'Angelo, non risultano pagate dal 2013 (ad eccezione degli anni 2014 e 2015) le imposte IMU e TASI; relativamente ad IMU anni 2013, 2016 e 2017 e TASI 2016 e 2017 il Comune DI Mosciano Sant'Angelo ha emesso avvisi di accertamento e successivamente ingiunzione di pagamento. Inoltre non risultano pagate dal 2013 l’imposta TARSU/TARI.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:
ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire all'immobile oggetto della stima.
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
Bene N° 1
Fabbricato da cielo a terra uso industriale con annessa area di pertinenza, ubicato a Mosciano Sant’Angelo (TE), contrada Rovano:
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 45, Part. 782, Categoria D7.
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 506.905,00
Identificativo corpo
Superficie convenzionale
Valore unitario Valore complessivo
Quota in vendita
Totale
Bene N° 1 - Fabbricato industriale Mosciano Sant'Angelo (TE) - C.da Rovano
1013,81 mq 500,00 €/mq € 506.905,00 100,00% € 506.905,00
Valore di stima: € 506.905,00
Come disposto dal G.E., al valore di stima dei beni in procedura vanno detratte le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli ammontanti orientativamente al 3% del valore stimato.
Pertanto, il valore di stima dei beni in procedura detratto degli oneri per le cancellazioni delle formalità pregiudizievoli risulta pari a (€ 506.905,00-3%) = c.t. € 491.697.85. Al valore in procedura, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nell'esecuzione immobiliare, viene proposto un abbattimento di circa il 30%, relativo ad una libera contrattazione di mercato.
Deprezzamento del 30,00 %
Valore finale di stima: € 345.000,00
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Giulianova, li 23/10/2019
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Arch. Garzarelli Francesca
ELENCO ALLEGATI:
Altri allegati - 01 - Documentazione ipotecaria
Altri allegati - 02 - Documentazione catastale
Altri allegati - 03 - Documentazione comunale - Estratto P.R.G.
Ortofoto - 04 - Inquadramento territoriale
Foto - 05 - Documentazione fotografica
Altri allegati - 06 - Perizia versione privacy
RIEPILOGO BANDO D'ASTA
LOTTO UNICO
Bene N° 1 - Fabbricato industriale ubicato a Mosciano Sant'Angelo (TE) - C.da Rovano
Fabbricato da cielo a terra uso industriale con annessa area di pertinenza ubicato a Mosciano Sant’Angelo (TE) – C. da Rovano
Titolarità L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis
**** (Proprietà 1/1)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 45, Part. 782, Categoria D7
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)
Destinazione urbanistica: come rilevato dal sito web del Comune di Mosciano Sant’Angelo (TE), l’area su cui sorge l’immobile oggetto di pignoramento, identificata al Catasto Fabbricati del predetto Comune al Fg. 45 P.lla 782 (Ente Urbano – Sup. 1546 mq.), ricade del vigente P.R.G. in
“Zona D insediamenti produttivi – sottozona D2 – Artigianato” (Art. 36 N.T.A.). Il PRG adottato riconferma per l’area la stessa zona.
Prezzo base d'asta: € 345.000,00
SCHEMA RIASSUNTIVO
ESECUZIONE IMMOBILIARE 55/2019 DEL R.G.E.
LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 345.000,00
Bene N° 1 - Fabbricato industriale Ubicazione: Mosciano Sant'Angelo (TE) - C.da Rovano
Diritto reale: Proprietà Quota 1/1
Tipologia immobile: Fabbricato industriale
Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 45, Part. 782, Categoria D7
Superficie 1013,81 mq
Stato conservativo: L'immobile si presenta in discreto stato di manutenzione, tranne nella parete a nord in cui si rivelano delle macchie di umidità all’interno del locale al piano terra adibito a spaccio aziendale e nella parete sud al piano primo dove sono visibili delle lesioni e/o fessurazioni.
Descrizione: Fabbricato da cielo a terra uso industriale con annessa area di pertinenza ubicato a Mosciano Sant’Angelo (TE) – C. da Rovano Titolarità L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: ****
Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis
****(Proprietà 1/1) Vendita soggetta a IVA: Come per legge
Stato di occupazione: Il fabbricato, allo stato attuale, è occupato in parte dal soggetto esecutato titolare del diritto di proprietà pari ad 1/1 e in parte dal soggetto locatario dell’immobile. Il contratto di locazione ha una durata di anni sei a partire dal 15.01.2018.
