ASSOCIAZIONE PROFESSIONALE – STUDIO TECNICO GEOM. M. D’ALESIO E GEOM. V. NESI
Via Baldo degli Ubaldi, n. 272 – 00167 ROMA Tel. 0635404232 – 0635298196 Fax
dalesio.nesi@tiscali.it
TRIBUNALE DI ROM A
SEZION E EE.II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. D'Alesio Marco, nell'Esecuzione Immobiliare 1080/2014 del R.G.E. Giudice dell’Esecuzione dott.ssa Sandra Cassoni.
Promossa da
Contro Custode
Avv. Fatale Elena
PEC: elenafatale@ordineavvocatiroma.org
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SOMMARIO
Incarico ... 3
Premessa ... 3
Descrizione ... 3
Lotto Unico ... 4
Titolarità ... 4
Confini ... 5
Consistenza ... 5
Cronistoria Dati Catastali ... 7
Dati Catastali ... 8
Precisazioni ... 8
Patti ... 9
Condizioni ... 9
Parti Comuni ... 11
Servitù ... 11
Caratteristiche costruttive prevalenti... 12
Stato di occupazione ... 12
provenienze Ventennali ... 13
Formalità pregiudizievoli ... 14
Normativa urbanistica ... 15
Regolarità edilizia ... 17
Vincoli od oneri condominiali ... 18
Stima / Formazione lotti ... 18
Riduzione per l’assenza di garanzia per vizi ... 20
Oneri per la regolarizzazione urbanistica ... 20
Stato d’uso e manutenzione ... 20
Stato di possesso ... 20
Vincoli od oneri giuridici non eliminabili ... 21
Spese condominiali insolute ... 21
Conclusioni ... 21
Limiti dell’incarico ... 21
INCARICO
Nel corso dell’udienza del 13 aprile 2015, il sottoscritto Geom. D'Alesio Marco, con studio in Via Baldo degli Ubaldi, 272 - 00167 - Roma (RM), email dalesio.nesi@tiscali.it, PEC marco.dalesio@geopec.it, Tel. 0635404232, Fax 0635298196, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Cassoni Sandra presso il Tribunale di Roma. In data 20 agosto 2015 il sottoscritto inviava alle parti il proprio elaborato peritale successivamente aggiornato sulla base delle ulteriori comunicazioni effettuate dall’amministrazione del Condominio in merito alle pendenze economiche relative all’unità immobiliare in argomento. Nel corso dell’udienza del 15 gennaio 2019 il Giudice dell’Esecuzione incaricava il sottoscritto di “…
aggiornare il valore di mercato del bene oggetto della procedura anche tenendo conto dell’importo dei lavori deliberati pro quota a carico dell’esecutata …”.
PREMESSA
Il bene oggetto di pignoramento è costituito dal seguente immobile:
Bene n. 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM), in Viale Val Padana, n. 118, Edificio “C1”, Scala
“A”, identificato con il numero interno 8, sito al piano terzo, con annessa cantina al piano interrato.
DESCRIZIONE
Il bene oggetto della presente Procedura Esecutiva è una abitazione posta in un edificio in condominio costituito da diverse scale; l'appartamento in trattazione è ubicato al piano terzo della scala "A" dell'edificio denominato "C1". L'edificio a sua volta è parte di un complesso immobiliare dotato di servizio di portineria; gli edifici realizzati a ridosso della strada hanno la caratteristica di avere delle unità commerciali al piano terreno mentre gli altri, come quello in argomento, hanno unità residenziali a tutti i livelli. Il complesso immobiliare di cui l'unità è parte è ubicato in un ambito del territorio di Roma Capitale delimitato a nord da Via dei Prati Fiscali, ad est da Viale Tirreno, a sud e ad ovest dal Fiume Aniene, come si evince dall’inquadramento di seguito riportato.
Inquadramento
Gli edifici di Viale di Val Padana presentato la caratteristica di avere unità commerciali al piano terreno e per tale motivo la zona risulta ben dotata di tutti i servizi, compresi quelli bancari e di ristorazione; la strada non è percorsa dai mezzi del trasporto pubblico di superficie che invece transitano nelle limitrofe Via Conca D'Oro e Via Val di Lanzo, mentre dista solo alcune centinaia di metri la fermata della linea metro B "Conca D'Oro"; alla medesima distanza è ubicata la fermata "Val D'Ala" della linea ferroviaria "FL1 Orte - Aeroporto di Fiumicino".
Viale di Val Padana in prossimità dell’edificio
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dal seguente bene:
Bene n. 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM), in Viale Val Padana, n. 118, Scala “A”, dell’edificio denominato “C1”, identificato con il numero interno 8, sito al piano terzo, con annessa cantina al piano interrato.
TITOLARITÀ
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L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• (Proprietà 1/1)
Con atto a rogito del notaio Marina Fanfani di Roma, stipulato in data 10 febbraio 2000, repertorio 40176, raccolta 10396, la sig.ra ha acquistato dai sig.ri e , che si sono riservati il diritto di abitazione, le porzioni oggetto della presente relazione. Dal citato atto si evince inoltre che la sig.ra è legalmente separata. Copia dell’atto di compravendita è allegato sotto la lettera “A”, mentre i certificati di morte dei sig.ri
sono allegati sotto la lettera “B”.
CONFINI
L'abitazione confina con zona condominiale su più lati, zona di rispetto, vano scala condominiale e abitazione interno 9 della stessa scala, salvo altri e più precisi confini, mentre il vano cantina confina con il corridoio di accesso condominiale, cantine n. 7, n. 9 e n. 10, salvo altri e più precisi confini, così come risulta dall'atto di acquisto a rogito del notaio Marina Fanfani di Roma, stipulato in data 10 febbraio 2000, repertorio 40176, raccolta 10396.
CONSISTENZA
Destinazione Superficie
Netta
Superficie Lorda
Coefficiente Superficie Convenzionale
Altezza Piano
Abitazione 68,00 mq 83,00 mq 1,00 83,00 mq 3,00 m 3
Balcone scoperto 6,50 mq 7,00 mq 0,25 1,75 mq 3
Cantina 7,34 mq 8,00 mq 0,20 1,60 mq 3,45 – 2,60 m S1
Totale superficie convenzionale: 86,35 mq
Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 86,35 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura. L'abitazione è costituita da un soggiorno nel quale è ubicata la porta di ingresso e quella di un disimpegno nel quale si aprono a sua volta le porte della cucina, del bagno e delle due stanze da letto. L'abitazione è completata da due superfici scoperte costituite dai balconi, uno dei quali accessibile dal soggiorno e l'altro dalla cucina. La superficie utile coperta dell'unità immobiliare è pari a mq 68 circa, così costituiti:
soggiorno: mq 22,60 circa disimpegno: mq 4,86 circa cucina: mq 10,92 circa bagno: mq 3,93 circa
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camera: mq 10,51 circa camera: mq 15,33 circa
balcone: mq 2,86 (soggiorno) circa balcone: mq 3,66 (cucina) circa.
Lo stato fisico dell’unità immobiliare meglio risulta dalla documentazione fotografica di seguito riportata.
Il soggiorno e la camera da letto principale
Il disimpegno, una stanza da letto ed il bagno
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La cucina, il balcone annesso alla cucina e quello annesso al soggiorno
La cantina, ubicata al piano interrato, è protetta da una porta in legno ed ha una superficie utile pari a mq 7,34 circa, mentre l'altezza varia da un minimo di m 2,60 ad un massimo di m 3,45. Le foto della cantina sono di seguito riportate.
Il vano cantina
CRONISTORIA DATI CATASTALI
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 23 settembre 1970 al 24 maggio 1976
Catasto Fabbricati
Fg. 268, Part. 534, Sub. 8, Zc. 4 Categoria A3
Cl.3, Cons. 5 Rendita € 903,80 Piano 3-S1 Dal 24 maggio 1976 al 19 febbraio
1980 Catasto Fabbricati
Fg. 268, Part. 534, Sub. 8, Zc. 4 Categoria A3
Cl.3, Cons. 5
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Piano 3-S1 Dal 19 febbraio 1980 al 10 febbraio
2000
Catasto Fabbricati Fg. 268, Part. 534, Sub. 8 Categoria A3
Cl.3, Cons. 5 Piano 3-S1
Dal 10 febbraio 2000 all’attualità Catasto Fabbricati
Fg. 268, Part. 534, Sub. 8, Zc. 4 Categoria A3
Cl.3, Cons. 5 Rendita € 903,80 Piano 3-S1
I dati sopra riportati sono stati desunti dalla visura storica per immobile allegata alla presente relazione sotto la lettera "C" unitamente alla planimetria catastale dell’unità immobiliare ed all’estratto dalle mappe catastali.
DATI CATASTALI
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona
Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie
catastale Rendita Piano Graffato
268 534 8 4 A3 3 5 903,8 S1-3
Catasto terreni (CT)
Dati identificativi Dati di classamento
Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens.
Qualità Classe Superficie ha are ca
Reddito dominicale
Reddito agrario
Graffato
268 534 Ente
Urbano
Corrispondenza catastale
In seguito del sopralluogo effettuato in data 1° luglio 2015 e del successivo sopralluogo effettuato in data 23 maggio 2019, dal raffronto tra lo stato dei luoghi e la planimetria in atti, si è rilevata una difformità consistente nella demolizione dell'originario tramezzo che divideva il soggiorno dall'ingresso. Al momento del sopralluogo la porta di ingresso all'abitazione è interna al locale soggiorno.
PRECISAZIONI
Esiste congruenza tra l'intestazione catastale e le risultanze dei Registri Immobiliari. Dagli
accertamenti effettuati è emerso che i sig.ri , titolari del diritto di
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abitazione in virtù del citato atto a rogito del notaio Marina Fanfani, siano deceduti rispettivamente in data 16 giugno 2011 ed in data 6 febbraio 2014. I certificati di morte sono allegati sotto la lettera “B”.
PATTI
Nel più volte citato atto a rogito del notaio Fanfani è riportato che "I diritti vengono ceduti nello stato di fatto e di diritto in cui le porzioni immobiliari in oggetto si trovano, con tutti gli annessi e connessi, usi diritti, azioni e ragioni, servitù attive e passive, con la relativa quota di comproprietà sulle parti e spazi comuni del fabbricato, come per legge (art. 1117 C.C.) e con i diritti e gli obblighi di cui al regolamento di condominio vigente per l'intero stabile, regolamento che la parte cessionaria dichiara di ben conoscere ed accettare, obbligandosi ad osservarlo, per quanto di spettanza".
CONDIZIONI
Al momento del sopralluogo nell'immobile si è potuto accertare che, con tutta probabilità a causa di cedimenti differenziali nel sottosuolo,
l'edificio del quale l’unità immobiliare è parte ha perso la sua originaria condizione di verticalità delle strutture in elevazione e conseguentemente è venuta meno anche l’orizzontalità dei solai, come è possibile desumere ad "occhio nudo" confrontando una parete dell'edificio di cui le unità sono parte e quello prossimo; il fenomeno è descritto dalla documentazione fotografica di seguito riportata. La condizione di "non verticalità" è inoltre avvertibile anche solamente camminando all'interno dell'abitazione. Ad ulteriore riprova dello stato dell'edificio si indica che le porte degli ambienti che costituiscono l'abitazione non sono in condizione di quiete ma tendono a chiudersi o ad aprirsi in funzione della loro posizione e del verso di apertura.
Inoltre, al momento del sopralluogo all'interno dell'unità immobiliare erano in corso di esecuzione interventi di ordinaria manutenzione consistenti nella tinteggiatura degli intonaci ivi compresa la risarcitura di alcune fessure che potrebbero essere la conseguenza dei fenomeni innanzi descritti.
Nel corso dell’ulteriore sopralluogo effettuato nel mese di maggio 2019 si è notata la presenza di ulteriori cavillature presenti sulle pareti dell’unità immobiliare: in particolare quella presente nel tramezzo che divide il vano cucina dall’ingresso/soggiorno è del tipo passante. I fenomeni sopra descritti meglio risultano dalla documentazione fotografica di seguito riportata.
Le foto scattate durante il sopralluogo del 23 maggio 2019
Le foto scattate durante il sopralluogo del 23 maggio 2019
Le foto scattate durante il sopralluogo del 23 maggio 2019
PARTI COMUNI
Le porzioni di immobile pignorate fanno parte di un edificio in condominio che a sua volta costituisce un complesso di immobili che condividono il servizio di portineria e le aree esterne che consentono l'ingresso ai vari corpi scala. La documentazione fotografica riportata nella pagina seguente rappresenta lo spazio esterno comune ai diversi edifici che costituiscono il complesso immobiliare. Nello spazio comune agli edifici che costituiscono il complesso immobiliare sono presenti delle alberature ad alto fusto e della vegetazione arbustiva.
Alcuni spazi esterni del complesso
SERVITÙ
Al momento del sopralluogo non sono risultate servitù apparenti, oltre a quello abitualmente presenti negli edifici multipiano in condominio. Nel vano cantina è stata rilevata la presenza di un discendente proveniente dai livelli superiori (vedi documentazione fotografica sopra riportata).
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
Il fabbricato di cui le porzioni sono parte è stato edificato con struttura portante di tipo puntiforme in conglomerato di calcestruzzo armato, mentre la copertura è in parte a tetto e in parte costituita da un lastrico solare. L'edificio si sviluppa su sette piani fuori terra oltre il piano dei servizi e quello interrato in cui sono ubicati i vani cantina. Le facciate risultano rifinite con intonaco tinteggiato con tonalità del marrone. I parapetti dei balconi sono in parte costituiti da murature, e in parte da elementi in ferro. L'ingresso al vano scala presenta della pietra naturale nel pavimento e nei rivestimenti. Le porte interne all’abitazione sono realizzate in legno tamburato, alcune delle quali con del vetro, mentre il portoncino di ingresso è del tipo blindato. Gli infissi esterni sono per lo più in legno con vetro 1/2 cristallo ad eccezione di quelli della cucina e del soggiorno che sono in alluminio di colore bianco con vetro camera, mentre tutti sono dotati di avvolgibili in PVC. L'edificio è dotato dell'impianto di ascensore e quello del riscaldamento è del tipo centralizzato; i radiatori dell'unità immobiliare sono in ghisa ad eccezione di quello di una camera da letto che è in alluminio e tutti sono dotati di valvole termostatiche ed impianto di contabilizzazione del calore. La pavimentazione è costituita da scaglie di pietra ad eccezione di quella del bagno e della cucina che è costituita da ceramica che è presente anche nel rivestimento.
Le facciate dell’edificio ed il grado di finitura dell’accesso al vano scala
STATO DI OCCUPAZIONE
Al momento del primo sopralluogo la sig.ra a ha dichiarato che l'immobile è nella sua disponibilità e che saltuariamente è occupato da altra persona. Nel corso del sopralluogo del 23 maggio l’immobile è risultato libero da persone ed è occupato da del mobilio (per lo più reti da letto, materassi e del mobilio smontato).
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PROVENIENZE VENTENNALI
Periodo Proprietà Atti
Dal 19 febbraio 1980 al 10 febbraio 2000
Atto di compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Nicola Ruffolo 19 febbraio 1980 348510 12044
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1
7 marzo 1980 13144
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Ufficio del Registro
Atti Pubblici di Roma 29 marzo 1980 3212 565
Dal 10 febbraio 2000
Atto di compravendita
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Fanfani di Roma 10 febbraio 2000 40176 10396
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1
14 febbraio 2000 11207 7393
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Ufficio del Registro Atti Pubblici di Roma
22 febbraio 2000 21530 1V
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;
• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
I dati della provenienza ultraventennale sono stati desunti dall'atto a rogito del notaio Marina Fanfani di Roma, repertorio 40176, raccolta 10396, stipulato in data 10 febbraio 2000 e dalla certificazione notarile allegata agli atti della procedura. Con il citato atto la sig.ra ha acquistato dai sig.ri , i quali, ciascuno per i propri diritti e
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solidamente per l'intero, riservandosi il diritto di abitazione, hanno ceduto e trasferito alla sig.ra le porzioni immobiliari in trattazione.
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l’Agenzia del Territorio - Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma 1, limitatamente all’identificativo definito: foglio 28, particella 534, subalterno 8, ed aggiornate al 15 giugno 2015, sono risultate le formalità riportate nell’ispezione ipotecaria allegata sotto la lettera “D” e di seguito elencate.
Trascrizioni
• Atto tra vivi – Compravendita
Trascritto a Roma il 14 febbraio 2000 Reg. gen. 11207 - Reg. part. 7393
A favore di per la quota di 1/1.
per la quota di ½ in regime di comunione legale dei beni con
per la quota di ½ in regime di comunione legale dei beni con . Dal quadro “D” della nota di trascrizione si evince che i coniugi in regime di comunione
si erano riservati il diritto di abitazione.
• Altro atto – Ipoteca Legale
Trascritto a Roma il 26 marzo 2007 Reg. gen. 61687 - Reg. part. 13905 A favore di GERIT S.p.A. – Agente riscossione Prov. Roma per la quota 1/1.
Contro per la quota di 1/1.
(nella citata nota di trascrizione il cognome del soggetto contro è indicato come anziché ). Detta formalità non risulta indicata nella certificazione notarile agli atti della procedura.
• Altro atto – Ipoteca Legale
Trascritto a Roma il 2 agosto 2010 Reg. gen. 97040 - Reg. part. 23409 A favore di Equitalia Gerit S.p.A. per la quota 1/1.
Contro
(nella citata nota di trascrizione il cognome del soggetto contro è indicato come anziché ). Detta formalità non risulta indicata nella certificazione notarile agli atti della procedura.
• Atto Giudiziario – Verbale di pignoramento
Trascritto a Roma il 30 giugno 2014 Reg. gen. 71478 - Reg. part. 47604
A favore di per la quota 1/1.
Contro per la quota di 1/1.
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In data 25 maggio 2019 è stato altresì effettuato l’aggiornamento della situazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, aggiornata al 23 maggio 2019, per verificare la presenza di ulteriori trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli. L’esito della ricerca, che è stata effettuata limitatamente all’unità immobiliare censita al foglio 268, particella 534, subalterno 8, ha dato esito negativo come risulta dall’attestazione allegata sotto la lettera “E”.
NORMATIVA URBANISTICA
Dagli accertamenti effettuati presso la sala visure del Dipartimento di Attuazione e Programmazione Urbanistica di Roma Capitale in data 16 luglio 2015, e con l'approssimazione dovuta alla lettura delle tavole urbanistiche ivi depositate, sulla base della documentazione esibitami, secondo le previsioni del P.R.G. del Comune di Roma, approvato con Delibera di Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008, l'immobile identificato presso l'Agenzia delle Entrate - Catasto dei Terreni di Roma Territorio, al foglio 268, con la particella 534, ricade in:
1. Sistemi e regole: Città Consolidata: Tessuti di espansione novecentesca a tipologia definita e ad alta densità insediativa - T2;
P.R.G. (Tav. 11) 2. Rete ecologica: nessuna prescrizione;
3. Carta per la qualità: nessuna prescrizione.
Inoltre, secondo le indicazioni degli strumenti urbanistici sovraordinati, risulta soggetto a: Piano territoriale paesistico regionale, adottato con delibere di Giunta Regionale del Lazio nn. 556 e 1025/2007:
P.T.P.R. Tav. A - Paesaggio degli insediamenti urbani;
P.T.P.R. Tav. A P.T.P.R. Tav. B - Aree urbanizzate del P.T.P.R.
P.T.P.R. Tav. B
Le risultanze dello strumento urbanistico comunale sono state aggiornate sulla base della documentazione presente sul sito istituzionale di Roma Capitale in data 25 maggio 2019:
REGOLARITÀ EDILIZIA
La costruzione è antecedente al 1° settembre 1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. L'immobile risulta dotato del certificato di abitabilità.
In seguito all'istanza di accesso agli atti registrata al protocollo n. 75413 del 7 maggio 2015, è stato esibito al sottoscritto il fascicolo in atti con il protocollo n. 38976/1961. Dai documenti rinvenuti nel fascicolo si evince che il fabbricato di cui l'unità immobiliare in trattazione è parte è stato edificato sulla base della licenza edilizia n. 3364 del 29 dicembre 1959, rilasciata a seguito del progetto registrato al protocollo n. 47102/1959 ed approvato dalla Commissione Edilizia nella seduta del 10 dicembre 1959 e successiva richiesta di variante registrata al protocollo n. 30996 del 22 luglio 1960, approvata dalla Commissione Edilizia nella seduta del 27 ottobre 1960 ed a seguito della quale è stata rilasciata la licenza edilizia n. 28 del 4 gennaio 1961. All'interno del fascicolo è stata rinvenuta una ulteriore richiesta di variante, registrata al protocollo n. 38976 del 1° settembre 1961 che riguarda esclusivamente l'edificio denominato A/2. Dagli accertamenti effettuati sul portale del sito di Roma Capitale si evince inoltre che l'edificio in cui insiste l'unità immobiliare è stato dichiarato abitabile con certificato n. 806/1962. Dal raffronto tra il progetto approvato e lo stato dei luoghi risulta una sostanziale conformità al progetto approvato con la sola eccezione, peraltro già rilevata raffrontando la planimetria catastale dell'unità immobiliare, della demolizione del tramezzo che originariamente divideva l'ingresso dal soggiorno. Per quanto riguarda il vano cantina il raffronto tra il progetto approvato e lo stato dei luoghi ha messo in evidenza una ridistribuzione, effettuata in fase di costruzione dell'edificio, della parte del piano cantine che qui interessa. Di tale intervento si trova traccia nella stessa documentazione reperita nel fascicolo: infatti in luogo delle 79 cantine previste al piano interrato nel progetto di variante approvato ne risultano indicate 106 nel parere dell'Ufficio di Igiene e Sanità propedeutico al rilascio dell'abitabilità. Ad ulteriore riprova nella relazione di abitabilità è comunque riportato "costruzione conforme al progetto approvato salvo modifiche di distribuzione interna non in contrasto con le norme regolamentari. ...".
Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità
Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Durante il sopralluogo non sono stati esibiti i certificati di conformità degli impianti installati nell'unità immobiliare. Non è stato rilasciato l'Attestato di Prestazione Energetica in quanto non sono stati trasmessi i dati relativi all'impianto centralizzato nonostante questi siano stati richiesti all'amministrazione del condominio con mail del 5 agosto 2015.
Circa la possibilità di regolarizzare o meno tali opere, oltre agli oneri da sostenere al fine di regolarizzare e/o ripristinare lo stato dei luoghi, meglio si dirà nel seguente paragrafo “Oneri per la regolarizzazione urbanistica”.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Circa la presenza di vincoli ed oneri condominiali si rimanda al regolamento di condominio fornito dalla stessa amministrazione che risulta allegato alla presente sotto la lettera “F”.
Con riferimento alla presenza di oneri relativi ai lavori per rispristinare la condizione di verticalità dell’edificio, richiamati nel quesito posto al sottoscritto nel corso dell’udienza del 15 gennaio scorso, il sottoscritto ha chiesto, dapprima telefonicamente, l’esistenza di una delibera dell’assemblea a tal proposito. L’amministrazione ha risposto che in seguito allo sciame sismico che ha interessato l’Italia centrale negli ultimi anni, alcuni condomini hanno riproposto la questione: nelle due riunioni convocate con all’ordine del giorno il citato argomento l’assemblea dei condomini non ha raggiunto i numeri necessari per deliberare validamente. In una successiva mail, il cui testo è allegato alla presente sotto la lettera “G”, l’amministrazione del condominio ha confermato l’inesistenza di delibera a tal riguardo ed ha comunicato l’importo dei ratei condominiali scaduti in capo alle porzioni immobiliari in argomento; di tale aspetto si parlerà nel successivo paragrafo “spese condominiali insolute”.
STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:
Bene n. 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM), in Viale Val Padana, n. 118, Scala “A”, dell’edificio denominato “C1”, identificato con il numero interno 8, sito al piano terzo, con annessa cantina al piano interrato.
Il bene oggetto della presente Procedura Esecutiva è una abitazione posta in un edificio in condominio costituito da diverse scale; l'appartamento in trattazione è ubicato al piano terzo della scala "A" dell'edificio denominato "C1". L'edificio a sua volta è parte di un complesso immobiliare dotato di servizio di portineria; gli edifici realizzati a ridosso della strada hanno la caratteristica di avere delle unità commerciali al piano terreno mentre gli altri, come quello in argomento, hanno unità residenziali a tutti i livelli. Il complesso immobiliare di cui l'unità è parte è ubicato in un ambito del territorio di Roma Capitale delimitato a nord da Via dei Prati Fiscali, ad est da Viale Tirreno, a sud e ad ovest dal Fiume Aniene. Gli edifici di Viale di Val Padana presentato la caratteristica di avere unità commerciali al piano terreno e per tale motivo la zona risulta ben dotata di tutti i servizi, compresi quelli bancari e di ristorazione; la strada non è percorsa dai mezzi del trasporto pubblico di superficie che invece transitano nelle limitrofe Via Conca D'Oro e Via Val di Lanzo, mentre dista solo alcune centinaia di metri la fermata della linea metro B "Conca D'Oro"; alla medesima distanza è ubicata la fermata "Val D'Ala" della linea ferroviaria "FL1 Orte - Aeroporto di Fiumicino".
Detta unità immobiliare è identificata presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Roma Territorio, al Catasto Fabbricati al Foglio 268, Particella 534, Sub. 8, Z.C. 4, Categoria A/3,
mentre l’edificio di cui è parte è identificato al Catasto dei Terreni al Foglio 268 con la Particella 534.
L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1).
Nell’elaborato peritale del 2015 era stato individuato un valore di mercato di € 260.000,00, riconducibile in condizioni di ordinarietà: al fine di aggiornare la presente stima è stato effettuato una verifica con i valori registrati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzie delle Entrate.
Nella relazione del 2015 era riportato lo schema dei valori registrati nel secondo semestre del 2014 che è di seguito riportato.
Risultato interrogazione: Anno 2014 - Semestre 2
Provincia: ROMA Comune: ROMA Fascia/zona: Periferica/CONCA D`ORO (VIA VAL DI LANZO) Codice di zona: D46 Microzona catastale n.: 66 Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Tipologia Stato
conservativo
Valore Mercato
(€/mq) Superficie (L/N)
Valori Locazione (€/mq x
mese) Superficie
(L/N)
Min Max Min Max
Abitazioni civili NORMALE 2700 3600 L 10,3 13,8 L
Abitazioni di tipo
economico NORMALE 2450 3200 L 9,3 12,3 L
Box NORMALE 2000 2750 L 9,5 13,8 L
Posti auto coperti NORMALE 1500 2000 L 7,5 10 L
Posti auto scoperti NORMALE 850 1150 L
Per verificare l’andamento del mercato è stato effettuato un ulteriore accesso alla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzie delle Entrate per verificare gli ultimi dati pubblicati cha fanno riferimento al secondo semestre 2018 e che sono di seguito riportati.
Risultato interrogazione: Anno 2018 - Semestre 2
Provincia: ROMA Comune: ROMA Fascia/zona: Periferica/CONCA D`ORO (VIA VAL DI LANZO) Codice di zona: D46 Microzona catastale n.: 66 Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Tipologia Stato
conservativo
Valore Mercato
(€/mq) Superficie (L/N)
Valori Locazione (€/mq x
mese) Superficie
(L/N)
Min Max Min Max
Abitazioni civili NORMALE 2400 3300 L 9 12,3 L
Abitazioni di tipo
economico NORMALE 2100 2900 L 8,3 11,3 L
Box NORMALE 1250 1850 L 6 8,8 L
Posti auto coperti NORMALE 1000 1350 L 5,5 7,5 L
Posti auto scoperti NORMALE 500 700 L 3 4,3 L
Il valore delle abitazioni ha subito un ribasso stimabile nell’ordine del 10% come si evince dal raffronto dei valori indicati nelle tabelle sopra riportate: applicando tale riduzione al valore
individuato nel 2015 si può affermare che il valore di mercato all’attualità delle porzioni immobiliari in argomento è pari ad € 234.000,00 (€ 260.000,00 – 10%).
Come accennato detto valore è riconducibile all’immobile in oggetto in condizioni di ordinarietà:
è pertanto opportuno operare le aggiunte e detrazioni del caso. Dette correzioni, in ottemperanza al disposto dell’art. 568 CPC, così come modificato dalla Legge n. 132 del 2015, sono di seguito analiticamente esposte.
RIDUZIONE PER L’ASSENZA DI GARANZIA PER VIZI
La riduzione per l’assenza di garanzia per vizi può essere quantificata in ragione del 10% del valore di mercato individuato, in considerazione del fatto che l’edificio di cui l’immobile è parte è stato edificato in virtù di una regolare licenza edilizia ed è dotato del certificato di abitabilità. Pertanto, la detrazione da operare al valore precedentemente individuato è pari ad € 23.400,00 (€ 234.000,00 x 10%).
ONERI PER LA REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA
Come esposto nel precedente paragrafo “Regolarità edilizia”, l’abitazione e la cantina presentano delle difformità dal progetto approvato meglio descritte nel paragrafo “Regolarità edilizia”: tali difformità sono regolarizzabili mediante la presentazione di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata tardiva prevista dall’art. 6 bis del DPR 6 giugno 2001, n. 380 che prevede la corresponsione di una sanzione pari ad € 1.000,00 per la tardiva comunicazione oltre ad € 251,24 per diritti di segreteria, mentre gli onorari per il tecnico incaricato sono quantificabili, secondo la prassi del mercato, in ragione di 1.500,00 oltre oneri fiscali e previdenziali. Pertanto, la detrazione da operare è pari ad € 3.200,00 e comprende anche la redazione della denuncia di variazione catastale con il pagamento dei relativi diritti.
STATO D’USO E MANUTENZIONE
Nel testo della relazione del 2015 non si era ritenuto opportuno operare aggiunte o detrazione al valore individuato in quanto l’unità presa a riferimento presentava le medesime caratteristiche di finitura e versava nel medesimo stato di coservazione, mentre era stata apportata una detrazione, determinata in ragione del 15% del valore individuato per la necessità di effettuare degli interventi atti a ripristinare la condizione di verticalità dell’immobile: per tale motivo la detrazione da operare è pari ad € 35.100 (€ 234.000,00 x 15%).
STATO DI POSSESSO
In considerazione del fatto che al momento del sopralluogo effettuato nel 2019 le porzioni immobiliari sono risultate liberi da persone non si ritiene opportuno apportare aggiunte o detrazione al valore in precedenza individuato.
VINCOLI OD ONERI GIURIDICI NON ELIMINABILI
A seguito delle ricerche effettuate non sono emersi vincoli od oneri giuridici non eliminabili e per tale motivo non si ritiene opportuno operare detrazioni in tal senso al valore precedentemente individuato.
SPESE CONDOMINIALI INSOLUTE
Con la citata mail del 15 maggio 2019, l’amministrazione del condominio ha comunicato che per le porzioni immobiliari in argomento risultano pendenze economiche pari ad € 2.128.18, come risulta dall’estratto conto relativo all’unità immobiliare allegato alla presente sotto la lettera “H”.
CONCLUSIONI
Sulla base di quanto fin qui esposto, il valore di mercato dell’abitazione in Roma (RM), in Viale Val Padana, n. 118, Scala “A”, dell’edificio denominato “C1”, identificato con il numero interno 8, sita al piano terzo, con annessa cantina al piano interrato ed identificata presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto dei Fabbricati di Roma al foglio 268, Particella 534, Sub. 8, Z.C. 4, Categoria A/3, può essere così quantificato:
Valore di mercato individuato: € 234.000,00 -
Riduzione per l’assenza di garanzia per vizi: € 23.400,00 - Oneri per la regolarizzazione urbanistica: € 3.200,00 -
Stato d’uso e manutenzione: € 35.100,00 -
Stato di possesso: € 0,00 -
Vincoli e oneri giuridici non eliminabili: € 0,00 -
Spese condominiali insolute: € 2.128.18 =
Valore di mercato € 170.171,82
Pari in cifra tonda ad € 170.000,00 (centosettantunomila/00)
LIMITI DELL’INCARICO
Ai fini dello svolgimento del presente incarico non sono stati eseguiti accertamenti sulle strutture se non quelli desumibili a vista nei sopralluoghi effettuati, sulla conformità delle dotazioni impiantistiche dell’abitazione, non è stato determinato l’indice di prestazione energetica dell’unità immobiliare che pertanto non hanno influito sulla determinazione del valore e non sono state fatti indagini circa la presenza di materiali contenenti fibre di amianto. Nella detrazione operata per la
“Riduzione per l’assenza di garanzia da vizi” e in quella operata per lo “Stato d’uso e manutenzione”
devono intendersi compresi e compensati tutti gli oneri per gli interventi finalizzati a ripristinare la verticalità dell’immobile la cui congruità, in mancanza di una campagna di indagini preventive e di un
capitolato dei lavori da eseguire, sono rimesse all’acquirente al momento della presentazione dell’offerta.
Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Roma, li 25 maggio 2019 L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Geom. D'Alesio Marco
Allegati:
A. Atto notaio Fanfani del 14 febbraio 2000, rep. 40176/10936;
B. Certificati di morte;
C. Planimetria e visura catastale del Catasto dei Fabbricati ed Estratto dalle mappe del Catasto dei Terreni;
D. Risultanze delle visure presso la Conservatoria dei RR. II di Roma 1;
E. Aggiornamento della situazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari al 23 maggio 2019;
F. Copia del regolamento di condomino;
G. Mail dell’amministrazione del condominio;
H. Estratto conto dell’unità immobiliare.
