T R I B U N A L E D I R O M A

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TRIBUNALE DI ROM A

SEZION E EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Scalvedi Luca, nell'Esecuzione Immobiliare 325/2016 del R.G.E.

promossa da **** Omissis ****

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 4

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 5

Dati Catastali ... 6

Precisazioni ... 6

Patti ... 6

Stato conservativo ... 6

Parti Comuni ... 7

Servitù, censo, livello, usi civici ... 7

Caratteristiche costruttive prevalenti... 7

Stato di occupazione ... 7

Provenienze Ventennali ... 8

Formalità pregiudizievoli ... 10

Normativa urbanistica ... 10

Regolarità edilizia ... 11

Vincoli od oneri condominiali ... 11

Stima / Formazione lotti ... 15

Riepilogo bando d'asta ... 18

Lotto Unico ... 18

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 325/2016 del R.G.E... 18

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: €30.200,00 ... 19

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 20

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INCARICO

In data 04/01/2017, il sottoscritto Arch. Scalvedi Luca, con studio in Via Plinio, 23 - 00193 - Roma (RM), email lucascalvedi@campoarchitetti.it, PEC l.scalvedi@pec.archrm.it, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 09/02/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via della Marranella 135, scala unica, interno 20, piano 6 (Coord. Geografiche: 41.884915, 12.542200)

DESCRIZIONE

Appartamento in Roma, via della Marranella 135, piano 6 senza ascensore, interno 20, composto da una camera, bagno, cucina, disimpegno e terrazza, confinante con vano scale, via della Marranella, terrazzo condominiale, salvo altri, riportato al NCEU al foglio 629, part. 229, sub. 20, cat. A/3, Rendita Catastale Euro 355,06. L’immobile è stato oggetto di opere edilizie non terminate.

L'ex borgata della Marranella è situata nella fascia semicentrale est, all'angolo nord-ovest fra via Casilina e via di Acqua Bullicante. Dal 1870 forma, insieme ai limitrofi insediamenti abitativi del Prenestino, del Torrione, della borgata Galliano, dell'Acqua Bullicante e del Casilino, l'area urbana del Pigneto. L'area ricade nel territorio del Municipio V di Roma Capitale.

La zona è dotata di tutti i servizi, scuole, ospedali, banche, supermercati, ecc.

La zona è servita comodamente dal trasporto pubblico su gomma autobus ATAC e da metropolitana linea C, fermata Malatesta, a circa m 300 da via Marranella.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via della Marranella 135, scala unica, interno 20, piano 6.

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

Nel certificato notarile, all'elenco delle formalità pregiudizievoli, trascrizione pignoramento del 11.3.2016, è errato il codice fiscale di xxxxx ivi trascritto

con invece di .

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TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

 **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

 **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

Regime patrimoniale di comunione legale dei beni

L' estratto per riassunto dal Registro degli atti di matrimonio, sulle risultanze dei registri di stato civile dell'anno 2017, atto 00088, parte 2, serie Cl7, rilasciato all'esperto il 19/512017, certifica che: • ****

Omissis **** nato il **** Omissis **** E **** Omissis **** nata il **** Omissis **** HANNO CONTRATTO MATRIMONIO il **** Omissis **** a . ANNOTAZIONI

MARGINALI: NESSUNA.

CONFINI

L'immobile confona con vano scale, via della Marranella, terrazzo condominiale, salvo altri.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 34,00 mq 42,00 mq 1,00 42,00 mq 2,90 m 6

Terrazza 22,60 mq 25,00 mq 0,30 7,50 mq 0,00 m 6

Terrazza 6,40 mq 7,00 mq 0,10 0,70 mq 0,00 m 6

Totale superficie convenzionale: 50,20 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 50,20 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Il criterio di calcolo della superficie adottato fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n°98 allegato C.

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CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 14/03/1980 al 11/02/1983 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 629, Part. 229, Sub. 20, Zc. 3 Categoria A3

Cl.1, Cons. 2,5 vani Rendita € 0,59 Piano 6

Cl.1, Cons. 2,5 vani Superficie catastale 49 mq Rendita € 355,06 Piano 6

I titolari catastali corrispondono a quelli reali

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DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

629 229 20 3 A3 1 2,5 vani 49 mq 355,06 6

Corrispondenza catastale

Lo stato dei luoghi, accertato e riportato nella planimetria redatta dall’esperto, non è conforme a quello presentato in planimetria al Catasto perché non raffigura la presenza di un soppalco in muratura all'interno del bagno.

La planimetria catastale vigente è stata compilata dal geom. Vegni Giorgio il 18.5.1950.

La planimetria catastale, non più aggiornata, non presenta il numero civico dell'edificio, l'altezza interna è inesatta.

I dati identificativi e di classamento non necessitano di correzione.

Le variazioni necessarie per l'aggiornamento della planimetria catastale, consistono nella rappresentazione delle diverse altezze interne, nella graficizzazione del soppalco presente nel bagno e nella specificazione del civico di via della Marranella.

Occorre poi riportare in pianta la portafinestra sul disimpegno secondo le misure congrue con il titolo edilizio di riferimento.

PRECISAZIONI

La documentazione ex art. 567 c.p.c. depositata agli atti dal procedente è completa.

Vi è congruenza – al momento del pignoramento – tra esecutati e soggetti titolari dei diritti reali oggetto di pignoramento.

PATTI

Non risultano contratti di locazione in atto.

L'immobile non è abitabile in quanto oggetto di una ristrutturazione non completata.

STATO CONSERVATIVO FABBRICATO

Le condizioni del fabbricato sono mediocri.

IMMOBILE OGGETTO DI STIMA

L'immobile è in condizioni di inagibilità in quanto la sua ristrutturazione è incompleta.

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Si rimanda alla sezione "caratteristiche costruttive" per la descrizione delle componenti e il loro stato conservativo.

PARTI COMUNI

Le parti comuni sono elencate nel regolamento di condominio allegato fatto pervenire dall'amministratore del Condominio di via della Marranella 135 via email al sottoscritto in data 14.4.2017.

Nello stesso vi è la tabella dei millesimi ove si legge che l'interno 20 ha 49 millesimi. Non si esclude che dal 1944 a oggi la tabella dei millesimi sia stata modificata, benché l'amministratore in merito non abbia riferito nulla.

Vi è la terrazza comune, confinante proprio con l'immobile pignorato, dalla quale si accede a due locali condominiali a uso ripostiglio.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il virgolettato fa riferimento alla relazione tecnica depositata dal progettista ing. Ressman Renato.

FABBRICATO

Dimensioni: "lunghezza m 17, larghezza m 11, h media m 23, cubatura mc 4.301". Sette piani abitabili oltre le cantine per un totale di 18 appartamenti

Fondazioni: "di tipo continuo, spessore cm 90, in pietrame".

Esposizione: il fabbricato è contiguo ad altri fabbricati. Dunque l'esposizione è doppia: est, verso cortile retrostante; ovest, verso via della Marranella.

Strutture verticali: in muratura portante a spessore variabile.

Solai: "pignatte sostenute da tondini di ferro acciajoso (sistema S.A.P.)". Nulla osta del Genio Civile del 28.12.1940.

Copertura: piana (terrazzo comune e terrazzo int.20 al piano 6, lastrico solare soprastante).

Manto di copertura: impermeabilizzazione con guaina bituminosa, pavimentazione con marmette, muretti perimetrali sormontati da copertine in lastre di travertino.

Pareti esterne: in muratura, senza isolante, rivestimento in intonaco tinteggiato. Condizioni: normali sul piano di facciata, presenza di fessurazioni e cavillature nell'intonaco del cornicione. Basamento in lastra di travertino. Rivestimento cornicione in lastre di ardesia, alcune sbeccate per la presenza di cavi coassiali tv in gran numero che danneggiano il bordo della copertina lapidea.

Pareti interne: rivestimento vano scala in quarzo graffiato tinteggiato. Condizioni: mediocri.

Infissi esterni: portoncino atrio in ferro e vetro (condizioni normali), condizioni della pittura:

mediocri.

Vano scala: androne, pavimento in lastre di granito (condizioni normali). Parapetti vano scala in muratura con rivestimento in quarzo graffiato tinteggiato (condizioni normali). Scala: alzate, pedate e zoccolino in marmo, condizioni mediocri.

Impianto di smaltimento dell'acqua piovana in copertura: bocchettoni a pavimento.

Impianto elettrico vano scala e disimpegno soffitte: non a norma, condizioni scadenti, da ristrutturare.

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Impianto di ascensore: assente.

Dotazioni condominiali: citofono (condizioni mediocri), cassetta postale interna.

IMMOBILE OGGETTO DI STIMA

L'immobile è stato oggetto di lavori di ristrutturazione che non sono stati completati.

Stante l'incompletezza degli impianti, l'assenza di porte, sanitari, di rifiniture, di componenti della cucina, l’appartamento non è al momento abitabile.

Altezza interna utile: metri 2,90 circa. Nel bagno, in adiacenza alla porta un soppalco in muratura riduce l’altezza a circa m 2,10.

Pareti: rasate e tinteggiate. Condizioni: normali, scadenti nel bagno per presenza di umidità.

Pavimentazione interna: marmette originarie nelle quali sono state eseguite tracce per il passaggio a pavimento di impianti risarcite con malta cementizia a livello. Bagno: monocottura. Condizioni generali scadenti. Da ristrutturare. Pavimentazione terrazza: tipo gres, condizioni normali.

Infissi esterni: ante finestre e porta finestra piccola in alluminio a doppio vetro (condizioni scadenti).

Porta finestra scorrevole in alluminio (condizioni buone). Portoncino tipo blindato. Condizioni:

mediocri internamente, normali all'esterno.

Infissi interni: assenti. Vi è la sola presenza dei controtelai in legno o ferro zincato. Nota bene: la luce netta di vani porta è circa cm 70.

Impianto elettrico: sottotraccia, non a norma perché incompleto. Mancano i frutti e le placche, da verificare se certificabile una volta completato.

Impianto idrico: sottotraccia, condizioni scadenti. Sanitari in vetrochina, condizioni scadenti.

Impianto di scarico terrazza: bocchettone unico ubicato sotto il sedime della muratura di separazione con la terrazza comune.

Impianto termico: assente. Radiatori in ghisa, da verificare nel dimensionamento.

Acqua calda sanitaria: piccolo boiler elettrico allocato nel bagno, condizioni scadenti.

Impianto tv: fuori traccia nella terrazza.

Impianto di climatizzazione: assente.

Nota bene: il soppalco del bagno in muratura non è tamponato nel piano verticale verso il disimpegno.

La porta finestra della camera ha un cancello in metallo antieffrazione (condizioni mediocri). Il vano è protetto all'esterno da una pensilina di limitate dimensioni con mensole metalliche e manto di copertura in ondulato eternit (cemento amianto). L'altra porta finestra ha il controtelaio metallico per applicarvi un cancello antieffrazione metallico, ad oggi assente. Gli imbotti non sono rifiniti.

STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero

Con l'accesso del 20.3.2017 si è accertato che l'immobile pignorato non è abitato. Lo stesso è stato oggetto di lavori di ristrutturazione che non sono terminati.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 11/01/1985 al 13/06/1998

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

(9)

Notaio Di Cave Gilberto

11/01/1985 3055

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Roma 1 11/01/1985 2615 1846

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 13/06/1998 al 09/07/2008

Notaio Polidori Fabrizio

11/06/1998 41226

Trascrizione

Roma 1 13/06/1998 34645 23819

Registrazione

Dal 04/07/2008 al 11/03/2016

Notaio Conso

Michele 04/07/2008 39535/7312

Trascrizione

Roma 1 09/07/2008 85753 48945

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

 La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

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FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Iscrizioni

 Ipoteca volontaria derivante da Atto compravendita Iscritto a Roma il 13/06/1998

Reg. gen. 34646 - Reg. part. 10147 Quota: piena proprietà

Importo: € 222.750,00 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Rogante: Notaio Polidori Fabrizio Data: 11/06/1998

N° repertorio: 41227

 Ipoteca volontaria derivante da Atto notaio Conso Iscritto a Roma il 09/07/2008

Reg. gen. 85794 - Reg. part. 17956 Importo: € 264.500,00

A favore di **** Omissis ****

Capitale: € 176.300,00

Rogante: Notaio Conso Michele Data: 04/07/2008

N° repertorio: 39354 N° raccolta: 7313 Trascrizioni

 Pignoramento

Trascritto a Roma il 11/03/2016 Reg. gen. 26222 - Reg. part. 18084 Quota: piena proprietà

NORMATIVA URBANISTICA L'immobile ricade in:

1) Piano Regolatore Generale vigente di Roma Capitale, adottato con D.C.C. n.33 del 19/20.03.2003 e approvato con D.C.C. n. 18 del 12.02.2008, pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio del 14.3.2008.

Elaborati prescrittivi, sistemi e regole 1:10000, Foglio 18. Sistema insediativo: città consolidata.

Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita e a media densità insediativa - T1.

Ricade inoltre nel perimetro di Piano di Zona del C.C. 65/2006 soggetto a programmi integrati.

2) Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR), adottato dalla Giunta Regionale con atti n. 556 del 25.7.2007 e n. 1025 del 21.12.2007, ai sensi degli art. 21,22,23 della legge regionale sul paesaggio n. 24/98.

Tav.A24 foglio 374. Sistema del paesaggio insediativo: paesaggio degli insediamenti urbani. Tav.B24

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ricognitivi di legge: nessuno. Vincoli dichiarativi di piano: nessuno.

Tav.C24 foglio 374. Beni del patrimonio naturale: nessuno. Beni del patrimonio culturale: tessuto urbano.

Tav.D24 foglio 374. Aree urbanizzate.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile ha il certificato di abitabilità, ma essendo stato oggetto di opere di manutenzione straordinaria non autorizzate e incomplete, in assenza di titolo edilizio in sanatoria e del certificato di fine lavori è da considerarsi inagibile.

La costruzione del fabbricato di via della Marranella 135 mediante progetto dell'ing. Ressman Renato prot. 7610/1940, approvato in data 28.5.1940, nulla osta del Genio Civile del 28.12.1940, è stata autorizzata dal Comune di Roma con licenza edilizia n. 9951 del 1940 (allegato 17).

In data 3.7.1941 è stato rilasciato dal Comune di Roma il certificato di abitabilità del fabbricato n°

814 (allegato 18).

Per le opere in corso di realizzazione e non ultimate, riscontrate nell'immobile pignorato durante l'accesso del sottoscritto, la richiesta da parte dell'esecutato del titolo edilizio (DIA) all'ex Municipio VI (oggi V) di Roma Capitale al prot. 49429 del 21.9.2010 è stata archiviata dall'ufficio preposto come inefficace.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Non vi è corrispondenza fra lo stato dei luoghi e il progetto allegato all'ultima autorizzazione.

Detto progetto è quello originario (n°7610 del 1940, approvato il 28.5.1940), redatto dall’ing. Ressman Renato (allegati 15.1,15.2,16). Di seguito si illustrano le difformità riscontrate rispetto all'unità immobiliare e al fabbricato:

A. Riguardo all’unità immobiliare in discussione, confrontando tale progetto con lo stato dei luoghi, il sottoscritto ha riscontrato le seguenti difformità:

1A) Diversa localizzazione dell'immobile pignorato nel sedime dell'edificio. L'immobile previsto con destinazione “alloggio del portiere” era ubicato in copertura al piano sesto, ovvero al "piano attico in ritiro", dunque dotato di propria terrazza. Osservando la pianta denominata “terrazza e piano attico” e confrontando quanto previsto con lo stato dei luoghi (allegato 6), si rileva che l’immobile pignorato era stato progettato per essere realizzato nella parte nord del fabbricato, ovvero, guardando

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la pianta da via della Marranella, alla destra del vano scala. Diversamente l'immobile fu realizzato nella parte sud dell'edificio, ovvero alla sinistra del vano scala. Lo stesso è rappresentato con l’int. 18 anziché 20.

La planimetria catastale redatta nel 1950 registrava già tale inversione, ovvero la specchiatura dell’alloggio del portiere rispetto al vano scala condominiale. Ciò fa ritenere verosimilmente che le difformità anzidette furono eseguite in fase di costruzione del fabbricato, ovvero le stesse risultavano palesi sia durante l’esecuzione dei lavori sia ad opere compiute. La sagoma e la superficie realizzata dell’appartamento sono conformi al progetto approvato.

2A) Diversa sagoma della terrazza a livello dell’immobile pignorato. La sagoma della terrazza a livello dell'immobile pignorato è difforme rispetto al titolo edilizio, ovvero di forma trapezoidale anziché rettangolare. La superficie è sostanzialmente congrua con quella prevista.

3A) Apertura di una porta finestra nella muratura esterna verso la terrazza. Richiesta dall'esecutato e autorizzata con DIA prot. n° 49429 del 21.9.2010 (allegato 10), l'opera è stata invero realizzata senza titolo in quanto detta DIA fu successivamente dichiarata dalla UOT del Municipio V

"inefficace". Di seguito si rappresentano più in dettaglio i fatti, anche per facilitare l’operato del tecnico che curerà la regolarizzazione e assevererà l’agibilità dell’immobile.

Il 21.3.2017 lo scrivente si recava presso l'UOT del Municipio V (ex VI) in via Torre Annunziata 1 per effettuare visura telematica dei titoli edilizi riguardanti l'immobile pignorato.

L'operatrice comunicava che era possibile controllare fino all'anno 1998, limite temporale dell'archivio del Municipio V. Quindi riferiva della presenza di una dichiarazione di inizio attività (DIA) ai sensi del D.P.R. 380/01 art.22 comma 1 richiesta dall'esecutato (prot. n° 49429 del 21.9.2010), archiviata però dall'ufficio come "inefficace", con nota prot. 45375 del 18.7.2011.

Nei giorni successivi il sottoscritto richiedeva l'accesso agli atti di detta DIA dai quali emergeva che l'esecutato richiedeva il titolo edilizio per diversa distribuzione degli spazi interni mediante demolizione e ricostruzione di tramezzature, apertura di portafinestra su terrazzo di proprietà in corrispondenza del corridoio; rifacimento impianto elettrico ed idrico sanitario; rifacimento dei pavimenti e dei rivestimenti di cucina e bagno; opere di tinteggiatura.

Dalla disamina dei documenti si riscontrava che in data 27.5.2011 l'Unità Organizzativa Tecnica (UOT) Ufficio Edilizia Privata del Municipio scriveva raccomandata prot. 33841 all’esecutato e al tecnico ing.

Migliore Carmelo comunicando che detta DIA è carente di due documenti, l'autorizzazione del condominio per apertura finestra e il costo di costruzione per apertura finestra.

La UOT intimava a non effettuare le previste trasformazioni e a riprendere i lavori solo 30 giorni dopo la consegna di detti documenti. In caso di non deposito di quanto richiesto avvertiva che la DIA è da intendersi "priva di efficacia".

L’esecutato inviava raccomandata AR del 7.7.2011, protocollata il 18.7.20111 al n° 45375 e senza far cenno ai documenti richiesti comunicava l'esecuzione e l'ultimazione dei lavori in ordine all'apertura della finestra.

La documentazione riprodotta del fascicolo della DIA in discussione non contiene i documenti richiesti con raccomandata prot. 33841 all’esecutato.

Si rileva che il tecnico ing. Migliore Carmelo, nella domanda di detta DIA dichiara e assevera erroneamente gli estremi del certificato di agibilità (780/54 anziché 46048/41 e del titolo edilizio (19648/53 anziché 7610/40). Tali incongruenze non sono state rilevate dalla UOT municipale.

Si fa presente poi che la larghezza del vano portafinestra realizzato senza autorizzazione è maggiore della larghezza indicata nel post operam in pianta dell'elaborato grafico della DIA archiviata come inefficace. Inoltre nel titolo edilizio del 1940 era comunque presente una finestra, ma di larghezza inferiore, mentre nella planimetria catastale vigente, redatta nel 1950, detta finestra non è visibile, dunque o non fu realizzata o fu tamponata. In ogni caso la larghezza del vano portafinestra realizzato senza autorizzazione è maggiore della larghezza indicata nel post operam in pianta dell'elaborato grafico della DIA archiviata come inefficace e del vano della finestra o portafinestra

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descritto nel titolo edilizio del 1940.

4A) Realizzazione di un piccolo soppalco non abitabile in muratura nel bagno. Il soppalco ha una superficie nettamente inferiore a mq 10 e un’altezza inferiore a m 1,5.

B. Riguardo al fabbricato che contiene l’unità immobiliare pignorata, lo scrivente ha rinvenuto le seguenti difformità:

1B) Sagoma trapezoidale anziché rettangolare del sedime del fabbricato. La sagoma è stata modificata verosimilmente per adeguare la costruzione al filo del piano di facciata di altri fabbricati onde mantenere l’allineamento dei prospetti su via della Marranella, come si ricava osservando la planimetria generale. Misurando il realizzato e i disegni del progetto del 1940, la modificazione di sagoma non ha comportato verosimilmente aumento di cubatura.

Nel progetto di ricovero antiaereo relativo al medesimo fabbricato rinvenuto nel fascicolo consultato all’archivio progetti di Roma Capitale vi è comunque una pianta con la giusta sagoma trapezoidale.

Tale irregolarità non riguarda la superficie residenziale dell’immobile pignorato, che ha mantenuto la sua sagoma rettangolare, ma la sua terrazza (vedi caso 2A).

2B) Diversa configurazione del prospetto del fabbricato su via della Marranella. Il rilascio della licenza edilizia fu subordinato dalla commissione edilizia alla non realizzazione di balconi sul prospetto verso via della Marranella, prima ipotesi progettuale.

L'istante quindi consegnò variante di prospetto nella quale non vi sono balconi (allegato 16).

Tuttavia detti balconi furono realizzati nel piano di facciata in questione.

L’irregolarità non riguarda l’immobile pignorato, che non ha balconi.

REGOLARIZZAZIONE DELLE DIFFORMITÀ RISCONTRATE E RELATIVI COSTI

Svolte le ulteriori necessarie indagini in data 20.12.2017 presso gli uffici preposti di Roma Capitale, UOT del Municipio V in via G. Perlasca, rappresentando il caso agli architetti Maurizio Marocco e Lorella Bertone, di seguito si rassegnano le procedure per la regolarizzazione delle difformità riscontrate e relativi costi.

Le difformità 1A, 2A, 3A e 4A non compromettono la sostanza e attuale conformità della scelta pianificatoria. Pertanto, salvo variazioni o altro, per la regolarizzazione si può procedere a un accertamento di conformità ai sensi dell’art.22 l.r. 11.8.2008 n. 15 e successive integrazioni.

Il titolo edilizio è la S.C.I.A. alternativa all’autorizzazione in sanatoria. La sanzione pecuniaria per le opere di ristrutturazione edilizia ammonta al triplo del costo di costruzione delle variazioni nei prospetti conseguenti alle difformità riscontrate fra il progetto originario e stato attuale. Lo scrivente, fermo restando che occorre redigere computo metrico estimativo dettagliato, tenendo anche conto del mantenimento dell’attuale portafinestra scorrevole ipotizzandone la sua approvazione da parte del condominio, stima detto costo di costruzione indicativamente in circa €20.000 (escluse opere provvisionali e trasporti a discarica) salvo variazioni o altro. Vi è poi la sanzione pari a €1.000,00 per le diverse opere interne (opere di manutenzione straordinaria). Gli oneri ammontano al 10% del costo di costruzione anzidetto (€2.000,00). I diritti di segreteria pari a €401,24.

Ai costi anzidetti si aggiunge il compenso del tecnico incaricato per asseverare detta S.C.I.A. valutabile in circa €3.500,00 compresi oneri di legge. L’aggiornamento conclusivo della planimetria catastale ha un costo di €500,00 circa. Pertanto il costo indicativo per regolarizzare le difformità riscontrate nel solo immobile è pari a € (20.000x3) +1.000+2.000+401,24+3.500+500= € 67.401,24 salvo variazioni o altro.

Riguardo alla difformità 3A, il mantenimento della portafinestra già ampliata senza titolo è subordinato anzitutto all'autorizzazione dell'assemblea condominiale ad aprire una portafinestra più grande di quella prevista nel titolo originario. In caso di approvazione il titolo autorizzativo è costituito dalla S.C.I.A. alternativa all’autorizzazione in sanatoria anzidetta. In caso di diniego occorrerà

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ripristinare i luoghi con la luce della portafinestra indicata nel titolo edilizio procedendo con medesima anzidetta autorizzazione.

La difformità 1B potrebbe essere regolarizzata con un accertamento di conformità. Per quanto si ricava dai disegni, può considerarsi "difformità parziale" in quanto la sagoma diversa comporterebbe superfici che verosimilmente differiscono entro il 2% da quanto originariamente autorizzato, salvo variazioni o altro.

Anche la difformità 2B (balconi vietati in prospetto su via delle Marranella) potrebbe essere regolarizzata con un accertamento di conformità se l'intervento è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso sia al momento della presentazione della domanda (art.36 del TU 380/2001). In caso contrario occorre verificare con Roma Capitale se i balconi in discussione possano essere comunque mantenuti e non demoliti a fronte di un corrispettivo da stabilire. L’accertamento di conformità deve riguardare il fabbricato nella sua interezza, deve dunque essere richiesto dal Condominio di via della Marranella 135.

Per rendere chiare e riconoscibili le difformità, il sottoscritto ha redatto un elaborato grafico nel quale ha inserito la pianta del titolo edilizio originario, la planimetria catastale del 1950, la pianta dello stato di fatto attuale e una foto aerea del fabbricato (allegato 14).

Lo scrivente ha redatto ex novo l’attestato di prestazione energetica (APE) e, ai sensi della normativa vigente, lo ha trasmesso via PEC alla Regione Lazio in data 23.10.2017 (allegato 12).

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente.

Spese condominiali

Importo medio annuo delle spese condominiali: € 613,00

Totale spese per l'anno in corso e precedente: € 2.941,34

Importo spese straordinarie già deliberate: € 3.397,34

L'amministratore del Condominio di via della Marranella 135 sig. su richiesta dello scrivente, ha trasmesso la seguente documentazione (allegato 7):

Regolamento di Condominio;

Copia atto decreto ingiuntivo nei confronti dell'esecutato **** Omissis **** del 7.3.2017;

Consuntivo e riparto spese Condominio anno 2016;

Preventivo e riparto spese Condominio anno 2017;

Estratto Conto appartamento int. 20.

Dalla stessa documentazione risulta che il saldo a debito al 14/04/2017 è pari a € 5.947,48.

L'importo medio è stato calcolato con riferimento alle sole spese ordinarie preventivate del 2017.

Il totale spese ammonta al consuntivo 2016 più il preventivo 2017 per l'int.20.

Le spese straordinarie di €3.397,34 sono pro quota per l'interno 20, pari a quelle del 2016

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via della Marranella 135, scala unica, interno 20, piano 6

Appartamento in Roma, via della Marranella 135, piano 6 senza ascensore, interno 20, composto da una camera, bagno, cucina, disimpegno e terrazza, confinante con vano scale, via della Marranella, terrazzo condominiale, salvo altri, riportato al NCEU al foglio 629, part. 229, sub. 20, cat. A/3, Rendita Catastale Euro 355,06. L’immobile è stato oggetto di opere edilizie non terminate. L'ex borgata della Marranella è situata nella fascia semicentrale est, all'angolo nord-ovest fra via Casilina e via di Acqua Bullicante. Dal 1870 forma, insieme ai limitrofi insediamenti abitativi del Prenestino, del Torrione, della borgata Galliano, dell'Acqua Bullicante e del Casilino, l'area urbana del Pigneto. L'area ricade nel territorio del Municipio V di Roma Capitale. La zona è dotata di tutti i servizi, scuole, ospedali, banche, supermercati, ecc.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 629, Part. 229, Sub. 20, Zc. 3, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 98.186,00.

Il più probabile valore di mercato dell'immobile all'attualità, inteso come rapporto di equivalenza tra il bene e la moneta in una situazione di libera contrattualità, è individuato con il metodo comparativo, confrontando l'immobile pignorato con immobili analoghi ubicati nella medesima zona. Svolta un'indagine sul mercato immobiliare locale e nel sito di aste giudiziarie, analizzati i dati relativi ad immobili analoghi e alle vendite forzate effettuate nello stesso territorio e per la stessa tipologia di bene, si assume il valore unitario di €/mq 2.398,00 per l'appartamento pignorato.

Si applicano quindi i parametri ascendenti e le influenze discendenti in ragione delle specificità dell’immobile pignorato che differenziano il complesso edilizio dagli altri di zona.

Il taglio dell'alloggio, la terrazza e l'affaccio panoramico, la luminosità, la vicinanza del trasporto pubblico costituiscono elementi di appetibilità.

La collocazione al piano sesto senza ascensore, lo stato di inagibilità attuale per la non completezza del cantiere di ristrutturazione, la scarsa qualità delle rifiniture, l'incompletezza dell'impianto termico (manca caldaia), sono elementi di riduzione del valore immobiliare.

Effettuati gli aggiustamenti mediante coefficienti correttivi, la stima del più probabile valore unitario di mercato del bene è pari a €/mq 1.963,73. Pertanto il valore dell’immobile è pari a

€/mq 1.963,73 x mq 50= € 98.186,00.

Il valore unitario stimato è conforme alle quotazioni consultabili nella Banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate che suddivide il territorio in microzone, aree ove i livelli di mercato sono omogenei e in cui si registrano caratteristiche urbanistiche, ambientali e socio economiche simili. L’OMI prende in considerazione i prezzi di vendita effettivamente dichiarati negli atti di compravendita. Dal 2006 i valori riportati negli atti pubblici, almeno per l’abitativo, rispecchiamo fedelmente i prezzi reali e questo ha portato i valori dell’OMI ad essere estremamente attendibili.

Il secondo semestre 2016 per la zona C38, microzona catastale n. 74, Semicentrale Casilino / Marranella (via Labico), la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’OMI riporta il valore per stato conservativo normale delle abitazioni civili da 2.250 a 3.000 €/mq e delle abitazioni economiche da 1.950 a 2.650 €/mq.

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La stima è confermata da quanto direttamente riferito al sottoscritto da agenti immobiliari di zona riguardo al prezzo indicato nelle transazioni di immobili analoghi e dalle offerte commerciali di vendita debitamente adattate nella medesima zona per immobili simili.

Dal prezzo di stima occorre decurtare a favore dell'eventuale aggiudicatario dell'immobile gli oneri per la regolarizzazione edilizia e catastale pari a € 67.401,24. Di conseguenza: € 98.186,00-67.401,24= €30.784,76. Riguardo alle irregolarità edilizie riscontrate nel fabbricato, ai sensi dell'art.568/569 comma primo del Codice di Procedura Civile, nella determinazione del valore di mercato lo scrivente ritiene di dovere applicare una riduzione per "assenza della garanzia di vizi del bene venduto" pari al 2%. Pertanto: €30.784,76x 0,98=€ 30.169,06 arrotondato a €30.200,00.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Roma (RM) - via della Marranella 135, scala unica, interno 20, piano 6

50,00 mq 1.963,73 €/mq € 98.186,00 100,00 € 98.186,00

Valore di stima: € 98.186,00

Valore di stima: € 98.186,00

Valore di stima decurtato degli oneri per la regolarizzazione edilizia: €30.784,76.

Deprezzamento del 2,00 % =€ 30.169,06 arrotondato a €30.200,00.

Valore finale di stima: € 30.200,00

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Roma, li 28/12/2017

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Scalvedi Luca ELENCO ALLEGATI:

 1. Planimetria catastale

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 2. Visura storica catastale

 3. Foto aeree e dell'esperto

 4. Atto di provenienza rep.39353

 5. Ispezioni ipotecarie

 6. Pianta redatta dall'esperto.

 7. Oneri condominio e altro

 8. Estratto di mappa

 9. Scheda certificato di agibilità (fonte: servizi edilizi Roma Capitale)

 10.DIA inefficace (accesso agli atti Municipio V)

 11. Estratto di matrimonio esecutato

 12. APE protocollato presso la Regione Lazio il 23.10.2017

 13. Modulo verifica iniziale esperto

 14. Elaborato grafico regolarità edilizia

 15.1. Progetto approvato 7610 del1940

 15.2.16. Progetto approvato 7610 del1940. Note, documenti, piante ulteriori.

 16. Progetto approvato 7610 del1940. Nuovo prospetto approvato.

 17. Licenza edilizia n. 9951 del 1940

 18. Certificato di agibilità n.814 del 3.7.1941.

 19. Perizia per la privacy.

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - via della Marranella 135, scala unica, interno 20, piano 6. L’immobile è oggetto di opere edilizie non autorizzate e non terminate, dunque al momento non è abitabile.

Appartamento in Roma, via della Marranella 135, piano 6 senza ascensore, interno 20, composto da una camera, bagno, cucina, disimpegno e terrazza, confinante con vano scale, via della Marranella, terrazzo condominiale, salvo altri, riportato al NCEU al foglio 629, part. 229, sub. 20, cat. A/3, Rendita Catastale Euro 355,06. L’immobile è stato oggetto di opere edilizie non terminate. L'ex borgata della Marranella è situata nella fascia semicentrale est, all'angolo nord-ovest fra via Casilina e via di Acqua Bullicante. Dal 1870 forma, insieme ai limitrofi insediamenti abitativi del Prenestino, del Torrione, della borgata Galliano, dell'Acqua Bullicante e del Casilino, l'area urbana del Pigneto. L'area ricade nel territorio del Municipio V di Roma Capitale. La zona è dotata di tutti i servizi, scuole, ospedali, banche, supermercati, ecc.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 629, Part. 229, Sub. 20, Zc. 3, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile ricade in: 1) Piano Regolatore Generale vigente di Roma Capitale, adottato con D.C.C. n.33 del 19/20.03.2003 e approvato con D.C.C. n. 18 del 12.02.2008,pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Lazio del 14.3.2008. Elaborati prescrittivi, sistemi e regole 1:10000, Foglio 18. Sistema insediativo: città consolidata. Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita e a media densità insediativa - T1.

Ricade inoltre nel perimetro di Piano di Zona del C.C. 65/2006 soggetto a programmi integrati.

2) Piano Territoriale Paesaggistico Regionale (PTPR), adottato dalla Giunta Regionale con atti n. 556 del 25.7.2007 e n. 1025 del 21.12.2007, ai sensi degli art. 21,22,23 della legge regionale sul paesaggio n. 24/98. Tav.A24 foglio 374. Sistema del paesaggio insediativo: paesaggio degli insediamenti urbani. Tav.B24 foglio 374. Beni paesaggistici. Aree urbanizzate del PTPR. Vincoli dichiarativi: nessuno. Vincoli ricognitivi di legge: nessuno. Vincoli dichiarativi di piano:

nessuno. Tav.C24 foglio 374. Beni del patrimonio naturale: nessuno. Beni del patrimonio culturale: tessuto urbano. Tav.D24 foglio 374. Aree urbanizzate.

Valore di stima decurtato degli oneri per la regolarizzazione edilizia: €30.784,76.

Deprezzamento del 2,00 % =€ 30.169,06 arrotondato a €30.200,00.

Valore finale di stima: € 30.200,00 Prezzo base d'asta: € 30.200,00

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 325/2016 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 30.200,00

Bene N° 1 - Appartamento

Ubicazione: Roma (RM) - via della Marranella 135, scala unica, interno 20, piano 6

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 629, Part. 229, Sub. 20, Zc. 3, Categoria A3

Superficie 50,20 mq

Stato conservativo: FABBRICATO Le condizioni del fabbricato sono mediocri. IMMOBILE OGGETTO DI STIMA L'immobile è in condizioni di inagibilità in quanto la sua ristrutturazione è incompleta. Si rimanda alla sezione

"caratteristiche costruttive" per la descrizione delle componenti e il loro stato conservativo.

Descrizione: Appartamento in Roma, via della Marranella 135, piano 6 senza ascensore, interno 20, composto da una camera, bagno, cucina, disimpegno e terrazza, confinante con vano scale, via della Marranella, terrazzo condominiale, salvo altri, riportato al NCEU al foglio 629, part. 229, sub. 20, cat. A/3, Rendita Catastale Euro 355,06. L’immobile è stato oggetto di opere edilizie non terminate. L'ex borgata della Marranella è situata nella fascia semicentrale est, all'angolo nord-ovest fra via Casilina e via di Acqua Bullicante. Dal 1870 forma, insieme ai limitrofi insediamenti abitativi del Prenestino, del Torrione, della borgata Galliano, dell'Acqua Bullicante e del Casilino, l'area urbana del Pigneto. L'area ricade nel territorio del Municipio V di Roma Capitale. La zona è dotata di tutti i servizi, scuole, ospedali, banche, supermercati, ecc. La zona è servita comodamente dal trasporto pubblico su gomma autobus ATAC e da metropolitana linea C, fermata Malatesta, a circa m 300 da via Marranella.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:

SI Stato di occupazione: Libero

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

 Ipoteca volontaria derivante da Atto notaio Conso Iscritto a Roma il 09/07/2008

Reg. gen. 85794 - Reg. part. 17956 Importo: € 264.500,00

Capitale: € 176.300,00

Rogante: Notaio Conso Michele Data: 04/07/2008

N° repertorio: 39354 N° raccolta: 7313

 Pignoramento

Trascritto a Roma il 11/03/2016 Reg. gen. 26222 - Reg. part. 18084 Quota: piena proprietà