relazione di consulenza tecnica d ufficio R.G.E. n. 113/2018

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relazione di

consulenza tecnica d’ufficio R.G.E. n. 113/2018

INTESA SANPAOLO S.p.A. (Peneolope spv srl) E.I. S.R.L.

geometra ANTONELLO MUSCI via Norcia, 28 – 06049 SPOLETO tel./fax 0743/221949

mail: geom-antonellomusci@libero.it pec: antonello.musci@geopec.it

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T R I B U N A L E D I S P O L E T O

Relazione di consulenza tecnica d'ufficio relativa all' Esecuzione Immobiliare R.G.E. n.

113/2018 promossa da

INTESA SANPAOLO S.p.A ora Penelope SPV SRL contro

S.E.I. SRL

Il giudice dell'esecuzione dott. Simone Salcerini incaricava il sottoscritto consulente tecnico d'ufficio.

In data 27 settembre 2018 innanzi al Giudice dell'esecuzione dott. Simone Salcerini, il sottoscritto consulente tecnico d'ufficio, accettava l'incarico ricevuto, prestava il giuramento di rito e sottoscritto i quesiti che di seguito vengono riportati.

1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art.567 c.p.c.(estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei;

2) provveda quindi subito all'integrazione; in particolare acquisisca, ove non depositati: 1) planimetria catastale e planimetria allegata all'ultimo progetto approvato o alla concessione in sanatoria; 2) anche se anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore dell'immobile pignorato;

3) predisponga l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali) gravanti sul bene, ivi compresi: i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o limitazioni d'uso ( oneri reali, servitù, uso, abitazione, obbligazioni propter rem ecc.);

4) accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali spese condominiali insolute relative all'ultimo biennio (stante il disposto dell'art. 63 secondo comma disp. att. c.c.);

5) rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

6) riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò necessari;

7) descriva, previo necessario accesso all'interno, l'immobile pignorato indicando: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno; caratteristiche interne ed esterne; superficie commerciale in mq; altezza interna utile; esposizione; condizioni di manutenzione; confini (nel caso di terreni); dati catastali attuali;

eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile:

appartamento, capannone ecc.);

8) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pignoramento evidenziato, in caso di rilevata difformità:

a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione;

b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene;

c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile; in quest'ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato;

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9) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario;

10) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale, acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica;

11) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile ed i relativi costi, assumendo informazioni presso gli uffici comunali competenti;

12) accerti lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura agricola, e comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni presso il debitore, il terzo occupante, i vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso l'Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte;

13) alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile, il certificato di stato libero o l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso di cui non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza); in caso di convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice convenzione di separazione dei beni) acquisisca copia delle stesse presso i competenti uffici;

14) ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge assegnatario);

15) precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;

) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta; ecc.) e comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita di valore del compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa.

Qualora abbia formato più lotti, verifichi se gli impianti elettrico, idrico, termico risultano in comune ai vari lotti e se risultano in comune indichi le spese necessarie per la loro separazione;

17) determini il valore dell'immobile, considerando lo stato di conservazione dello stesso e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione, quanto ai provvedimenti di assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato tenendo conto che l'immobile resterà nel godimento dell'ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento dell'indipendenza economica – presumibilmente 28 anni – dell'ultimo dei figli ed applicando, dopo aver determinato il valore del bene, un abbattimento forfettario (indicativamente circa il 15-20% di differenza) in considerazione dell'assenza di garanzia per vizi, della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, e di quanto suggerito dalla comune esperienza circa le differenze fra libero mercato e vendite coattive;

18) se l'immobile è pignorato solo pro-quota:

- dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; in tal caso l'esperto dovrà verificare ed analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia un ipotesi di frazionamento e solo una volta intervenuta l'approvazione da parte del giudice, sentite le parti,

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proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall'Ufficio competente,;

- proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art. 577 c.p.c.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per l'intero immobile;

19) nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore stimato dell'intero;

20) nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno”.

Esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione necessaria all'evasione dell'incarico, il sottoscritto come comunicato con lettera raccomandata A/R e pec (allegato “A” - copia lettera, ricevute ritorno e ricevute pec) comunicava il sopralluogo da effettuarsi in data 03 maggio 2019 sui luoghi di causa.

In detto giorno, in Giano dell'Umbria frazione Bastardo, oltre allo scrivente e al proprio collaboratore, era presente il sig. Luciano in qualità di legale rappresentante della ditta “S.E.I.

S.r.l.”, che ha permesso l'accesso agli immobili e sottoscritto il relativo verbale (allegato “B” - verbale sopralluogo).

Poiché per la verifica della rispondenza urbanistica erano necessari i titoli edilizi rilasciati dal Comune di Giano dell'Umbria, non ancora in possesso del sottoscritto, si è reso necessario un secondo sopralluogo che per vari motivi di rinvio è stato effettuato in data 20 gennaio 2020, previo accordo telefonico.

Anche per altre precisazioni indicate nel verbale del 03/05/2019 e per la mancanza di alcuni documenti, come il contratto di comodato d'uso nonché per l'ora non appropriata (ore 13), di comune accordo, si è convenuto di completare il verbale nel mio ufficio, alla consegna dei documenti in possesso dell'esecutato e quindi è stato completato in data 20 febbraio 2020 (allegato

“B” - verbale sopralluogo).

Di seguito si riportano i relativi riscontri reperiti dal sottoscritto ad ogni quesito postogli dal Sig. Giudice.

RISPOSTE AI QUESITI DEL GIUDICE

RISPOSTA AL QUESITO n. 1

Per i beni pignorati è stata prodotta la documentazione ex art. 567 c.p.c. che risulta completa e idonea.

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Per i beni pignorati sono stati acquisiti, per maggior completezza, le planimetrie catastali, l'elaborato planimetrico, la visura nominativa e la vax (allegato “C” - documentazione catastale) e copia integrale dei titoli di provenienza (allegato “G” - atto Segretario Comunale e Allegato “I”

- titolo di provenienza n. 2).

Per quanto concerne la storia ventennale (Iscrizioni e Trascrizioni) si rimanda alla Relazione Notarile redatta dal Notaio Dott.ssa Maria Piantalone Balice in Alba Adriatica (TE) come agli atti (allegato “D” - Certificazione Notarile).

Inoltre, il sottoscritto ha inteso verificare presso l'Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare di Spoleto se alla data del 28 gennaio 2020 siano state iscritte altre formalità.

L'esito è stato negativo, come si evince dall’ispezione ipotecaria allegata (allegato “E” - Visura Pubblicità Immobiliare).

Sulla base di quanto dichiarato dal sig. e dalle caratteristiche dell'immobile di unica proprietà, non esiste condominio, spese condominiali e amministratore (allegato “B” - verbale sopralluogo).

Dalla verifica effettuata presso l'Agenzia del Territorio, dalla disamina degli atti di provenienza e dalla visura ipotecaria non risultano diritti demaniali o usi civici afferenti alla proprietà oggetto di perizia.

Per le formalità come iscrizioni, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli che saranno cancellate dalla procedura si fa riferimento a quelle riportate nella Certificazione Notarile (allegato “D” - Certificazione Notarile).

Non sono emersi altri vincoli e/o oneri che resteranno a carico dell’acquirente (allegato “E”

- Visura Pubblicità Immobiliare).

I costi di cancellazione delle iscrizioni di ipoteca volontaria e del pignoramento, ammontano a circa € 370,00.

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Trattasi di capannone uso artigianale al piano terra e uffici di servizio al piano primo con corte circostante e terreno lottizzato per uso attività produttive in Comune di Giano dell'Umbria, frazione Bastardo, con accesso da strada di lottizzazione da completare.

L'immobile è individuato nel Catasto Fabbricati al foglio 2 con le particelle 834 sub 2, 834 sub 3 con diritti indivisi al n. 834 sub 1 (BCNC corte comune al n.834 sub 2 e 3) e nel Catasto Terreni al foglio 2 con le particelle 835, 836, 837, 839, 840, 842 di complessivi mq 8.860 oltre alla particella 834 di mq 3.855 (Ente Urbano, senza redditi).

Gli immobili sono posti nella frazione di Bastardo nella zona ad uso industriale- artigianale- commerciale con accesso da via dell'Artigianato, parzialmente realizzata e da completare a cura dei lottizzanti, come da convenzione stipulata con il Comune interessato.

Il terreno si presente attualmente allo stato di abbandono con vegetazione infestante e con numerose attrezzature e materiali da rimuovere e smaltire, se non venduti prima dalla ditta “S.E.I.

SRL” attualmente in liquidazione (foto n. 40, dal n. 42 al n. 66).

Si procede alla descrizione dettagliata di ogni singolo lotto:

LOTTO A – capannone con accessori, servizi e corte circostante Catasto Terreni

foglio 2 particella 834 di mq 3.855 – Ente Urbano, senza redditi Catasto Fabbricati

foglio 2 particella 834 sub 2 – cat. D/7, rendita € 3.480,00

foglio 2 particella 834 sub 3 – cat. A/10, classe U, vani 4,5 e rendita € 813,42 foglio 2 particella 834 sub 1 – BCNC corte comune ai sub 2 e 3

Capannone artigianale con una superficie utile complessiva di circa mq 633 ed un'altezza di circa m 7,80, magazzini e servizi con una superficie utile di mq 100 al piano terra oltre a uffici e servizi con una superficie utile di mq 110 al piano primo.

Il capannone è costituito da edificio uso artigianale del tipo prefabbricato a un solo piano ad eccezione di una piccola zona a due piani per magazzini, uffici e servizi.

È stato realizzato alla fine degli anni 80 con strutture portanti orizzontali e verticali del tipo prefabbricato e tamponatura con pannelli pre-finiti, copertura in lastre grecate, sempre prefabbricate, presumibilmente contenenti amianto, in considerazione del fatto che solo con la legge n. 257 del 12 marzo 1992, l'Italia ha messo al bando l'amianto e tutti i prodotti contenenti lo stesso.

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La parte a due piani realizzata con solaio intermedio in acciaio e laterizio, tamponatura interna in muratura ordinaria con intonaco del tipo a fratazzo.

I magazzini al piano terra e i servizi igienici sono da completare, mentre gli uffici e il bagno al piano primo si presentano con pareti intonacate al civile e tinteggiate, pavimento in piastrelle lucide e contro-soffitto ad elementi mobili con corpi illuminanti incorporati, infissi di finestre in alluminio con doppi vetri e porte in laminato (foto n. 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25,

26, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38 e 39).

Le scale interne di accesso al piano primo sono rivestite in granito e la ringhiera in legno (foto n. 27, 28, 29 e 30).

Esternamente si presenta in buono stato di manutenzione e conservazione, da notare che all'interno sono visibili infiltrazioni d'acqua in prossimità di una finestra al piano primo e della scala come da foto n. 41 e 30. (allegato “F” - documentazione fotografica).

LOTTO B – terreno edificabile Catasto Terreni

foglio 2 particelle 835, 836, 837, 839, 840 e 842 - sem.1, mq 8.860 – RD € 36,60 e RA € 45,77

LOTTO B – terreno edificabile Catasto Terreni

foglio 2 particelle 835, 836, 837, 839, 840 e 842 - sem.1, mq 8.860 – RD € 36,60 e RA € 45,77 Lotto di terreno edificabile zona “D3A”, insediamenti esistenti PRG, indice di

utilizzazione 0,65 mq/mq, altezza max = mt 10,00 uso artigianale ecc. con una superficie catastale complessiva di mq 8.860.

È situato in buona posizione in quanto confina per due lati (sud e sud-est) con la strada di lottizzazione e a nord e nord-ovest con aree accessorie alla lottizzazione in qualità di zone di rispetto al torrente Puglia, interessato da movimenti franosi.

Si evidenzia che l'edificazione del lotto è subordinata al completamento delle opere di urbanizzazione previste nella convenzione stipulata tra il Comune e la ditta con Atto notaio Di Fazio del 7 aprile 1997 rep. 5559 e garantite da polizza fideiussoria.

Tali opere dovranno essere realizzate sui terreni riportati al c.t. del foglio 2 con le particelle 828, 838, 841, 843 e 844 di complessivi mq 7.225 acquistati dalla, per diritti di 438/1000, con Atto notaio Di Fazio del 7 aprile 1997 rep. 5560.

Tali aree sono ancora intestate catastalmente, in quota parte, al Comune di Spoleto quale dante causa della, come da visura allegata (allegato “M” - visura catastale e vax).

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I dati riportati nel pignoramento individuano correttamente il bene pignorato ma non l'intestazione catastale anche se con la stessa titolarità.

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Infatti la ditta “SEI SRL” con sede in Terni (CF/p.iva ) indicata nel pignoramento in data 23/08/1990 è cessata e incorporata alla partita iva 00590950556 con il nome “S.E.I. SRL”

come indicato anche dall'Agenzia delle Entrate (allegato “L” - Agenzia Entrate certificazione partite iva).

LOTTO A – capannone con accessori e servizi

Nel pignoramento intimato alla S.E.I. SRL con sede in Terni via Giovannini

n.5 C.F. 01717410540 sono riportati correttamente descrizione e dati catastali mentre la partita iva è errata poiché in data 23 agosto 1990 era stata incorporata alla S.E.I. SRL con partita iva 00590950556.

Nella visura catastale attuale è errata l'intestazione S.R.L. partita iva 00442640553.

Con atto di fusione a rogito Notaio veniva fusa mediante incorporazione della Società “S.E.I. s.r.l.” partita iva 01717410540, successivamente incorporata nella partita iva 00590950556, indicando come bene capannone industriale, non ancora censito al catasto fabbricati, ancora in corso di costruzione su terreno riportato al catasto fabbricati al foglio 2 con la particella 667 di Ha 0,43.00 (ora particelle 834, 835, 836).

LOTTO B – terreno edificabile

Nel pignoramento intimato alla S.E.I. SRL con sede in Terni via Giovannini, 5

C.F. 01717410540 sono riportati correttamente descrizione e dati catastali mentre la partita iva è errata poiché in data 23 agosto 1990 era stata incorporata alla S.E.I. SRL con partita iva 00590950556.

Nella visura catastale è errata la partita iva , mentre nell'atto di acquisto a rogito è indicata correttamente la ditta “S.E.I. s.r.l.” con partita iva 00590950556, ad oggetto i terreni del

“LOTTO B” ad eccezione delle particelle 835 e 836 già di proprietà.

Gli immobili oggetto di esecuzione sono regolarmente accatastati e conformi allo stato di fatto ma per quanto sopra esposto, occorre aggiornare la giusta ditta catastale e la relativa partita iva.

Inoltre, nella planimetria catastale è erroneamente riportata l'altezza e la destinazione del locale principale, quindi occorre l'aggiornamento.

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Gli immobile ricadono nel P.R.G. del Comune di Giano dell'Umbria, come riportato nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal competente ufficio e precisamente:

VIGENTE: Zona “D3A”, insediamenti produttivi parzialmente edificati.

ADOTTATO: “insediamenti esistenti”– insediamenti produttivi e per servizi esistenti e di nuova previsione (allegato “G” - Certificato di Destinazione Urbanistica).

La destinazione d'uso del fabbricato è conforme a quella prevista nel PRG.

L'edificio è stato costruito con i seguenti titoli edilizi reperiti presso il Comune di Giano dell'Umbria (allegato “G” - Titoli Abilitativi):

• Concessione Edilizia n. 967 del 15/11/1988 inerente la costruzione di capannone industriale;

• Concessione Edilizia n. 1021 del 18/10/1989 inerente la costruzione di una tettoia, ad uso temporaneo mai realizzata (su riferimento della proprietà) ad eccezione della platea di fondazione;

• Concessione Edilizia n. 1023 del 18/11/1989 inerente la costruzione della recinzione con accesso carrabile lungo la strada di lottizzazione.

L'immobile non è conforme ai titoli edilizi abilitativi elencati e precisamente:

➢ altezza massima dell'edificio a capannone è di m 7,80 anziché circa 7,00 in progetto;

➢ l'altezza della zona a due piani è di m 3,85 al PT e m 2,90 al P1 anziché 2,85 e 2,95;

➢ maggiore ingombro della sagoma m 20,97 x 37,00 anziché m 20,92 x 36,72;

➢ la posizione planimetrica è leggermente variata;

➢ è stata realizzata la tamponatura al PT sottostante il P1 per la realizzazione di due locali di deposito e variato la posizione dei servizi igienici e della scala di accesso al piano primo;

➢ recinzione con cancello carrabile di m 8 anziché 10 e realizzazione cancello pedonale non previsto.

E' possibile sanare tali difformità mediante la presentazione di un P.d.C. in Sanatoria corredato del parere paesaggistico per il vincolo idraulico, oltre all'accertamento di compatibilità ai fini sismici, entrambi soggetti a possibili adeguamenti imposti dagli Enti preposti al rilascio della relativa Autorizzazione.

La richiesta del certificato di Agibilità potrà essere presentata successivamente al rilascio del P.d.C. in Sanatoria di cui sopra.

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I costi, previo informazione reperite presso gli uffici comunali competenti, vengono quantificati forfettariamente in complessivi € 30.000,00.

Quanto sopra è riferito al solo “LOTTO A” mentre sul ”LOTTO B” non ci sono costruzioni.

Parte del fabbricato, della corte circostante e dei terreni limitrofi, sono concessi in comodato d'uso non esclusivo alla ditta come dichiarato nel verbale di sopralluogo e nel contratto di comodato non esclusivo, consegnato in copia dal sig., tra la “SEI S.r.l.” e la del 09/01/2017 e non registrato presso l'Agenzia delle Entrate come da relativa attestazione (allegato

“H” – contratto di comodato d'uso e allegato“L” - Certificazione Agenzia Entrate).

La durata del comodato è fissata in anni 10 e precisamente dal 09/01/2017 al 08/01/2027, con possibilità di rinnovo tacito in mancanza di disdetta.

Il comodatario in deroga all'art. 1803 c.c. si obbliga a versare al comodante la somma di € 600,00 semestrali da corrispondere entro il 30 giugno e il 31 dicembre di ogni anno.

Gli spazi concessi sono quelli indicati nelle planimetri fornite dal unitamente al comodato stesso.

La restante parte è in possesso e utilizzata dalla ditta

Trattandosi di immobili non residenziale e di proprietà di ditta non si è provveduto ad acquisire la certificazione anagrafica, stato civile e di stato libero degli intestatari.

L'immobile pignorato non è interessato da abitazioni.

Gli impianti sono stati realizzati all'epoca della costruzione e quindi da verificare a seconda della destinazione e uso finale.

Allo stato attuale per il capannone è completo e funzionante mentre per gli uffici sono mancanti alcuni elementi.

I costi di adeguamento e completamento ammontano a circa € 5.000/10.000 molto variabile secondo lo specifico uso.

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11 RISPOSTA AL QUESITO n. 16

Il compendio immobiliare esecutato è costituito da un fabbricato e terreno circostante sito in Giano dell'Umbria fraz. Bastardo, il tutto già descritto ai quesiti n. 7 e n. 15, pertanto si forma il

“LOTTO A” e il “LOTTO B”.

I due lotti sono completamente autonomi.

Per la determinazione della superficie commerciale, convenzionalmente si adopererà il criterio di misurazione metrica ai sensi della norma UNI 10750/2005 “Servizi - agenzie immobiliari – Requisiti di Servizio”, del DPR 138/98 allegato C “ Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria” ed alle consuetudini tecniche locali.

Per la determinazione del valore si è fatto riferimento nella fattispecie, alle quotazioni dell’Osservatorio Immobiliare Agenzia delle Entrate, Borsa Immobiliare Camera di Commercio di Perugia, varie Agenzie Immobiliari della zona, osservatori del mercato, riviste specializzate e dalla conoscenza diretta.

LOTTO A – C.F. – foglio 2 particella 834 sub 2 e 3 (FABBRICATO) + sub 1 BCNC – C.T. n. 834 DESTINAZIONE mq

COMM. VALORE Medio

€/mq

VALORE € COEF.

di merito

%

VALORE Finale €

Area (corte) 3090,00 8,00 24.720,00 100% 24.720,00

Capannone al P.T mq 633 696,30 680,00 473,484,00 100% 473.484,00 Magazzini al P.T. mq 100 110,00 500,00 55.000,00 100 % 55.000,00 Uffici al P. 1 mq 110 121,00 950,00 114.950,00 100 % 114.950,00 Valore Lotto A € 668.154,00 abbattimento forfettario per smaltimento e vizi occulti ecc. del 10% € -66.815,40 abbattimento per sanatoria edilizia ecc, 4,5% € -30.066,93 abbattimento forfettario per trattamento copertura (amianto) 2% € -13.363,08 Valore finale Lotto A € 557.908,59 Valore per arrotondamento € 558.000,00 diconsì euro cinquecentocinquantottomila/00.

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LOTTO B – C.T. – foglio 2 particelle 835, 836, 837, 839, 840 e 842 (TERRENO EDIFICABILE)

DESTINAZIONE mq COMM.

VALORE Medio

€/mq

VALORE € COEF.

di merito

%

VALORE Finale €

Area edificabile 8.860 40,00 354.400,00 100% 354.400,00

Valore Lotto B € 354.400,00 abbattimento per completamento urbanizzazione 10% € -35.440,00 abbattimento forfettario per smaltimento e vizi occulti ecc. del 20% € -70.880,00 Valore Lotto B € 248.080,00 Valore per arrotondamento € 248.000,00 diconsì euro duecentoquarantottomila/00.

Gli immobili sono stati pignorati per l'intera proprietà.

Gli immobili sono stati pignorati per la piena proprietà.

Sulla base del sopralluogo e dai relativi rilevamenti in sito, comparati con le planimetrie catastali e gli elaborati progettuali, si ritiene conforme alle normative urbanistiche salvo quanto riportato in risposta al quesito n. 11.

Tanto dovevasi in ossequio al mandato ricevuto.

Spoleto, 26 febbraio 2020

Il C.T.U.

geom. Antonello Musci

(14)

13 ALLEGATI:

“A” – copia lettera sopralluogo, raccomandate e ricevuta consegna pec.;

“B” – verbali sopralluogo del 03/05/2019 e 20/01/2020;

“C” – documentazione catastale;

“D” – certificato notarile;

“E” – visura Pubblicità Immobiliare del 28/01/2020;

“F” – documentazione fotografica esterna ed interna;

“G” – certificazione urbanistica ecc. Comune di Giano dell'Umbria;

“H” – contratto di comodato;

“I” – titolo di provenienza n. 2;

“L” – Agenzia Entrate, cronologico partite iva e locazioni;

“M” – visura e planimetria aree urbanizzazione.