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T R I B U N A LE D I T E R A M O
SE ZI ON E EE . II .
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Pallini Valentina nell'ESECUZIONE IMMOBILIARE 97/2020 DEL R.G.E.
promossa da
contro
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Incarico ... 3
Premessa ... 3
Titolarità ... 3
Lotto unico ... 4
Descrizione ... 4
Dati Catastali ... 4
Caratteristiche costruttive prevalenti... 5
Normativa urbanistica e Regolarità edilizia ... 6
Consistenza ... 6
Provenienze Ventennali ... 7
Formalità pregiudizievoli ... 8
Vincoli od oneri condominiali ... 8
Stato di occupazione ... 8
Stima / Formazione lotti ... 9
Lotto unico ... 9
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INCARICO
Il sottoscritto Ing. Pallini Valentina, con studio in Via Cesare Pavese, 1 - 64024 - Notaresco (TE), email:
[email protected], PEC: [email protected], il giorno 30/07/2020 veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. ed in data 03/97/2018 accettava l'incarico e prestava il giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
Bene n°1: Appartamento posto al Piano Terra di un edificio residenziale di più ampie dimensioni, sito nel Comune di Alba Adriatica alla Via Ercole Falò n°25, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 10 Particella 3097 Subalterno 44 – Diritti pari a 1/1 della piena proprietà;
Bene n°2: Autorimessa posta al Piano Terra di un edificio residenziale di più ampie dimensioni, sito nel Comune di Alba Adriatica alla Via Ercole Falò n°25, identificata al Catasto Fabbricati al Foglio 10 Particella 3097 Subalterno 38 – Diritti pari a 1/1 della piena proprietà.
TITOLARITÀ
Gli immobili oggetto dell'esecuzione appartengono alla seguente società esecutata:
con sede in Alba Adriatica Codice fiscale:
Proprietario per la piena proprietà.
I beni nn°1 e 2 vengono posti in vendita per la piena proprietà.
4 Il lotto è formato dai seguenti beni:
Bene n°1: Appartamento posto al Piano Terra di un edificio residenziale di più ampie dimensioni, sito nel Comune di Alba Adriatica alla Via Ercole Falò n°25, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 10 Particella 3097 Subalterno 44 – Diritti pari a 1/1 della piena proprietà;
Bene n°2: Autorimessa posta al Piano Terra di un edificio residenziale di più ampie dimensioni, sito nel Comune di Alba Adriatica alla Via Ercole Falò n°25, identificata al Catasto Fabbricati al Foglio 10 Particella 3097 Subalterno 38 – Diritti pari a 1/1 della piena proprietà.
DESCRIZIONE
Compendio immobiliare ubicato in Via Ercole Falò n°25 nel Comune di Teramo, costituito da un appartamento (Foglio 10 Particella 3097 Subalterno 44) e da un’autorimessa (Foglio 10 Particella 3097 Subalterno 38) posti al Piano Terra di un edificio residenziale di più ampie dimensioni.
DATI CATASTALI
Come comprovato dall’’Allegato A _ Documentazione catastale’, i dati catastali risultano essere i seguenti:
Catasto Fabbricati (NCEU)
Dati identificativi Dati di classamento
Fg. P.lla Sub. zona
cens. categoria classe consistenza superficie
catastale rendita piano
10 3097 44 A/2 2 3 vani Totale: 44 mq, totale
escluse aree scoperte:
39 mq
294,38 € T
10 3097 38 C/6 2 13 mq totale: 16 mq 35,58 € T
Confini catastali
La Particella 3097 del Foglio 10, sulla quale insiste l’edificio di cui i beni oggetto di esecuzione fanno parte, confina a Nord con le Particelle 2625 e 3362, ad Est con la Particella, ad Ovest con Via Ercole Falò ed a Sud con una traversa.
Salvo altri se variati.
Corrispondenza catastale
I dati identificativi dei beni contenuti nella trascrizione dell’atto di pignoramento corrispondono a quelli catastali.
Con riferimento al confronto tra l’‘Allegato A _ Documentazione catastale’, l’‘Allegato B _ Elaborato grafico: rilievo stato dei luoghi’ e l’‘Allegato C _ Documentazione fotografica’, appartamento ed autorimessa risultano collegati da una porta, come risulta dalla planimetria catastale del Subalterno 44. L’accesso esterno/carrabile al garage attualmente risulta interdetto e l’area esterna esclusiva nella realtà risulta suddivisa in due parti da una inferriata (vedasi le Foto nn°6, 7 e 8 dell’‘Allegato C _ Documentazione fotografica’).
5 Cronistoria dati catastali
La particella 3097 (ente urbano di mq 1025) deriva dalla particella del Catasto Terreni 2622 di pari superficie (Tipo mappale del 10/05/2006 n.48998).
La particella 2622 di mq 1025 deriva dal frazionamento del 31/10/2001 n. 3659 della particella 42 di mq 51.137.
La particella 42 di mq 51.137 deriva dalla stessa particella di mq 27.720 (Tabella di variazione del 521/09/2001 protocollo n. 148660, in atti dal 22/10/2001 – Mod. 26 Prot. Num. 4/2001 e Prot.
Generale 130956/2001).
La particella 42 di mq 27.720 deriva dal frazionamento n. 860.2/1984, in atti dal 25/05/1994 – Tipo Num. 26/84, della stessa particella di mq 28.100.
La particella 42 di mq 28.100 deriva dal frazionamento del 10/07/1981 n. 275581, in atti dal 24/04/1990, della stessa particella di mq 30.330.
La particella 42 di mq 30.330 risulta tale dall’Impianto meccanografico del 05/02/1985.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
L’edificio di cui i beni in oggetto fanno parte è ubicato in Via Ercole Falò n°25 nel Comune di Alba Adriatica.
In riferimento alle classificazioni proposte dagli Standard Europei di Valutazione Immobiliare, le caratteristiche del contesto in cui esso è inserito sono le seguenti:
- caratteristiche ambientali: buone data la vicinanza al mare;
- prossimità ai parcheggi: buona;
- prossimità al verde: buona;
- prossimità a servizi commerciali e pubblici: discreta.
Le caratteristiche intrinseche dell’edificio sono le seguenti:
- stato di conservazione: discreto;
- grado delle finiture: discreto;
- accessibilità: discreta.
L’appartamento è posto al Piano Terra ed è accessibile sia attraverso l’ingresso condominiale sia dall’area esterna pertinenziale recintata. Esso si compone di pranzo/soggiorno, camera da letto e bagno. Un ulteriore ambiente, pavimentato e privo di finestre, è stato ricavato nell’autorimessa mediante chiusura dell’accesso carrabile con una tramezzatura in cartongesso. L’altezza netta dei vani è di 2,72 m circa.
Le finiture che caratterizzano l’alloggio sono le seguenti: portone d’ingresso blindato; pareti intonacate e tinteggiate; pavimento in ceramica e rivestimento murario nel bagno fino all’altezza di 2 m; porte interne in legno; infissi con serramenti in legno e doppio vetro; bagno dotato di lavabo, water, bidet e doccia.
L’impianto di riscaldamento, autonomo con corpi scaldanti in alluminio, è alimentato da una caldaia posta all’esterno.
Gli impianti idrico, termico ed elettrico, apparentemente funzionanti, necessitano tutti di revisione.
L’area esterna esclusiva risulta pavimentata tuttavia necessita di manutenzione mostrando punti di infiltrazione e segni di rottura nel pavimento stesso.
Nel complesso i beni versano in un discreto stato di conservazione.
Vedasi l''Allegato C _ Documentazione fotografica'.
6 La Particella 3097 del Foglio 10 ricade in Zona C1 “Intervento di nuovo impianto”, come è possibile visionare nell’Allegato D _ Documentazione comunale’.
Per quanto è stato possibile accertare presso gli uffici e l'archivio del Comune di Alba Adriatica, l’edificio di cui fanno parte i beni oggetto di stima è stato realizzato in forza dei seguenti titoli edilizi:
Permesso di Costruire n° 421 del 11/05/2005, volturato a favore
;
Permesso di Costruire n° 470 del 12/08/2008 per recupero abitativo dei sottotetti e nuovo permesso di costruire per lavori non ultimati nei termini e variante al precedente P.d.C.
n.421/2005;
SCIA n°215 del 22/05/2015 relativa all’ultimazione dei lavori ed al recupero abitativo dei sottotetti.
L’agibilità n°17/2016 è stata rilasciata il 28/06/2016.
I beni risultano conformi al Permesso di Costruire n° 470 del 12/08/2008 ad eccezione che per la chiusura della porta di accesso all’autorimessa mediante pannellatura in cartongesso, facilmente removibile, e per il collegamento interno previsto tra l’abitazione ed il garage.
È necessario che lo stato dei luoghi venga ripristinato o che esso venga regolarizzato mediante pratica edilizia. Di tali adempimenti si terrà conto in fase di valutazione dei beni.
CONSISTENZA
Destinazione sup. lorda coeff. sup.convenzionale altezza piano
Appartamento 38,00 mq 1,00 38,00 mq ≥2,70 m T
Autorimessa 14,00 mq 0,50 7,00 mq ≥2,70 m T
Corte esclusiva 118,00 mq 0,10 11,80 mq T
Totale superficie ragguagliata: 56,80 mq
È stato effettuato il rilievo planimetrico dell’appartamento e dell’autorimessa, come rappresentati nell’'Allegato B _ Elaborato Grafico: rilievo stato dei luoghi', mentre per le aree esterne si fa riferimento alla consistenza catastale.
I valori delle superfici risultanti dal rilievo metrico sono stati arrotondati secondo le direttive contenute nel D.P.R. 138/98.
I principi adottati per la determinazione della consistenza delle unità immobiliari sono quelli esposti nelle norme e nei regolamenti vigenti in materia, e precisamente:
Norma ISO 9836-2011 “Norme Prestazionali in edilizia”;
DPR n° 138 del 03/1998 (Allegato C);
Norma UNI 10750;
M.O.S.I. “Manuale Operativo delle Stime Immobiliari” Agenzia del Territorio;
Codice delle Valutazioni Immobiliari “Tecnoborsa”.
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PROVENIENZE VENTENNALI
Come meglio visibili nell’‘Allegato E _ Ispezione ipotecaria’, i beni oggetto di pignoramento sono stati trasferiti alla società esecutata con atto di compravendita a rogito del Notaio Biagio Ciampini del 09/05/2009 rep. 232450/52190, trascritto a Teramo il 12/05/2005 al n. 5085 di formalità.
La particella 2622 del foglio 10 al Catasto Terreni è stata trasferita come segue:
- Alla società “ ” di Martinsicuro c.f. per i diritti pari all’intero dalla società ” di c.f. giusta l’atto di
Compravendita a rogito del Notaio Biagio Ciampini del 05/04/2004 rep.
206153/36048, trascritto a Teramo il 07/04/2004 al n. 4408 di formalità;
- La società “ ” di c.f. ha variato denominazione e sede sociale in “ ” con sede in c.f. giusta l’atto di Mutamento di denominazione o ragione sociale a rogito del Notaio Biagio Ciampini del 26/04/2004 rep. 206456/36206, trascritto a Teramo il 29/04/2004 al n. 5489 di formalità e successiva nota a rettifica trascritta a Teramo il 03/11/2009 al n. 11147 di formalità;
- Alla società “ ” di i diritti pari all’intero sono pervenuti dalla società “ ” di Alba Adriatica giusta l’atto di compravendita per scrittura privata con sottoscrizione autenticata dal Notaio Biagio Ciampini in data
05/03/2005 rep. 211915/39223, trascritto a Teramo il 08/03/2005 al n. 2150 di formalità.
La particella 42 del foglio 10 al Catasto Terreni è stata trasferita come segue:
- A i diritti indivisi di piena proprietà pari a 1/5 sono pervenuti da con atto di donazione a rogito del Notaio Guidobaldi rep. 4400/1982 del 27/09/1951, trascritto a Teramo il 26/10/1951 al n. 6481 di formalità;
- A i diritti indivisi di piena proprietà pari a 1/5 sono pervenuti da con atto di donazione a rogito del Notaio Guidobaldi rep. 4401/1982 del 27/09/1951, trascritto a Teramo il 26/10/1951 al n. 6482 di formalità;
- A i diritti indivisi di piena proprietà pari a 1/5 sono pervenuti da con atto di donazione a rogito del Notaio Guidobaldi rep. 4402/1982 del 27/09/1951, trascritto a Teramo il 26/10/1951 al n. 6483 di formalità;
- A i diritti indivisi di piena proprietà pari a 1/5 sono pervenuti da con atto di donazione a rogito del Notaio Guidobaldi rep. 4403/1982 del 27/09/1951, trascritto a Teramo il 26/10/1951 al n. 6484 di formalità;
- A , e i diritti indivisi di piena
proprietà pari a 1/15 sono pervenuti da per i propri diritti indivisi di piena proprietà pari a 1/5 giusta a rogito nel Notaio Guidobaldi rep. 4403/1982 del 27/09/1951, trascritto a Teramo il 26/10/1951 al n. 6484 di formalità;
- A i diritti indivisi di piena proprietà pari a 1/5 sono pervenuti da con atto di donazione a rogito del Notaio Guidobaldi rep. 4404/1982 del 27/09/1951, trascritto a Teramo il 26/10/1951 al n. 6485 di formalità;
- A i diritti indivisi di piena proprietà pari a
1/15 sono pervenuti da per i propri diritti indivisi di piena proprietà pari a 1/5 giusta a rogito nel Notaio Guidobaldi rep. 4404/1982 del 27/09/1951, trascritto a Teramo il 26/10/1951 al n. 6484 di formalità;
- Alla società “ ” sono pervenuti da giusta l’atto di
compravendita a rogito del Notaio Biagio Ciampini trascritto a Teramo il 26/01/1999 al n. 764 di formalità.
8 Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 11/06/2021 sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli visibili nell’‘Allegato E _ Ispezione ipotecaria’.
VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI
Vedasi l'Allegato F _ Documentazione condominiale’ alla data del 26/11/2020.
STATO DI OCCUPAZIONE
I beni risultano occupati da un soggetto terzo in forza di un contratto di locazione regolarmente registrato, con scadenza il 30/11/2021.
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STIMA / FORMAZIONE LOTTI
Per la determinazione del valore commerciale dei beni in esame è stato utilizzato il metodo di stima diretto attraverso il procedimento comparativo.
Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente localizzazione, esposizione, consistenza superficiale dei beni, vetustà e stato di conservazione, tipo di finiture e quanto altro possa incidere sulla determinazione del valore. La media dei valori di mercato dei beni analoghi utilizzati, reperiti mediante annunci immobiliari, atti di compravendita recenti, relazioni di stima per procedure concorsuali, esiti di vendite giudiziarie anch’essi recenti, è stata confrontata con i valori pubblicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Infine tali prezzi sono stati rivisitati considerando la situazione in cui verte il mercato immobiliare sia sull’intero territorio nazionale che su quello locale.
LOTTO UNICO
Il lotto è formato dai seguenti beni:
Bene n°1: Appartamento posto al Piano Terra di un edificio residenziale di più ampie dimensioni, sito nel Comune di Alba Adriatica alla Via Ercole Falò n°25, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 10 Particella 3097 Subalterno 44 – Diritti pari a 1/1 della piena proprietà;
Bene n°2: Autorimessa posta al Piano Terra di un edificio residenziale di più ampie dimensioni, sito nel Comune di Alba Adriatica alla Via Ercole Falò n°25, identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 10 Particella 3097 Subalterno 38 – Diritti pari a 1/1 della piena proprietà.
Compendio immobiliare ubicato in Via Ercole Falò n°25 nel Comune di Teramo, costituito da un appartamento (Foglio 10 Particella 3097 Subalterno 44) e da un’autorimessa (Foglio 10 Particella 3097 Subalterno 38) posti al Piano Terra di un edificio di più ampie dimensioni.
identificativo corpo superficie
convenzionale valore unitario valore complessivo
quota in
vendita valore lotto Appartamento con
autorimessa ed area esterna
56,80 mq 1.400,00 €/mq € 79.520,00 100,00 € 79.520,00
Valore commerciale lotto: € 79.520,00
Il valore in procedura dei diritti pari a 1/1 della piena proprietà è determinabile in Euro 71.600,00 in c.t. considerando un abbattimento pari al 10% rispetto al valore di stima che tiene conto di tutti gli aspetti precedentemente esposti, con particolare attenzione alla situazione edilizia, a quella catastale, a quella condominiale, della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti in una procedura esecutiva.
10 presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.
Teramo, lì 11/06/2021
L'Esperto ex art. 568 c.p.c.
Ing. Pallini Valentina
ALLEGATI
Allegato A _ Documentazione catastale
Allegato B _ Elaborato grafico: rilievo stato dei luoghi
Allegato C _ Documentazione fotografica
Allegato D _ Documentazione comunale
Allegato E _ Ispezione ipotecaria
Allegato F _ Documentazione condominiale
