CENTRI COMMERCIALI NELLA REALTÀ ITALIANA
DIMENSIONAMENTO DI UN CENTRO COMMERCIALE
7. I CENTRI COMMERCIALI IN ITALIA E ALL'ESTERO: CARATTERISTICHE,
DIMENSIONI E DIFFERENZE
Dopo aver esaminato la funzione e la progettazione dei centri commerciali ri-feriti alla situazione italiana, è necessa-rio completare questo studio con una rassegna dei centri esistenti nei vari pae-si in cui tale formula di vendita al det-taglio ha trovato concreta realizzazione. Come si è già precedentemente indicato, i primi esempi di tali strutture distribu-tive si ebbero negli Stati Uniti d'Ame-rica, con caratteristiche dimensionali im-prontate alla esaltazione dei fenome-ni economico-consumistici peculiari del contesto americano.
La formula è stata « esportata » in Eu-ropa e adottata in modo abbastanza analogo da quei Paesi le cui componenti sociali, economiche e distributive sono più vicine al sistema statunitense. La Francia e la Germania, seguendo il modello americano, hanno realizzato, pur con un inevitabile ritardo temporale dovuto al diverso sviluppo del sistema economico dei centri commerciali con dimensioni elevate e con raggio di at-trazione regionale.
Nonostante la diffusione di questo tipo di centro commerciale anche in altri Paesi europei, si sta attualmente tenden-do a concepire diversamente il ruolo e la funzione di questa struttura. Si cerca cioè di « ridimensionare » e di far assu-mere ai nuovi centri commerciali delle caratteristiche che meglio si adattino al-la realtà urbana europea.
Tabella 9. D i m e n s i o n a m e n t o fisico ed
Accanto ai grandi centri commerciali periferici, paragonabili agli « shopping-centers » americani, che hanno in que-sti Paesi europei una loro funzione e validità, si riscontra sempre più la ten-denza, sia per rinnovare i centri storici che per rivitalizzare certi quartieri, a realizzare all'interno delle città dei cen-tri commerciali con dimensioni più com-patte, con la presenza di negozi con su-perficie di vendita minore, inseriti per-ciò più direttamente e validamente nel tessuto urbano.
Ciò che risulta importante è l'avere in-tuito che non ha senso trasferire formu-le di vendita acquisite in altre situazioni, ma è necessario concepire l'attività com-merciale come elemento integrante di un sistema di vita. Si va quindi verso un'ur-banistica commerciale ad un tempo pia-nificata, integrata e collettiva. In altre parole si cerca sempre più di prevedere le modalità dell'inserimento degli inse-diamenti commerciali nei piani urbani-stici e nella realizzazione dei complessi abitativi, in modo che non sorgano più unità commerciali casuali ed avulse da ogni collegamento con l'ambiente in cui sono localizzate, ma programmate ed in-tegrate con i vari elementi che costitui-scono il tessuto sociale.
Ritornando al tema di fondo di questa parte dello studio, ci si propone ora di illustrare in una rapida rassegna alcune tra le esemplificazioni più significative dei centri commerciali realizzati nei di-versi paesi.
Stati Uniti d'America
Anche se si può far risalire agli anni '20 la presenza delle prime unità integrate di attività commerciali negli USA, è solo dopo la seconda guerra mondiale che lo sviluppo e la diffusione degli « shopping-centers » assume quelle proporzioni rile-vanti tali da permettere che al giorno d'oggi ben il 50% delle vendite comples-sive al dettaglio del paese passino attra-verso questa forma di distribuzione. Già da questa cifra si può comprendere come gli « shopping-centers » rappresent-tino un fenomeno distributivo decisamen-te importandecisamen-te per l'America del Nord. Tale fenomeno non è rilevante solo per l'entità delle vendite realizzate attraverso queste strutture, ma anche per la conce-zione che sottende la costruconce-zione degli « shopping-centers ».
Queste strutture, infatti, occupano degli spazi notevoli, superiori molte volte ai 100.000 mq di superficie commerciale lor-da, con la presenza al loro interno, non solo di un numero elevato di negozi spe-cializzati ma anche di 2 o 3 unità iper-mercati o superiper-mercati o grandi magaz-zini.
A titolo esemplificativo riportiamo nella figura a lato alcune piante tipiche che rispecchiano l'evoluzione della formula « shopping-center » cosi come si è
svilup-pata in Nord America negli ultimi anni3
e che rappresentano nell'ordine:
a) Strip. Linea di negozi con parcheggio
sul fronte e un'area di servizio sul retro. La « locomotiva », in genere un supermer-cato nei piccoli centri di questo tipo, si trova ad un'estremità.
b) « U ». Centro di tipo strip con due
file di negozi che unendosi formano una « U ». Questo tipo di centri rientra nella categoria dei centri di comunità piutto-sto che di prossimità.
c) Cluster. Pianta primitiva del centro regionale. I primi centri di questo tipo avevano il mail aperto, benché alcuni in seguito siano stati coperti.
d) Dumbbell. Si tratta in genere di un
cen-tro con una doppia fila di negozi posti di fronte lungo il mail, con le « locomo-tive » poste all'estremità dei mail e con parcheggio su tutti i lati.
e) Doublé Dumbbell. È un centro di
ti-po Dumbbell. Vi è un mail che corre lon-gitudinalmente che si incrocia con uno trasversale, formando una « piazza » al-l'incrocio.
trocenter di Phoenix (Arizona), il Para-mus Park nel New Yersey, l'Oxford Valley Mail presso Philadelphia (Pennsyl-vania), la Water Tawer Palaza a Chica-go (Michigan).
— 11 centro commerciale « super-regio-naie » Randall Park presso Cleveland, si presenta come uno dei più grandi shop-ping-center del mondo con 204.000 mq di superficie totale e 162.000 mq di su-perficie commerciale.
Aperto nell'agosto del '75 comprenderà 6 grandi magazzini e circa 250 negozi specializzati. La cifra d'affari prevista per il primo anno gestionale è di circa 250 milioni di dollari. Il centro comprende già banche, alberghi, ristoranti ed è in progetto la costruzione di un grandioso complesso sportivo e di divertimento. — Il Metrocenter di Phoenix nell'Arizona è un centro commerciale « super-regiona-le » con una superficie commerciasuper-regiona-le di 149.000 mq. La caratteristica di questo centro è di contare, fin dall'apertura, sul-la presenza di 5 grandi magazzini, nel senso completo del termine.
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T V a - Strip b - "U" a - Cluster d - Dumbbell®
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I T e - Doublé DumbbellUna dimensione quantitativa dei centri commerciali più importanti degli USA appare dalla tabella 10.
Oltre a questi soprariportati, negli ultimi anni sono stati aperti altri shopping cen-ters tra cui si possono menzionare il Ran-dall Park presso Cleveland (Ohio), il
Me-Altri centri commerciali americani com-prendono al loro interno 5 o più unità di vendita di grandi dimensioni, installa-tesi però al seguito dello sviluppo che ha avuto il centro commerciale.
Il Metrocenter presenta una forma pen-tagonale con ai vertici i 5 grandi
magaz-zini collegati con un sistema di corridoi al nucleo centrale.
— Il centro commerciale Paramus Park nel New Yersey, a differenza degli altri esaminati finora, possiede un'attrazione regionale. Questo è dovuto al fatto che si trova situato in una zona dove si tro-vano già insediati ben altri tre centri com-merciali di importanza considerevole, e un notevole numero di grandi magazzini, di « discount-house », e altri punti di vendita indipendenti.
— La Oxford Valley Mail a Lang Horn presso Philadelphia in Pennsylvania, co-stituisce il centro commerciale di una cit-tà che verrà costruita nel giro di dieci an-ni. È interessante considerare come la co-struzione di questo centro sia realizzata nel quadro di un'operazione urbanistica tendente alla creazione di una città nuova dal punto di vista residenziale e direzio-nale. Il centro commerciale si integrerà infatti con un complesso di uffici, di al-berghi, di palazzi per congressi, di aree di divertimento, ecc.
— La caratteristica peculiare del Water Tower Plaza a Chicago è quella di essere un complesso che comprende un teatro, quattro cinema, un hotel Rita Carlton, uf-fici, abitazioni e un centro commerciale dislocato su sette piani con 61.300 mq di superficie commerciale.
La concezione per la realizzazione dei set-te piani di vendita è abbastanza originale. Infatti per creare la maggior attrazione possibile si è considerato essenziale che i due magazzini « locomotiva » avessero la loro entrata sulla strada principale, ma lasciassero anche spazio ai negozi specia-lizzati all'interno dell'atrio.
I due grandi magazzini presentano entra-te su tutti i setentra-te piani di alentra-tezza ed ogni piano ha una ambientazione diversa dagli altri. L'ultimo piano comprende i ristoranti, gli alimentari e i casalinghi. Questa estensione in verticale pone però seri problemi per la circolazione della clientela, e per gli approvvigionamenti e per la ripartizione del personale alle uni-tà di vendita.
Francia
La Francia è forse il paese europeo che maggiormente ha recepito il discorso dei centri commerciali, sia adottando il mo-dello americano, che creando un momo-dello europeo che meglio si adatta alla realtà urbanistica e sociale delle sue città. Esistono infatti i centri commerciali di grandi dimensioni, sugli 80.000 mq di su-perficie commerciale lorda alla periferia delle grandi città con attrazione regiona-le, e intorno ai 40.000 mq di superficie commerciale lorda anche all'interno delle città, con la presenza di grandi magazzi-ni, di ipermercati e di unità specializzate, oltre a servizi vari, che tendono a ricrea-re i « centri città » altamente qualificati per quelle zone residenziali in cui sono ubicati.
La dimensione europea del fenomeno è invece rappresentata da quei centri
com-Tabella 10. I C e n t r i c o m m e r c i a l i più f r e q u e n t a t i degli USA 1
Superficie
Centri commerciali c°m™e r- Numero Par- 9 ™
apertura ciale lorda negozi cheaqio , a,a T T a r i
m q (milioni $)
NORTH PARK, Dallas 1965 LENOX SQUARE, Atlanta 1972 LOS CERRITOS, Cerritos 1971 WOODFIELD MALL, Schaumburg 1971 SOUTH COAST PLAZA, Costa Mesa 1967
THE GALLERIA, Houston 1970 BIG TOWN, Mesquite 1959 GHIRARDELLI SQUARE, San Francisco 1964
SPRING HOUSE VILLAGE, Spring House 1972
PHIPPS PLAZA, Atlanta 1968 SOUTHDALE, Edina 1956 100.000 95 6.000 100,0 110.000 108 6.600 117.500 128 6.500 95,0 221.000 231 10.823 160.000 164 8.300 135,0 69.600 134 6.500 65.000 52 4.000 17.500 83 300 17,0 11.000 37 500 6,5 50.000 45 2.400 25,0 115.000 127 6.600 130,0
1 Fonte: Vedi nota 3.
Tabella 11. I principali Centri c o m m e r c i a l i f r a n c e s i1
Centri commerciali Data di
Superficie
commer- Numero
apertura ciale lorda negozi cheggio
Par-Cifra d'affari (milioni FF)
mq 1975
RADAR GEANT, St. Maximin 1969 95.000 17 850
_
CRETEIL SOLEIL, Créteil 1974 93.000 160 5.600 504,7
LA PART-DIEU, Lione 1975 86.336 154 4.300 199,0
ROSNY 2, Rosny-sous-Bois 1973 83.000 160 5.394 605,6
BELLE EPINE, Thiais 1971 75.600 130 6.000 637,0
VELIZY 2, Vélizy 1972 75.000 145 4.630 647,4
EVRY, 2, Evry 1975 71.000 145 4.000
AUCHAN, Englos Haubourdin 1969 66.000 21 2.500 —
CAP 3000, St. Laurent du Var 1969 56.000 67 3.500 380,5
PARLY 2, Lechesnay 1969 55.000 107 3.025 587,3
BARNEAUD, Cabries 1966 54.000 150 7.000
TROIS FONTAINES, Cergy Pontoise 1973 52.877 93 3.000 309,4
CARREFOUR, Porte-sur-Garonne 1972 52.000 32 4.000 —
1 Fonte: Vedi nota 3.
merciali di piccole dimensioni la cui su-perficie commerciale si aggira sui 3000 mq con la presenza di una decina di pun-ti di vendita specializzapun-ti oltre ad un su-permercato o minimercato, destinati a sod-disfare le esigenze di prossimità di certi quartieri.
L'altra formula innovativa, che rientra pe-rò sempre nell'ottica europea del fenome-no, è data dalla ristrutturazione dei centri storici che continuano a svolgere la lo-ro funzione socializzante all'interno delle città.
L'estrema adattabilità francese ha consen-tito di diversificare ulteriormente tale ti-pologia, riuscendo a creare per ogni si-tuazione il centro commerciale che sem-bra ottimale, con dimensioni e caratteri-stiche variabili di volta in volta. Esaminiamo ora brevemente le caratteri-stiche di alcuni centri commerciali fran-cesi, iniziando dall'hinterland parigino che presenta una numerosità estremamente elevata di queste strutture.
— Il centro commerciale di Créteil, aper-to nel settembre del '74, è il più vasaper-to
della regione parigina e uno dei più gran-di d'Europa. Créteil è una importante « città nuova » a 8 km circa a sud-est di Parigi con una popolazione destinata a raggiungere più di 120.000 unità; la zona di attrazione del centro, però, è stata sti-mata comprendente oltre 700.000 persone. Il centro a due piani raggruppa 160 punti di vendita tra cui 2 grandi magazzini, un ipermercato e un supermercato, oltre a sei ristoranti più quelli dei grandi magazzi-ni, e una serie di negozi specializzati di elevate dimensioni. Il centro comprende, oltre al parcheggio per 5600 vetture, an-che due stazioni di servizio, un centro auto, dei centri di medicina specializza-ta, nursery e parchi giochi, sei cinema e aree di divertimento.
È interessante notare come oltre a questo grandioso centro commerciale, siano stati aperti nella città nuova di Créteil altri centri commerciali con caratteri prevalen-temente di vicinato.
Il centro Créteil oltre ad essere servito da tre grandi arterie di traffico è anche ser-vito dalla metropolitana.
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— Il centro commerciale di Trois Fon-taines, ubicato nel mezzo della città di Cergy-Pontoise ad una trentina di chilo-metri a nord-ovest di Parigi, ha una su-perficie commerciale lorda di circa 53.000 mq ed un raggio di attrazione che si estende fino alle porte di Parigi.
Oltre a grandi magazzini, un supermer-cato, un ipermercato e a negozi specializ-zati, per un totale di una novantina di punti di vendita, nel centro sono ubicati ristoranti, cinema e una discoteca. Trois Fontaines ha una struttura che si differenzia dai centri tradizionali, infatti, il parcheggio per 3000 vetture è situato in una unica zona; il corridoio principale, rischiarato dalla luce del giorno per mez-zo di un gioco di prismi di vetro, si com-pone di una serie di gallerie articolate at-torno a piccole piazze che sostituiscono il tradizionale corridoio rettilineo. 11 pri-mo piano concepito per i divertimenti è strutturato in modo da rimanere aperto anche dopo la chiusura dei negozi. È da notare però che in tutti i centri com-merciali francesi l'orario dei negozi è mol-to elastico per cui in certi giorni della set-timana la chiusura si attua anche a tar-da ora (verso le 22).
— Il centro commerciale Maine-Mont-parnasse costruito sull'area della vecchia stazione è il primo centro regionale inse-diato nel centro della città di Parigi e uno dei più importanti del genere aperto in Europa.
Si trova ai piedi della torre Montparnasse di 58 piani, completamente adibita a uf-fici.
Questo centro commerciale è stato stu-diato per servire tre milioni e mezzo di persone che possono raggiungerlo in 15 minuti servendosi della ferrovia, delle quattro linee della metropolitana e delle numerose linee di autobus, oltre a 160.000 persone che possono raggiungerlo a piedi nello stesso tempo. Proprio per questa co-modità di accesso e per ovvi motivi ur-banistici dispone di un parcheggio sotter-raneo limitato a 650 posti che possono di-ventare circa 1900 quando gli uffici sono chiusi.
Sui 30.000 mq di superficie del centro, di-sposti su 3 piani, vi è la presenza sia di grandi unità di vendita che di dettaglianti specializzati, con una prevalenza di offer-ta di generi di abbigliamento, accessori di moda, mobili e arredamento, oltre a banche, agenzie di viaggio, 6 ristoranti, bar, ecc.
— Art de Vivre situato su 2 piani, di su-perficie commerciale sono destinati
esclu-Fig. 10.
Francia - Un servizio « esterno » in un centro commerciale per i commercianti. Fig. 11.
Francia - Servizi « esterni » per le automobili. Fig. 12.
Svizzera Centro commerciale Serfontana -Quando il servizio sociale si abbina a quello commerciale
sivamente alla vendita di articoli per la casa, per divertimento, articoli da regalo, materiali da costruzione, articoli per il giardinaggio, ecc. Non si vendono generi alimentari nè articoli di abbigliamento. 11 centro Art de Vivre, aperto agli inizi del '75, avrà una vasta area di attrazione ma anche una forte concorrenza rappre-sentata da grandi magazzini, da 9 centri commerciali completi, da 14 centri per il giardinaggio, e da oltre 30 punti di ven-dita specializzati per la casa, ubicati nella zona.
— Il centro commerciale La Part-Dieu, realizzato nel centro della città di Lione è stato aperto all'inizio del settembre '75. La sua importanza consiste nel fatto che è forse il più grande centro commerciale creato nel centro di una città e integrato con un importante complesso di attività economiche e sociali. Il complesso com-prende un grattacielo occupato da uffici e dalla sede sociale del Credito lionese, un auditorio municipale, un hotel, la se-de se-degli uffici amministrativi se-della città e della regione, il Palazzo della radio, la biblioteca municipale, ecc.
La costruzione del centro commerciale si estende su 5 piani, compreso quello a li-vello della metropolitana. Caratteristica è la specializzazione dei 3 piani di mez-zo, dedicati agli uomini e ai giovani il primo; alle donne e ai bambini il secondo; ai generi alimentari, di casalinghi e agli articoli regalo e di sport il terzo.
Se la costruzione è imponente, le decora-zioni e l'ambientazione non le sono infe-riori, riuscendo a creare un'atmosfera pia-cevole per i clienti con giochi di luci, pian-te verdi, giardini, fontane, passerelle, via-li, ecc.
Nel centro sono ubicati grandi magazzi-ni, supermercati, negozi specializzati di ogni genere, oltre a 6 cinema e a 12 ri-storanti.
— Significativo è il fatto che la concen-trazione dei centri commerciali francesi non si ha solo nelle grandi città, ma la loro diffusione in questi ultimi anni in-teressa anche centri minori di provincia. Tra questi si ricorda il centro Chanterei-gne vicino a Troyes, con 16.500 mq di superficie commerciale lorda, promosso dalla Camera di commercio locale, a dif-ferenza della maggioranza che sono finan-ziati da grandi gruppi privati (banche, società finanziarie, ecc.).
Il centro comprende un ipermercato, 28 punti di vendita, un centro di giardinag-gio, un centro auto e altri servizi vari. Le tipologie precedentemente descritte dai centri commerciali francesi ed americani sono talmente vaste e complete da far rientrare tra queste qualsiasi modello di centro finora esistente in Europa. Per questo motivo non ci si dilungherà ad analizzare dettagliatamente la situazio-ne situazio-negli altri paesi europei, limitandosi a riportare i dati dei centri più importan-ti e le noimportan-tizie più significaimportan-tive relaimportan-tive a questi.
Tabella 12. I principali Centri commerciali tedeschi1
Centri commerciali apertura Data di
Superficie commer-ciale lorda
mq
Numero
negozi cheggio
Par-Cifra d'affari
(milio-ni DM) RHEIN-RUHR-ZENTRUM, Muhleim Heissen 1973 82.000 61 4.400 232
RUHRPARK-CENTER, Bochum 1964 70.000 66 6.500 280 MAIN-TAUNUS-ZENTRUM, Sulzbach b. 6.500 280 Frankfurt 1964 65.000 74 5.000 254 HESSEN-CENTER, Bergen-Enkheim 1971 57.000 70 2.400 OLVMPIA-EKZ, Munchen 1972 52.700 64 2.800 EKZ-HAMBURGER STRASSE, 2.800 Hamburg-Barmbek 1970 50.000 108 2.600
MARKER STERN, Mari 1974 50.000 74 1.800
DONAU-EKZ, Regensburg 1967 49.800 75 1.800 120
CITY ZENTRUM, Leverkusen 1969 45.000 75 1.200
EKZ-HUTTENTAL, Weidenau 1973 45.000 45 1.500
_
CITY GALERIE, Aschaffenburg 1974 44.660 46 600 —
1 Fonte: Vedi nota 3.
Tabella 13. I principali Centri c o m m e r c i a l i b e l g i1
Centri commerciali
Super- Cifra d'affari ficie
Data di com- Par- Perso-apertura mercia- cheggio naie
le lorda milio- 1.000 mq ni FB FB/mq RING, Kuurne/Courtrai (BIM, Gand) 1973 36.570 2.300 250 950 26,0 WESTLAND, Anderlecht (Galeries Anspach) 1972 34.850 2.075 850 1.000 28,7 WOLUWE, Woluwé St. Lambert
(Galeries Anspach) 1968 32.160 1.730 750 1.600 49,7
CORA CITY, La Louvière (Louis Delhaize) 1970 28.200 2.000 250 876 52,6 WAASLAND, St. Nicolas (Paribas) 1972 20.500 1.100 250 850 41,4 GENK, Genk (Bernheim im Outremer) 1968 16.850 900 500 450 26,7 BATTA, Hury (Grand Bazar de Liège) 1971 9.760 500 190 500 55,8
1 Fonte: Vedi nota 3.
Germania
Una forma particolare di centro commer-ciale che si può riscontrare in Germania è data dai centri a libero servizio integra-le promossi dal gruppo Schòpflin. Per esempio a Neckarsulm esiste un cen-tro commerciale di 15.000 mq di superfi-cie totale, con la presenza di un grande magazzino a libero servizio integrale, con predominanza degli articoli tessili, 17 al-tri punti di vendita che integrano l'assor-timento, un ufficio per vendite su catalo-go degli articoli non disponibili nel gran-de magazzino, un centro di animazione che svolge un'opera di promozione di al-tri articoli con diapositive e altro, un ri-storante, un centro di giardinaggio, una stazione di servizio, ecc.
È da rilevare, però, che in Germania, da studi effettuati, è emersa la tendenza a ridurre l'espansione di queste strutture. Secondo una ricerca condotta dalla Came-ra di commercio tedesca, alla fine del 1974 esistevano 53 centri commerciali con una superficie di vendita di 1,2 milioni di metri quadri con una cifra d'affari stima-ta sui 6500 milioni di marchi.
Questi 53 centri comprendono 2800 det-taglianti specializzati e 111 fra grandi magazzini, magazzini popolari, ipermerca-ti, ecc. Sempre dai risultati della mede-sima ricerca è stato previsto un rallenta-mento nell'apertura di nuovi centri di notevoli dimensioni, destinati ad aumen-tare di poco come numero durante i pros-simi anni. La causa di tale flessione è da ricercarsi innanzitutto nella mancanza di entusiasmo dei dettaglianti ad effettuare investimenti in tali strutture nel momen-to economico attuale, che, a loro avviso, consentono un tasso di redditività non molto elevato.
Si è rilevato inoltre che è in atto in Ger-mania un tentativo di ridimensionamento nella concezione dei centri, tanto che si tende sempre più a sviluppare i progetti di centri all'interno delle grandi città, tra-lasciando quelli da costruire fuori dagli annucleamenti urbani.
A questa situazione si ricollegano anche le critiche molto acute che da più parti vengono rivolte ai lavori di