La domanda diretta ad impugnare la validità della trascrizione

L'art. 2652, n. 6, c.c. prevede altresì la trascrizione delle domande dirette ad impugnare la validità della trascrizione.

Preliminarmente, occorre precisare che oggetto della trascrizione in parola è la domanda diretta a rilevare un vizio proprio della formalità pubblicitaria in sè, e non dell'atto che ne costituisce il titolo. Pertanto, può aversi atto valido e trascrizione nulla, ma può anche aversi atto nullo e trascrizione valida. Ciò deriva dal fatto che la trascrizione ha regole sue proprie perchè si sostanzia in un meccanismo pubblicitario che sorge al di fuori dell'atto, per completarne gli effetti nei confronti dei terzi, ma in via autonoma, con una disciplina sua propria356_.

Per quanto l'esecuzione della formalità sia opera di un pubblico ufficiale, il quale ha il dovere di controllare la regolarità formale del titolo e delle note (art. 2674 c.c.), non si può escludere che sia materialmente eseguita una trascrizione invalida. Questo, ad esempio, può verificarsi nel caso in cui essa si esegua in base ad un titolo che difetti dei requisiti formali previsti dall'art. 2657 e 2660 c.c., o nel caso in cui vi siano, nelle note, omissioni o inesattezze che inducano incertezze sulle persone, sul bene o sul rapporto a cui l'atto si riferisce (art. 2665 c.c.).

Può accadere che la regolarità formale dei detti requisiti sia contestata da un soggetto che ne abbia interesse, e la legge tipizza la trascrizione della relativa domanda, ex art. 2652, n. 6, c.c. In tal caso, poiché i difetti formali della trascrizione importano nullità di questa, e

355_{L. MENGONI, op. ult. cit., 303, il quale riporta il seguente esempio: “Se è nulla la vendita con cui A ha}

alienato a B un immobile, e A non trascrive la domanda di nullità entro cinque anni dalla trascrizione della vendita, C – che nel frattempo ha subacquistato in buona fede l'immobile da B e ha provveduto a “conservare” il suo acquisto trascrivendolo prima che fosse resa pubblica la domanda di A contro B – consegue il diritto solo nei confronti di A, cioè se e in quanto A sia effettivamente il precedente proprietario, e quindi nei limiti della titolarità di A”.

non semplice annullabilità357_{, ne discende l'applicabilità della disciplina prevista in tali}

norme per l'azione di nullità358_.

In termini diversi, si è osservato che la trascrizione invalida è, come tale, percepibile dai terzi, così che non avrebbe ragione la salvezza dei loro diritti secondo la regola prevista dall'art. 2652, n. 6, c.c. La norma presuppone inoltre la trascrizione dell'atto impugnato, che non può essere rappresentato dalla stessa trascrizione, non potendo ipotizzarsi una trascrizione della trascrizione. Di qui la conseguenza che la trascrizione della domanda avrebbe l'effetto di una semplice pubblicità notizia359_.

In merito a tali assunti, si è rilevato che non sempre l'invalidità della trascrizione è percepibile dai terzi, considerato che, ad esempio, le inesattezze in ordine ai dati catastali o alle generalità delle parti non risultano in modo visibile ed esteriore dalla nota360_{. Ne}

consegue che, anche in tale ipotesi, è ravvisabile l'esigenza di tutela dell'affidamento dei terzi di buona fede, sottesa alle regola generale prevista nella norma in commento.

La disposizione dell'art. 2652, n. 6, c.c. accomuna, del resto, le domande dirette ad impugnare la validità della trascrizione alle altre domande considerate, così che gli effetti della trascrizione di tali domande non possono essere diversi rispetto a quelli previsti per la trascrizione delle domande di nullità e di annullamento di atti soggetti a trascrizione. Quanto all'ostacolo rappresentato dalla lettera della norma, là dove essa si riferisce alla trascrizione dell'atto impugnato, che effettivamente nella specie non sussiste (essendo impugnata la trascrizione stessa e non l'atto), si è rilevato che l'impreciso tenore letterale della disposizione deve essere adattato alla specificità del caso in esame, dovendosi allora

357_{Non appare configurabile, infatti, un'ipotesi di annullamento della trascrizione per vizi del consenso o}

per incapacità legale, posto che la trascrizione no è una dichiarazione di volontà in senso tecnico- giuridico, ma un atto materiale al quale la legge tipicamente riconnette effetti (G. FREZZA, op. ult. cit., 371). Sulla trascrizione come fatto giuridico complesso, v., in particolare, S. PUGLIATTI, La

trascrizione, II. L'organizzazione e l'attuazione della pubblicità patrimoniale, in Trattato di dir. civ. e comm. diretto da Cicu e Messineo, continuato da Mengoni, agg. a cura di Giacobbe e La Torre, Milano,

1989, 174 ss. Sul punto, v. altresì, in termini generali, A. FALZEA, Fatto giuridico, in Enc. dir., XVI, Milano, 1967, 948 ss.; F. SANTORO PASSARELLI, Atto giuridico, in Enc. dir., IV, Milano, 1959, 203 ss.

358_{Per tutti R. NICOLO', op. cit., 126.} 359_{L. FERRI – P. ZANELLI, op. cit., 348 ss.}

360_{R. TRIOLA, op. cit., 269 ss., il quale, però, ritiene insuperabile l'argomentazione fondata sull'assenza}

della trascrizione dell'atto impugnato e dunque non potrebbe trovare applicazione la regola di cui all'art. 2652, n. 6, c.c. La conclusione cui perviene l'Autore è che la trascrizione della domanda in esame avrebbe l'effetto di rendere opponibile la sentenza agli aventi causa dal convenuto in base ad un atto reso pubblico successivamente ad essa.

intendere il riferimento alla data della trascrizione dell'atto impugnato, come riferimento alla data in cui è stata eseguita formalità pubblicitaria invalida e successivamente impugnata361_.

Posta infine, per quanto già detto, l'impossibilità di configurare un'ipotesi di annullamento della trascrizione, sembra potersi concludere che alla trascrizione delle domande dirette ad impugnare la validità della trascrizione debbano applicarsi le disposizioni previste dalla norma con riferimento all'azione di nullità.