La trascrizione della domanda diretta a far dichiarare la nullità di un contratto Ai sensi dell'art 2652, n 6, c.c devono trascriversi le domande dirette a far dichiarare

la nullità di atti soggetti a trascrizione310_.

Anche in questo caso la legge disciplina tipicamente gli effetti della formalità pubblicitaria stabilendo che se la trascrizione della domanda è eseguita dopo cinque anni dalla trascrizione dell'atto impugnato, la sentenza che l'accoglie non pregiudica i diritti

306_{R. PACIA, op. cit., 834; G. GABRIELLI, Pubblicità degli atti condizionati, in Riv. dir. civ., 1991, I,}

172, per il quale “sarebbe privo di razionale coerenza un sistema che negasse alla pubblicità della sentenza l'effetto che esso pur riconosce a quella della domanda, prenotativa dell'efficacia della sentenza stessa”.

307_{R. NICOLO', op. cit., 60; L. RICCA, op. cit., 22; R. TRIOLA, op. cit., 303; G. FREZZA, op. loc. ult.}

cit. In giurisprudenza, Cass. 24 maggio 2007, n. 12074, in Rep. Foro it., 2007, voce Trascrizione, 60.

308_{Difatti, la mancata esecuzione di entrambe le trascrizioni antagoniste – domanda giudiziale e acquisto}

del terzo – prima del giudicato, rende applicabile l'art. 111, comma 4, c.p.c.: A. PROTO PISANI, op. ult.

cit., 143 ss.; L. FERRI – P. ZANELLI, op. cit., 307 ss.

309_{V. la dottrina citata alla precedente nota 63.}

310_{Il n. 6 dell'art. 2652 c.c. disciplina, in uno stesso contesto, la trascrizione delle domande di nullità e di}

annullamento di atti soggetti a trascrizione nonché di quelle domande che siano dirette ad impugnare la validità della trascrizione. La norma è stata considerata come “uno degli esempi più insigni di oscurità e di contorsione logica, che ci sia dato rinvenire in un testo di legge” (così L. FERRI – P. ZANELLI, op.

cit., 332), e ciò in quanto si è voluto contestualizzare la disciplina di azioni aventi natura profondamente

diversa e, per certi versi, opposta: da un lato, vi è l'azione di nullità, che è volta ad ottenere una sentenza di accertamento, dichiarativa della improduttività di effetti dell'atto; dall'altro, vi è l'azione di annullamento, che tende ad una sentenza costituiva, in quanto modifica la posizione giuridica delle parti privando il contratto della sua originaria efficacia (v. C.M. BIANCA, op. cit., 627, 670; V. ROPPO, op.

cit., 817). A queste due azioni è stata affiancata la domanda diretta ad impugnare la validità di una

trascrizione, la quale ha caratteristiche sue proprie ed alla cui trascrizione sono connesse conseguenze del tutto peculiari.

acquistati, a qualunque titolo (quindi, sia a titolo oneroso che gratuito311_{), dai terzi di buona}

fede in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Per comprendere la peculiarità ed il modo di operare di tale disposizione, occorre ricordare che la disciplina generale delle domande dirette a far dichiarare la nullità di un titolo di acquisto inter vivos, non prevede misure di salvaguardia dei subacquisti dei terzi. La nullità, accertata dalla sentenza, opera retroattivamente, sia tra le parti che nei confronti dei terzi acquirenti: essa travolge i diritti che i terzi hanno acquistato dall'alienatario o dai suoi aventi causa, trovando piena applicazione il principio per cui resoluto iure dantis resolvitur

et ius accipientis.

Ciò posto, si comprende come il riferimento alla nullità nella disposizione dell'art. 2652, n. 6, c.c. abbia suscitato, sotto diversi profili, interrogativi312_.

La ratio della salvezza dei diritti del terzo, alle condizioni previste dalla norma in commento, è da ravvisare nella tutela dell'affidamento indotto nei terzi da una situazione di titolarità apparente e dal trascorrere di un apprezzabile periodo di tempo senza che l'interessato abbia fatto valere giudizialmente ragioni di nullità del titolo trascritto, al fine di rimuoverla313_.

La salvezza dell'acquisto da parte del terzo richiede, anzitutto, che la domanda di nullità sia trascritta dopo che siano decorsi cinque anni dalla data della trascrizione dell'atto impugnato. La trascrizione della domanda di nullità, si precisa in giurisprudenza, non tollera equipollenti nella conoscenza di fatto, comunque acquisita, da parte del subacquirente e,

311_{Rimangono, invece, esclusi gli acquisti mortis causa (L. FERRI – P. ZANELLI, op. cit., 333).}

312_{Per una disamina delle problematiche connesse alla fattispecie in esame, v. G. BARALIS – G.}

METITIERI, Pubblicità sanante, leggi speciali e responsabilità notarile, in Riv. dir. civ., 1991, II, 363 ss. e in Riv. not., 1992, 401 ss.

313_{In tal senso, R. NICOLO', op. cit., 117, il quale ritiene che la legge tuteli l'affidamento sulla base delle}

risultanze nei pubblici registri; A. ORESTANO, Le domande dirette a far dichiarare la nullità o a far

pronunziare l'annullamento di atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione, 2, La trascrizione delle domande giudiziali, cit., 164; G. FREZZA, op. ult. cit., 362.

Diversamente, R. TRIOLA, op. cit., 263, il quale intravede nella regola posta a tutela del terzo l'intento del legislatore di sanzionare l'inerzia del soggetto interessato a far valere la nullità; Parlano di una tutela che serve, da un lato, a punire un'inerzia prolungata e, dall'altro, a premiare un affidamento radicato: L. FERRI – P. ZANELLI, op. cit., 335; G. MARICONDA, op. ult. cit., 159; G. CASU, La c.d. pubblicità

sanante. Riflessioni sulla sua operatività nell'attività del notaio, in Studi e Materiali-Quaderni semestrali del Consiglio Nazionale del Notariato, 2, Milano, 2003, 452.

dunque, non può essere sostituita da alcun'altra formalità, onde l'omissione di tale trascrizione rende inattaccabile l'acquisto del terzo314_.

Il termine di cinque anni contemplato dalla norma decorre dal momento della trascrizione dell'atto nullo e non dal momento in cui il diritto può farsi valere. Da ciò si è desunto che si tratti di un termine di decadenza e non di prescrizione, con conseguente applicazione della relativa disciplina315_{. Con la precisazione che la decadenza, in questo}

caso, non colpisce l'azione, ma ne elimina l'efficacia nei confronti dei terzi; la domanda di accertamento della nullità si può proporre tra le parti dell'atto nullo, e con effetti a questi limitati, anche dopo il decorso del quinquennio316_.

Secondo l'orientamento giurisprudenziale prevalente, il difetto della trascrizione della domanda diretta a far dichiarare la nullità, nel predetto termine di decadenza di cinque anni, non può essere rilevato d'ufficio, considerato che la regola è rivolta a tutelare, non già posizioni di interesse generale, quanto invece le ragioni del primo acquirente e dei successivi aventi causa, ai quali resta dunque attribuito l'onere di far valere eventuali omissioni o ritardi nell'esecuzione della formalità317_.

314_{Cass. 22 ottobre 1955, n. 3428, in Giust. civ., 1956, I, 438, con nota adesiva di S. MESSINEO, Di una}

finalità della trascrizione; più di recente, Cass. 24 maggio 2007, n. 12074, in Mass. Giur. it., 2007, la

quale, in particolare, ha ritenuto non idonea a tener luogo della trascrizione della domanda giudiziale, l'annotazione della sentenza di accertamento della nullità di una compravendita, eseguita successivamente alla costituzione di un diritto di garanzia di una banca sul bene oggetto dell'atto stesso: la domanda giudiziale era precedente all'iscrizione ipotecaria, ma non era stata trascritta.

315_{L. FERRI – P. ZANELLI, op. cit., 337; A . ORESTANO, op. ult. cit., 165; G. FREZZA, op. ult. cit.,}

362; R. NICOLO', op. cit., 17 ss., 117, il quale specifica, altresì, che il soggetto legittimato all'impugnativa conserva, anche successivamente al decorso del termine, la sua azione secondo le regole comuni, perdendo “soltanto, nei confronti dei terzi buona fede che hanno acquistato in base ad un atto reso pubblico un diritto sull'immobile, la possibilità di far valere gli effetti reali della sentenza” (p. 19). In giurisprudenza, Cass. 18 luglio 1953, n. 2390, in Giur. compl. cass. civ., 1953, II, 74, che ne ha tratto la conseguenza che rispetto al termine in questione non opera la sospensione della prescrizione; Cass. 23 luglio 2004, n. 13824, in Giust. civ., 2005, I, 3071 e in Vita not., 2004, 1597. Dubitativo, invece, C. MAIORCA, Della trascrizione degli atti relativi agli immobili, in Cod. civ. comm., diretto da M. D'Amelio, Libro della tutela dei diritti, Firenze, 1943, 248, nota 4, secondo il quale non può parlarsi di decadenza, poiché, osserva, “non si decade dalla possibilità di proporre la domanda e neanche di trascriverla. Semplicemente non si può più beneficiare, oltre quel termine, dell'importante effetto che la legge riconnette alla trascrizione che sia stata effettuata entro detto periodo”. Allo stesso modo, è dubitativo E. DI SALVO, Sulla configurabilità di un obbligo dell'enfiteuta alla affrancazione. Sulla

distinzione tra negozio relativamente simulato e negozio erroneamente denominato. Sulla natura del termine di cui all'art. 2652 n. 6 c.c., in Giur. compl. cass. civ., 1953, VI, 80.

316_{L. FERRI – P. ZANELLI, op. loc. cit.}

317_{Cass. 23 luglio 2004, n. 13824, cit. Tale orientamento è stato criticato, di recente, da G. FREZZA, op.}

ult. cit., 364-365, secondo il quale, diversamente da quanto argomentato dalla giurisprudenza citata, le

norme sulla trascrizione, e segnatamente quelle riguardanti le domande giudiziali, avrebbero valenza non già privatistica ma pubblicistica: “esse, infatti, tutelano interessi pubblici, come dimostrato

Quanto al requisito soggettivo della buona fede, essa deve intendersi riferita al vizio dell'atto, cioè il terzo deve aver acquistato ignorando la nullità dell'atto del proprio dante causa318_{, e la sua ricorrenza si presume fino a prova contraria, secondo la regola generale}

dettata dall'art. 1147 c.c.319

Da quanto detto si evince che se la domanda diretta ad impugnare l'atto invalido è trascritta nel quinquennio dalla trascrizione dello stesso, la sentenza che dichiara la nullità è opponibile al subacquirente, il quale subirà l'evizione anche se la trascrizione del suo acquisto è anteriore alla trascrizione della domanda giudiziale. Viceversa, se la domanda è pubblicata dopo il quinquennio, il terzo conserva il suo acquisto trascritto prima della domanda, quando concorra anche il requisito soggettivo della buona fede320_{. Il difetto di uno}

solo degli elementi richiesti dall'art. 2652, n. 6, c.c. ai fini della salvezza dell'acquisto del terzo, rende il titolo di acquisto del terzo stesso improduttivo dell'effetto traslativo, ma si ritiene che non escluda l'operatività di altre fattispecie acquisitive, allorquando ne ricorrano i presupposti.

In particolare, la Cassazione ha ritenuto che l'acquirente in buona fede dal titolare apparente di un bene immobile, in base a titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà, il quale abbia posseduto animo domini i beni in questione ed abbia trascritto questo titolo

dall'organizzazione dei registri immobiliari”. Da ciò l'Autore giunge alla conclusione che il difetto di trascrizione della domanda di nullità di un atto può essere rilevato d'ufficio. V. anche F. GAZZONI, La

trascrizione degli atti e delle sentenze, I, t. II, cit., 34 ss.

318_{Cass. 6 febbraio 1978, n. 533, in Giust. civ., 1978, I, 909, per la quale “nel conflitto tra gli effetti}

derivanti dalla dichiarazione di nullità di un atto trascritto e i diritti acquistati sulla base dell'atto stesso dai terzi, composto secondo le norme dettate nell'art. 2652, n. 6, c.c., la discriminante della buona fede non può che riferirsi alla nullità dell'atto invocato dall'attore per il riconoscimento dei suoi diritti, e non già soltanto ad atti successivi e consequenziali che, da soli, non toccherebbero tali diritti”.

319_{Cass. 12 maggio 1973, n. 1301, in Giust. civ., 1973, I, 1300 e in Foro it., 1973, I, 1282: “la buona fede}

dei terzi consiste nell'ignoranza di ledere l'altrui diritto, la quale resta esclusa non solo dalla concreta conoscenza degli effetti pregiudizievoli che il proprio atto o comportamento determina nella sfera giuridica altrui, ma anche dal ragionevole dubbio o fondato sospetto che un tale pregiudizio possa derivare: queste circostanze valgono a vincere la presunzione di buona fede, di cui all'art. 1147 c.c., passibile di prova contraria – a carico della controparte – per la quale la legge non pone alcuna limitazione, ond'è valida anche una prova presuntiva”. Nel caso di specie, su cui si è pronunciata la sentenza citata, è stata ritenuta sufficiente ad escludere la buona fede l'esistenza di una trascrizione di una domanda relativa ad un precedente giudizio poi estinto, in quanto idonea ad insinuare un ragionevole dubbio in ordine alla validità del titolo originario. Tale conclusione è stata criticata da V. FALASCHI, In

tema di trascrizione di domande giudiziali, in Banca, borsa, tit. cred., 1974, II, 8, per il quale la buona

fede del terzo non deve essere posta in relazione alle risultanze dei registri immobiliari e “non si può far rientrare dalla finestra ciò che il legislatore ha voluto tenere fuori dalla porta” (rilevanza della trascrizione di una domanda dopo la scadenza del termine di cinque anni dall'atto impugnato).

prima della trascrizione della domanda di accertamento della nullità dell'acquisto operato dall'alienante, può opporre all'attore vittorioso l'usucapione abbreviata (art. 1159 c.c.)321_.

5.1 (segue) ambito di applicazione

Per ciò che concerne l'ambito di applicazione della norma, la disciplina di cui all'art. 2652, n. 6, c.c. opera prescindendo dalla causa di nullità, intesa quale grave carenza a livelli di fattispecie normativa, con conseguente inidoneità dell'atto a produrre gli effetti suoi propri322_{, compresa dunque anche la nullità che derivi da contrasto con norme imperative o}

con l'ordine pubblico323_{. La norma non può, ovviamente, trovare applicazione nell'ipotesi in}

cui la nullità discenda dalla mancanza della forma scritta pretesa dalla legge ad substantiam, posto che, in tal caso, il contratto nullo non è suscettibile di trascrizione324_.

Rimarrebbero, altresì, escluse tutte quelle ipotesi in cui la nullità, per sua natura, non può che autonomamente operare anche sul titolo del subacquirente: così, nel caso in cui il negozio abbia per oggetto diritti inalienabili (come, di regola, il diritto d'uso o di abitazione325_{) o intrasmissibili per un dato tempo (come il diritto di proprietà di alloggi}

acquistati con sovvenzione pubblica)326_.

321_{Cass. 7 maggio 1974, n. 1292, in Giust. civ., 1974, I, 1752, in Foro it., 1974, I, 1609, e in Riv. not.,}

1974, 986, la quale ha affermato che “nessuna affinità sussiste tra la disciplina prevista dall'art. 2652, n. 6, c.c. e l'istituto dell'usucapione, sia quando è salvo il diritto del terzo, sia quando è a lui opponibile la nullità del titolo del suo dante causa. Ed infatti, nella prima ipotesi, per la salvezza del diritto del terzo non è necessario il possesso e nella seconda non è invalidato il possesso e tantomeno l'efficacia autonoma che il titolo di acquisto del terzo può avere come atto traslativo a non domino. Ancora più in generale può affermarsi che la dichiarazione di nullità di un titolo di proprietà relativo ad un determinato bene, non comporta certamente l'invalidità di ogni altro diverso titolo nel quale possa trovare fondamento il dominio”. Nello stesso senso, cfr. E. ALVINO, Inopponibilità al terzo acquirente della domanda di

accertamento della nullità di atti soggetti a trascrizione, in Giust. civ., 1974, I, 1753, per il quale in

ipotesi del genere la nullità del titolo del dante causa non incide sulla situazione giuridica in cui si viene a trovare il terzo per effetto dell'usucapione decennale, che rappresenta un titolo di acquisto diverso da quello impugnato; R. BONIS, Della opponibilità al terzo successore a titolo particolare della sentenza

pronunciata contro il suo autore, in Riv. dir. ipotecario, 1965, 289.

322_{C.M. BIANCA, op. cit., 612.}

323_{L. FERRI – P. ZANELLI, op. cit., 336; R. NICOLO', op. cit., 120 ss.; G. GABRIELLI, La pubblicità}

immobiliare, cit., 142. Nel senso che per il concetto di nullità di cui all'art. 2652, n. 6, c.c. occorre far

capo all'art. 1418 c.c., cfr. Cass. 24 febbraio 1954, n. 534, in Giust. civ., 1954, I, 141.

324_{Così R. NICOLO', op. cit., 121.}

325_{In argomento, v. R. NICOLO', op. cit., 123.} 326_{G. GABRIELLI, op. ult. cit., 142.}

In giurisprudenza, si è ritenuto inapplicabile l'art. 2652, n. 6, c.c. in caso di alienazione di un posto auto che, ai sensi dell'art. 18 l. 6 agosto 1967 n. 765 (oggi abrogato), era incedibile disgiuntamente dal connesso alloggio. La motivazione di tale assunto risiede nel fatto che il vincolo a parcheggio, costituendo un vincolo legale alla proprietà, si trasferisce con essa senza bisogno di trascrizione, al pari di ogni altra limitazione legale di tale diritto reale, con la conseguenza che la domanda volta all'accertamento del diritto d'uso derivante da quel vincolo, ancorchè fondata sulla nullità delle clausole negoziali apposte in violazione del vincolo stesso, non è soggetta a trascrizione, ai sensi dell'art. 2652, n. 6, c.c.327

Quanto alle c.d. “nuove nullità” e alle c.d. “nullità di protezione”, si è di recente ritenuto che ad esse possano applicarsi, al di là delle peculiarità proprie di tali fattispecie normative, le norme ordinarie contenute nel codice civile, con particolare riguardo ai profili concernenti gli effetti nei confronti dei terzi, onde si ritiene applicabile anche l'art. 2652, n. 6, c.c. qui in commento328_{. Tale conclusione però presuppone, da un lato, che le c.d. nullità di protezione}

trovino ambito applicativo in materia immobiliare e, dall'altro, che la nullità della singola clausola non importi nullità parziale, quanto piuttosto un caso di nullità totale del contratto329_.

Ci si chiede, inoltre, se l'effetto sanante a vantaggio dei subacquirenti operi anche con riguardo a titoli che non sono nulli, ma più propriamente inefficaci. In particolare, sono state escluse dal campo di applicazione della norma in parola le domande dirette a far accertare che l'atto è stato compiuto da soggetto privo del potere di disporre e che, quindi, l'atto stesso non ha prodotto alcun effetto sul patrimonio del titolare, anche se ha prodotto effetti obbligatori per tale soggetto (come nel caso di vendita di cosa altrui). L'applicazione della regola di cui all'art. 2652, n. 6, c.c. ad una simile fattispecie, comporterebbe, infatti, una vanificazione della norma di cui all'art. 1159 c.c., che consente la costituzione del diritto solo con il decorso del termine di dieci anni dalla trascrizione330_{. Ne consegue che i terzi}

327_{Cass. 14 novembre 2000, n. 14371, in Riv. not., 2001, 704.}

328_{A. ORESTANO, op. ult. cit., 167 ss., al quale si rinvia anche per gli ampi riferimenti di dottrina. Già R.}

NICOLO', op. loc. cit., riteneva che l'art. 2652, n. 6, c.c. applicabile anche alle domande c.d. di nullità relativa, quale quella prevista in tema di alienazione di beni dotali dall'art. 190 c.c. (nel testo allora in vigore), caratterizzata dal fatto che la nullità non poteva essere fatta valere dal terzo contraente.

329_{Indicazioni in A. ORESTANO, op. ult. cit., 168-169.}

aventi causa da colui che ha acquistato a non domino, non godono di alcuna tutela fondata sulla pubblicità.

Si considerino, inoltre, gli atti posti in essere dal falsus procurator. L'atto posto in essere dal rappresentante privo dei poteri nulla ha a che vedere con il patrimonio del vero proprietario e, dunque, è inefficace331_{, fatta salva, ovviamente, l'ipotesi della ratifica}332_.

Secondo la giurisprudenza di legittimità, nella suddetta ipotesi non può trovare applicazione l'art. 2652, n. 6, c.c., con la conseguenza per cui la sentenza che dichiara inefficacia, nei confronti del dominus, la vendita posta in essere dal falsus procurator, è opponibile all'avente causa di buona fede di quest'ultimo, anche se la relativa domanda è stata trascritta cinque anni dopo la trascrizione della vendita333_{. Si è detto, infatti, che l'atto posto in essere}

dal falsus procurator non può mai produrre effetti nel patrimonio del vero proprietario, e quindi non potrebbe in alcun modo divenire inattaccabile; di fronte al vero proprietario, rimasto estraneo al negozio, non sarebbe concepibile alcun acquisto negoziale derivativo334_.

Sotto altro aspetto, si è rilevato, da un lato, che la norma sulla trascrizione parla di nullità, che è concetto distinto dalla inefficacia, dall'altro, che la ratio dell'art. 2652, n. 6, c.c., che sanziona l'inerzia quinquennale di chi ha posto in essere un atto della cui nullità è, o dovrebbe essere, a conoscenza non ricorre nel caso dell'atto posto in essere dal rappresentante senza poteri, posto che il dominus rimane del tutto estraneo al negozio, la cui esistenza potrebbe, in ipotesi, anche ignorare335_.

331_{La qualificazione giuridica del vizio che inficia il contratto concluso dal falsus procurator non è}

pacifica. In dottrina c'è chi ha sostenuto la tesi della nullità, per carenza di un elemento essenziale che si sostanzia nella dichiarazione dell'interessato (per tutti, E. BETTI, Teoria generale del negozio giuridico, Napoli, ristampa, 1999, 580 ss., il quale parla di “nullità relativa”); altri hanno sostenuto la tesi dell'annullabilità (E. MINERVINI, Eccesso di procura del rappresentante e responsabilità del dominus, in Foro it., 1947, I, 380). Appare, tuttavia, di gran lunga preferibile la tesi dell'inefficacia in senso stretto dell'atto posto in essere dal rappresentante senza poteri, considerato che si tratta di un contratto perfetto, che consta di tutti gli elementi costitutivi suoi propri (per tutti, C.M. BIANCA, op. cit., 108; R. SCOGNAMIGLIO, Dei contratti in generale, in Commentario del cod. civ., a cura di A. Scialoja e G. Branca, Artt. 1321-1352, Libro IV, Delle obbligazioni. Disposizioni preliminari. Dei requisiti del

contratto, XXX, Bologna-Roma, 1970, 80-81. In giurisprudenza, per tutte, Cass. 15 gennaio 2000, n. 410,

in Arch. civ., 2000, 432).

332_{L'eventualità della ratifica chiarisce, in modo risolutivo, che il caso in esame non contempla un'ipotesi}

di invalidità, ma di inefficacia in senso stretto (G. FREZZA, op. ult. cit., 368).