Usucapione e trascrizione: aspetti general

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà e di altri diritti reali di godimento che si concretizza attraverso il possesso pubblico, pacifico, continuato ed ininterrotto del bene per il tempo stabilito dalla legge520_{. L'acquisto per usucapione è a titolo originario, non}

essendo, infatti, subordinato alla posizione del precedente titolare, ma al ricorso dei presupposti di legge (possesso e tempo)521_.

L'usucapione, pertanto, essendo un effetto legale conseguente al verificarsi di determinate circostanze di fatto previste dall'ordinamento, ha bisogno di essere accertata e resa conoscibile522_{. La via maestra individuata dall'ordinamento per l'accertamento}

dell'intervenuta usucapione è quella giudiziale, che si concretizza in una sentenza attestante, con forza di giudicato fra le parti, gli eredi e il loro aventi causa, l'acquisto a titolo originario del diritto usucapito da parte del possessore523_.

Essendo l'effetto principale dell'usucapione l'acquisto del diritto di proprietà o di un altro ius in re aliena, l'usucapiente può far valere il diritto acquistato sia in via di azione, sia in via di eccezione. Nel primo caso, è ammessa tanto l'azione diretta al mero accertamento dell'intervenuta usucapione, quanto l'azione di rivendica in cui l'usucapione viene dedotta come titolo a fondamento della relativa domanda. Nel secondo caso, generalmente,

519_{P. SIRENA, op. cit., 151.}

520_{S. RUPERTO, voce Usucapione (diritto vigente), in Enc. dir., XLV, Milano, 1992, 1018 ss.; R.}

SACCO, Usucapione, in Digesto civ., XIX, Torino, 1999, 561 ss.; C.M. BIANCA, op. ult. cit., 803. Cfr. anche P.M. VECCHI, Possesso, possesso dei diritti e dei beni immateriali ed acquisto del diritto mediante il decorso del tempo, in E. CONTE, V. MANNINO, P.M. VECCHI, Uso, tempo, possesso dei diritti. Una ricerca storica e di diritto positivo, Torino, 1999, 129 ss.

521_{C.M. BIANCA, op. ult. cit., 814.} 522_{R. SACCO, op. ult. cit., 570.}

l'usucapiente oppone l'usucapione al fine di paralizzare la pretesa rivendicatoria del vecchio titolare del diritto524_.

Posto che l'usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, in virtù del quale il diritto si acquista autonomamente e in automatico per effetto del solo possesso e del decorso del tempo, il giudizio che ha ad oggetto l'intervenuta usucapione è un giudizio di accertamento, e la relativa sentenza ha carattere dichiarativo525_.

Tale assunto trova nell'art. 1158 c.c. - a norma del quale “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni” - un argomento testuale difficilmente superabile526_{. Per tale}

norma, il solo fatto del possesso continuato per venti anni di un bene immobile, o di un diritto reale di godimento su un bene immobile, produce, in capo al possessore, l'acquisto del corrispondente diritto. L'efficacia acquisitiva è automatica, non richiedendo l'ordinamento un accertamento giudiziale del fatto ai fini del perfezionamento della fattispecie527_.

Ulteriore conferma della fondatezza di tale ricostruzione logico-sistematica si ricava dall'art. 1159 c.c., che prevede una riduzione alla metà dei termini ad usucapionem, fissati dal precedente art. 1158 c.c., per colui che abbia acquistato in buona fede il bene immobile, o altro diritto reale immobiliare, da colui che non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà, purchè debitamente trascritto. In tal caso, infatti, la previa verifica circa l'esistenza del titolo idoneo – sia pure solo in astratto – a determinare l'efficacia traslativa del diritto, unitamente al requisito, soggettivo, della buona fede dell'acquirente ed all'altro, oggettivo, della trascrizione del titolo stesso, assolve per

524_{S. RUPERTO, op. cit., 1047. In giurisprudenza v. Cass. 15 marzo 1968, n. 836, in Mass. Giur. it., 1968,}

287. Siffatta opposizione costituisce un esempio tipico di eccezione riconvenzionale, e non di domanda riconvenzionale, in quanto, al diritto vantato dall'attore, il convenuto oppone il suo diritto maturato con il possesso protrattosi per il tempo stabilito dalla legge al fine di ottenere semplicemente il rigetto della domanda e non già anche, come nell'ipotesi di domanda riconvenzionale, un provvedimento positivo sfavorevole nei confronti dell'attore, che vada oltre il rigetto della domanda dal medesimo proposta (cfr. Cass. 15 marzo 1968, n. 836, cit.).

525_{Per tutti, C.M. BIANCA, op. ult. cit., 816. Cfr. anche P. POLA, L'usucapione, Padova, 2006, XI, 3; P.}

VITUCCI, Acquisto per usucapione e legittimazione a disporre, in Giust. civ., 2004, II, 6. L'orientamento è radicato anche in giurisprudenza: App. Milano 17 maggio 1974, in Riv. not., 1975, 987; Cass. 17 novembre 1973, n. 3082, in Rep. Foro it., 1973, voce Usucapione, 8; Cass. 29 aprile 1982, n. 2717, in Rep. Foro it., 1982, voce Trascrizione, 16; Cass. 21 ottobre 1994, n. 8650, in Mass. Giust. civ., 1994, 1262.

526_{P. VITUCCI, op. cit., 12.}

l'ordinamento ad una funzione solo anticipatrice del prodursi della fattispecie, con riduzione alla metà dei termini utili all'acquisto528_.

Poste queste necessarie premesse sulla natura dell'acquisto per usucapione, occorre ora verificare quali siano, nel nostro ordinamento, i rapporti fra tale istituto ed il sistema della trascrizione immobiliare.

Si è avuto modo di chiarire all'inizio del presente lavoro529 _{che, in linea generale, la}

trascrizione ha come punto di riferimento il fenomeno dell'acquisto a titolo derivativo e non, quindi, quelle situazioni in cui l'acquisto o la perdita di un diritto o di una situazione giuridica soggettiva a carattere reale avvengono a titolo originario. Questo tipo di acquisti sono esclusi dall'ambito di applicazione dell'art. 2644 c.c. e dall'efficacia primaria della trascrizione. La ragione di questa esclusione è abbastanza agevole, posto che la fattispecie dell'acquisto a titolo originario si fonda sempre su una relazione particolare ed esclusiva in cui il soggetto si trova con la cosa, e si verifica a prescindere dai diritti che chiunque altro abbia su di essa530_{. Pertanto, anche se, nel concreto momento storico in cui si realizza,}

produce l'estinzione del diritto di una persona determinata, non può mai dirsi che tale acquisto si fondi sull'esistenza di quel diritto, né può dirsi che chi acquista lo fa da quella persona e possa perciò trovarsi in conflitto con i suoi aventi causa531_{. L'ipotesi, perciò, di un}

conflitto fra più titoli tutti potenzialmente idonei a produrre l'effetto acquisitivo è esclusa in partenza.

In particolare, il sistema della trascrizione svolge la propria funzione di risoluzione dei conflitti tra più aventi causa dallo stesso autore, in quanto, appunto, vi sia un comune dante causa e quindi vi siano due acquisti non solo confliggenti, ma anche entrambi a titolo derivativo532_.

Non è allora ipotizzabile il conflitto tra un acquisto a titolo originario ed un acquisto a titolo derivativo, che possa essere risolto con la trascrizione. Il conflitto si risolverà in base a

528_{Sull'usucapione abbreviata, ex art. 1159 c.c., v. L. MENGONI, Gli acquisti a “non domino”, cit., 251 ss.}

il quale ritiene, tuttavia, la fattispecie in questione più prossima a quella dell'acquisto a titolo derivativo. Cfr. anche L. BARASSI, Diritti reali e possesso, I, Milano, 1952, 404 ss.

529_{V. supra Cap. I, par. 1.}

530_{R. NICOLO', La trascrizione, I, cit., 99.} 531_{Ancora R. NICOLO', op. loc. ult. cit.}

532_{F. GAZZONI, La trascrizione immobiliare, II, Artt. 2646-2651, in Comm. cod. civ. diretto da}

quei principi di diritto sostanziale, che, di volta in volta, disciplinano il singolo modo di acquisto a titolo originario533_.

Tuttavia, la disciplina della trascrizione prevede una norma che dispone la trascrizione delle sentenze da cui estinto per prescrizione ovvero acquistato per usucapione, o in altro modo non soggetto a trascrizione, uno dei diritti indicati dall'art. 2543 c.c. Si tratta della disposizione, già citata, dell'art. 2651 c.c., la quale prevede una trascrizione, evidentemente, ad effetti diversi da quelli tipici, della quale fra poco ci occuperemo.

7. Art. 2653, n. 1, c.c. e acquisti a titolo originario: la domanda di accertamento