La vendita di immobile usucapito

Si è chiarito che la trascrizione delle sentenze di acquisto per usucapione, disposta dall'art. 2651 c.c., non è prevista al fine della continuità delle trascrizioni.

Tuttavia, la vendita di un immobile acquistato per usucapione non accertata giudizialmente presenta evidenti problemi. Invero, nel caso in cui si invochi la usucapione totale, il notaio rogante non riscontrerà la continuità della trascrizione, in favore di chi si pone come possibile dante causa, nell'alienazione richiesta che si vuol stipulare. In altri termini, il notaio non troverà un titolo derivativo di provenienza, in relazione ad un bene di cui si chiede l'alienazione561_.

La Cassazione, in una nota pronuncia, ha stabilito che, affinchè un bene immobile usucapito possa costituire oggetto di un successivo atto di vendita, è necessario che l'acquisto del diritto di proprietà sia prima accertato con una sentenza dichiarativa debitamente trascritta562_{. Successivamente la giurisprudenza ha ribadito l'impossibilità di procedere}

559_{S. PUGLIATTI, La trascrizione, I, cit., 414; R. TRIOLA, op. cit., 22 ss.} 560_{G. GIOFFRE', La vendita di immobile usucapito, in Riv. not., 1998, II, 1001.}

561_{M. D'ORAZI, Alienazione di immobili acquistati per usucapione non accertata giudizialmente, in Riv.}

not., 2006, 85.

562_{Cass. 12 novembre 1996, n. 9884, in Riv. not., 1998, 999 ss.: “Oggetto di una vendita (…) può essere}

solo il trasferimento della proprietà di una cosa o comunque di un altro diritto, mentre gli effetti del possesso protratto nel tempo non sono ancora un diritto. L'esercizio del possesso per il numero di anni

all'alienazione di un immobile acquistato per usucapione senza che detto acquisto sia stato accertato giudizialmente563_.

La dottrina, soprattutto quella di ambito notarile, ha severamente criticato tali pronunce giurisprudenziali, contestandone fortemente le argomentazioni. In primo luogo, si è fatto notare che l'usucapione è un modo di acquisto a titolo originario, per cui l'acquisto della proprietà avviene grazie al possesso (avente i requisiti previsti dalla legge) protratto per il periodo fissato dal legislatore. Il verificarsi di tali presupposti determina ex lege l'acquisto del diritto in capo all'usucapiente, senza bisogno di un provvedimento giudiziale564_{. Come si}

è già chiarito, infatti, il decorso del tempo, unito agli altri requisiti previsti dalla legge, è condizione necessaria e sufficiente affinchè la persona che abbia mantenuto il possesso sopra l'immobile, come se egli stesso fosse proprietario, divenga, a titolo originario, titolare del diritto di proprietà, senza che siano necessarie ulteriori formalità ai fini della sua costituzione. Un provvedimento giudiziale di accertamento, ove vi fosse, è diretto semplicemente a dichiarare l'avvenuta usucapione, cioè il già verificatosi acquisto del diritto in virtù del possesso e degli altri requisiti previsti dalla legge565_.

Il ragionare in termini differenti porterebbe a valutare non sufficiente il verificarsi dei requisiti previsti dalla legge, ma comunque necessaria, ai fini dell'acquisto della proprietà, anche una sentenza di un organo giurisdizionale. Ciò comporterebbe l'ovvia conseguenza di considerare tale provvedimento non più come di accertamento di una situazione già verificatasi nei suoi elementi essenziali, bensì come presupposto ineliminabile di tale fattispecie. Il che equivarrebbe a conferirle valore e natura costitutiva, sebbene tale rilievo sembri privo di riscontro alcuno nelle norme codicistiche.

stabilito dalla legge costituisce infatti solo il presupposto per ottenere il riconoscimento del diritto di proprietà sulla cosa posseduta, mentre l'acquisto di tale diritto per effetto dell'usucapione, per poter essere fatto valere e quindi costituire il possibile oggetto di un eventuale contratto di compravendita, deve essere prima accertato e dichiarato nei modi di legge”.

563_{App. Torino, 12 giugno 2002, in Giur. it., 2003, 1620, la quale richiama espressamente il precedente di}

Cass. 12 novembre 1996, n. 9884, cit: “è ben vero, come osserva la difesa dell'appellante, che l'usucapione è un modo di acquisto originario, ma essa non opera automaticamente con il possesso ventennale, bensì in presenza di un possesso pieno ed esclusivo, corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale idoneo a determinare la prescrizione acquisitiva, condizioni necessarie che devono essere controllate dal giudice”.

564_{M. AVAGLIANO, Appunti sugli acquisti a titolo originario per usucapione: la decisione della}

Suprema Corte n. 9884 del 2 novembre 1996, in Consiglio Nazionale del Notariato, Studi e materiali, V,

2, Milano, 1995-1997, 525.

Peraltro, non può non osservarsi che se si dovesse aderire all'orientamento giurisprudenziale suddetto, si verificherebbe la strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente.

Alla luce di tutte le osservazioni sopra svolte, la giurisprudenza ha successivamente mutato il proprio orientamento, affermando che l'acquisto a titolo originario per usucapione si perfeziona con il mero decorso del tempo, accompagnato dal requisito del possesso e non con la sentenza che accerta l'usucapione566_.

In conclusione, non può che affermarsi che l'usucapione opera ipso iure, senza necessità di un riconoscimento in una pronuncia giudiziale. Trova, pertanto, conferma quanto già chiarito circa il fatto che la trascrizione delle sentenze che accertino l'avvenuto acquisto per usucapione di un diritto reale immobiliare, sancita dall'art. 2651 c.c., è in realtà priva di efficacia sostanziale. La funzione riconosciuta a tale trascrizione è unicamente quella della pubblicità notizia, in quanto essa non è un elemento del negozio traslativo, bensì è un mezzo di pubblicità di natura dichiarativa e non costitutiva, né è rilevante la mancata trascrizione della sentenza ai fini dell'accertamento della proprietà567_{. L'usucapione di un bene immobile}

è, quindi, efficace anche quando non sia stata resa pubblica nei registri immobiliari.