ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA' E TRASCRIZIONE
2. Tardiva od omessa trascrizione della domanda ed opponibilità della sentenza di accoglimento
Si è visto quali conseguenze la legge ricolleghi, in termini di opponibilità, alla tempestiva trascrizione della domande giudiziali di cui al n. 1 dell'art. 2653 c.c.
Per comprendere l'effettiva portata della norma in esame, occorre analizzare l'ipotesi in cui detta trascrizione sia successiva a quella dell'atto di acquisto da parte del terzo avente causa dal convenuto, nonché l'ipotesi in cui la domanda giudiziale non venga trascritta affatto.
Così, se la domanda viene trascritta tardivamente, nel senso appena chiarito, il terzo, sul piano del diritto sostanziale, non farà comunque salvo il suo acquisto. Più precisamente, se è vero che, in questo caso, il terzo che ha acquistato l'immobile non potrà subire gli effetti della sentenza pronunciata contro il suo dante causa, è anche vero che egli non potrà, per questo solo fatto, considerare ormai salvo il suo acquisto e ritenere di essere il definitivo proprietario del bene acquistato444. Difatti, anche se il giudicato non potrà essere opposto al
terzo, la situazione di diritto sostanziale rimarrà quella che era prima, e l'attore vittorioso in rivendica, per recuperare il bene, dovrà instaurare un nuovo giudizio nei suoi confronti, esercitando una nuova azione di rivendicazione in relazione allo stesso bene445.
Nel caso di specie, il terzo potrebbe anche essere chiamato in causa nello stesso processo instaurato contro il suo dante causa, ma in tale ipotesi, però, la domanda dovrebbe
443R. NICOLO', op. ult. cit., 195; R. TRIOLA, op. cit., 291.
444Cfr. Cass. 8 luglio 1971, n. 2158, cit. In dottrina v. L. FERRI – P. ZANELLI, op. cit., 354, ove
l'osservazione per cui “un acquisto inesistente non diventa effettivo in forza della trascrizione”.
445R. NICOLO', op. ult. cit., 190; L. FERRI – P. ZANELLI, op. cit., 355; R. TRIOLA, op. cit., 287; P.
essere trascritta anche contro di lui affinchè il relativo giudicato sia opponibile ad un eventuale ulteriore avente causa446.
In ogni caso, il terzo che abbia trascritto prima della domanda, assume, rispetto al giudizio di rivendicazione, una posizione processuale indipendente, che lo legittima alla proposizione dell'opposizione di terzi, ex art. 404 c.p.c., avverso la sentenza che abbia accolto la domanda trascritta447.
Importante rilevare che, secondo la giurisprudenza, la sentenza che accoglie una domanda indicata nell’art. 2653, n. 1, c.c. ha (sempre e comunque) effetto verso i terzi che siano stati parti nel giudizio, indipendentemente dalla tempestività della trascrizione del loro titolo, quand’anche, dunque, abbiano trascritto prima della domanda giudiziale; ciò in quanto, in simili casi, verrebbe meno ogni presupposto di salvaguardia del diritto del terzo a cui mira la citata disposizione di legge448.
Se la sentenza che accoglie la domanda di rivendicazione passa in giudicato, essa, pur non potendo esplicare efficacia diretta nei confronti dei terzi che abbiano trascritto per primi, produce, pur sempre, verso di loro, un'efficacia riflessa. I terzi, infatti, non la potranno contestare nel giudizio successivamente instaurato nei loro confronti, nel quale sarà pertanto definitivamente accertato che essi hanno acquistato da chi non era legittimato a trasferire loro la proprietà o un altro diritto reale di godimento449.
Ne consegue che, per ottenere il rigetto della domanda di rivendicazione esperita nei loro confronti, i terzi potranno eccepire soltanto un acquisto a titolo originario, e precisamente per usucapione, eventualmente unendo al loro possesso quello del loro dante causa, ex art. 1146 c.c.450
In considerazione di quanto detto, è assunto condiviso quello secondo cui la trascrizione delle domande giudiziali, ai sensi dell'art. 2653, n. 1, c.c., ha una funzione puramente
446R. NICOLO', op. loc. ult. cit. Esclude, invece, la possibilità di chiamata in causa del terzo P. SIRENA
(op. cit., 267), il quale, tuttavia, ammette che il punto è controverso, e fa salva la facoltà di intervenire ai sensi dell'art. 105, comma 1, c.p.c., per ottenere l'accertamento dell'inopponibilità della sentenza che sarà pronunciata nei confronti del convenuto-dante causa.
447P. SIRENA, op. loc. cit. In giurisprudenza Cass. 6 novembre 1987, n. 8233, in Rep. Giur. it., 1987, voce
Trascrizione, 21.
448 Cass. 29 novembre 1983, n. 7168, in Mass. Giur. it., 1983.
449P. SIRENA, op. loc. cit. Sul punto si veda Cass. 12 novembre 1997, n. 11153, in Mass. Giur. it., 1997. 450R. NICOLO', op. ult. cit., 194; L. FERRI – P. ZANELLI, op. cit., 354.
processuale451. Da tale formalità pubblicitaria non scaturisce alcun effetto sostanziale, nel
senso che essa, ove omessa o non tempestiva, non è in grado di consolidare l'acquisto dell'avente causa dal convenuto. Questi non potrà, cioè, con la sua trascrizione prioritaria rispetto a quella della domanda giudiziale operata dall'originario dante causa, ottenere la definitività del suo acquisto452.
Ciò si spiega in considerazione del fatto che, secondo i principi generali, in caso di acquisto di un bene immobile da chi non ne sia proprietario, la trascrizione assolve ad una funzione costituiva soltanto in concorso con le altre condizioni previste dall'art. 1159 c.c., cioè con il compimento dell'usucapione abbreviata. Fintanto che non sia compiuta l'usucapione, l'azione di rivendicazione da parte del proprietario del bene rimane sempre esperibile453. Se si ammettesse che la trascrizione tardiva della domanda giudiziale di
rivendica comporti la salvezza dell'acquisto compiuto dal terzo, si attribuirebbe, alla trascrizione tempestiva del terzo, l'efficacia di sanare istantaneamente un acquisto immobiliare a non domino, per cui si produrrebbe uno svuotamento sostanziale della norma di cui all'art. 1159 c.c., ed una contraddizione con il principio generale in esso contenuto: il principio per cui l'acquirente a non domino di un bene immobile consolida il proprio acquisto solo a seguito di usucapione decennale basato su un titolo trascritto454.
Oltre a ciò, sul piano dell’esegesi testuale, si è rilevato che nelle ipotesi in cui il legislatore ha voluto porre regole volte a sancire l’intangibilità dell’acquisto del terzo, ha utilizzato la locuzione “la sentenza non pregiudica” (art. 2652, nn. 1 e 4), espressione che lascia intendere come i diritti dei terzi possano consolidarsi al ricorrere di date condizioni. Invece, nel caso della norma in esame, ha utilizzato l’espressione “la sentenza (…) ha
451U. NATOLI, op. cit., 181; L. FERRI – P. ZANELLI, op. loc. cit.; G. GABRIELLI, op. ult. cit., 152; R.
TRIOLA, op. cit., 283; G. FREZZA, op. ult. cit., 423. Negli stessi termini si è espressa la giurisprudenza di legittimità: “Per il disposto dell’art. 2643, n. 14, c.c. e dell’art. 2644 c.c., l’inopponibilità delle sentenze non trascritte, ai terzi che abbiano acquistato diritti immobiliari in base ad atti regolarmente trascritti, concerne soltanto le pronunce che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di diritti su immobili; mentre per le azioni a difesa della proprietà (di mero accertamento, di rivendica o negatoria di servitù) non solo non è previsto dalla legge alcun onere di trascrizione delle sentenze che le accolgano, ma la stessa trascrizione delle domande è prevista (art. 2653, n.1, c.c.) per fini esclusivamente processuali, allo scopo di rendere opponibile la sentenza a colui che acquisti diritti dal convenuto in pendenza del processo (Cass. 30 ottobre 1973, n. 2483, in Giur. it., 1973, I, 1, 1763).
452G. FREZZA, op. loc. ult. cit. 453R. NICOLO', op. loc. ult. cit.
effetto”, a significare che la trascrizione non incide sulla salvezza dell’acquisto, ma solo sull’opponibilità ai terzi della sentenza stessa455.
Ci si chiede, poi, quale sia la portata dell’efficacia della sentenza che accoglie una domanda indicata nell’art. 2653, n.1, c.c., allorquando questa non sia stata trascritta. In particolare, ci si chiede se gli effetti della sentenza si estendano ai terzi che abbiano acquistato diritti dal convenuto prima della pubblicazione della sentenza, ma abbiano trascritto il loro acquisto dopo tale momento.
Secondo una recente dottrina, in tal caso il terzo non subirebbe gli effetti della sentenza456. Tuttavia, la dottrina tradizionale ritiene che, in siffatte ipotesi, la sentenza
sarebbe ugualmente opponibile ai terzi457. Si è già detto, infatti, che, nel caso in esame, la
trascrizione produce l’effetto di anticipare (al momento in cui viene eseguita la formalità pubblicitaria) gli effetti della sentenza di accoglimento, assolvendo così ad una funzione conservativa e cautelare rispetto agli effetti della pronuncia giudiziale. Pronunciata la sentenza di accoglimento, questa assorbirebbe gli effetti della trascrizione della domanda e, per stabilire se essa sia opponibile o meno ai terzi, occorrerebbe avere riguardo, non più alla priorità della trascrizione della domanda stessa, bensì alla data della pubblicazione della sentenza; una volta pronunciata quest’ultima, non si potrebbe ammettere che siano salvi i diritti dei terzi che non sarebbero salvi se, in quel momento, venisse trascritta la domanda458.
Peraltro, è stato anche evidenziato come una diversa soluzione porrebbe problemi di coordinamento con l’art. 2909 c.c.459 La giurisprudenza pacifica sul punto ritiene, infatti, che
l’adempimento dell’onere pubblicitario della domanda giudiziale, a seguito del giudicato, perda ogni rilevanza, perché la forza vincolante del giudicato nei confronti dell’avente causa
455R. TRIOLA, op. cit., 284. In giurisprudenza Cass. 8 luglio 1971, n. 2158, cit.
456 P. SIRENA, op. cit., 248, secondo il quale ove “non sia stata trascritta una delle domande di cui all’art.
2653, n. 1, c.c., il terzo che abbia avuto causa dal convenuto sarà assoggettato agli effetti giuridici della sentenza che l’accolga nel solo caso in cui non abbia trascritto il proprio acquisto; laddove lo abbia invece trascritto, per quanto posteriormente alla pubblicazione della medesima sentenza ovvero al suo passaggio in giudicato, egli non vi sarà viceversa assoggettato”.
457 R. NICOLO’, op. ult. cit., 172.
458 R. NICOLO’, op. cit., 64, il quale ritiene che, di conseguenza, per quelle domande la cui trascrizione
ha la funzione di spostare gli effetti della domanda giudiziale ad un momento successivo,” è chiaro che la loro mancata trascrizione sposta ulteriormente quel momento fino alla sentenza; ma, quando la sentenza è pronunciata, gli effetti di questa non possono essere minori di quelli che si avrebbero se in quel momento si procedesse invece alla trascrizione della domanda. E poiché in questo caso i terzi che non hanno ancora trascritto il titolo non sarebbero salvi, così non lo possono essere se invece della trascrizione della domanda sopravviene la sentenza che l’accoglie”.
dal convenuto deriva, in ogni caso, dall’art. 2909 c.c., posto a tutela della fondamentale esigenza della certezza dei diritti460.