- Elementi edilizi di riferimento - REGOLAMENTO URBANISTICO COMUNALE

Art. 9 - Elementi edilizi di riferimento

1. Sono elementi edilizi di riferimento i seguenti: Allineamento, Altana, Androne, Annessi agricoli, Area di pertinenza, Arredi da giardino, Avanserra, Balcone, Ballatoio, Barriera architettonica, Categoria e classe catastale, Chiosco/edicola, Cortile, Costruzione accessoria, Dehors, Edificio, Fronte dell’edificio, Galleria, Gazebo, Involucri leggeri rimovibili, Loggia, Lotto, Luci e vedute, Manufatto edilizio, Parcheggio, Parcheggio a raso, Parcheggio interrato, Parcheggi di urbanizzazione, Parcheggio pertinenziale, Pareti finestrate e prospicienti, Parti comuni condominiali, Pensilina, Pergolato, Pertinenza edilizia e Parti accessorie, Piano di sviluppo aziendale, Piano di un edificio, Piano interrato, Piano seminterrato, Piscina, Porticato o portico, Protezione edilizia, Quota media del terreno, Recinzione, Sagoma, Serra, Serra bioclimatica, Sistemazione esterna, Soppalco, Sottotetto, Studio d’impatto ambientale, Superfetazione edilizia, Superficie agricola utilizzata, Tavernetta, Terrazza, Tettoia, Unità di spazio, Unità immobiliare, Unità immobiliare abitativa, Unità tipologica o tipo edilizio, Veranda.

Art. 10 - Allineamento

1. La linea su cui si è svolta o deve svolgersi l’edificazione, intesa come la linea sulla quale insistono o devono insistere i fronti degli edifici.

Art. 11 - Altana

1. Loggia rialzata al di sopra del tetto, a guisa di torretta.

Art. 12 - Androne

1. Galleria, posta al pianterreno di un edificio, che collega l’ingresso con il cortile.

Art. 13 - Annessi agricoli

1. Per annessi agricoli o comodi rurali si intendono i depositi di prodotti, attrezzi o materiali, le rimesse per le macchine agricole, i ricoveri per animali e ogni altra analoga costruzione di servizio che risulti direttamente funzionale alle esigenze legate alla conduzione dei fondi agricoli.

Art. 14 - Area di pertinenza

1. Si definisce area di pertinenza di un’unità edilizia la superficie fondiaria, catastalmente o progettualmente individuata, la cui potenzialità edificatoria sia almeno pari alla consistenza legittimata o legittimabile, dell’unità edilizia stessa, in applicazione dei parametri urbanistici vigenti al momento della sua individuazione.

2. Per gli edifici esistenti, l’area di pertinenza è catastalmente individuata, salvo che tale individuazione sia in contrasto con le norme dello strumento urbanistico vigente.

3. Per le nuove costruzioni l’area di pertinenza è individuata progettualmente, e come tale è accatastata.

Art. 15 - Arredi da giardino

1. Sono definiti arredi da giardino, e come tali non computati ai fini della superficie coperta e del volume, gli elementi accessori necessari per l'utilizzazione ed il godimento dello spazio aperto di fabbricati residenziali.

2. Sono ricompresi nella definizione: piccoli box in legno destinati a ripostigio o a deposito attrezzi; piccole serre destinate al ricovero di piante da giardino; barbecue o piccoli forni.

Art. 16 - Avanserra

1. Si definisce avanserra la parte dell’impianto serricolo adibita alle attività strettamente connesse al processo di coltivazione, quali lavorazioni post raccolta, stoccaggio dei prodotti, allocazione di impianti, attrezzature e servizi, vendita diretta delle produzioni.

Art. 17 - Balcone

1. Elemento edilizio praticabile e aperto su almeno due lati, a sviluppo orizzontale in aggetto, munito di ringhiera o parapetto e direttamente accessibile da uno o più locali interni.

2. La costruzione di balconi è sempre consentita nei limiti di quanto disciplinato dal codice civile e di quanto previsto dal presente Ruec.

Art. 18 - Ballatoio

1. Elemento edilizio praticabile a sviluppo orizzontale, e anche in aggetto, che si sviluppa lungo il perimetro di una muratura con funzione di distribuzione, munito di ringhiera o parapetto.

Art. 19 - Barriera architettonica

1. Per barriera architettonica, ai sensi dell’art. 1 del Dpr 503/1996, si intendono:

a. gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria e/o sensoriale ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;

b. gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di spazi, attrezzature e componenti;

c. la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo, e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.

2. Costituisce barriera architettonica qualsiasi dislivello superiore a 2,5 cm non provvisto di rampa o altro impianto meccanico che consenta a fruitori diversamente abili e/o in carrozzella il suo superamento.

3. L’eliminazione delle barriere architettoniche deve avvenire in tutti i casi previsti dalla legge 13/1989 e dal Dpr 503/1996.

Art. 20 - Categoria e classe catastale

1. Categoria catastale e classe catastale sono attribuzioni delle singole Ui, identificate mediante particelle catastali ed eventuali subalterni, operate dal Catasto, edilizio e rurale, a fini di perequazione fiscale, secondo quanto previsto dal Dm 6.11.1984 e smi, e precisamente:

a) la categoria, è l’attributo che ne indica le caratteristiche fisiche intrinseche;

b) la classe, è l’attributo che ne indica il livello di redditività economica.

2. Le destinazioni d’uso, ordinarie e permanenti, delle singole Ui sono classificate in corrispondenza delle categorie e classi catastali, o a queste attribuibili per analogia.

3. L’attribuzione catastale di categoria e classe ad un’Unità immobiliare, o la relativa modificazione, non producono l’effetto di legittimarne, per ciò stesso, l’uso urbanistico indipendentemente dalle classificazioni e prescrizioni dello strumento urbanistico vigente.

Art. 21 - Chiosco / edicola

1. Piccolo padiglione indipendente, avente il perimetro aperto o delimitato da partizioni leggere, utilizzato per attività commerciali.

2. È consentita l’installazione precaria di chioschi per le attività di somministrazione di alimenti e bevande, di cui alla legge 287/1991, e per le attività commerciali di cui al DLgs 114/1998.

3. Per l’installazione dei chioschi e delle edicole su suolo pubblico, oltre alla concessione di suolo pubblico, deve essere acquisito apposito provvedimento di assenso del Comune, tramite PdiC.

4. I soggetti interessati all’ottenimento del PdiC per la collocazione del chiosco devono ottenere preventiva Aa dal responsabile del Settore patrimonio, previo parere favorevole della Gc.

Art. 22 - Cortile

1. Si definisce cortile, o area cortiliva, di una o più unità edilizie, la superficie scoperta, catastalmente o progettualmente individuata, posta al diretto servizio delle unità edilizie stesse e a tale scopo attrezzata per la ricreazione, i movimenti, i depositi, ecc., potendo essere, pertanto, minore o maggiore dell’area di pertinenza.

Art. 23 - Costruzione accessoria

1. Sono costruzioni accessorie, o parti accessorie di edifici, i manufatti edilizi, diversi dalle pertinenze, che non possono risultare fisicamente separati dall’immobile principale, in quanto, intimamente congiunte con quest’ultimo, formano con esso un insieme strutturale e organico, costituendo parte integrante del tutto.

2. La realizzazione di nuove parti accessorie determina la trasformazione dell’immobile con incrementi di superfici e di volumi.

3. Nelle zone produttive, le costruzioni accessorie dei fabbricati produttivi principali, all’interno delle superfici fondiarie comprendono:

a) uffici amministrativi delle aziende;

b) spogliatoi e servizi per gli addetti.

4. Le costruzioni di cui al precedente comma 3, possono essere autorizzate solo contestualmente ai fabbricati principali o al servizio di fabbricati principali esistenti.

Art. 24 - Dehors

1. Manufatti precari costituenti strutture temporanee, assimilabili per dimensioni e caratteristiche funzionali a dei manufatti edilizi, ma destinate a un uso limitato nel tempo, e volte a soddisfare le esigenze degli esercizi commerciali di somministrazione di alimenti e bevande al fine di potenziare la qualità degli stessi con adeguati spazi per la somministrazione.

2. Sono collegati ad una attività di pubblico esercizio quali bar, gelaterie, ristoranti, pizzerie, pasticcerie, birrerie e simili, senza creare un incremento della capacità insediativa.

3. I dehors contribuiscono a fornire servizi per la ricettività, in risposta alle richieste del mercato di una maggiore qualità delle strutture e delle aree di accoglienza, assicurando, al contempo, il corretto assetto urbanistico ed edilizio del territorio nel rispetto dei principi di sicurezza e di qualificazione dell’ambiente urbano.

Art. 25 - Edificio

1. Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo.

2. Il termine edificio, definito anche unità edilizia, è riferito soltanto agli immobili che abbiano caratteristiche di solidità, stabilità e durata, ancorché in condizioni di abbandono o avanzato degrado, soprattutto in relazione ai materiali impiegati nel complesso della costruzione.

3. La definizione non comprende quei manufatti minori che abbiano un mero carattere accessorio e/o tecnologico di servizio.

4. Non sono considerati edifici i manufatti che abbiano caratteristiche di precarietà quali baracche, tettoie e simili realizzati in legno o privi di tamponamento o con tamponamenti totalmente o parzialmente in legno o materiali simili.

5. Per edificio esistente si intende l’edificio legittimamente realizzato.

6. Della legittimità dell’esistenza e delle caratteristiche dimensionali e configurative dell’edificio, fanno fede la documentazione storica, le cartografie e aerofotogrammetrie ufficiali o i provvedimenti abilitativi alla sua edificazione e a ogni relativa successiva trasformazione, tra questi comprendendo i provvedimenti abilitativi in sanatoria regolarmente rilasciati, ancorché in data successiva a quella di adozione del presente Puc.

7. Gli edifici che abbiano conseguito il PdiC in sanatoria, ai sensi delle leggi sul condono edilizio ovvero dell’art. 36 del Dpr 380/2001 e s.m.i., sono assimilati all’edificato legittimamente esistente; essi, pertanto, possono essere oggetto degli interventi di cui alle categorie fissate per ciascuna Zto.

8. Si definisce edificio residenziale un’unità edilizia comprendente una o più Ui destinate o destinabili ad Uia private per una quota parte prevalente, cioè superiore alla metà della Slp dell’unità edilizia; mentre la restante parte della Slp può essere destinata o destinabile ad usi non residenziali, purché compatibili.

9. Si definisce edificio unifamiliare quello riferito ad un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

10. Si definisce edificio specialistico qualsiasi edificio la cui configurazione fisica, intesa come l’insieme delle caratteristiche strutturali e distributive, realizzi un complesso di spazi costruiti rispondente alle esigenze di un efficiente esercizio di specifiche utilizzazioni non abitative.

Art. 26 - Fronte dell’edificio

1. Il fronte di un edificio è la superficie piana, o anche curva, delimitata dai vari spigoli - verticali, orizzontali e inclinati - che delimitano una faccia esterna dell’elevazione dell’edificio stesso, senza tener conto di incassi e di aggetti, e di altre modeste irregolarità, che costituiscono un semplice motivo architettonico, come pure di pensiline a sbalzo, spioventi e cornicioni la cui sporgenza non superi i 50 cm.

Art. 27 - Galleria

1. Si definisce galleria un ambiente coperto, con funzioni di comunicazione o di passaggio, aperto alle estremità.

Art. 28 - Gazebo

1. Costruzione a forma di chiosco da giardino, a carattere stagionale, costituente arredo in struttura leggera, in legno o in elementi metallici assemblabili, coperta con teli o tessuti, collegata provvisoriamente al suolo senza fondazioni, totalmente amovibile, aperto su tutti i lati.

2. Il gazebo può essere realizzato su terrazzi a livello dell’alloggio, su terrazzi di copertura e in giardini e cortili di pertinenza dell’Uia, per una superficie in proiezione orizzontale non superiore ai 25,00 mq e una altezza al colmo non superiore a 3,00 m.

Art. 29 - Involucri leggeri rimovibili

1. Gli spazi fruibili delimitati da involucri leggeri e rimuovibili, cioè privi di rigidezza propria, quali teli, membrane e simili, se hanno un carattere di temporaneità, non rientrano nel calcolo della Su, in quanto costruzioni temporanee; tuttavia, se ed in quanto ammessi dagli strumenti urbanistici, devono essere sottoposti a PdiC o a Scia a seconda del tipo di intervento di cui trattasi.

2. Alle costruzioni di cui al precedente comma 1 si applicano, in ogni caso, le norme di distanza.

Art. 30 - Loggia

1. Si definisce loggia una parte coperta dell’edificio che si apre direttamente all’esterno su uno o più lati, o anche su tutti i lati.

Art. 31 - Lotto

1. Porzione di terreno rappresentata in planimetria da una figura geometrica chiusa e continua, dotata dei requisiti dimensionali (eventuale lotto minimo), giuridici (destinazione urbanistica) e funzionali (dotazione di infrastrutture, caratteristiche fisiche e ambientali), richiesti dal Puc o dal Ruec, che ne consentono un intervento di trasformazione, compresa l'edificabilità, se previsto dal Puc.

3. Si definisce lotto edificabile la porzione di spazio che il Puc o i Pua individuano come tale, riconoscendone la distinta identità, e riferendo ad esso le proprie prescrizioni, relativamente alle trasformazioni di nuova edificazione in esso previste.

4. Si definisce lotto edificato la porzione di spazio, dotato di distinta identità, nella quale sorge un edificio; esso è unitariamente costituito dall’area di sedime dell’edificio esistente e dai relativi spazi scoperti di pertinenza; nel caso in cui il lotto contenga un edificio, è detto lotto edificato.

5. Per lotto minimo, o superficie minima d’intervento, si intende, con riferimento a una specifica Zto, la minima superficie fondiaria richiesta ai fini della realizzazione di interventi edilizi da attuare in modo unitario; è indicata graficamente e/o espressa in mq oppure definita parametricamente.

Art. 32 - Luci e vedute

1. Le aperture degli edifici sono di due tipi: luci e vedute; nei rapporti tra confinanti queste sono regolate, oltre che dalle norme del presente Ruec, anche da quelle del cc, libro terzo, titolo II, sezione VII.

2. Per luci si intendono aperture che danno passaggio di aria e di luce ma non permettono l’affaccio.

3. Per vedute si intendono aperture che, oltre a consentire il passaggio di aria e di luce, permettono anche l’affaccio diretto oppure obliquo o laterale.

4. La presenza di luci sul confine o verso il confine di proprietà, non determina servitù edilizia.

Art. 33 - Manufatto edilizio

1. È qualsiasi immobile risultante dall’attività realizzativa umana, artificialmente unito ad altri immobili, e in particolare al suolo, anche se a scopo transitorio.

Art. 34 - Parcheggio

1. Area destinata alla sosta dei veicoli.

2. Le tipologie urbanistiche dei parcheggi sono le seguenti:

a) parcheggi di urbanizzazione: primaria e secondaria;

b) parcheggi pertinenziali.

3. Le tipologie costruttive dei parcheggi sono le seguenti:

a) parcheggi a raso, quali aree scoperte destinate alla sosta di veicoli;

b) parcheggi interrati, quali locali destinati alla sosta di veicoli che presentino almeno tre lati interamente controterra.

4. Nella realizzazione di parcheggi di uso pubblico si devono prevedere posti dedicati ai portatori di handicap nella misura di 1 ogni 50 o frazione di 50.

5. Laddove previsti, i parcheggi possono essere anche interrati, fermo restando che i suddetti volumi non possono, in ogni caso, essere adibiti a luogo di lavoro, ai sensi del DLgs 81/2008, art. 65.

Art. 35 - Parcheggi di urbanizzazione

1. I parcheggi di urbanizzazione sono parcheggi pubblici rientranti fra gli standard urbanistici;

possono essere:

a) parcheggi di urbanizzazione primaria;

b) parcheggi di urbanizzazione secondaria.

2. I parcheggi di urbanizzazione primaria sono parcheggi pubblici, o comunque di uso pubblico, che devono soddisfare, in modo diffuso su tutto il territorio urbanizzato, fondamentali esigenze di sosta e di parcheggio al servizio dell’intero sistema della viabilità urbana; sono indispensabili per l’idoneità urbanistica di un’area edificabile, in senso tecnico, e, quindi, per la sua effettiva edificabilità.

3. I parcheggi di urbanizzazione secondaria sono parcheggi pubblici di interesse generale, che devono soddisfare, in modo puntuale all’interno del territorio urbanizzato, specifiche esigenze di sosta e di parcheggio al servizio degli insediamenti e delle attrezzature collettive; sono indispensabili per l’idoneità urbanistica in senso sociale di un nuovo insediamento.

Art. 36 - Parcheggio pertinenziale

1. I parcheggi pertinenziali sono volti a dotare gli edifici dei parcheggi e/o autorimesse privati necessari per il soddisfacimento del minimo standard richiesto ai sensi della legge 122/1989, ricavandoli, di norma, all’interno del lotto in cui insiste l’edificio.

2. Per parcheggio pertinenziale si intende, ai sensi del comma 1, la quota minima di superficie fondiaria da destinare alla sosta dei veicoli da prevedersi all’interno del lotto, calcolata in rapporto al volume edificato, quantificabile in 1 mq di parcheggio ogni 10 mc di volume edificato, assicurando, in ogni caso, la dotazione di almeno un posto auto per ogni unità immobiliare abitativa.

3. La superficie di cui al precedente comma 2 comprende le aree per la sosta degli autoveicoli nonché gli spazi necessari alla manovra e all’accesso degli stessi.

4. I parcheggi pertinenziali, come tali, devono essere progettualmente individuati e vincolati nella destinazione d’uso al servizio delle relative Ui.

Art. 37 - Parcheggio a raso

1. Si definiscono parcheggi a raso le aree scoperte destinate alla sosta di veicoli.

2. Per la loro realizzazione è consentita la modificazione delle pavimentazioni impermeabilizzanti preesistenti ai fini dell’osservanza di eventuali Rp.

3. È prescritta la conservazione delle essenze arboree preesistenti.

4. Per i parcheggi di nuova realizzazione è prescritta aggiuntivamente l’integrazione con nuove essenze arboree autoctone, per un indice complessivo di piantumazione minimo di 150 esemplari/ettaro.

5. Resta esclusa l’impermeabilizzazione delle superfici permeabili preesistenti.

6. Ove nelle aree da destinare alla realizzazione di parcheggi a raso siano presenti pavimentazioni storiche, di esse è prescritta la integrale conservazione.

Art. 38 - Parcheggio interrato

1. Parcheggio che presenti almeno tre lati interamente controterra, ovvero, in caso di pianta di forma non regolare, almeno il 70% del perimetro interamente controterra, e all’esterno opere funzionali per le quali non venga meno il requisito della sotterraneità, quali a esempio rampe carrabili, scale di sicurezza, sistemi di aerazione, torrini di risalita.

2. Dette opere, in vista, devono essere realizzate con coloriture e materiali integrati nel contesto ambientale e edilizio.

3. La realizzazione dei parcheggi interrati è consentita mimimizzando l’alterazione del profilo naturale del terreno, nel rispetto delle condizioni di sicurezza del sottosuolo e del sistema idrografico.

4. I parcheggi interrati sono realizzati con altezza interna regolata, sia nei limiti che nelle eventuali deroghe, dalle norme vigenti in materia di sicurezza antincendio per la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili.

5. L’area interessata dall’esecuzione delle opere va contenuta nel limite massimo del 70% della 6. Sf. Sulle superfici sovrastanti i parcheggi va disposto uno strato di terreno vegetale, di spessore non inferiore a 50 cm per la piantumazione di arbusti e piante tappezzanti e le zone residuali vanno piantumate con essenze arboree.

Art. 39 - Pareti finestrate e prospicienti

1. Si definisce parete finestrata un fronte dell’edificio dotato di una o più aperture, aventi i requisiti di vedute ai sensi dell’Art. 32, comma 3 del presente Ruec.

2. Si considerano prospicienti, pareti o settori di parete, che si fronteggino per almeno 2,50 m, ovvero due pareti, di cui anche una sola finestrata, che si fronteggiano interessando l’affaccio diretto di almeno una veduta.

3. Per affaccio diretto, si intende la proiezione ortogonale, rispetto al piano della veduta, del suo asse mediano.

Art. 40 - Parti comuni condominiali

1. Nel condominio degli edifici, le parti comuni sono quelle elencate dal cc, art. 1117, e costituiscono, generalmente, Superficie non residenziale (Snr).

Art. 41 - Pensilina

1. Elemento edilizio di copertura posto in aggetto alle pareti perimetrali esterne di un edificio e priva di montanti verticali di sostegno.

Art. 42 - Pergolato

1. Serie di pergole ovvero intreccio di sostegni formati da intelaiature o graticciati realizzati con strutture leggere, in legno o metallo, totalmente amovibili, collegata provvisoriamente al suolo e sprovviste di qualsiasi opera di fondazione, per il sostegno di piante e con copertura in essenze tipiche vegetali, realizzato in giardini e cortili di pertinenza di Unità immobiliari e/o edifici.

Art. 43 - Pertinenza edilizia e Parti accessorie

1. Opera edilizia legata da un rapporto di strumentalità e complementarietà rispetto alla costruzione principale, non utilizzabile autonomamente e di dimensioni modeste o comunque rapportate al carattere di accessorietà. Possono costituire pertinenze edilizie: magazzini per gli attrezzi, ripostigli, autorimesse, garage, box, superfici per parcheggio, cantinole, ecc.

2. La superficie della pertinenza edilizia ha, generalmente, il carattere di Snr, ovvero di Spp nel caso di garage, box o spazi per parcheggio pertinenziale.

3. Sono, viceversa, parti accessorie gli spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d’uso della costruzione medesima, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.

4. La realizzazione di nuove parti accessorie determina la trasformazione dell’immobile, con incrementi di superfici e di volumi.

5. La Superficie accessoria (Sa) è la superficie di pavimento delle parti accessorie; può ricomprendere, per esempio:

- i portici e le gallerie pedonali;

- i ballatoi, le logge, i balconi e le terrazze;

- le tettoie con profondità superiore a 1,50 m; le tettoie aventi profondità inferiore a 1,50 m sono escluse dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile;

- le cantine poste al piano interrato, seminterrato o al primo piano fuori terra e i relativi corridoi di servizio;

- i sottotetti accessibili e praticabili per la sola porzione con altezza pari o superiore a m 1,80, ad esclusione dei sottotetti aventi accesso diretto da una unità immobiliare e che presentino i requisiti richiesti per i locali abitabili che costituiscono superficie utile;

- i vani scala interni alle unità immobiliari computati in proiezione orizzontale, a terra, una sola volta;

- spazi o locali destinati alla sosta e al ricovero degli autoveicoli ad esclusione delle autorimesse che costituiscono attività imprenditoriale;

- le parti comuni, quali i locali di servizio condominiale in genere, i depositi, gli spazi comuni di collegamento orizzontale, come ballatoi o corridoi. Gli spazi comuni di collegamento verticale e gli androni condominiali sono esclusi dal computo sia della superficie accessoria sia della superficie utile.

Nel documento REGOLAMENTO URBANISTICO COMUNALE (pagine 25-40)