Art. 77 - Parametri edilizi ed urbanistici
1. Sono parametri edilizi e urbanistici i seguenti: Superficie coperta, Superfici per parcheggi pertinenziali, Superficie permeabile, Superficie utile, Superficie utile lorda, Superficie non residenziale, Distanza, Altezza dell’edificio, Altezza lorda o altezza di interpiano, Altezza utile, Volume dell’edificio, Volume utile, Volume tecnico, Superficie fondiaria, Superficie territoriale.
Art. 78 - Superficie coperta (Sc)
1. La superficie coperta (Sc) è la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale del profilo esterno perimetrale della costruzione fuori terra, compresi:
a) cavedi;
b) chiostrine;
c) portici;
d) gallerie, anche di uso pubblico;
e) ballatoi;
f) logge;
g) verande;
h) terrazze;
i) parti di edificio realizzate completamente al di sotto del terreno naturale o sistemato, anche se interamente coperte da uno strato di terreno.
2. Sono compresi nella Sc i corpi e gli elementi a sbalzo, con esclusione:
a) balconi, sporgenze, cornicioni e gronde e simili se hanno sporgenza non superiore a 1,50 b) m; pensiline di ingresso e tettoie, se complessivamente non superano la superficie di 8 mq;
c) piscine e vasche all’aperto;
d) piani caricatori e piattaforme per la pesa, se scoperte.
3. Qualora le sporgenze, di cui alla lettera a) del comma 2, sono computabili ai fini del calcolo della distanza, ovvero quando l’aggetto è maggiore di 1,50 m, tali sporgenze costituiscono superficie coperta esclusivamente per la parte eccedente.
4. È consentito derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi, di cui al titolo II del Dpr 380/2001, ai sensi del DLgs 115/1998, art. 11, comma 1, ai fini della efficienza energetica degli edifici.
Art. 79 - Superfici per parcheggi pertinenziali (Spp)
1. Per parcheggio pertinenziale si intende la superficie, coperta o scoperta, destinata ad autorimesse o posti auto per il ricovero delle autovetture e ai relativi spazi di manovra, e che costituiscono la dotazione minima essenziale prescritta dalla legge ad ogni unità immobiliare.
2. Per le destinazioni residenziali, industriali, artigianali, commerciali terziarie e turistiche nonché per gli standard urbanistici e, per ogni destinazione d’uso che comporti la realizzazione di appositi volumi, deve essere prevista una superficie quantificabile in 1 mq di parcheggio ogni 10 mc di volume edificato (Spp = 0,10), assicurando, in ogni caso, la dotazione di almeno un posto auto per ogni unità immobiliare abitativa.
3. Ai fini del computo della Spp, per il calcolo del volume di edifici industriali si applica un’altezza virtuale di 4.50 m
4. La previsione di cui al comma precedente si applica anche alla ristrutturazione edilizia qualora preveda l’integrale demolizione e ricostruzione dell’edificio.
5. Negli edifici aventi diverse destinazioni d'uso la dotazione va calcolata separatamente per le varie porzioni: abitazioni, uffici e negozi, abitazione e laboratorio, abitazione ed industria, ecc.
6. I parcheggi pertinenziali non sono considerati nel computo dello standard urbanistico.
7. Per le aree con destinazione a parcheggio pertinenziale prima del rilascio del PdiC deve essere formulato apposito atto di asservimento registrato e trascritto.
8. I parcheggi pertinenziali non possono essere ceduti separatamente dalla unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo di pertinenzialità, pena la nullità dell’atto di cessione.
9. Qualora sia dimostrata l'impossibilità di realizzare sul fondo, in tutto od in parte, la dotazione prescritta di parcheggi, previa apposita deroga dell’Ac, é possibile la monetizzazione della dotazione dei parcheggi mancante mediante il pagamento del giusto corrispettivo, che sarà indicato nel dispositivo di autorizzazione e che il Comune utilizzerà per la realizzazione di parcheggi di interesse pubblico.
10. In particolare quanto sopra si applica nei seguenti casi:
a) orografia e pendenza del terreno;
b) pericolo per la viabilità pubblica;
c) presenza di piantumazione di alto fusto di interesse ambientale;
d) insufficienza di affaccio del fronte di proprietà sulla strada;
e) immobile ubicato all'interno del centro storico;
f) interesse storico, ambientale o paesaggistico del lotto.
11. La dotazione di Spp di cui al presente articolo non può essere oggetto di monetizzazione.
Art. 80 - Superficie permeabile (Sp)
1. Porzione di superficie territoriale o fondiaria priva di pavimentazione o di altri manufatti permanenti, entro o fuori terra, che impediscano alle acque meteoriche di raggiungere naturalmente la falda acquifera.
2. La superficie di cui al comma 1 deve essere lasciata in permanenza priva di pavimentazioni o di altri manufatti che impediscano alle acque meteoriche di raggiungere naturalmente e direttamente la falda acquifera, evitando che queste vengano convogliate altrove.
3. Ai fini del computo della Sp le superfici pavimentate con elementi alveolati posati a secco, si considerano permeabili nella misura del 50%.
4. Il Puc fissa, ove del caso, a seconda della tipologia di zona e dell'uso, il rapporto di permeabilità minimo o l'incidenza percentuale minima che deve essere attribuita alla Sp nei progetti di sistemazione della porzione scoperta delle Sf. Analogamente, il Ruec fissa la minima dotazione di alberature di alto fusto da attribuire alla porzione permeabile che, pur diversamente articolabile dalle Nta del Puc, non deve comunque risultare inferiore ad un albero ogni 100 mq.
Art. 81 - Superficie utile (Su)
1. Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.
2. Non costituiscono Su i seguenti tipi di spazi costruiti:
a) le superfici, coperte o scoperte, non praticabili o non utilizzabili;
b) i lastrici solari non accessibili, oppure di uso comune;
c) le scale e le rampe, con i relativi pianerottoli intermedi, e con quelli di arrivo se di distribuzione a più unità immobiliari;
d) i vani ascensore e montacarichi e relativi locali macchine;
e) gli spazi con altezza utile hu < 2,00 m;
f) gli aggetti e incassi aperti, di profondità < 0,60 m, che costituiscono un semplice motivo architettonico, anche se praticabili;
g) gli spazi aperti di collegamento, quali portici e gallerie;
h) gli spazi aperti di soggiorno, quali terrazze e logge;
i) le autorimesse pertinenziali, singole o collettive, necessarie per il soddisfacimento degli standard minimi richiesti, realizzate anche ai sensi della legge 122/1989;
j) le superfici coperte da pensiline a sbalzo, pergolati, chioschi e altre simili costruzioni leggere da giardino, complementari ed ornamentali, purché a carattere pertinenziale;
k) le superfici del tutto e permanentemente scoperte, anche se attrezzate per attività sportive e ricreative, comprese le piscine, purché a carattere pertinenziale;
l) gli spazi tecnici di alloggiamento, non altrimenti utilizzabili, e i serbatoi relativi ad impianti tecnici di servizio.
3. La Su si calcola escludendo comunque dal computo quelle parti dell’unità edilizia o immobiliare che, per definizione, non costituiscono Su, quali:
a) tutti i locali condominiali ad uso di servizio, in comune;
b) tutti i locali per impianti tecnici e di servizio, non suscettibili di altri usi;
c) le cantine e gli altri locali di servizio e di sgombero posti al piano interrato;
d) le tavernette in quanto interrate o seminterrate;
e) i locali di servizio e di sgombero ad uso privato posti al piano seminterrato e al piano sottotetto;
f) le autorimesse pertinenziali ad uso privato;
g) gli androni, i portici, i ballatoi, le gallerie e simili spazi aperti di collegamento;
h) i balconi, le terrazze, le logge, le altane, e simili spazi aperti di soggiorno, nonché le verande quando hanno la funzione di serra bioclimatica per lo sfruttamento dell’energia solare;
i) un ripostiglio per ciascuna unità immobiliare, avente superficie netta non superiore a 4,00 mq;
j) serbatoi destinati allo stoccaggio di prodotti.
4. La misura della Su si utilizza sempre per la determinazione convenzionale del costo di costruzione, ai fini del calcolo del contributo di concessione afferente al costo di costruzione stesso, corrispondendo alla superficie complessiva di cui all’art. 2 del Dm 10.05.1977.
Art. 82 - Superficie utile lorda (Slp)
1. La superficie utile lorda o superficie lorda di pavimento (Slp) di un edificio o di una unità immobiliare è data dalla somma di tutte le superfici, comunque praticabili e utilizzabili, misurate al perimetro esterno di tutti i piani fuori terra misurate al lordo di tutti gli elementi verticali (pareti, murature, vani ascensore, centrali tecnologiche, scale interne, scale esterne a servizio di piani oltre al primo), delle strutture e di tutte le altre componenti tecniche, con esclusione:
a) delle pensiline a sbalzo, dei cornicioni e degli spioventi;
b) dei porticati a pian terreno di qualsiasi altezza;
c) dei balconi e delle terrazze scoperte;
d) dei balconi e delle terrazze coperte, qualora abbiano una profondità non superiore a 2,50 m misurata dal filo esterno dell’edificio;
e) delle bussole di entrata nonché delle pensiline con sporgenze non superiore a 3,00 m;
f) dei locali strettamente necessari per gli impianti tecnologici (cabine elettriche, locali caldaie e simili);
g) dei piani interrati o seminterrati così come definiti dall’Art. 46 e dall’Art. 47 del presente Ruec;
h) dei sottotetti così come definiti dall’Art. 58 del presente Ruec.
2. L’ingombro lordo dei collegamenti verticali, quali scale e vani ascensore non sono conteggiati nella Slp.
3. Le Slp devono essere rispondenti ai requisiti richiesti dalle leggi e dalle norme in tema di igiene, sanità e sicurezza degli ambienti di abitazione e di lavoro, per il tempo libero, per le attività di servizio strettamente collegate, con esclusione in ogni caso di parcheggi e autorimesse.
Art. 83 - Superficie non residenziale (Snr)
1. È data dalla somma di tutte le superfici di pavimento, a tutti i piani, utilizzate o utilizzabili per le funzioni accessorie dell’attività cui l’unità edilizia è destinata.
2. Costituiscono pertanto Snr:
a) tutti i locali condominiali ad uso di servizio, in comune;
b) tutti i locali per impianti tecnici e di servizio, non suscettibili di altri usi;
c) le cantine e gli altri locali di servizio e di sgombero posti al piano interrato;
d) tavernette
e) i locali di servizio e di sgombero ad uso privato posti al piano seminterrato e al piano sottotetto;
f) le autorimesse pertinenziali ad uso privato;
g) gli androni, i portici, i ballatoi, le gallerie e simili spazi aperti di collegamento;
h) i balconi, le terrazze, le logge, le altane, e simili spazi aperti di soggiorno, nonché le verande quando hanno la funzione di serra bioclimatica per lo sfruttamento dell’energia solare;
i) un ripostiglio per ciascuna unità immobiliare, avente superficie netta non superiore a 4,00 mq;
j) serbatoi destinati allo stoccaggio di prodotti.
3. La Snr si calcola al netto degli ingombri di strutture, strati isolanti, intercapedini, cavedi impiantistici, sguinci, vani di porte e finestre, escludendo dal computo quelle parti che per definizione non costituiscono Su.
Art. 84 - Distanza (D)
1. La distanza tra fabbricati è la lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici o costruzioni, tra i fronti, di zona o di ambito urbanistico, ecc.), in modo che ogni punto della sua sagoma rispetti la distanza prescritta.
2. La distanza del fabbricato dal confine del lotto ovvero dal ciglio di una strada è la misura, sul piano orizzontale, del segmento di minore lunghezza condotto, in qualunque direzione, da qualunque punto della Sc dell’edificio considerato ed il confine del lotto, ovvero del confine stradale.
3. Nella misura delle distanze non si tiene conto di eventuali sporgenze di balconi, pensiline, cornicioni, gronde e simili, purché l’aggetto di tali sporgenze non sia superiore a 1,50 m; in caso diverso si tiene conto della sola parte eccedente.
4. Le distanze dai confini di zona, pari a quelle dai confini del lotto, devono essere rispettate per tutte quelle aree di interesse pubblico soggette ad eventuale esproprio; non sono invece necessarie qualora le aree confinanti siano di uso privato e di proprietà dello stesso soggetto.
5. La distanza di un edificio, da un altro edificio o da un confine considerato, si misura facendo riferimento a ciascun fronte dell'edificio stesso, finestrato o non finestrato, con i criteri di cui ai precedenti commi.
6. Le misure delle minime distanze, come definite per le singole Zto nelle Nta, da considerare sono:
- Dc = distanza dai confini;
- Df = distanza dagli edifici;
- Ds = minima distanza dalle strade;
7. Le distanze delle strade esistenti e previste, si uniformano a quanto disposto dal DLgs 285/1992 - Nuovo Codice della Strada (Ncs), in particolare agli articoli 16, 17, 18 e 19, e dal Dpr 495/1992 - Regolamento di esecuzione e di attuazione del Ncs, in particolare agli articoli 2, 26 e 27, e loro modifiche e integrazioni.
Art. 85 - Altezza dell’edificio (H)
1. L’altezza dell’edificio è la massima tra le altezze dei vari fronti di cui si compone l’edificio.
2. L’altezza del fronte o della parete esterna di un edificio è delimitata:
a) all’estremità inferiore, dalla quota del terreno o della sistemazione esterna posta in aderenza all’edificio prevista dal progetto;
b) all’estremità superiore, dalla linea di gronda.
3. La quota del terreno o della sistemazione esterna è identificata come segue:
a) nel caso di fronte su strada, alla quota media del marciapiede stradale su cui prospetta il fronte, qualora non superi i 20 cm di altezza, ovvero alla quota media della strada su cui prospetta il fronte, qualora il marciapiede superi i 20 cm di altezza;
b) nel caso degli altri fronti, alla quota del terreno sistemato su cui prospetta il fronte.
4. L’altezza di gronda. per i tetti a falde, nelle facciate senza timpano, è identificata come segue:
a) nel caso in cui la falda abbia una pendenza uguale o inferiore al 35%, essa è l’altezza della linea orizzontale generata dall’intersezione del piano verticale contenente il filo esterno di facciata, con quello inclinato coincidente con la superficie di intradosso della falda di copertura;
b) nel caso in cui la falda abbia una pendenza superiore al 35%, essa è l’altezza di cui al precedente punto a) a cui va sommata l’altezza della metà della proiezione del piano di falda sul piano verticale contenente il filo esterno di facciata.
5. L’altezza di gronda, per i tetti a falde, nelle facciate con timpano, è identificata come segue:
a) nel caso in cui entrambe le falde che inquadrano il timpano abbiano una pendenza uguale o inferiore al 35%, essa è l’altezza dell’estradosso del solaio sovrastante l’ultimo piano che determina Slp, qualora ricorrano le condizioni per il recupero abitativo del sottotetto di cui alla Lr 15/2000 e smi, ovvero alla media delle altezze delle linee di gronda delle due facciate che inquadrano il timpano, qualora non ricorrano le condizioni per il recupero abitativo del sottotetto di cui alla Lr 15/2000 e smi;
b) nel caso in cui almeno una delle due falde abbia una pendenza superiore al 35%, essa è la media delle altezze delle linee di gronda delle due facciate che inquadrano il timpano.
6. Per le coperture piane, l’altezza di gronda è identificata come la sommità delle strutture perimetrali.
7. Ai fini del calcolo dell’altezza del fronte, si considerano anche le eventuali pareti arretrate rispetto al filo della facciata principale, laddove emergenti dal profilo della copertura; in tal caso l’altezza del fronte si calcola come distanza tra la quota del terreno riferita alla facciata principale rispetto alla quale la parete è arretrata e altezza di gronda della parete arretrata.
8. La misura dell’altezza è al netto dei volumi tecnici emergenti e di altre strutture tecniche installate al di sopra della copertura, quali camini, antenne, insegne.
9. Ai fini della valutazione dell’altezza non sono conteggiati:
a) le ringhiere ovvero i parapetti in muratura piena al piano di copertura con altezza minore di 1,20 m o quando ivuoti prevalgono sui pieni;
b) i volumi tecnici, di cui all’Art. 90 del presente Ruec;
10. La massima altezza di un edificio (H) da osservare nell’applicazione del presente Ruec è il
valore di altezza dell’edificio che non può essere superato misurabile con i criteri di cui al presente articolo.
Art. 86 - Altezza lorda o Altezza di interpiano (hi)
1. Differenza fra la quota del pavimento di ciascun piano e la quota del pavimento del piano sovrastante.
2. Per l’ultimo piano dell’edificio si misura l’altezza dal pavimento fino all’intradosso del soffitto o della copertura.
Art. 87 - Altezza utile (hu)
1. Altezza del vano misurata dal piano di calpestio all’intradosso del solaio sovrastante, senza tener conto degli elementi strutturali emergenti.
2. Nei locali aventi soffitti inclinati o curvi, l’altezza utile si determina calcolando l'altezza media ponderata.
Art. 88 - Volume dell’edificio (Vt)
1. È il volume della costruzione costituito dalla somma della Slp di ciascun piano per la relativa altezza lorda.
2. Il volume edificabile, calcolato secondo la definizione di cui al precedente comma 1, è il volume lordo complessivo che può essere costruito sulla superficie fondiaria, o lotto edificatorio, in base agli indicatori edilizi di progetto, comprendente il volume lordo delle costruzioni eventualmente esistenti sulla medesima superficie fondiaria o lotto edificatorio.
3. Dal volume edificabile sono esclusi i volumi dei porticati, i volumi destinati a parcheggi pertinenziali, i volumi tecnici, i volumi interrati o seminterrati qualora ricorrano le condizioni di cui al precedente Art. 47, comma 2, i volumi dei collegamenti verticali, quali scale, vani ascensore o montacarichi, così come definiti nel presente Ruec.
4. Dal volume edificabile è, altresì, escluso il volume del sottotetto, qualora non ricorrano le condizioni per il recupero abitativo del sottotetto di cui alla Lr 15/2000 e smi; in caso contrario, il volume del sottotetto è conteggiato nel volume dell’edificio ed è computato come prodotto tra la sua Slp e l’altezza media interna, calcolata secondo quanto previsto dall’art. 3, comma 1, lett. c), della Lr 15/2000 e smi.
5. Il volume dell’edificio comprende tutti i locali agibili in quanto rispondenti ai requisiti di legge in tema di igiene, sanità e sicurezza degli ambienti di abitazione, lavoro, tempo libero, attività di servizio e complementari.
Art. 89 - Volume utile (Vu)
1. È il volume interno di una stanza, al netto di murature perimetrali e solai di calpestio o copertura, calcolato come prodotto tra superficie utile (Su) e altezza utile (hu).
Art. 90 - Volume tecnico
1. Ai fini dell'esclusione dal calcolo della Slp o del volume ammissibile, con riferimento alla Circolare del Ministero dei LLpp n. 2474 del 31.01.1973, è il volume strettamente necessario a contenere, nonché a consentirne l’accesso, quelle parti degli impianti tecnici (idrico,
termico, serbatoi di gas, di scale e ascensore, televisivo, di parafulmine, di ventilazione, ecc.) che, pur connessi con l’utilizzazione dell’immobile, non possono, per normativa o per esigenze di funzionalità degli impianti stessi, trovare luogo entro il corpo dell’edificio realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche, essendo sporgente dalla sagoma di quest’ultimo o isolato.
2. A titolo esemplificativo, sono volumi tecnici: serbatoi idrici, extracorsa degli ascensori, i vasi di espansione degli impianti termici, canne fumarie e di ventilazione, vani scala per la parte posta al di sopra delle linee di gronda.
3. Sono volumi tecnici gli interrati, i seminterrati e i sottotetti, come rispettivamente definiti dagli artt. 46, 47 e 58 del presente Ruec.
4. Non sono considerati volumi tecnici i depositi, gli stenditoi coperti, le soffitte e i locali di sgombero, qualora non rientrano tra le definizioni del precedente comma 3.
5. Per gli immobili a destinazione produttiva possono essere considerati volumi tecnici quelle parti degli stabilimenti destinati ad ospitare impianti tecnologici necessari ai cicli produttivi, purché non prevedano la permanenza stabile di addetti, quali celle frigorifere e simili.
Art. 91 - Superficie fondiaria (Sf)
1. Superficie reale di una porzione di territorio destinata all’uso edificatorio. È costituita dalla superficie territoriale al netto delle aree per dotazioni territoriali ivi comprese quelle esistenti.
Art. 92 - Superficie territoriale (St)
1. Superficie reale di una porzione di territorio oggetto di intervento di trasformazione urbanistica. Comprende la superficie fondiaria e le aree per dotazioni territoriali ivi comprese quelle esistenti.
2. Corrisponde alla superficie complessiva della porzione di territorio compresa in un comparto, come definito al successivo Art. 112 del presente Ruec, comprendente le Sf e le superfici per opere di urbanizzazione primarie e secondarie indicate, sulla quale il Puc si attua mediante piani urbanistici attuativi (Pua), di cui all’Art. 110, o Permesso di Costruire convenzionato (PdiCc), di cui all'Art. 199, ai sensi dell’art. 28bis del Dpr 380/2001, salvo quanto diversamente disposto dalle Nta.
3. Ad essa si applica il rapporto di utilizzabilità territoriale (Rut) o altro parametro, rapporto o indice stabilito dalle Nta.
Art. 93 - Riepilogo dei parametri edilizi ed urbanistici 1. Elenco degli indicatori utilizzati:
Indicatore Sigla Unità di misura
Superficie coperta Sc mq
Superficie per parcheggi pertinenziali Spp mq
Superficie permeabile Sp mq
Superficie utile Su mq
Superficie utile lorda Slp mq
Superficie non residenziale Snr mq
Distanza dai fabbricati Df m
Distanza dal confine Dc m
Indicatore Sigla Unità di misura
Distanza dalla strada Ds m
Altezza dell’edificio H m
Altezza di interpiano hi m
Altezza utile hu m
Volume dell’edificio Vt mc
Volume utile Vu mc
Volume tecnico mc
Superficie fondiaria Sf mq
Superficie territoriale St mq