Con il contratto di residence il cliente mira a usufruire di una serie di servizi in parte tipici di un
struttura alberghiera , in parte propri di una abitazione privata
358. Poiché è il gestore ad espletare questi
355 Esistono alcune organizzazioni che hanno come scopo quello di organizzare il servizio di scambio tra multiproprietari e
stipulano convenzioni con le varie multiproprietà che entrano a far parte di un circuito internazionale. Occorre essere non solo multiproprietari in una qualsiasi parte del mondo, ma anche essere associati all’ente stesso per poter, ove si voglia procedere ad uno scambio, usufruire dei servizi. A tal fine, l’associato deve depositare il suo periodo all’associazione la quale, da quel momento lo immette sul mercato consentendo agli altri associati di poterlo prenotare, dopodiché l’associato depositante, che è tenuto a pagare una quota di scambio, acquista il diritto di scegliere a sua volta nell’ambito delle varie offerte esistenti nelle varie parti del mondo.
356 L’associato, con l’atto di deposito, rinunciando ad una utilizzazione personale del bene, attribuisce all’associazione il
potere di disporre di tale unità immettendola nel mercato a favore degli altri associati depositanti. Nel momento in cui l’associato deposita il suo periodo è tenuto contestualmente al pagamento di una quota, da quel momento egli, se vuole, ha la possibilità di porre in essere uno scambio nell’ambito delle offerte che l’associazione propone. Nel momento in cui accetta una proposta, ottiene conferma scritta da parte dell’associazione e sorge il suo diritto di occupare nel periodo previsto l’unità immobiliare prevista, nel rispetto di minuziose norme relative al servizio. In realtà, non si realizza, così, un vero scambio, in quanto ogni associato depositante, ai fini della conclusione dell’accordo, non entra mai in contatto né con l’altro multiproprietario né con la multiproprietà ove trascorrerà il periodo prescelto, ma esclusivamente con l’associazione che ha il potere di gestire il periodo depositato in seguito ad un’espressa autorizzazione che le viene data dal depositante.
357 Poiché non esiste nessun collegamento tra la posizione dei due soggetti che occupano le due unità scambiate, appare
innegabile il profilo bilaterale dell’operazione che si instaura tra associato e associazione. Il pagamento della quota annuale costituisce il contenuto minimale del rapporto associativo. Se l’associato intende usufruire di servizi aggiuntivi quali quelli di scambio, il deposito del periodo di sua spettanza costituisce un conferimento di tipo associativo volto a conseguire tali servizi; il pagamento della quota di scambio rappresenta un rimborso all’associazione per spese di gestione; l’assegnazione di un periodo di vacanza depositato da altri costituisce atto volto a perseguire i fini istituzionali che l’associazione si prefigge. La circostanza che l’operazione di scambio si svolga all’interno di un rapporto associativo induce ad abbandonare lo schema locatizio. Le norme sulla locazione, invece, saranno in parte applicabili per analogia al rapporto di godimento posto in essere.
358 I servizi tipicamente alberghieri presenti nei residences sono la reception, il cambio biancheria e la pulizia settimanale, la
gestione centralizzata delle utenze e, talora, ristoranti, bar, campi sportivi, piscine, ecc. Le comodità proprie di una abitazione privata consistono, invece, nella disponibilità di una cucina autonoma, nell’assenza di ingerenza di personale della struttura per l’espletamento di servizi accessori e nella libertà di ospitare persone.
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servizi, tale contratto atipico si distingue dalla locazione
359. Esso ha, di regola, durata transitoria, ma in
presenza di servizi alberghieri, un rapporto di godimento, anche se duraturo, non può essere qualificato
come locazione di immobile arredato
360. La peculiarità dei servizi non determina una differenza
significativa rispetto al contratto di albergo
361. Si tratta di un fattispecie atipica mista.
Le Residenze Turistico Alberghiere costituiscono una species del più ampio genus delle strutture
ricettive e si caratterizzano quali «esercizi aperti al pubblico, a gestione unitaria, che forniscono alloggio
e servizi accessori in unità abitative arredate, costituite da uno o più locali, dotate di servizio autonomo
di cucina»
362. A seguito della tipizzazione normativa si è assistito da un lato alla diffusa trasformazione
di alberghi tradizionali in residenze turistico alberghiere e, dall’altro, alla realizzazione di nuove strutture
ricettive. È necessario analizzare se tale iniziativa imprenditoriale sia coerente con la disciplina di
settore: se, cioè, sia lecito o meno il frazionamento della proprietà del complesso immobiliare con
destinazione quale residenza alberghiera
363, ma anche gli strumenti di diritto privato che possono essere
utilizzati per assicurare la permanenza della finalità turistico - ricettiva a fronte della parcellizzazione
dell’assetto proprietario. Tutto ciò alla luce dell’emersione della nuova tendenza del mercato verso un
359 Non può valere ad attribuire ad un rapporto di residence la natura di locazione la circostanza che il cliente del residence abbia
fatto un uso parziale o incompleto dei servizi di tipo alberghiero, essendo essenziale la loro esistenza e la relativa inclusione nel contenuto del contratto (così Cass., 14 maggio 1999, n. 4763, in Giur., it., 2000, 718 con nota di A. ROSBOCH). Infatti, il modo in cui le parti usufruiscono delle prestazioni contrattuali non può mai incidere sulla natura del contratto.
360 In tal senso, Cass., 14 maggio 1999, n. 4763, cit., cui aderisce in dottrina S. GUARINO, Il contratto di residence e campeggio, in
R. BOCCHINI, Somministrazione di servizi, in Encicl. dir., aggiornamento-IV, Milano, 2000, 863.
361 Sul punto vedi: R. SANTAGATA, Il diritto del turismo, cit., 176, per il quale il contratto di residence è un contratto atipico
misto, in cui concorrono, pur se con proporzioni lievemente differenti rispetto all’albergo, elementi di diversi contratti tipici (locazione, somministrazione, vendita, ecc.). Non a caso, non si registrano posizioni volte a distinguere, in punto di inquadramento giuridico, il contratto di residence da quello di albergo, discorrendosi anzi di «una specie del contratto di albergo». Così, G. GRASSELLI, Contratto di residence, in Il diritto privato nella giurisprudenza. I nuovi contratti nella prassi civile e
commerciale, a cura di P. CENDON, IV, Torino, 2004, 869; R. PREDEN, in Giust. civ., 1980, I, 508; M. SALA, La disciplina
applicabile al contratto di residence, in Contratti, 1998, 531, nonché, pur nell’ambito di una prospettiva volta a ricondurre il contratto di residence (e quello di albergo) nello schema della somministrazione di servizi, S. GUARINO, Il contratto di residence e
campeggio, cit., 869 e ss.
362 Art. 6, l. quadro sul Turismo, n. 217 del 1983, cit.
363 Per quanto concerne il profilo dell’ammissibilità di una proprietà frazionata del complesso immobiliare con destinazione
d’uso degli immobili, e dall’altro dalla disciplina di diritto privato che regola gli assetti proprietari dei beni. Non mancano opinioni che ritengono inammissibile il frazionamento della proprietà nell’ambito di una residenza turistico alberghiera per il possibile aggiramento del vincolo di destinazione d’uso discendente dagli strumenti urbanistici. Ma tale tesi sovrappone le diverse discipline normative (pubblicistica e privatistica) che operano nello stesso settore. Ma esse hanno due finalità diverse e due distinti ambiti applicativi che non vanno unificati, quella pubblicistica attiene all’uso degli immobili, l’altra all’appartenenza dei beni. L’aspetto critico del fenomeno non risiede nella presenza di una pluralità di proprietari, ma nella fruizione del bene che non può discendere dalla mera esplicazione delle facoltà del proprietario, ma deve invece soggiacere alle regole della ricettività che presuppongono da un lato l’unitarietà della gestione imprenditoriale con finalità turistico – ricettiva e, dall’altro, l’apertura al pubblico. In una recente pronuncia la Corte di Cass. ha sottolineato la compatibilità della destinazione alberghiera di un edificio con la proprietà frazionata del medesimo. Secondo la Corte, infatti, la destinazione alberghiera, fondata su norme di diritto pubblico, non comporta un tipo di proprietà conformata, incompatibile con la proprietà frazionata del complesso immobiliare, in quanto le due situazioni giuridiche sono del tutto separate. Rileva infatti la Corte che «una cosa è la destinazione dell’uso e la stessa conformazione della appartenenza; altra la coesistenza dei diritti di proprietà e condominio. Le due situazioni giuridiche sono del tutto separate ed autonome. Il regime del condominio non dipende della destinazione d’uso o dalla conformazione delle cose in proprietà esclusiva sebbene dalla esistenza nello stesso edificio di più proprietà separate, ancorché conformate» (Cass., 5 febbraio 2007, n. 2477, in Corriere Giur., 2007, 1100, con nota di N. IZZO, La disciplina dettata per il condominio è compatibile con la destinazione alberghiera dell’intero edificio o complesso