Requisiti richiesti per ottenere l’agevolazione “prima casa”; 2.1. Le imposte agevolate; 2.1.1. Il credito d’imposta; 2.1.2. Decadenza agevolazioni “prima casa”; 2.2. Ristrutturazione edilizia per singole unità abitative; 2.2.1. Ristrutturazione edilizia in unità condominiali; 2.2.2. Come ottenere le detrazioni per le ristrutturazioni edilizie; 2.2.3. Decadenza agevolazioni ristrutturazioni edilizie; 3. Analisi quantitativa dell’acquisto di immobili in Italia; 3.1. Analisi quantitativa degli interventi di ristrutturazione edilizia; 3.2. Conclusioni.
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1. Immobili: investimento a lungo termine.
Nel Codice Civile troviamo la definizione di bene immobile. Sono tali tutti i beni che, facendo corpo unico col suolo, non possono essere asportati da questo senza che ne sia alterata la destinazione (art. 812 c.c.)1. Leggendo tale
definizione traspare l’importanza attribuita agli immobili, ed è per questo che in Italia, l’acquisto di un’abitazione rappresenta una delle principali forme di investimento. “Il 73% della popolazione possiede almeno una casa di proprietà, il dato è tra i più alti al mondo. Si tratta sicuramente di una statistica positiva per quanto riguarda le ripercussioni sul tessuto sociale del Paese”2. Possedere
un’abitazione è un elemento di sicurezza e stabilità, tra la popolazione vi è diffusa l’idea che il mattone sia un investimento sicuro, un rifugio certo per i
1Brocardi, Beni immobili, in Dizionario Giuridico, in Brocardi.it, urly.it/3chjb.
2Centro Studi Moneyfarm, Perchè non conviene più investire nell’immobile nel 2021, in Money-
risparmi di una vita.
A incentivare l’acquisto immobiliare contribuisce anche la normativa fiscale che prevede numerose e importanti agevolazioni per l’acquisto di un’abitazione e per il suo mantenimento.
1.1. Le agevolazioni fiscali per l’acquisto “prima casa”.
Nel nostro Paese la proprietà immobiliare è molto diffusa e le oscillazioni del mercato delle abitazioni e degli edifici strumentali, rappresentano un segnale importante di eventuali squilibri macroeconomici. Le variazioni che avvengono nel settore immobiliare sono inoltre conseguenza delle continue innovazioni fiscali e normative, rappresentando di conseguenza un elemento di stabilizzazione del ciclo economico. In questa direzione vanno alcune misure della legge di Bilancio 2019, come la proroga per l’anno in corso delle maggiori aliquote previste per le detrazioni fiscali relative alle ristrutturazioni edilizie e alle riqualificazioni energetiche. Secondo la stessa legge, il blocco delle aliquote dei tributi locali che gravano principalmente sugli immobili è stato rimosso, restituendo margini di manovra alle amministrazioni per migliorare i servizi ai cittadini e investire in opere pubbliche3. Acquistare un’immobile e senz’altro
un’importante investimento e sicuramente sono molti gli oneri a cui far fronte. Per contro, in presenza di determinate condizioni, l'acquisto di un immobile può avvalersi di importanti benefici, specie a livello fiscale.
Il Paese italiano ha iniziato a incrementare e a sostenere l'acquisto di immobili residenziali dal 1982, introducendo una serie di misure di sgravio fiscale con lo scopo di acquistare immobili che saranno utilizzati come abitazioni dai potenziali acquirenti.
Tale materia è stata ed è tutt’ora oggetto di continue modifiche, proroghe e chiarimenti normativi.
La prima legge in materia, n.168 del 22 aprile 1982, prevedeva “sia una aliquota agevolata IVA e registro per l’acquirente, sia l'esenzione dell'imposta sull'incremento di valore degli immobili (INVIM) per il venditore”. La legge prevedeva che l'acquirente dell’immobile avesse un limite di cinque anni entro il quale non gli era possibile rivendere l'appartamento acquistato, pena la decadenza delle agevolazioni ottenute. L'essenziale era che l'acquirente, con pena decadenza degli incentivi fiscali, dichiarasse che la casa sarebbe stata utilizzata come abitazione principale della sua famiglia, indipendentemente da dove si trovasse l'immobile, e la cosa più importante era che non avesse ancora
3F. Lapecorella, Gli immobili in Italia, ricchezza reddito e fiscalità immobiliare, in Le guida
usufruito degli stessi incentivi. Anche se l'acquirente dell'immobile avesse acquistato un appartamento in cui abitare, ma avesse avviato un'azione di sfratto per risolvere il contratto di locazione al fine di liberare l'immobile per utilizzarlo come abitazione principale, era possibile usufruire dei benefici fiscali4.
Le agevolazioni competevano anche ad uno studente purchè nella città in cui vi è la sede della sua università e non possedesse altro appartamento da destinare a propria abitazione.
I benefici fiscali non si ottenevano per l'acquisto della sola nuda proprietà dell'immobile, perché vi era necessità che la destinazione dell’unità immobiliare acquistata, fosse finalizzata a propria abitazione. Invece, l'usufruttuario che destinasse l'appartamento a propria abitazione ne aveva diritto.
“Le agevolazioni si applicavano anche ai fabbricati rurali”5.
Questa legge però fu successivamente modificata con legge n.118 del 5 aprile 1985, la quale prevedeva “l’obbligo per l'acquirente, che per poter godere delle agevolazioni, doveva obbligatoriamente acquistare l'immobile da destinare a propria abitazione primaria, nel Comune ove aveva la residenza o in alternativa in quello in cui lavorava”6; rimanevano inalterate tutte le altre disposizioni
normative disciplinate dalla precedente legge.
La normativa relativa alle cosiddette agevolazioni "prima casa" ha subito delle continue modifiche rispetto la norma istitutiva, l' art. 1 della L. 22 aprile 1982, n. 168.
La circolare n. 29 del 2 giugno 1982, parte I, nel dettare istruzioni per l'applicazione della L. n. 168/1982, premetteva che: "Obiettivo fondamentale della L. 22 aprile 1982, n. 168.. è quello dello sviluppo dell'edilizia abitativa attraverso una manovra fiscale incentrata, in sostanza, nella rimozione delle remore alla mobilità del comparto immobiliare, rappresentate dalla gravosità del prelievo fiscale sui trasferimenti ... Invero per realizzare appieno le finalità del provvedimento è importante che, sul piano interpretativo della portata delle singole disposizioni, non venga mai obliterata la ratio e lo spirito complessivo della legge"7.
La ratio primaria, permetteva di beneficiare delle agevolazioni “prima casa”
4I proprietari di casa, Prima casa – agevolazioni fiscali, in Proprietaricasa.org, urly.it/3chj_. 5I proprietari di casa, Prima casa – agevolazioni fiscali.
6Legge 5 aprile 1985, n. 118.
7L. Bellini, Le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”: il punto alla luce delle circolari mini-
se quest’ultima veniva destinata a propria abitazione, oggi invece questo vincolo è stato eliminato, favorendo quindi l'acquisto di una casa di abitazione senza obbligo di destinarla ad abitazione principale.
Tale modifica è stata apportata dalla legge di conversione 19 luglio 1993, n. 243 del D. L. 22 maggio 1993, n. 155, portante la soppressione nell' art. 16, comma 1, lettera b), dell'inciso "nel comune ove è situato l'immobile acquistato e di volerlo adibire a propria abitazione principale"8.
1.2. Agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie.
A partire dal 1998, sono state introdotte agevolazioni fiscali per favorire il recupero e la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio. Le agevolazioni a favore dei soggetti che ristrutturano un immobile di proprietà o parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato, sono state interessate da variazioni che hanno modificato le quote di spesa detraibile, i limiti massimi di spesa, le categorie di interventi agevolabili e sono state oggetto di numerose proroghe nel corso degli anni fino al 1° gennaio 2012.
“La prima normativa in materia prevedeva per i contribuenti la possibilità di detrarre il 36% delle spese sostenute fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Il decreto legge n. 83/2012, per le spese sostenute tra il 26 giugno al 31 dicembre 2021, ha elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio. È prevista, inoltre, una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati. La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo”9.
È possibile dedurre dall’IRPEF o dall’IRES, le spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti. In questo caso, spetta, una detrazione nella misura del 65%, entro limiti diversificati a seconda della specifica tipologia di intervento posto in essere.
Tuttavia, dal 2018 è stato previsto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, similmente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. Questa nuova comunicazione si pone come obiettivo il voler monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero edilizio10.
8Testo coordinato del D. L. 20 maggio 1993, n. 155.
9MEF, Agevolazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia e la riqualificazione energetica del patri-