Si ringrazia la Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli s.r.l in particolare nelle persone del dott. Andrea Del France e del
dott. Alberto Mariannelli per la disponibilità, le consulenze ed il prezioso lavoro svolto, si ringrazia inoltre il Prof. Vittorio Tellarini per avermi messo a conoscenza dell’operato Suo e di quello del Suo Gruppo di Lavoro, per la dedizione alla causa e per la disponibilità avuta nei miei confronti.
INDICE
PREMESSA pag.1
CAPITOLO I - IL MERCATO IMMOBILIARE: CARATTERISTICHE E TREND
1.INTRODUZIONE AL MERCATO IMMOBILIARE .3
2.IL MODELLO DEL CICLO A NIDO D'APE .4
3.L’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE NEGLI ULTIMI 25 ANNI .6
3.1 I TREND DA FINE ANNI 90 AL 2006 .7
3.2 I TREND DAL 2007 IN POI .8
3.3 LA SITUAZIONE IN TOSCANA .14
4.LE CARATTERISTICHE DEL MERCATO IMMOBILIARE .19
4.1. LE CARATTERISTICHE ESTRINSECHE .19
4.2. LE CARATTERISTICHE INTRINSECHE .22
5.LA MARKET ANALYSIS .28
5.1 L’ANALISI MICROECONOMICA .29
5.2 L’ANALISI MACROECONOMICA .29
5.3 LA SEGMENTAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE .31
CAPITOLO II – IL VALORE DEGLI IMMOBILI: TEORIE ESTIMATIVE 1 EVOLUZIONE DELLA TEORIA VALUTATIVA .34
2 GLI ASPETTI DEL VALORE .36
2.1 IL VALORE DI MERCATO .36
2.2 IL VALORE DI COSTO .36
2.3 VALORE DI TRASFORMAZIONE .38
2.4 VALORE DI SURROGAZIONE (SOSTITUZIONE) .39
2.5 VALORE COMPLEMENTARE .39
2.6 VALORE DI CAPITALIZZAZIONE .40
3 PROCEDIMENTI DI STIMA .41
3.1 METODI TRADIZIONALI .41
3.2 METODI UTILIZZATI NEL PANORAMA ESTIMATIVO ATTUALE .46
- 3.2.1 IL COST APPROACH (CENNI) .46
- 3.2.2 CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI .50
- 3.2.3 ANALISI STATISTICHE .54
CAPITOLO III - IL MARKET COMPARISON APPROACH (MCA). UN’ANALISI DI DETTAGLIO
1 LE CONDIZIONI CHE HANNO PORTATO ALL'INTRODUZIONE DELL'MCA .6O
2 IL MCA NELLA SUA FORMULAZIONE GENERALE .62
2.1 IL PROCEDIMENTO DI STIMA .63
2.2 I RAPPORTI ESTIMATIVI E IL PROCESSO DI AGGIUSTAMENTO .66
3. IL MANUALE OPERATIVO PER LE STIME IMMOBILIARI (MOSI) E L’MCA-MOSI .76
3.1 IL PROCEDIMENTO PURO .77
3.2 IL PROCEDIMENTO DERIVATO .82
3.3 LIMITI DELL’MCA-MOSI .88
CAPITOLO IV - IL CASO DI STUDIO 1. INTRODUZIONE PAG 90 1.1 PRESENTAZIONE DEL PROBLEMA .90
1.2 I BENI OGGETTO DI STIME E LE LORO UTLIME PERIZIE .91
2.CRITERIO DI STIMA E METODOLOGIE ESTIMATIVE .93
3.IL PROCEDIMENTO MCA .94
4.COSTRUZIONE DEL CAMPIONE . 95
5.STESURA DELLA SCHEDA DEGLI ELEMENTI DI COMPARAZIONE .98
6.GLI ADATTAMENTI APPORTATI ALLA METODOLOGIA MCA “CLASSICA” .102
7.L’OMOGENEIZZAZIONE NEL TEMPO E NELLO SPAZIO .104
8.COMPILAZIONE DELLA TABELLA DEI DATI .105
9.DETERMINAZIONE DEI PREZZI IMPLICITI .106
9.1. Procedimenti alternativi per la ricerca dei prezzi impliciti .107
- 9.1.1. La ricerca dei pesi mediante la minimizzazione della varianza dell’alea estimativa .107
- 9.1.2. La ricerca dei pesi mediante i “confronti a coppie” tra le variabili (AHP) .109
- 9.1.3. La generazione casuale dei pesi .109
10.LA COMPILAZIONE DELLA TABELLA DEI PREZZI MARGINALI .110
11.LA COMPILAZIONE DELLE TABELLE DI VALUTAZIONE .111
12.SINTESI VALUTATIVA E VERIFICA DEI RISULTATI .112
13.CONCLUSIONI .113
1 PREMESSA
Molte imprese agricole di notevoli dimensioni dispongono di un ingente patrimonio di beni immobili tradizionalmente adibiti a residenza per i proprietari, mezzadri e dipendenti, o aventi funzioni strumentali (ricovero bestiame, macchine e attrezzi, ecc.), che ormai non risultano più funzionali alla gestione. La scomparsa della mezzadria, la meccanizzazione dei processi agricoli e lo sviluppo del contoterzismo hanno portato alla diminuzione della manodopera necessaria alla messa in atto del processo produttivo, in particolare di quella residente in azienda. Di conseguenza molti immobili sono rimasti inutilizzati. Questi fabbricati permangono all'interno del patrimonio immobiliare dell'azienda senza avere una precisa destinazione nel piano di gestione aziendale. Inoltre gli immobili in questione, oltre ad andare spesso incontro ad un processo di degrado più o meno spinto, se non possono più essere considerati come beni strumentali all'attività agricola, non godono delle agevolazioni fiscali (ad es. in termini di IMU) previste per le attività agricole, cosa che determina un aggravio di spese tributarie per l'azienda. Alcuni di questi beni si trovano in condizioni manutentive pessime, consistendo in veri e propri ruderi. Le imprese che hanno a disposizione i capitali necessari per la ristrutturazione, sono riuscite a trasformare alcuni dei loro beni immobili in strutture adibite all'attività agrituristica oppure ad attività amministrative riuscendo così a trovare loro una precisa destinazione economica. Molte imprese, però, non hanno l’interesse o l’utilità a trasformare questi beni, oppure più semplicemente non hanno le risorse necessarie per la ristrutturazione e quindi si trovano davanti un'unica possibilità, ossia la dismissione.
Tradizionalmente i fabbricati venivano distinti in rurali e urbani. Gli urbani, a loro volta, vengono distinti in industriali e civili, destinati non solo ad abitazione, ma anche ad eventuali altri usi (negozi, rimesse, etc.). Trascurando il fatto che le grandi imprese agricole possono essere proprietarie anche di fabbricati urbani a tutti gli effetti (vedi il caso della Società Agricola Bonifiche Ferraresi SPA), in questa tesi ci concentreremo su quei fabbricati, originariamente rurali e a fini strumentali (sia abitativi che non) che possano essere di interesse per un acquirente che intenda destinarli ad un uso residenziale.
Infatti, anche se la maggior parte di questi immobili erano inizialmente a destinazione residenziale, e quindi con lo stesso tipo di destinazione economica, non sono rari i casi di vecchi fienili o rimesse che sono stati trasformati in unità abitative. Chiaramente in questo caso, anche se la destinazione passata era ad uso strumentale, una loro valutazione ai fini di una dismissione non potrà che tenere conto della destinazione che darebbe loro il più probabile acquirente. Le imprese che decidono di alienare i loro immobili si trovano davanti ad un ulteriore problema ossia la decisione del prezzo di vendita. Oppure si trovano nella necessità di controbattere ad un eventuale accertamento fiscale che non stima in modo congruo il prezzo dichiarato, ancorché effettivamente pattuito e riscosso. Questo problema apre il campo alla stima immobiliare. Per effettuare una stima immobiliare sono necessarie molte informazioni e conoscenze riguardanti non solo il bene da stimare, ma anche la struttura e le forze che incidono sulla domanda e sull'offerta del segmento immobiliare in cui ricade l'immobile. Quindi il primo problema della stima è l'ottenimento di queste informazioni.
La tesi partirà dando informazioni generali riguardanti il mercato immobiliare con particolare riferimento alla “Teoria del ciclo a nido d'ape”, inquadrando le peculiarità delle forme di domanda e di offerta e dei beni che lo compongono. Verranno descritte le caratteristiche dei beni immobili che maggiormente incidono sul loro valore e la market analysis necessaria per la segmentazione del vasto mercato immobiliare. Con riferimento al valore verranno brevemente trattate le teorie e le sue possibili configurazioni.
Verranno trattati in seguito i metodi tradizionali di stima del valore per poi arrivare ai metodi attuali, con maggiore riferimento al Market Comparison Approach, procedimento considerato il migliore nella stima del valore di mercato dei beni ad uso residenziale ed attualmente adottato dall’Agenzia delle Entrate. Vedremo come l’evoluzione della normativa, in particolare l'emanazione del Decreto Bersani, ha contribuito alla maggiore attendibilità del metodo rendendolo il più attendibile per la
2 stima dei beni immobili adibiti ad abitazioni. La tesi si concluderà con l'analisi del caso di studio riguardante la stima dei beni immobili di un'azienda agricola che necessita di dismettere parte del suo patrimonio immobiliare. I beni in questione sono beni potenzialmente destinati d uso abitativo, che quindi godono di un mercato abbastanza attivo tale da far diventare il valore di mercato il valore più attendibile per la stima. Essendo l’MCA il metodo migliore nella determinazione del valore di mercato, la stima di questi immobili verrà svolta mediante questo metodo con alcune rivisitazioni rispetto alla metodologia classica messe in atto da un “Gruppo di lavoro” di alcuni docenti dell’Università.
3 CAPITOLO I - IL MERCATO IMMOBILIARE: CARATTERISTICHE E TREND
1. INTRODUZIONE AL MERCATO IMMOBILIARE
Il mercato immobiliare è il luogo fisico o virtuale in cui si producono e si scambiano valori immobiliari cioè beni immobili, servizi relativi o titoli rappresentativi di una quota di un patrimonio immobiliare. Mediante l’incontro tra la domanda e l’offerta di mercato, si definisce il prezzo o valore di mercato del bene. L'operato e la numerosità dei soggetti che operano all'interno del mercato immobiliare determinano una serie di influenze sul valore della proprietà e quindi sulle forze di domanda e di offerta.
Le principali categorie di operatori sono:
• le famiglie: possono agire sia sul lato della domanda che sul lato dell'offerta;
• le imprese, enti pubblici: anche essi agiscono su entrambi i lati, caratterizzando una domanda di beni immobili per l'esercizio delle attività produttive o per lo svolgimento dei loro fini istituzionali;
• le imprese di costruzione;
• gli investitori; persone fisiche o giuridiche che acquisiscono immobili con le proprie risorse o con le possibilità finanziarie affidate loro dai risparmiatori per una vendita successiva al fine di ricavarne reddito;
• Società di gestione immobiliare: gestiscono attività di investimento immobiliare, in proprietà e per conto terzi;
• Fondi immobiliari: lo scopo di questo fondo è di far partecipare i risparmiatori all' investimento in immobili, partecipazioni in società immobiliari;
• l'agente immobiliare: la sua funzione è quella di fare da mediatore fra la domanda e l'offerta. Il suo servizio è prevalentemente rivolto alla vendita di immobili da abitazione per una clientela privata non professionale;
• il promotore immobiliare: è una figura professionale che svolge un ruolo di analisi delle caratteristiche dell'offerta e dei bisogni della domanda e sviluppa strategie di vendita immobiliare.
I fattori imprescindibili per la nascita di un mercato sono l'utilità, ossia l'attitudine di un bene di soddisfare un bisogno, la scarsità, il bisogno o il desiderio di possesso e l’effettivo potere di acquisto dei potenziali consumatori che si traduce nella possibilità concreta degli acquirenti di poter pagare il prezzo del bene, tramite denaro o mezzi di pagamento equivalenti.
Anche il mercato dei beni immobili, seppur con le sue varie peculiarità, è caratterizzato dalla presenza di questi elementi. La scarsità è un fattore dominante il mercato immobiliare, e questo nasce in primo luogo dalla lunghezza del ciclo produttivo del bene. I beni immobili, infatti, per essere prodotti, necessitano di tempi di costruzione ed amministrativi di non poco conto che fanno nascere all'interno del loro time to market una domanda insoddisfatta. L'efficienza del mercato immobiliare è limitata, quindi, dalla difficoltà dell'offerta ad adattarsi a cambiamenti della domanda. Il ciclo produttivo o di trasformazione di un bene complesso come la casa è economicamente più dispendioso di quello di una commodity. Il bisogno è essenzialmente correlato all'uso del bene; ovviamente, per le abitazioni civili, il bisogno di un potenziale acquirente può essere elevato, se vuole utilizzare l'immobile come prima casa, oppure più basso, se vuole destinarlo a “casa di vacanza”. La peculiarità del mercato immobiliare sta proprio nel fatto che due beni identici possono soddisfare bisogni ed utilità contrapposte determinando più segmenti di mercato composti però da beni simili. Il bisogno riflette quindi l'utilità che il potenziale acquirente può trarre dal bene. Il potere di acquisto di cui il potenziale proprietario deve disporre per ottenere un immobile è necessariamente elevato e questa è una fondamentale criticità della composizione della domanda totale.
4 Come per ogni altro mercato di beni, il ciclo di vita del mercato immobiliare può essere descritto in quattro fasi:
1. Crescita: periodo durante il quale il mercato trova il favore della domanda;
2. Stabilità: periodo nel quale il mercato si assesta in un punto di equilibrio fra domanda e offerta;
3. Declino: periodo che vede una diminuzione della domanda;
4. Rivitalizzazione; periodo durante il quale un possibile rinnovamento e modernizzazione può far di nuovo aumentare la domanda. La rivitalizzazione può derivare dalla capacità di donare al bene un uso più produttivo mediante una ricostruzione o una restaurazione.
Ovviamente ogni fase non ha una sua durata stabilita, e l'eterogeneità degli immobili può far sì che per alcuni, il mercato rimanga più stabile con un conseguente allungamento della fase di stabilità, mentre per altri il periodo intercorrente fra questa e il declino è molto più corto.
A meno che il declino non sia derivato da una specifica influenza esterna, tipo una catastrofe naturale o un cambiamento legislativo, esso può procedere ad un tasso quasi impercettibile che può essere interrotto da un cambiamento di uso o da un innalzamento della domanda.
Non pochi economisti hanno sentito la necessità di studiare l'andamento del mercato immobiliare. A tal proposito sono nate diverse teorie e modelli, fra le più interessanti in questa sede ricorderemo in breve il modello dell'Honeycomb cycle.
2. IL MODELLO DEL CICLO A NIDO D'APE
Il modello più utilizzato per la rappresentazione delle dinamiche del mercato immobiliare è il modello del ciclo a nido d'ape1(honeycomb cycle). Questo è stato teorizzato da Janseen, Krujit e Needham nel 1994 studiando il mercato residenziale olandese fra il 1976 e il 1989. La teoria si basa sull'assunto che i cambiamenti da parte della domanda non generano immediatamente una modifica dell'offerta, ma prima di raggiungere il nuovo punto di equilibrio si creano vari tipi di oscillazioni. Queste oscillazioni sono determinate, come abbiamo detto in precedenza, dalle caratteristiche peculiari del mercato immobiliare, che determinano una domanda e un'offerta non caratterizzata unicamente da beni di nuova produzione, ma da acquisti e vendite generati da cambi di proprietà. Per questo nel segmento delle unità abitative possiamo distinguere due tipi di domanda e due tipi di offerta. Per quanto riguarda la domanda abbiamo:
• domanda primaria: quando chi domanda un bene sul mercato è un soggetto che non offre simultaneamente un immobile;
• domanda secondaria: chi richiede un bene ne offre anche uno, questa situazione scaturisce dalla volontà di un privato di cambiare residenza.
Analogamente per l'offerta si distinguono un’offerta primaria e una secondaria per le quali valgono le stesse considerazioni fatte per la domanda.
Se la domanda secondaria varia, fa variare per uno stesso ammontare anche l'offerta secondaria essendo fra di loro correlate, mentre se la domanda primaria cambia non è detto che l'offerta primaria vari o vari di uno stesso ammontare in quanto esse sono indipendenti fra di loro. Analizzando proprio la domanda e l'offerta secondaria, essendo quella che interessa maggiormente i volumi delle compravendite di beni immobili ad uso residenziale, Krujit e Needham hanno potuto teorizzare la presenza di sei diverse fasi del mercato immobiliare che vanno a formare su un grafico (in cui sull’asse delle ascisse si trova il numero delle compravendite e sull'asse delle ordinate il prezzo di mercato) una funzione di forma esagonale che determina una forma che ricorda appunto i
1
Modelli per il mass appraisal applicazioni per il mercato genovese di Paolo Rosasco cita Janssen, Krujit, Needham 1994
5 nidi d'ape. Descriviamo brevemente le fasi:
1. Aumento del numero delle transazioni e dei prezzi; 2. aumento dei prezzi e diminuzione delle transazioni; 3. stazionarietà dei prezzi;
4. diminuzione dei prezzi e del numero delle transazioni; 5. calo dei prezzi e aumento delle transazioni;
6. aumento delle transazioni e stazionarietà dei prezzi.
Partendo da una situazione iniziale in cui la domanda secondaria di abitazioni cresce, anche l'offerta secondaria, per l'ipotesi di correlazione fatta in precedenza, varierà dello stesso ammontare senza che si verifichi una modifica del prezzo. La domanda primaria crescerà e così si costruiranno nuovi edifici aumentando così l'offerta primaria. A causa dell'inelasticità della domanda questa non aumenta a sua volta e il prezzo rimane sostanzialmente stabile. Da notare è il fatto che i due ricercatori olandesi muovono le loro conclusioni a partire dal presupposto che la domanda cresca grazie all'aumento del benessere economico e delle potenzialità di investimento che i beni rifugio come la casa creano. A questo punto, dopo che la crescita economica si è arrestata si giunge alla seconda fase, nella quale la domanda continua a crescere a causa della sensazione che i prezzi cresceranno ancora, ma in maniera minore; la domanda secondaria e quindi l'offerta secondaria, a causa dell'innalzamento dei prezzi, non aumentano. Questo deriva dal fatto che chi possiede già un'abitazione in situazioni di espansione dei prezzi non vede la necessità di cambiare residenza, rimandando l'acquisto a periodi in cui i prezzi si abbasseranno.
Si arriva così ad una terza fase che vede la diminuzione della domanda primaria. L'offerta primaria non può decrescere in quanto i progetti ormai iniziati saranno terminati lasciando sul mercato una quota consistente di appartamenti per i quali non esiste domanda. La tendenza al ribasso della domanda secondaria, e quindi dell'offerta secondaria continua, senza però portare ad una modifica dei prezzi di mercato. Modifica che invece si verifica nella fase successiva nella quale la domanda primaria e quella secondaria crollano a causa delle restrizioni dell'offerta primaria che si è stabilizzata. Si registra quindi un crollo dei prezzi e dei volumi scambiati. Il crollo dei prezzi, assieme ad uno scenario economico mutato che vede migliori condizioni di investimento in beni immobili, fa aumentare di nuovo la domanda secondaria. L'offerta secondaria quindi aumenta simultaneamente e i prezzi di mercato continuano a scendere. Si giunge così all'ultima fase nella quale le persone che avevano rimandato il cambio di abitazione riescono a permetterselo, così l'offerta secondaria e la domanda e l'offerta primaria crescono, facendo aumentare il numero delle compravendite, ma mantenendo una certa stabilità dei prezzi.
Prezzo di mercato
numero di compravendite
Figura 1: modello honeycomb cycles Jenseen, Krujit e Needham 1994
Uno studio sul mercato immobiliare italiano proposto dall'Agenzia dell'Entrate2 dal 2001 al 2010 ha
2
Dal sito agenziaentrate.gov articolo “Analisi dei cicli del mercato immobiliare: un’applicazione sui dati italiani” di Maurizio Festa, Erika Ghiraldo e Alessandra Storniolo
6 utilizzato l'approccio dei ricercatori olandesi per spiegare le dinamiche del segmento residenziale mediante l'analisi di dati degli indici NTN (numero delle transazioni normalizzate) e delle quotazioni. Analizzando i dati, gli autori sono arrivati alla conclusione che le dinamiche del mercato immobiliare residenziale nazionale nel periodo preso a riferimento descrivono tre fasi della teoria dell'honeycomb cycle. La prima fase che va dal secondo semestre del 2005 fino al primo semestre del 2007 vede una crescita delle transazioni e dei prezzi con una domanda molto forte di abitazioni. La seconda fase ha durata più breve, pari a circa un anno dall'inizio del 2007 al 2008: durante questa fase le transazioni diminuiscono, i prezzi rallentano la loro crescita e la domanda diminuisce a causa dell'innalzamento dei tassi di interesse e quindi della difficoltà di accesso al credito da parte delle famiglie italiane. Nel 2008 le transazioni continuano a diminuire e i prezzi iniziano a calare seppur in maniera non preoccupante. La diminuzione dei prezzi fa sì che l'offerta diminuisca per il timore di non riuscire a vendere al prezzo desiderato. Nelle fasi successive fino al 2009 si assiste ad una discesa dei prezzi e delle transazioni. La fase successiva inizia nel 2010 con il recupero dei volumi di compravendita e la continua discesa dei prezzi. I trend del mercato immobiliare sono riportati, in maggior dettaglio, nel paragrafo seguente, facendo particolare riferimento al caso della Toscana.
3 L’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE NEGLI ULTIMI 25 ANNI
Dopo che abbiamo visto in cosa consiste l'analisi macroeconomica del mercato immobiliare proseguiremo dando un breve cenno sulle metodiche attraverso le quali essa può essere intrapresa e analizzata.
Esistono due approcci maggiormente utilizzati nello studio dei mercati immobiliari3: • di tipo statistico-matematico;
• di tipo statistico descrittivo.
La prima tipologia analizza l'andamento della domanda e dell'offerta in base all'utilizzo di variabili economiche riguardanti il paese al quale si fa riferimento, come ad esempio la tendenza degli indici del mercato azionario, il tasso di interesse a breve-medio e a lungo termine, il livello reale del reddito delle famiglie, l’andamento generale dei prezzi.
La seconda metodologia di analisi mette in relazione i prezzi oppure il volume degli scambi con una sola variabile, esogena o endogena, alla volta analizzando la correlazione nel tempo riuscendo per quanto possibile a prevedere il loro andamento nel tempo.
La differenza fra i due tipi di analisi sopra citate è da ricondurre al numero delle variabili prese in esame; nel primo sono molteplici nel secondo il confronto avviene a coppie.
Ultimamente un ruolo fondamentale nelle analisi riguardanti l'andamento del mercato immobiliare è assunto dall'analisi spaziale, per questo solitamente il metodo descrittivo analizza prima le aree geografiche vaste, poi scende nel dettaglio seguendo step che possono essere le singole regioni, le province e poi i comuni.
L'analisi di mercato assume un ruolo molto importante all'interno del panorama immobiliare italiano per vari aspetti, primi fra tutti quello fiscale e quello estimativo. Nei prossimi paragrafi analizzeremo l'andamento del mercato immobiliare italiano negli ultimi 25 anni per dare sia un inquadramento pratico dell'analisi di mercato, sia per evidenziare in maniera più dettagliata quali sono stati i fattori macroeconomici che hanno caratterizzato l'andamento delle transazioni, delle superfici e delle tipologie di fabbricati. La descrizione partirà dalla fine degli anni '90 per arrivare ai nostri giorni ed in seguito si soffermerà sull'analisi del mercato immobiliare toscano che è quello che più ci interessa per l'argomento della tesi. E' necessario specificare che nella raccolta delle informazioni dalle varie fonti autorevoli sono state selezionate solamente quelle riguardanti gli immobili a destinazione residenziale per motivi di praticità della trattazione e per l'inutilità di altre informazioni al proseguo e all'argomentazione di questo lavoro.
3Paolo Rosasco “Il mercato immobiliare, come la fondazione del valore e previsioni come finalità: tendenza e immobiliari cicli” XLI Incontro di Studio del Ce.SET Aestimum
7 L’analisi è basata su un rapporto Nomisma4
sul mercato immobiliare articolato tenendo conto delle atipicità che lo caratterizzano. Il mercato immobiliare, infatti, può essere scisso in vari segmenti ognuno dei quali rappresenta immobili che per sostituibilità locazionale e tipologica lo rendano significativamente diverso dagli altri. Ogni segmento offre andamenti di domanda e offerta tipici e quindi necessita di uno studio a parte. Inoltre faremo uso dei rapporti dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) . L'OMI è stato istituito con la Circolare 2A/990 del 1990 e la successiva circolare E1/1228 del 1993 ha dato inizio alla rilevazione automatica dei dati dell'Osservatorio. L'Osservatorio del Mercato immobiliare rappresenta con le sue pubblicazioni uno strumento per garantire la trasparenza del mercato immobiliare.
In particolare all'OMI sono attribuite le seguenti funzioni:
fornire uno strumento per le valutazioni immobiliari della Pubblica Amministrazione;
individuare i segmenti di mercato presenti e i prodotti o i servizi futuri che possano crearne di nuovi;
realizzare analisi e studi e contestualmente creare una banca dati integrata.
Per quanto concerne l'ultimo punto è da dire che la rilevazione dei dati avviene semestralmente con la pubblicazione dei Rapporti Immobiliari ossia un documento nel quale vengono analizzati i dati relativi al settore residenziale approfondendo in particolare l'andamento dei volumi delle compravendite, le classi dimensionale e le tipologie oggetto di compravendita nel periodo di tempo preso a riferimento.
Il periodo preso a riferimento deve necessariamente coprire un orizzonte più ampio rispetto alle analisi di mercato compiute su beni mobili, in quanto i cambiamenti delle forze della domanda e dell'offerta avvengono in maniera più lenta e sono influenzate in maniera maggiore da dinamiche strutturali di settore piuttosto che da dinamiche congiunturali.
3.1 I TREND DA FINE ANNI 90 AL 2006
Dopo la fase negativa di andamento depresso che ha contraddistinto il mercato immobiliare italiano dai primi anni 90 fino al 1998 l'andamento dei prezzi medi delle abitazioni e il volume delle transazioni ha subito un notevole incremento fino a raggiungere nel 2000 l'ordine percentuale del 5,9% per gli immobili ad uso abitativo. Di pari passo sono cresciuti il volume di affari e il numero delle nuove imprese di costruzione. Lo studio di questi dati ha portato alla definizione delle cause scatenanti questo fenomeno non solo italiano ma anche europeo. In particolare i fattori determinanti sono riconducibili alle seguenti macroclassi:
interventi istituzionali, che hanno modificato regolamenti e comportamenti in ambito edilizio e urbanistico;
sviluppi tecnologici, che hanno portato ad un miglioramento della qualità della vita e quindi di conseguenza della qualità delle abitazioni;
clima di incertezza relativa agli investimenti, che ha fatto sì che la popolazione si concentrasse su investimenti sicuri quali quelli del bene casa;
forte propensione al risparmio delle famiglie italiane duranti gli anni '80;
dismissione da parte dello Stato e degli Enti Pubblici di parte del loro patrimonio immobiliare;
espansione del credito;
riduzione dei tassi di interesse a partire dal 1997, dovuto a due fattori: l'attenuazione del tasso di inflazione e la decisione di entrare nella moneta unica. Da un tasso del 10% ad
4Vedi pubblicazioni di Luca Dondi Dall'Orologio in Estimo e Territorio n. 11 del 2006 “Rallenta la crescita dell'immobiliare: prime incognite che potrebbero anticipare la fine della corsa”, n.10 del 2007 “Il mercato immobiliare non arretra, nonostante il proliferare di segnali negativi”, n.2 del 2008 “Il mercato immobiliare italiano resiste ai venti di crisi”, n. 7/8 del 2009 “la recessione colpisce anche il settore immobiliare”.
8 inizio 1997 si raggiunge ad inizio 2004 un tasso del 4,17%;
incentivi fiscali sulle ristrutturazione degli immobili;
nascita di nuove esigenze da parte degli utenti.
L'ultimo fattore elencato ha portato ad una crescita della domanda di abitazioni con conseguente aumento dei prezzi dell'8,6 % nel 2000. La fase espansiva non era caratterizzata solamente da crescita quantitativa, ma anche e soprattutto da miglioramenti qualitativi, questi ultimi influenzati da fattori legati allo sviluppo tecnologico. La rivalutazione delle quotazioni delle case in Italia ha interessato i grandi centri urbani e le case di maggiori dimensioni a testimonianza della maggiore qualità abitativa ricercata dai potenziali acquirenti. La situazione non è molto diversa negli altri paesi europei, e ha dato vita ad un fenomeno di convergenza dei prezzi degli immobili abitativi nelle principali città del continente chiamato catching up5. Un segmento che conosce nel biennio 1998-2000 una sostanziale crescita è quello relativo alle seconde case.
Per quanto riguarda il collegamento fra il mercato immobiliare e quello degli investimenti è necessario analizzarlo mediante uno strumento chiamato intermarket. Esso permette a statistici ed economisti di analizzare le correlazioni fra più mercati, e permette di individuare e studiare la fase del ciclo economico nella quale il mercato si trova. E' uno studio necessario anche alle società di investimento per cercare la migliore allocazione delle risorse per raggiungere la migliore
composizione del portafoglio di investimenti.
Questo studio effettuato nel periodo 2000-2004 mostra che, per quanto riguarda il mercato delle commodities e per quello dei titoli, l'oscillazione delle quotazioni è molto elevata non garantendo una sicurezza all'investimento a differenza della capacità degli immobili, soprattutto quelli residenziali, di produrre un reddito sicuro e certo.
Il prezzo e il volume delle transazioni cresce in maniera più o meno costante dal 2000 fino al 2006. La crescita dei prezzi delle abitazioni passa dal 6,9% nel periodo dal novembre 2004 al novembre 2005 al 7,1%6. Nello stesso periodo cresce anche la selettività degli utenti e la ricerca di particolari tipologie e localizzazioni, puntando sopratutto alle periferie delle città. La scelta per questo tipo di localizzazione è maturata grazie all'esternalità positiva che hanno avuto gli interventi di valorizzazione del patrimonio rurale. Le famiglie, infatti, hanno visto nel paesaggio rurale una buona prospettiva di connubio fra scopo abitativo e produttivo, in particolare per la possibilità di acquisti di immobili da adibire ad attività agrituristica. In questa fase è da sottolineare un cambiamento di tendenza rispetto ai primi anni duemila dove la domanda di immobili localizzati nei grandi centri urbani era maggiore. Questa fase di espansione è determinata in particolare dalla grande disponibilità di liquidità dei cittadini italiani e dall'aumento dei mutui e dei leasing immobiliari; infatti negli anni 2004 – 2005 il valore dei mutui per acquisto di prima casa soprattutto da parte delle famiglie è aumentato del 19.3%. Il notevole aumento della domanda di abitazioni ha fatto sì che le transazioni per immobili ad uso locativo hanno registrato un forte incremento.
3.2 I TREND DAL 2007 IN POI
I dati riguardanti il mercato degli immobili residenziali dopo il 2006 mostrano una peculiarità: l'aumento dei prezzi non è stato seguito da un miglioramento della qualità dei beni immobili costituenti il mercato. In periodi di crisi del mercato il prezzo delle abitazioni, su analisi effettuate su dati storici, tende a non calare anzi ad aumentare; se a questo si aggiunge il peggioramento delle condizioni qualitative è possibile trovare, nella crisi economica il fattore determinante l'aumento delle transazioni e dei prezzi. Il differenziale fra il prezzo richiesto e quello offerto dal potenziale acquirente aumenta raggiungendo valori percentuali dell'11 %. Altro fenomeno che caratterizza il mercato in questa fase è l'allungamento dei tempi di vendita che, insieme all'aumento dei tassi interesse sui mutui applicati dalla BCE sono alla base del raffreddamento delle transazioni. La diminuzione delle compravendite di immobili nel 2009 è del 20% rispetto al 2007 per la maggior parte dovuta agli immobili ad uso produttivo. Nonostante questo, però, il mercato è sempre lontano
5Luca Dondi Dall'Orologio “La lunga ascesa del mercato immobiliare italiano” Estimo e Territorio n.3 del 2006 6
9 da fenomeni deflazionistici. Nel nostro paese il raffreddamento dei prezzi di mercato non è paragonabile a quello degli altri paesi europei.
In Italia, infatti, l'abbassamento dei prezzi assume valori più contenuti a causa dei seguenti fattori:
correlazione fra valore immobiliari e reddito disponibile delle famiglie. Nelle grandi città, dove il rapporto fra la variazione del prezzo e la variazione del reddito disponibile non è molto significativo le diminuzioni dei prezzi non hanno raggiunto livelli eccezionali, mentre nelle zone periferiche il fenomeno è maggiormente accentuato;
il livello di indebitamento medio delle famiglie italiane non è così alto rispetto a quello degli altri paesi europei;
la crescita precedente dei prezzi è stata più contenuta rispetto a quella di altre nazioni. Discorso a parte merita la diminuzione delle transazioni, che assume un significato molto più rilevante. Le cause di questo fenomeno sono però da ricercare nella natura finanziaria piuttosto che nelle dinamiche strutturali. La crisi del mercato immobiliare statunitense infatti è una delle principali cause scatenanti il fenomeno precedentemente descritto.
Esaminiamo adesso l'evoluzione del mercato immobiliare dal 2007 fino al 2014 con l'ausilio di dati pubblicati dall'OMI sui Rapporti dell'Osservatorio Immobiliare relativi al suddetto periodo.
Prima di addentrarci nell'analisi è necessario fare chiarezza sugli indici che verranno descritti all'interno di questo paragrafo. L'Agenzia delle Entrate nel Rapporto OMI utilizza l'indice relativo al Numero delle Transazioni Normalizzate (NTN) come espressione del numero delle compravendite. Il valore dell’NTN non deve essere visto in maniera assoluta, in quanto non rappresenta l'evoluzione del solo numero delle transazioni, ma riguarda il rapporto fra il numero delle transazioni e l'effettiva quota di proprietà trasferita. L'indice dell’ Intensità del Mercato Immobiliare (IMI) invece rappresenta il rapporto fra il NTN e lo stock di immobili esistenti sul mercato. I valori presi a riferimento dai tecnici dell'OMI per effettuare le analisi sulle quotazioni sono quelli messi a disposizione dalla banca dati dell'Agenzia delle Entrate e quindi dalla Conservatoria dei registri immobiliari.
Fatte queste premesse adesso è possibile affrontare l'analisi dei trend immobiliari.
Nel secondo semestre del 2007 l’andamento delle compravendite ha subito un decremento complessivo pari al 7,1% rispetto al 2006, anno in cui le compravendite hanno raggiunto il massimo storico dopo una crescita elevata registrata nel decennio 1996-2006. Il 2008 è l'anno in cui la contrazione del mercato immobiliare è maggiormente accentuata arrivando al -15% dell'anno precedente. Questa flessione è dovuta in particolare al settore residenziale che vede una diminuzione del numero delle compravendite del 4,6.
L'andamento decrescente del settore residenziale conferma il ciclo di declino iniziato negli anni 2004-2005. Questa fase interessa in maniera più o meno omogenea l'intera penisola anche se l'Italia centrale risulta lievemente meno interessata da questo fenomeno (Nord 4,7%, Sud 5,2%, Centro -3,5%).
Il Rapporto OMI evidenzia anche la distribuzione del numero delle transazioni relative alle macroaree (Nord, Sud e Centro) dividendo queste in comuni capoluogo di provincia e comuni non capoluogo. Questo studio conferma l'andamento visto negli ultimi anni, caratterizzato dallo spostamento del mercato residenziale dai più grandi centri urbani alle zone periferiche, fenomeno iniziato nel 2004. I fattori che determinano questo spostamento sono tre:
• la diminuzione delle aree edificabili nelle grandi città; • l'aumento dei prezzi delle abitazioni nei capoluoghi;
• l'acquisto di immobili nelle aree periferiche da adibire a seconde case.
A partire dal 2008 si assiste invece ad un'altra inversione di tendenza. Il mercato predilige comuni capoluogo; infatti i piccoli centri (da 5000 a 25000 abitanti) subiscono una diminuzione sostanziale
10 delle compravendite.
Risulta interessante lo studio dell'OMI relativo all'andamento delle compravendite sulla base delle dimensioni delle superfici immobiliari.
Analizzando i dati si perviene alla conclusione secondo la quale, anche se in generale il numero dei metri quadri compravenduti su tutto il territorio nazionale è diminuito, gli immobili oggetto di transazione sono caratterizzati da una superficie leggermente più grande rispetto a quella media dell'anno precedente. Le superfici delle abitazioni risultano mediamente maggiori nei piccoli comuni, in particolare in quelli con classe demografica compresa fra 5000 e 25000 abitanti dove raggiungono in media 112 mq contro i 90 dei comuni capoluogo di provincia.
Per quanto riguarda, invece, i prezzi degli immobili del settore residenziale possiamo notare anche per l'anno 2008 una crescita seppur lieve. Le quotazioni vengono calcolate in base alle zone OMI nelle quali il territorio preso in esame è stato suddiviso dall'Osservatorio. Le zone OMI risultano comprendere immobili che per caratteristiche economiche e sociali possono essere raggruppate all'interno di un unico segmento contenente valori di mercato più o meno simili per ogni tipologia immobiliare. Il prezzo viene così ricercato mediante la rilevazione su base campionaria del prezzo medio delle zone OMI presenti sul territorio. Questa crescita assume valori inferiori al tasso di inflazione dei beni al consumo che nello stesso anno assumeva un valore pari a +3.3% rispetto al 2007. Questa crescita diminuisce nel secondo semestre del 2008 assestandosi su un valore stazionario, derivante dal calo dei prezzi registrato nelle città di maggiori dimensioni. Analizzando il problema per macroaree, è possibile notare come nel Centro e nel Nord-Ovest le quotazioni delle abitazioni assumono valori maggiori. La diminuzione totale del fatturato derivante dalle compravendite di immobili ad uso residenziale risulta, quindi, scatenato da due fattori:
• la diminuzione delle compravendite;
• la diminuzione della crescita delle quotazioni.
Per quanto riguarda il secondo fattore sopra esposto è da notare che questo nell'Italia centrale assume un significato meno rilevante in quanto il fatturato di queste regioni è maggiore rispetto a quello delle regioni settentrionali e meridionali.
La tendenza alla diminuzione del numero delle transazioni, caratteristica del mercato immobiliare dell'anno 2008, continua anche per l'anno successivo. Questo fenomeno nel 2009, però, risulta lievemente in calo passando dal -17,8% del primo trimestre al -3,2% del quarto trimestre.
Il calo risulta maggiormente evidente nei comuni non capoluogo dell'Italia del Nord e in quelli con densità demografica inferiore a 5000 abitanti.
Risulta interessante uno studio, iniziato nel 2007, che si basa sulla distinzione degli immobili residenziali nelle seguenti cinque classi dimensionali, definite sulla base del numero dei vani: • monolocali;
• piccole abitazioni;
• medio-piccole abitazioni; • medie abitazioni;
• grandi abitazioni.
Mentre nel 2008 sono state le transazioni di medie e piccole abitazioni ad avere la contrazione più elevata, nel 2009 sono invece i monolocali a riscontrare il maggior calo.
Per quanto riguarda, invece, le quotazioni è possibile notare che la tendenza al loro calo, già evidenziata nel 2008, continua a caratterizzare il mercato. La diminuzione dei prezzi rispetto all'anno precedente non assume però un valore così eclatante; infatti si assesta attorno allo 0,8%. La diminuzione delle quotazioni e del numero delle transazioni fa diminuire evidentemente anche il fatturato delle compravendite.
11 L'IMI risulta ancora più elevato nelle zone del Nord Italia evidenziando una mobilità maggiore. L'indice è significativo non solo per quanto riguarda l'analisi delle macroaree ma che per localizzazioni minori come ad esempio la differenza di valori che si riscontra fra piccoli e grandi centri oppure fra comuni locati in montagna e fra quelli in pianura. Questo indice risulta evidentemente molto più elevato nelle grandi metropoli mentre assume valori molto bassi nelle comunità montane; questo è dovuto a fattori sia fisiologici che demografici.
Dopo il 2009 nel mercato immobiliare si registra una lieve ripresa; infatti nel 2010 il volume delle compravendite aumenta dello 0,5% rispetto all'anno precedente. La macrozona che determina questo miglioramento è quella del Centro che rappresenta circa il 21% dell'intero NTN e nella quale si registra la migliore crescita, pari al 3,6%, mentre al Nord la crescita è minore e al Sud invece i mercati vedono una perdita. Anche per il 2011 il mercato assume valori maggiori nelle grandi città. L'andamento dell'IMI segue l'andamento dei volumi del mercato registrando un miglioramento soprattutto nelle aree settentrionali.
Per quanto riguarda l'aspetto dimensionale non sono da rilevare cambiamenti significativi: infatti come per l'anno precedente, le compravendite dei monolocali sono in diminuzione, mentre le abitazioni di taglia medio piccola registrano un trend di crescita che segue quello del 2009. Continua anche la distinzione fra comuni piccoli, che sono caratterizzati da fenomeni di acquisto di immobili ad uso residenziale di taglie più grandi, e capoluoghi dove le transazioni interessano maggiormente immobili di superfici ridotte.
Anche per le quotazioni non si registrano rilevanti cambiamenti: esse risultano, infatti, sostanzialmente stabili (un leggero aumento dello 0,1% rispetto al 2009). In questo anno i capoluoghi del Centro Italia vedono un prezzo medio di 2.827 €/mq che supera del 25% il prezzo medio al mq degli altri capoluoghi italiani.
L'OMI ha effettuato uno studio sul valore dei volumi di scambio ottenuto attraverso il prodotto fra le quotazioni medie e le superfici compravendute. Mediante questo indicatore è stato possibile effettuare un confronto con il fatturato degli anni precedenti derivante dalla vendita degli immobili. E' da notare che il trend del fatturato è in aumento con un +2,6% e questo fenomeno è dovuto in parte all'aumento dell'indice NTN e in parte all'aumento delle quotazioni, sopratutto nel Centro Italia.
L'anno 2011 vede un calo delle compravendite del 2,3% rispetto all'anno precedente e questo decremento si registra sopratutto nelle Isole e nell'Italia centrale. Come per gli anni precedenti, la maggior parte delle transazioni si verificano nei capoluoghi e nei centri di maggiori dimensioni. L'indice IMI segue l'andamento delle compravendite registrando una leggera flessione e come per gli anni precedenti si conferma il calo dei valori di questo indicatore nei comuni montani e nei piccoli centri abitati, che vedono in questo periodo un sostanziale calo demografico.
La diminuzione della superficie delle abitazioni compravendute prosegue anche per il 2011 con un decremento dell'1,5% rispetto al 2010. Anche per quanto riguarda la tipologia e la taglia non si registrano sostanziali differenze in quanto sono sempre i capoluoghi interessati dal decremento delle superfici e sono sempre le abitazioni medio-piccole ad essere maggiormente scambiate. E' da notare che i comuni del Centro Italia registrano un aumento dei monolocali dando origine ad una inversione di tendenza che vedeva questa tipologia di abitazioni in leggero calo nei due anni precedenti. Anche la distinzione fra comuni grandi e piccoli segue la tendenza registrata negli anni precedenti: infatti i capoluoghi risultano interessati da compravendite di abitazioni di dimensioni minori rispetto a quelle dei comuni più piccoli.
Analizzando le quotazioni si può notare che esse sono in lieve rialzo (0,7%) rispetto al 2010 in tutti i tipi di comuni. Ancora il Centro è la macrozona che registra il valore al mq più alto della nostra penisola. Anche se il valore degli scambi è cresciuto si osserva in questo anno la diminuzione del fatturato, derivante quindi essenzialmente dal calo delle compravendita descritto in precedenza. Dopo il calo delle compravendite analizzato in precedenza il mercato immobiliare subisce un forte crollo nel 2012 registrando una diminuzione delle transazioni di 150 mila unità rispetto all'anno
12 precedente. Il calo è dovuto essenzialmente a fattori endogeni al mercato immobiliare. Prima della crisi economica mondiale dell'agosto del 2008 il mercato delle abitazioni aveva già registrato una contrazione dovuta principalmente all'andamento dei tassi di interesse. Di pari passo la crisi ha fatto diminuire i livelli di reddito e di domanda innescando un meccanismo di contrazione dei finanziamenti bancari che hanno di fatto bloccato i prestiti per l'acquisto delle abitazioni. La crisi economica italiana si è intensificata durante il 2011 portando ad una diminuzione del PIL reale di 2,4 punti percentuali, ad un innalzamento del tasso di disoccupazione che ha raggiunto a gennaio 2012 il 9,2% cioè il livello peggiore dal 2004. Quest'ultimo fattore si è ripercosso sul reddito disponibile delle famiglie diminuendo così i consumi. Ovviamente, dove la spesa per i beni al consumo si abbassa, anche le spese per investimento, compresa quella per l'acquisto della casa, crollano inesorabilmente. Un altro fattore importante che ha contribuito al crollo del mercato immobiliare è stato l'incremento della tassazione sulla proprietà. Dopo il 2010 il prelievo statale sul patrimonio finanziario e immobiliare dei cittadini ha subito una forte crescita. Se in Italia il prelievo fiscale diretto sugli immobili residenziali non è estremamente elevato prendendo a confronto la situazione francese o inglese, è da notare che il prelievo indiretto, ossia quello derivante dalle transazioni, in particolare le imposte documentali e di registro, è estremamente oneroso. Spese notarili, imposte di registro, tasse e tariffe delle agenzie immobiliari ammontano infatti al 12% del valore di mercato dell'immobile.
Dai dati relativi all'ammontare del prelievo fiscale dal 2010 al 2012 è possibile notare che mentre il totale del prelievo fiscale reddituale, da locazione e da trasferimenti, è diminuito (anche grazie alla diminuzione delle transazioni) il prelievo di natura patrimoniale è più che raddoppiato dal 2011 al 2012 passando da 9,2 miliardi di euro a 20,10 miliardi.
L'aumento della tassazione ha diminuito principalmente il numero delle transazioni riguardanti le seconde case.
Dobbiamo aggiungere ai fattori economici sopra elencati anche una componente psicologica che non è mai da sottovalutare quando si parla di piani di spesa e di investimento. Le famiglie che prima della crisi acquistavano seconde case per ottenere un reddito dalla successiva locazione sono restie ad effettuare questo investimento ritenendo un piano a lungo termine molto rischioso in questo periodo di instabilità economica.
Dopo aver analizzato le cause che stanno alla base della crisi del mercato immobiliare possiamo passare alla descrizione degli effetti che queste hanno avuto sui volumi, sulle dimensioni e sul fatturato delle varie aree geografiche italiane nel 2012. Di seguito è esposta anche una breve descrizione della variazione delle transazioni e della superficie degli immobili in base alla dimensione del comune di appartenenza.
L'indice NTN ha avuto una diminuzione media del 25% rispetto al 2011 e in quest'anno si registra una sostanziale diminuzione delle compravendite al Centro Italia a differenza degli anni precedenti. La situazione non vede una differenziazione fra capoluoghi e comuni di minori dimensioni che registrano anch'essi un elevato calo delle transazioni. Sono proprio i comuni medio piccoli, nei quali, negli anni precedenti, si raggiungeva il maggior livello di compravendite la causa dell'elevata contrazione (-27%). Anche la superficie totale delle abitazioni compravendute è diminuita in linea con quanto avvenuto per il volume: infatti i mq venduti complessivi sono diminuiti del 25% rispetto all'anno precedente. Per quanto riguarda la distinzione fra le macrozone e i comuni piccoli e grandi non ci sono sostanziali differenze dal punto di vista distributivo, ma solamente in riguardo alla tipologia. Al centro-nord le dimensioni diminuiscono in modo maggiore nei comuni capoluogo mentre in quelli minori il restringimento dimensionale risulta meno accentuato. Al Sud la situazione rispecchia il resto d'Italia cioè una diminuzione piuttosto uniforme per tutte le tipologie di abitazioni, ma con la differenza che i monolocali vedono una flessione più contenuta.
Per gli effetti del calo dimensionale e delle quotazioni anche il crollo del fatturato si assesta su valori simili intorno al 26% rispetto all'anno precedente. In questo caso la zona meno colpita da questo crollo risulta essere il Sud Italia.
13 diminuisce di poco più del 9% rispetto all'anno precedente. Se per gli anni indietro il Centro Italia era stata la macrozona ad aver risentito in modo minore della crisi del mercato residenziale in questo anno è l'area geografica dove si realizza il calo maggiore dei volumi compravenduti. Nonostante sia il Centro l'area peggiore, il Sud Italia è quella che registra una maggiore diminuzione dell'indice IMI che in generale ha visto una sua diminuzione di circa lo 0,15% rispetto al 2012. Il crollo delle transazioni è maggiormente significativo nei comuni minori mentre le grandi città e i capoluoghi osservano un minor calo anche per quanto riguarda l'indice IMI.
Per quanto riguarda l'aspetto dimensionale non si ravvisa un sostanziale calo delle superfici medie per abitazione in linea a quanto già visto per i volumi. La distinzione fra capoluoghi e non rimane la stessa conoscendo una situazione uniforme a quella in precedenza caratterizzata da capoluoghi con abitazioni di superficie minore e comuni più piccoli dove il mercato richiede unità immobiliari leggermente più grandi. La tipologia abitativa più venduta risulta ancora essere quella di medio-piccole dimensioni.
Il valore scambiato complessivamente risulta diminuito di poco più del 10% rispetto al 2012 con una perdita di circa 8 miliardi rispetto allo stesso anno dovuti per la maggior parte al calo delle quotazione dell'area meridionale della penisola.
Nel 2014 si registra un nuovo aumento delle transazioni di circa il 3,5% rispetto all'anno precedente. Questa crescita è dovuta però in parte non ad una ripresa interna del mercato ma da un fattore istituzionale; infatti il 1 gennaio del 2014 è entrata in vigore un nuovo regime riguardante le imposte sui trasferimenti, in particolare sull'imposta di registro e ipotecaria. La nuova normativa essendo più vantaggiosa per gli acquirenti che acquistano dopo la sua entrata in vigore ha infatti avuto l'effetto di rimandare le decisioni di acquisto al primo trimestre del 2014.
La nuova fase di mercato iniziata nei primi mesi del 2014 è caratterizzata da quattro fattori:
i piani di investimento degli utenti nel periodo di crisi iniziato nel 2008 si sono sostanzialmente modificati, ritardando il momento dell'acquisto. La prima casa è un bene indispensabile, quindi dato che l'acquisto è stato ritardato per così tanto tempo prima o poi deve avvenire;
gli indici che descrivono la fiducia nello sviluppo economico da parte delle famiglie durante il 2014 hanno visto un forte miglioramento;
il tasso di interesse medio è diminuito di circa mezzo punto percentuale;
il prezzo nominale delle abitazioni è diminuito dal 2011 al 2014 di circa il 12% creando nei potenziali acquirenti la percezione che questo sia il periodo migliore per acquistare una casa. Nonostante questi fattori, seppure ci sia stato un miglioramento, non bisogna nascondere la sua lieve portata. Di pari passo con la crescita delle transazioni nel settore residenziale cresce anche il numero dei mutui ipotecari concessi per l'acquisto della casa. Si registra infatti un aumento del valore dei mutui di più del 12% rispetto all'anno precedente.
Per quanto concerne la distribuzione della crescita dell'indice NTN si nota, come per la maggior parte degli anni precedenti, che il Centro Italia ha registrato una maggiore crescita come in generale tutti i comuni capoluogo rispetto ai più piccoli centri urbani.
Le città più grandi sono contraddistinte anche da un indice IMI più elevato.
Nel 2014 il volume degli immobili compravenduti si caratterizza per un valore più elevato, in media maggiore del 5%, rispetto all'anno precedente e come per gli anni addietro la superficie delle residenze compravendute risulta maggiore nei comuni più piccoli.
Esiste in questo periodo una correlazione piuttosto marcata fra la classe dimensionale e il volume degli scambi; infatti per le classi più grandi e medie si registra una crescita del numero delle transazioni, mentre andando verso le piccole dimensioni il tasso di crescita cala fino ad arrivare a raggiungere un valore negativo per i monolocali. Proprio i monolocali, quindi, vedono un crollo confermando la tendenza degli anni precedenti.
14 3.3 LA SITUAZIONE IN TOSCANA
Volendo analizzare il settore immobiliare più vicino alla nostra realtà regionale possiamo affidarci al rapporto immobiliare 2015 dell'OMI che tratta l'andamento del mercato residenziale regione per regione7.
Provincia intera NTN 2014 Var.% NTN 2013/14 Quota NTN per Provincia IMI 2014 Differenza IMI 2013/14 Arezzo 1982 -1.4 7.3 1.05 -0.02 Firenze 8098 12.6 29.9 1.58 0.17 Grosseto 1938 5.2 7.2 1.13 0.05 Livorno 2966 6.9 11 1.38 0.09 Lucca 2672 1.6 9.9 1.13 0.01 Massa Carrara 1319 -12.1 4.9 1 -0.14 Pisa 3110 5.1 11.5 1.41 0.06 Prato 1554 20.9 5.7 1.41 0.24 Pistoia 1637 2.4 6 1.04 0.02 Siena 1783 1 6.6 1.12 0.01 TOSCANA 27056 5.9 100 1.29 0.07
Tabella 1: indice NTN e IMI 2013/2014 riferito all'intera provincia, fonte “Rapporto Immobiliare 2015 I dati regionali: Toscana” dell'Osservatorio del mercato immobiliare
Capoluogo NTN 2014 Var.% NTN 2013/14 Quota NTN per Provincia IMI 2014 Differenza IMI 2013/14 Arezzo 586 -1.6 5.6 1.19 -0.02 Firenze 3789 13.3 36.2 1.88 0.21 Grosseto 686 3.9 6.6 1.49 0.05 Livorno 1257 2.6 12 1.63 0.04 Lucca 705 0.1 6.7 1.49 -0.01 Massa Carrara 432 -20.6 4.1 1.06 -0.28 Pisa 930 14.9 8.9 1.69 0.21 Prato 1142 21 10.9 1.40 0.24 Pistoia 514 10.5 4.9 1.10 0.10 Siena 431 2.3 4.1 1.35 0.02 TOSCANA 10472 7.8 100 1.55 0.11
Tabella 2: indice NTN e IMI 2013/2014 relativo alla sola provincia fonte: “Rapporto Immobiliare 2015 I dati regionali: Toscana” dell'Osservatorio del mercato immobiliare
7Per maggiori approfondimenti si rimanda al sito agenziaentrate.gov.it sezione Rapporti Immobiliari al link Schede Regionali.
15 Altri comuni della provincia NTN 2014 Var.% NTN 2013/14 Quota NTN per Provincia
IMI 2014 Differenza IMI 2013/14 Arezzo 1396 -1.4 8.4 1 -0.02 Firenze 4309 12 26 1.39 0.14 Grosseto 1251 6 7.5 1 0.05 Livorno 1709 10.3 10.3 1.24 0.11 Lucca 1966 2.1 11.9 1.04 0.02 Massa Carrara 887 -7.3 5.3 0.97 -0.08 Pisa 2180 1.4 13.1 1.32 0.01 Prato 412 20.8 2.5 1.42 0.24 Pistoia 1122 -0.9 6.8 1.02 -0.01 Siena 1352 0.6 8.1 1.06 0 TOSCANA 16584 4.7 100 1.16 0.05
Tabella 3: indice NTN e IMI 2013/2014 relativo ai comuni non provincia.
Guardando ai volumi (tabelle 2 e 3) delle compravendite è possibile notare che l'indice NTN e l'IMI dal 2013 al 2014 sono incrementati sia per i capoluoghi8, che per i comuni più piccoli. La variazione del NTN media di tutta la regione (tabella 1) è di 6.13% mentre per l'indice IMI risulta essere dello 0.076%. La crescita interessa tutte le province ad eccezione di quelle di Arezzo e di Massa Carrara che chiudono in perdita, con un picco di crescita nelle provincia di Firenze.
La crescita del volume delle transazioni va di pari passo con la crescita dei mutui ipotecari erogati durante il periodo preso a riferimento9. L'aumento del capitale erogato è mediamente di 3 punti. Anche la tendenza al ribasso del tasso di interesse ha favorito il fenomeno di aumento delle transazioni. Il tasso di interesse ha subito nel corso del 2014 un ribasso di poco più di mezzo punto.
Figura 2: indice IMI e NTN per fascia di abitante fonte: figura 5 pagina 7 del “Rapporto Immobiliare 2015 I dati regionali: Toscana” dell'Osservatorio del mercato immobiliare
Per quanto riguarda l'andamento delle transazioni per classi demografiche dei comuni si può notare che sono quelli più grandi ovvero con più di 25000 abitanti a registrare l'incremento maggiore di IMI e NTN, in linea con quello che avviene nello stesso anno nel resto d'Italia. Come abbiamo fatto in precedenza, l'analisi passa per la dimensione degli immobili oggetto di compravendita.
8 In questa sede viene indicato con il termine capoluogo la provincia stessa per effettuare una distinzione fra città di grandi dimensioni e comuni minori.
9 Fonte: “Rapporto Immobiliare 2015 I dati regionali: Toscana” dell'Osservatorio del mercato immobiliare agenziaentrate.gov.it tabella 9 pagina 19
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Provincia Superficie 2014 mq Superficie media mq Quota superficie per provincia Var.% superficie 2013/2014 Differenza sup.media 2013/2014 Arezzo 243747 123 8.5 -2.7 -1.6 Firenze 832931 102.9 29 14.4 1.6 Grosseto 131178 94.5 6.4 4.9 -0.3 Livorno 268380 90.5 9.3 5.6 -1.1 Lucca 319302 119.5 11.1 2.4 0.9 Massa Carrara 135239 102.6 4.7 -11.7 0.5 Pisa 334746 107.7 11.7 6.1 1.1 Prato 171219 110.2 6 20.7 -0.2 Pistoia 192839 117.8 6.7 2.2 -0.3 Siena 190122 106.7 6.6 4.2 3.3 TOSCANA 2871703 106.1 100 6.3 0.4
Tabella 4: superficie media e variazione superficie media per l'intera provincia dal 2013 al 2014
Capoluogo Superficie 2014 mq Superficie media mq Quota superficie per provincia Var.% superficie 2013/2014 Differenza sup.media 2013/2014 Arezzo 68945 117.7 6.4 -0.4 1.4 Firenze 375394 119.1 34.9 15.1 1.5 Grosseto 63571 92.6 5.9 3.7 -0.1 Livorno 123653 98.4 11.5 3 0.4 Lucca 86701 122.9 8.1 3.3 3.8 Massa Carrara 41284 95.6 3.8 -26.8 -8.2 Pisa 91922 98.9 8.5 19.7 3.9 Prato 122825 107.6 11.4 19.5 -1.3 Pistoia 61197 119 5.7 16.5 6.1 Siena 40578 94.1 3.8 3.2 0.8 TOSCANA 1076070 102.8 100 8.9 1
Tabella 5: superficie media e variazione superficie media per le città che fanno provincia dal 2013 al 2014
Resto della provincia
Superficie 2014 mq Superficie media mq Quota superficie per provincia Var.% superficie 2013/2014 Differenza sup.media 2013/2014 Arezzo 174802 125.2 9.7 -3.6 -2.9 Firenze 457537 106.2 25.5 13.8 1.7 Grosseto 119607 95.6 6.7 5.6 -0.3 Livorno 144727 84.7 8.1 7.9 -1.9 Lucca 232601 118.3 13 2 -0.1 Massa Carrara 93955 105.9 5.2 -2.8 4.9 Pisa 242824 111.4 13.5 1.8 0.4 Prato 48394 117.5 2.7 23.8 2.8 Pistoia 131642 117.3 7.3 -3.3 -2.9 Siena 149544 110.3 8.3 4.5 4.1 TOSCANA 1795633 108.3 100 4.9 0.2
17 Analogamente alle altre regioni italiane, le superfici di vendita minori si registrano mediamente nei capoluoghi provinciali però la loro dimensione aumenta di 1 punto percentuale rispetto a quella del 2013. Diversa è la situazione per le città che non sono capoluogo provinciale e per i centri più piccoli dove chiaramente le dimensioni delle abitazioni sono maggiori, ma la crescita della dimensione nelle nuove compravendite varia dallo 0,2 allo 0,4% rispetto all'anno precedente. Adesso passiamo invece a descrivere il fenomeno dal punto di vista della classe dimensionale.
Provincia Monolocali Piccola Piccolo-media
Media Grande n.d TOTALE
Arezzo 105 314 376 676 389 122 1982 Firenze 556 1815 1578 2394 881 875 8098 Grosseto 185 624 432 482 147 68 1938 Livorno 257 789 639 917 247 117 2966 Lucca 131 396 461 933 624 126 2672 Massa Carrara 126 287 261 446 123 75 1319 Pisa 162 670 596 1047 416 219 3110 Prato 79 325 309 565 244 31 1554 Pistoia 63 208 240 513 307 305 1637 Siena 96 358 339 555 252 183 1783 TOSCANA 1760 5786 5230 8528 3632 2120 27056
Tabella 7: distribuzione della classe dimensionale delle abitazioni nelle varie province fonte: “Rapporto Immobiliare 2015 I dati regionali: Toscana” dell'Osservatorio del mercato immobiliare
In Toscana sia che si tratti di città di grandi dimensioni o di piccoli comuni10 la tipologia di abitazione più venduta è quella di medie dimensioni, mentre quella che registra l'incremento minore risultano essere i monolocali a conferma del loro calo avvenuto in tutta Italia.
Capoluoghi Non capoluoghi
Provincia Quotazione media 2014 prezzo/mq Var.% quotazione 2013/2014 Quotazione media 2014 prezzo/mq Var.% quotazione 2013/2014 Arezzo 1530 -1.7 1291 6.4 Firenze 3046 -3.2 2095 -0.3 Grosseto 2147 3.9 2610 1.3 Livorno 2063 -7.4 2540 -6.5 Lucca 2039 -8.6 2429 -4.3 Massa Carrara 2431 0.2 1582 -1.5 Pisa 2277 -2.8 1528 1.6 Prato 2110 -1.6 2017 -1.6 Pistoia 1693 -9.5 1664 -6.2 Siena 2584 -1.7 1560 -4.7 TOSCANA 2365 -3.2 1968 -1.9
Tabella 8: quotazione media al mq e variazione di questa dal 2013 al 2014 fonte: Rapporto Immobiliare 2015 I dati regionali: Toscana” dell'Osservatorio del mercato immobiliare
Per quanto riguarda le quotazioni, la città con il prezzo al metro quadro maggiore risulta essere
10Si rimanda alla tabella 5 di pagina 12 del “Rapporto Immobiliare 2015 I dati regionali: Toscana” dell'Osservatorio del mercato immobiliare”
18 Firenze con 3046 euro, mentre quella più “economica” è Arezzo confermando l'andamento dell'indice NTN e dell'IMI. Per i comuni più piccoli invece la provincia più cara è Grosseto, mentre quella con il prezzo al metro quadro minore è sempre Arezzo. Guardando la variazione percentuale del valore degli immobili residenziali rispetto all'anno 2013 si nota un calo sia per le province che per i comuni più piccoli con un valore però sostanzialmente diverso. I prezzi delle abitazioni nei comuni capoluogo di provincia calano del 3,2% con il picco più alto a Pistoia (9,5%), stessa situazione per le città più piccole dove infatti è la provincia di Pistoia a registrare il crollo maggiore dei prezzi.
La stima del fatturato medio mostra una situazione non omogenea in Toscana, per quanto riguarda il fatturato per unità immobiliari situate all'interno dei capoluoghi di provincia, ma con una tendenziale flessione generalizzata. E' degna di nota la differenza con il fatturato delle realtà comunali più piccole che registra invece un tendenziale aumento. Analizzando le tabelle 8 e 4 sopra riportate e la tabella 9 è possibile capire che la causa della diminuzione del fatturato per unità immobiliare in provincia è da attribuirsi sostanzialmente alla riduzione delle quotazioni.
Provincia Differenza fatturato 2013/2014
Resto della provincia Differenza fatturato 2013/2014 Arezzo 2634 Arezzo 4098 Firenze -1249 Firenze 1796 Grosseto 6806 Grosseto 6209 Livorno -16319 Livorno -17449 Lucca -10469 Lucca -9053
Massa Carrara -8295 Massa Carrara 1580
Pisa 2430 Pisa 313
Prato -4598 Prato 892
Pistoia -17093 Pistoia -19986
Siena 1676 Siena -120
TOSCANA -2663 TOSCANA -1886
Tabella 9: differenza fra fatturato 2013/2014 delle province e dei comuni minori, fonte: “Rapporto Immobiliare 2015 I dati regionali: Toscana” dell'Osservatorio del mercato immobiliare
Una parte della trattazione deve essere riservata all'analisi dell'andamento delle compravendite e dei volumi dimensionali degli immobili ad uso non residenziale, cioè il mercato dei cespiti utilizzati nel settore produttivo, commerciale e terziario. Gli immobili che appartengono a questa categoria sono essenzialmente quelle comprese nelle categorie catastali C e D. Per la trattazione che andremo a svolgere i beni strumentali alle imprese rivestono un ruolo di primaria importanza in quanto il mercato negli ultimi anni è caratterizzato da un'offerta sempre crescente di questa categoria di beni. Gli anni di crisi, la chiusura di aziende, la tassazione di immobili non strumentali al processo produttivo, la dismissione di rami produttivi, il fenomeno dell'esternalizzazione, le dismissioni di beni di proprietà pubblica sono alcuni fattori che hanno favorito lo sviluppo del fenomeno descritto in precedenza. Le informazioni che saranno riportate qui di seguito sono state estrapolate dal Rapporto OMI 2015 sugli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva.
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Destinazione Stock 2014 NTN 2014 Var.%NTN 2013/2014 IMI 2014
Residenziale 33.806.919 417.524 3.6 1.2 Pertinenze 23.260.090 330.619 0.3 1.4 Terziario 664.276 9.017 -4.6 1.4 Commerciale 2.828.969 25.753 5.7 0.9 Produttivo 746.641 9.582 3.6 1.3 Altro 4.294.626 128.353 -0.5 3.0 TOTALE 65.601.521 920.849 1.8 1.4
Tabella 10: stock immobiliare 2014 e indici IMI e NTN per settore, fonte: “Rapporto Immobiliare 2015 I dati regionali: Toscana” dell'Osservatorio del mercato immobiliare
Negli ultimi sette anni le transazioni riguardanti i beni immobili sono crollate. Durante il 2014, però, la situazione è notevolmente migliorata e si è assistito ad un aumento dei volumi di compravendite di circa il 3,6% per il settore produttivo e il 5,7% per il settore commerciale, mentre il terziario chiude l'anno con una perdita.
Anche per quanto riguarda gli immobili non residenziali11 bisogna ricordare che il miglioramento dal 2013 al 2014 può essere dovuto in parte alla nuova normativa fiscale che ha avvantaggiato il trasferimento delle proprietà. Per quanto riguarda il fatturato è da notare che rispetto al 2013 è aumentato di 0,4 miliardi di euro. Un'analisi interessante è stata effettuata dall'agenzia delle entrate e da ASSILEA (associazione nazionale delle società di leasing) riguardo all'attività di recupero delle società di leasing sui propri beni; se questa attività ha registrato nell'ultimo anno un evidente aumento è da sottolineare che la risoluzione dei contratti di leasing è solo un tassello del mosaico che raffigura il riposizionamento di molti cespiti sul mercato. Il fenomeno dell'acquisto in leasing è molto presente nel mercato immobiliare; si stima infatti che all'incirca il 30% del valore delle transazioni immobiliari nel 2014 è costituito da questa forma contrattuale.
L'analisi, oltre a descrivere il fenomeno dal punto di vista dei volumi dei beni rientrati nel portafoglio delle società di leasing, mostra anche la notevole perdita del valore di realizzo che questi beni hanno subito nel corso degli ultimi due anni. La svalutazione ha raggiunto un valore del 5,5% del prezzo del bene al 2012. La difficoltà di riassorbimento del mercato nonostante il più basso valore di realizzo conferma la difficoltà da parte della domanda di beni immobili di coprire una vasta offerta. Le rivendite, infatti, hanno portato nel 2014 ad un recupero inferiore al 50% nel 42% dei casi e ad un recupero pari o superiore all'esposizione solo nel 23% dei casi. Se da una parte le società di leasing non sono riuscite a recuperare il valore dei cespiti immessi sul mercato dopo lo scioglimento dei precedenti contratti, dall'altra, grazie ad una normativa fiscale più agevole per i contratti di leasing, le piccole e medie imprese in particolare sono riuscite a far fronte alla loro necessità di cespiti grazie a questo tipo di contratti. I dati dell'Agenzia delle Entrate mostrano che i finanziamenti in leasing nel 2015 hanno avuto una forte crescita, aumentando di circa 3 punti percentuali (dal 13,2% al 16,9% del 2013) per il settore produttivo.
4 LE CARATTERISTICHE IMMOBILIARI APPREZZATE DAL MERCATO
Le caratteristiche immobiliari possono essere distinte in due categorie:
estrinseche;
intrinseche.
4.1. LE CARATTERISTICHE ESTRINSECHE
Il primo punto raccoglie tutte le caratteristiche che non si riferiscono al bene stesso, ma più in
11Per maggiori approfondimenti sul settore non residenziale vedi: “Rapporto Immobiliare 2015: immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva” su agenziaentrate.gov.it
