4.COSTRUZIONE DEL CAMPIONE

Come campione il Gruppo di Lavoro si è basato inizialmente sui dati a disposizione forniti dalla Società.

Sono stati presi inizialmente come immobili “potenzialmente” comparabili 6 fabbricati localizzati nell'area dei Comuni di Palaia e Peccioli, alienati dalla stessa SAFR srl nel periodo che va dal 2006 al 2014. Gli immobili in questione sono quelli di San Gervasio, la Montagnola, il Fienile, Fossi, la Pieve e Il Poggio. Qui di seguito verranno descritti solamente i fabbricati che sono entrati a far parte del campione di studio, tralasciando le informazioni riguardanti gli immobili “scartati”. Verranno quindi descritti solamente il podere “Fossi”, “La Pieve” e “Il Poggio”.

Il primo immobile di cui forniremo una descrizione è il podere “Fossi” alienato dalla Safr s.r.l, il cui atto di vendita è datato giugno 2013. Il fabbricato è localizzato dal punto di vista catastale nella foglio SS del Comune di Palaia ed è composto da una unità immobiliare dislocata su due livelli. Il piano terra è composto da vari locali di sgombero, con annessi un locale ad uso deposito ed un ripostiglio, e da altri tre locali originariamente adibiti a ricovero animali.

Il podere denominato “La Pieve” censito nel Catasto Fabbricati nel foglio KN del Comune di Palaia

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96 è stato alienato dalla società nel novembre del 2014. Il podere è un immobile in pessime condizioni appartenente alla categoria catastale F2 costituito da un solo piano fuori terra.

Il Podere “Il Poggio” è stato alienato dalla SAFR srl nel settembre del 2014 ed è collocato al foglio KK del Comune di Palaia ed è classificato in catasto nella categoria F2. L'immobile all’atto del contratto viene descritto come segue: immobile suddiviso in due ruderi con annessa corte di cui il primo è elevato a due piani fuori terra rappresentanti precedentemente l'abitazione rurale, mentre il secondo, anch'esso elevato a due piani fuori terra, è adibito a fienile.

In prima approssimazione gli immobili di cui sopra erano gli unici comparabili i cui dati potevano essere agevolmente forniti dalla SAFR e le cui caratteristiche potevano considerarsi sufficientemente omogenee con quelle dei due immobili oggetto di stima. Ciò nonostante, a causa della datazione degli atti di vendita, non tutti erano suscettibili di poter essere utilizzati come comparables. Infatti, come è possibile notare dalle informazioni sopra riportate, la data di vendita per la metà degli immobili selezionati è anteriore al 2013, data considerata come “limite” per poter effettuare un raffronto nel tempo dotato di attendibilità. E’ da notare che la datazione dell’atto non è stata utilizzata come caratteristica, a questa infatti è stata preferita la data di fissazione del prezzo, in quanto rappresenta in modo migliore il momento al quale il valore si riferisce. Questo perché le condizioni economiche che influiscono sul prezzo di vendita variano con facilità nell'arco di pochi anni; di conseguenza, l’utilizzo di dati relativi a transazioni troppo lontane nel tempo comporta il rischio di giungere ad una valutazione distorta dalle dinamiche macroeconomiche del settore. Di conseguenza, per una stima attendibile il Gruppo di lavoro ha posto la condizione che i valori dei comparables fossero stati determinati all’interno dei 6 semestri antecedenti alla data di stima, ossia al 30 giugno del 2015. In particolare la data di definizione del prezzo degli immobili doveva essere contenuta nell’intervallo di tempo che va dal secondo semestre 2012 al primo del 2015 inclusi, ricoprendo così un arco di tre anni (lasso di tempo massimo accettato anche dal MOSI, come abbiamo visto nel precedente capitolo). A questo proposito solamente i poderi “Fossi”, “La Pieve” e “Il Poggio” soddisfano questo requisito e quindi hanno superato la prima selezione e sono entrati a far parte dei comparabili.

Per poter effettuare un procedimento di stima attendibile si rendeva necessario aumentare il numero dei comparabili fino ad un minimo di 6 unità e quindi il Gruppo di Lavoro ha dovuto allargare l'orizzonte del campione. Nell’operazione di ricerca di nuovi e più attendibili dati, si è comunque considerato imprescindibile il vincolo della localizzazione. La zona presa a riferimento doveva, quindi, continuare ad essere quella dei Comuni di Palaia e Peccioli, partendo dal presupposto che entrambi i Comuni possiedono caratteristiche fisiche, demografiche e sociali simili e possono ragionevolmente rappresentare un unico segmento di mercato.

Partendo dall'evidenza che gli immobili oggetto di stima appartengono a due diverse categorie catastali, A4 per Bellavista e F2 per Vallombrosa, e che il segmento geografico di mercato di nostro interesse era quello del Comune di Palaia e di Peccioli, è stato utilizzato, grazie alla collaborazione della Studio Benvenuti-Poli, il Sister dell'Agenzia delle Entrate. Il Sister è programma che permette ai professionisti di ricercare per categoria di immobile quelli che rientrano nei fogli selezionati del Comune scelto per l'analisi. La prima decisione è stata quella di evidenziare i fogli nei quali l'azienda non possiede terreni o fabbricati, in quanto il personale della SAFR sarebbe già a conoscenza della compravendita di fabbricati al confine delle sue proprietà della SAFR, se non altro a causa dei diritti di prelazione. A questo proposito sono state ricercate le proprietà situate all'interno dei fogli catastali 53, 54, 55, 56, 63, 64, 65, 66, 68 (la ricerca è stata allargata, data la massiccia presenza di immobili A4, anche a questo foglio nonostante la società avesse delle proprietà al suo interno, presumendo che l'azienda non potesse conoscere tutte le proprietà vendute all'interno del paese anche se vicine alle sue proprietà), 70 del Comune di Palaia per la tipologia A4 e i fogli catastali 8, 11, 12, 13 e 15 del Comune di Peccioli sempre per la categoria A4. Per quanto riguarda la categoria catastale F2 sono stati evidenziati per Palaia i fogli 53, 55, 56, 64, 66, 67, 68, mentre per Peccioli i fogli 8, 11, 12, 13, 15 e 16.

97 Purtroppo, data la fortissima dispersione sul territorio dei fabbricati rurali con caratteristiche simili a quelle dei beni oggetto di stima, non si è potuto procedere ad una rilevazione “a tappeto” di tutti degli atti di compravendita, in quanto effettuare le visure ipotecarie necessarie per individuare i dati rilevanti del problema ed integrarle con eventuali visure catastali o visite in loco avrebbe richiesto un dispendio di risorse umane e finanziarie tropo elevato per poter essere sostenibile .

Una volta individuati i fabbricati della categoria catastale richiesta, mediante Ispezione Ipotecaria è possibile consultare i registri depositati presso i Servizi Pubblicitari dell'Agenzia delle Entrate personalmente, cioè recandosi all'Ufficio Provinciale o telematicamente collegandosi online direttamente con l'archivio elettronico. Grazie a questo processo è stato possibile effettuare una ricerca sulle trascrizioni immobiliari che comprendono, oltre alla costituzione di diritti su beni immobili, anche i trasferimenti. Proprio l'ispezione ipotecaria ordinaria ha permesso di lavoro di risalire agli immobili che sono stati oggetto di trascrizione negli ultimi anni. Dopo questa operazione è stato necessario isolare le particelle che, all'interno dei fogli selezionati, hanno subito delle variazioni negli anni recenti e più precisamente fra il 2013 e il 2015. Le variazioni possibili sono di due categorie:

• oggettive: quando la variazione interessa la superficie ad esempio fusioni o disaggregazioni di particelle;

• soggettive: riguardano i cambiamenti di proprietà che le particelle hanno subito nel corso del tempo.

Ovviamente per la nostra analisi non sono state considerate le variazioni del primo tipo e rilevate dagli atti della Conservatoria di Livorno85. Anche nel caso di variazioni del secondo tipo, bisogna effettuare un’analisi che permetta di eliminare o sottoporre ad analisi preliminare eventuali trascrizioni che possono non essere significative ai fini dell’individuazione del più probabile valore di mercato di un bene, in quanto originatesi in condizioni particolari, quali successioni, donazioni, vendite a parenti, ecc

A questo punto è stato possibile individuare gli atti di vendita dei seguenti immobili da aggiungere agli altri tre ceduti dalla SAFR srl per costituire il campione:

• immobile di Via Siena; • immobile di Via di Livorno; • immobile di Via di Roma; • podere “Palermo”.

Come nel caso degli immobili della SAFR, per mantenere la privacy i nomi delle vie in cui sono collocati gli immobili sono di fantasia.