METODI TRADIZIONAL

Il metodo costituisce il mezzo attraverso il quale è possibile formulare razionalmente un giudizio di stima.

Più precisamente il metodo può essere descritto come l'insieme dei processi di misurazione, di rilevazione statistica e logico-matematici atti a quantificare il bene.

Al valore del bene è possibile pervenire come abbiamo detto attraverso metodi di stima sintetici e metodi di stima analitici, in entrambi i casi però il metodo consiste nello scegliere una scala di valori e inserire il bene nel giusto gradino della scala. Esistono quindi due fondamentali momenti: quello di creazione della scala di valori e quello di inserimento del bene. Per determinare i valori della scala è necessario possedere un database di beni immobili dei quali si conosce l'entità e le caratteristiche così da poter posizionare il nostro bene oggetto di stima vicino al bene con le caratteristiche il più omogenee possibili.

La comparazione è il carattere preminente del metodo di stima, infatti per stimare il bene è necessario che questo sia comparato con un altro di caratteristiche omogenee e di entità nota.

Il procedimento analitico (detto anche per comparazione indiretta) stima il bene mediante uno studio particolareggiato degli elementi e delle caratteristiche che influiscono sul suo valore.

Il procedimento sintetico, detto anche per comparazione diretta, stima il bene attraverso l'utilizzo di pochi dati. Fanno parte di questa classificazione i seguenti metodi: stima a vista, stima storica, stime per parametri, stime per valori tipici.

PROCEDIMENTI SINTETICI

Stima a vista o a impressione: il perito esprime il proprio giudizio basandosi sulla semplice

osservazione del bene senza ricorrere a calcoli, elaborazioni o indagini minuziose. E’ molto diffusa nelle valutazioni di beni semplici (come materie prime o semilavorati) e in quelle immobiliari. La stima a vista può dare risultati anche molto attendibili, soprattutto laddove esiste una grande omogeneità di caratteristiche immobiliari e dove sono frequenti gli atti di compravendita, perché il perito ha così la possibilità di avere a propria disposizione i dati occorrenti alla stima. Il limite

42 dell'utilizzo di questo metodo sta nel fatto che deve essere posto in essere da un valutatore esperto che senza l'utilizzo di alcun parametro, solamente mediante le sue conoscenze delle caratteristiche degli immobili e del mercato, perviene al valore del bene oggetto di stima.

Stima storica: consiste nel dedurre il probabile valore di mercato attuale di un immobile sulla base dei prezzi di compravendita scaturiti in precedenti contrattazioni per lo stesso bene. Tale procedimento può essere applicato solo se i prezzi di mercato sono ancora validi e quindi reali e recenti. Questa stima è poco praticata per la scarsa vivacità del mercato immobiliare (specie dei fondi rustici) e per le fluttuazioni dei valori immobiliari. Altri problemi all'applicazione di questa stima sono che raramente il bene si mantiene invariato nel tempo, la moneta varia il suo potere di acquisto nel tempo, i prezzi del passato potrebbero essere stati influenzati da eventi o circostanze delle quali il valutatore non è a conoscenza.

Stime per parametri: tali procedimenti utilizzano, per la comparazione, un parametro di natura fisica o economica, ritenuto proporzionale al valore di mercato del bene oggetto di stima. La proporzione che rappresenta la stima comparativa è la seguente:

Vx :∑V=px:∑p36

Formula 1: proporzione per la stima comparativa

dove:

∑V = sommatoria dei prezzi di mercato relativi a beni simili oggetto di recente compravendita ∑p = sommatoria dei parametri relativi ai beni simili

Vx = valore ordinario del bene oggetto di stima

px = parametro relativo al bene oggetto di stima

La formula risolutiva della proporzione descritta sopra è: Vx =(∑V/∑p)* px

Formula 2:soluzione della proporzione di cui a formula 1

I parametri che vengono adottati per lo sviluppo di questo metodo sono di natura tecnica ed economica. I parametri tecnici più utilizzati sono la superficie (unità di misura: metro quadrato o ettaro), il volume ed il vano utile.

Tra i parametri economici ricordiamo il canone di affitto, il reddito imponibile (Reddito Dominicale o Rendita Imponibile), la produzione lorda vendibile, ecc.

La stima per parametri può essere mono-parametrica oppure pluri-parametrica.

La stima mono-parametrica si avvale di un algoritmo che esprime il valore di stima rispetto al valore di beni simili. Il procedimento mono-parametrico si basa sull'utilizzo di un unico parametro e di una relazione elementare per risolvere il problema di stima.

Il procedimento di stima mono-parametrica consiste nelle seguenti fasi: a) descrizione dell'immobile oggetto di stima;

b) rilevazione dei beni simili a quello da stimare e dei relativi recenti contratti;

c) scelta di un parametro che risulti proporzionale al valore del bene e ai prezzi di beni simili (superficie, canone di affitto,ecc.);

d) determinazione del parametro;

e) sommatoria dei parametri relativi ai beni simili della zona e dei relativi prezzi di mercato; f) risoluzione della proporzione: ΣVbs :ΣPbs=Vx :Px

mediante la seguente formula:

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V x=(ΣV bs/ΣPbs).Px Formula 3: soluzione della proporzione dove:

ƩVbs= sommatoria valore beni simili ƩPbs= sommatoria parametri beni simili Vx= valore bene da stimare

Px= parametro del bene da stimare

Con questo procedimento si assume una diretta proporzionalità fra il valore e il parametro scelto per la valutazione. Questo procedimento richiede dunque la rilevazione di un campione di compravendite di prezzo di mercato noto e la conoscenza dell'ammontare del parametro tecnico (unità di misura) o del parametro economico (canone d'affitto, reddito imponibile) considerato. Il campione dei dati di mercato in genere è poco numeroso e le caratteristiche dei beni immobili che lo compongono sono variabili, di conseguenza è necessario che l'esperto che effettua la stima compia le seguenti operazioni:

• in un primo momento deve calcolare il prezzo medio unitario del parametro di stima, calcolato come prezzo medio ponderato degli immobili simili;

• in secondo luogo il prezzo medio deve essere aggiustato tenendo conto delle differenze dell'immobile da stimare con i beni immobili del campione.

Le condizioni per poter eseguire la stima mono-parametrica sono la disponibilità di beni simili per il confronto, la certezza dei loro prezzi di compravendita a date prossime all'attualità e la presenza di parametri certi per la comparazione.

Il procedimento mono-parametrico è una rappresentazione molto semplificata della realtà a causa dell'assunzione secondo la quale il valore del bene dipende da un singolo parametro e questo è un forte limite alla precisione del valore di stima ottenuto.

Per ovviare a questo limite vengono maggiormente utilizzate le stime pluri-parametriche. Queste si basano sulla comparazione degli immobili in base ad un numero variabile di caratteristiche

superiore ad uno che hanno la capacità in base alla loro presenza/assenza o alla loro diversa

modalità di manifestazione di incidere sul valore del bene oggetto di stima.I parametri che vengono considerati nelle stime pluri-parametriche sono le caratteristiche del bene che abbiamo già descritto all'interno del primo capitolo.37 Nel procedimento di stima pluri-parametrica ll valore della stima è funzione di più parametri:

Vx = f( px1) + f(px2) + f(px3) Formula 4: stima pluri-parametrica

Questo procedimento si basa sul presupposto che il valore del bene sia influenzato da un insieme più o meno ampio di caratteristiche. Il numero dei parametri studiati rappresenta quindi la differenza fra i metodi monoparametrici e pluriparametrici.

I casi più importanti nei quali è necessario utilizzare questo procedimento sono:

• stime in contesti in cui è impossibile pervenire ad un campione di transazioni relative a beni omogenei; la stima multiparametrica è utilizzabile quando dal mercato non è possibile ottenere un campione di osservazioni che si differenziano per una sola caratteristica, (ad esempio la superfici), e che siano identici per tutte le altre. Questa ipotesi di omogeneità nella realtà non è facilmente realizzabile e quindi il ricorso a stime che si basano su più fattori acquista un peso abbastanza importante. Quindi il valutatore individua le principali caratteristiche e il peso che esercitano sulla formazione del valore dell'immobile oggetto di valutazione;

37 _{Vedi Capitolo I paragrafo 3.2}

44 • per stime particolari ad esempio quelle che hanno ad oggetto il danno relativo alla

costruzione di manufatti abusivi che recano danno a costruzioni esistenti.

Nei procedimenti pluriparametrici un'importanza rilevante è attribuita alla misurazione del peso che le caratteristiche considerate hanno nella formazione del valore. Uno dei primi metodi che ha introdotto il peso delle caratteristiche al suo interno è il procedimento di stima per punti di merito. Il procedimento per punti di merito, compreso fra i procedimenti sintetici, consente la stima di beni che non rappresentano un insieme di dati perfettamente omogenei.

Le fasi che si susseguono per l'applicazione di questa metodologia sono volte alla stima di un valore relativo ad un bene di riferimento e alla valutazione dei punti di merito del bene, trovati mediante il procedimento di comparazione fra i vari beni presi a riferimento.

Un contributo importante nell'utilizzo e nella teorizzazione di questo metodo di stima è stato fornito da Carlo Forte nel 1977. Secondo il procedimento indicato da Forte, il primo passo nella formalizzazione del metodo è l'individuazione della compravendita che ha fatto registrare il valore di mercato più alto. Partendo dall'assunzione che il mercato apprezzi maggiormente immobili con caratteristiche migliori si arriva alla considerazione che il bene precedentemente individuato sia quello che possiede il maggior peso di tutte le caratteristiche atte ad influenzarne il valore. Le caratteristiche che vengono considerate in questo procedimento possono essere classificate nel seguente modo:

• caratteristiche posizionali estrinseche; • caratteristiche posizionali intrinseche;

• caratteristiche intrinseche o tecnologiche (qualità edilizia); • caratteristiche produttive.

Secondo questo modello è possibile quantificare l'incidenza di ciascuna categoria di caratteristiche, con riferimento all’incidenza minima e all’incidenza massima.

max min

Posizionali estrinseche 35,00% 5,00%

Posizionali intrinseche 25,00% 5,00%

tecnologiche 30,00% 10,00%

produttive 10,00% 5,00%

Tabella 11: caratteristiche utilizzate nella stima per punti di merito

Dopo che il valutatore ha trovato il bene che possiede il massimo grado di caratteristiche, al bene oggetto di analisi viene attribuito il punteggio per ogni caratteristica in base alle differenza che esse hanno con quelle del bene comparabile. Il calcolo viene effettuato mediante la seguente formula:

Valore di stima = Vdel bene comparabile *ki Formula 6: stima per punti di merito

dove ki è la somma dei punteggi attribuiti alle caratteristiche.

45 dai valori massimi inseriti nella tabella sopra esposta, se invece le caratteristiche sono valutate come nettamente inferiori verrà preso il valore minimo. Questo procedimento ha il vantaggio di essere poco dispendioso in termini di tempo e di dati necessari per metterlo in atto, ma ha il limite di una scarsa attendibilità dato che i punti attribuiti alle caratteristiche esulano da supporti tecnici e scientifici e sono definiti a priori.

Stima per valori tipici: trova applicazione nella ricerca del valore di mercato di beni immobili complessi per i quali sia possibile una valutazione separata dei vari elementi che li compongono. Il procedimento, pertanto, comporta la scomposizione del bene nei suoi elementi costitutivi e la successiva stima di ciascun componente singolarmente considerato. Il vantaggio di questo metodo è la possibilità di stimare immobili che non possono essere comparati direttamente fra di loro, ma lo possono essere gli elementi che li compongono. Il limite può essere trovato nel concetto di fondo alla base di questo metodo; il metodo di comparazione non può prescindere da una valutazione sistemica degli elementi. L'utilizzo di questo metodo non considera le sinergie fra le caratteristiche e i vari elementi che, come vedremo successivamente, hanno un'elevata importanza nei moderni procedimenti estimativi (il tutto non è determinato dalla mera somma delle parti).

Stima analitica del probabile valore di mercato: la stima analitica consiste nella determinazione del probabile valore di mercato di un bene immobile attraverso la capitalizzazione del reddito che esso è in grado di produrre. Questo metodo di stima riguarda l'individuazione del valore di capitalizzazione Anche tale procedimento analitico appartiene al metodo di stima unico e comparativo (la comparazione viene fatta nell’individuazione del saggio medio di capitalizzazione). Il procedimento di stima analitica può essere più o meno complesso a seconda della necessità della stima e delle informazioni a disposizione del valutatore. Analizzeremo il processo di capitalizzazione delle entrate nei prossimi paragrafi, mentre adesso ci limitiamo a definire i requisiti di applicabilità e le fasi significative.

Affinché la capitalizzazione assuma il significato di procedimento per la stima del probabile valore di mercato di un bene immobile, è necessario:

• che si possa effettuare una ricerca del reddito ordinariamente attribuibile all’immobile; • che sia possibile conoscere il saggio di capitalizzazione, inteso come saggio medio di fruttuosità degli investimenti fondiari dello stesso tipo di quello in oggetto.

La stima analitica si svolge in quattro fasi: · ricerca del reddito da capitalizzare;

· ricerca del saggio di capitalizzazione e una sua eventuale correzione in rapporto alle caratteristiche presenti nell’immobile oggetto di stima;

· applicazione della formula di capitalizzazione che dà il valore normale (valore capitale); · aggiunte e detrazioni al valore normale per arrivare al valore effettivo.

A causa dei forti limiti che ognuno dei metodi descritti nei paragrafi precedenti ha, attualmente essi non trovano molta applicazione nella prassi estimativa, ma vengono preferiti, anche da organismi internazionali come l'IVS i tre metodi precedentemente nominati ossia il Cost Approach, il Market Comparison Approach e l'Income Approach. Altro metodo che trova spazio nella teoria e pratica estimativa è l'analisi statistica. Questi procedimenti verranno trattati all'interno del prossimo paragrafo, lasciando un maggiore spazio al Market Comparison Approach che verrà approfondito nel prossimo capitolo.

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3.2 METODI UTILIZZATI NEL PANORAMA ESTIMATIVO ATTUALE