1 LE CONDIZIONI CHE HANNO PORTATO ALL'INTRODUZIONE DELL'MCA
2 IL MCA NELLA SUA FORMULAZIONE GENERALE
2.2 I RAPPORTI ESTIMATIVI NEL PROCESSO DI AGGIUSTAMENTO
I rapporti estimativi rappresentano la relazione fra due grandezze economico-immobiliari Possono distinguersi due tipi di rapporti estimativi:
68
66 • i rapporti mercantili sono espressi spontaneamente dal mercato, si tratta di prezzi impliciti incogniti allo stimatore che spesso vengono ricercati da indicazioni dei soggetti operanti all'interno del settore immobiliare. Il compito dei rapporti mercantili è quello di supplire alla mancanza di dati immobiliari certi e verificabili e per questo svolgono all'interno del processo di stima un ruolo fondamentale;
• i rapporti strumentali sono invece delle grandezze predeterminate create dall'analisi estimativa a fini metodologici che non scaturiscono dall' osservazione della realtà del mercato immobiliare.
In questo paragrafo ci occuperemo delle modalità di fissazione del prezzo marginale mediante l’analisi dei rapporti mercantili e strumentali delle principali caratteristiche degli immobili utilizzate nel procedimento dell’MCA.
DATA DEL CONTRATTO
La data del contratto è una caratteristica economica e la sua scala di misura è cardinale discreta. L'unità di misura è generalmente il giorno o il mese e il suo valore è derivato dalla distanza temporale tra il momento della stima e la data alla quale è stato stipulato il contratto di compravendita del comparabile.
Il prezzo marginale è stimato tramite il saggio di variazione mensile dei prezzi del particolare segmento di mercato dell'immobile ed ha segno negativo in genere perché la data dell'immobile comparabile si colloca in un orizzonte temporale precedente alla data di stima. Il prezzo dell'immobile attualizzato è dato dal rapporto fra il prezzo al tempo 0 e il saggio di variazione. SUPERFICI PRINCIPALI e SUPERFICI SECONDARIE
Questa caratteristica nelle stime mono-parametriche ha un'importanza fondamentale dato che in genere è considerata l'unico parametro di comparazione. Nell'analisi dell'MCA, invece, il peso della superficie nella formazione del valore dell'immobile viene determinato dal valutatore in base alla conoscenza dell'apprezzamento che il mercato fa di questa caratteristica.
La superficie principale è quella relativa alla superficie dei locali più importanti che compongono l'immobile.
Le superfici secondarie invece si riferiscono essenzialmente alle superfici annesse e collegate cioè, per le prime, consideriamo l'area dei balconi e dei terrazzi, e per le seconde invece le soffitte, le cantine, le mansarde. Il rapporto fra il prezzo della superficie principale e delle superfici secondarie è in genere espresso dal mercato come base di calcolo della superficie commerciale. La superficie commerciale è la somma della superficie dei vani principali e delle pertinenze ad uso esclusivo. La misurazione avviene mediante il computo della superficie al lordo delle murature interne ed esterne, essendo queste computate per intero fino a 50 cm di spessore, le pertinenze non vengono calcolate per intero, ma su una base percentuale diversa per ogni tipologia di pertinenza.
L'analisi dei prezzi marginali relativi alle superfici secondarie ha le basi nei teoremi mercantili del prezzo ed impiegano il prezzo medio e il rapporto di posizione. I teoremi mercantili sono sei e saranno esposti brevemente qui di seguito69:
1° TEOREMA DEL PREZZO
Il prezzo marginale della superficie principale è dato dal seguente rapporto: p1 =
Formula 12: 1° teorema del prezzo
69
67 dove p è il prezzo totale, ᴨi è il rapporto mercantile della superficie secondaria, S1 è la superficie
principale, Si è la superficie secondaria espressa in mq, σ è il rapporto di posizione (stabilito per
prassi in un valore inferiore ad 1 in genere compreso fra 0,8 e 0.95). I prezzi marginali delle superfici secondarie sono calcolate in base alla seguente formula:
pi = πj . pl
Formula 13: prezzo marginale della superficie secondaria 2° TEOREMA DEL PREZZO
Si pone in essere quando siamo di fronte ad una unità immobiliare con una superficie condominiale in comune con un'altra. In questo caso si tratta di diminuire il prezzo totale dell'immobile della superficie condominiale pro quota, calcolata moltiplicando l'area dell'immobile per l'area in condominio per la quota di proprietà relativa. La quota condominiale può essere rilevata dalle tabelle millesimali di proprietà. Il prezzo marginale della superficie principale viene calcolato nel seguente modo:
pi =
.σ
Formula 14: 2° teorema del prezzo
dove psuperficie edificabile è il prezzo unitario delle superfici edificate (superficie sterna condominiale), S
è la superficie condominiale, q è la quota millesimale di proprietà. Da questa formula è possibile ricavare i prezzi marginali delle superfici secondarie e quello della superficie condominiale espressi rispettivamente dalle formule:
pi = πi . pl
Formula 15: prezzo marginale delle superfici secondarie
Pc = psuperfici edificate . σc
Formula 16: prezzo marginale della superficie condominiale 3° TEOREMA DEL PREZZO:
Questo teorema si pone in essere quando la proprietà comprende una superficie esterna. La formula per il calcolo del prezzo marginale viene così espressa:
pl =
.σ
Formula 17: prezzo marginale della superficie esterna
dove c rappresenta il rapporto complementare tra il prezzo della superficie esterna e il prezzo totale dell'abitazione. Il prezzo marginale della superficie secondaria è espresso nel seguente modo:
68
Formula 18: prezzo marginale della superficie secondaria
dove Se è la superficie esterna espressa in mq. 4°TEOREMA DEL PREZZO:
Il quarto teorema del prezzo non utilizza il rapporto di complementarietà come fa il terzo, bensì i prezzi medi delle aree esterne. Il prezzo marginale della superficie principale è calcolato come segue:
pi=
. σ
Formula 19: prezzo marginale della superficie principale secondo il 4° teorema del prezzo
dove p rappresenta il prezzo unitario delle superfici esterne, SE la superficie esterna.
Il prezzo marginale della superficie esterna è dato invece da questa formula:
pe =p. σe
Formula 20: prezzo marginale della superficie esterna 5°TEOREMA DEL PREZZO
Questo teorema viene utilizzato per calcolare i prezzi marginali della superficie principale, quando all'unità immobiliare appartiene una superficie esterna in parte di proprietà e in parte in comproprietà.
P1 =
. σ
Formula 21: prezzo marginale della superficie esterna
I prezzi marginali delle superfici secondarie e in condominio sono calcolati nei modi già visti in precedenza.
6°TEOREMA DEL PREZZO
Si pone in essere quando la superficie esterna è in parte di proprietà e in parte in condominio. Il prezzo marginale della superficie principale viene calcolato come segue:
Il prezzo marginale della superficie esterna propria e della superficie esterna in condominio vengono rispettivamente calcolati mediante le seguenti formule:
Formula 22 : prezzo marginale della superficie esterna propria
Formula 23: prezzo marginale della superficie esterna in condominio
69 Per superficie esterna possiamo considerare o l'area totale comprensiva di quella sulla quale sorge l'immobile oppure l'area che circonda l'edificio. La superficie esterna può essere di proprietà esclusiva dell'unità immobiliare oppure in condominio con altre abitazioni. Partiamo dall'analisi della superficie esterna esclusiva. Il prezzo marginale della superficie esterna esclusiva è la variazione del prezzo totale dell'immobile al variare della superficie esterna. Questo valore si calcola come valore di trasformazione dell'area edificata in edificabile, cioè sottraendo al valore dell'area il costo necessario alla demolizione della costruzione. Rileva quindi in questa analisi il valore di trasformazione. I dati necessari per svolgere questo tipo di operazione sono il prezzo medio dei terreni edificabili della zona nella quale l'immobile è sito e l'indice di edificabilità; quest'ultimo è calcolato tramite una proporzione che confronta il prezzo medio dell'area edificabile e l'indice di edificazione con il prezzo delle aree edificabili e l'indice di edificabilità. La formula per il calcolo del prezzo marginale della superficie edificata è la seguente:
psuperficiedificate = (pedificabile. – cd) .σ
Formula 24: prezzo marginale della superficie edificata
dove pedificabile è il prezzo medio delle aree edificabili, E0 è l'indice di edificazione, Ee è l'indice di
edificabilità, cd il costo unitario di demolizione.
Per quanto riguarda, invece, il calcolo del prezzo marginale delle superfici edificate alle quali appartiene una parte di superficie esterna (caso di superficie esterna in condominio) risulta necessario l'impiego delle quote millesimali di proprietà. La formula può essere scritta come segue:
psuperficiedificate = (pedificabile. – cd) . q. σ
Formula 25: prezzo marginale superficie esterna con quota di proprietà
dove q indica appunto la quota millesimale di proprietà. SERVIZI
La caratteristica servizi descrive il numero dei servizi igienici presenti nell'unità immobiliare. I servizi sono una caratteristica tecnologica e tipologica dell'abitazione, la scala di misura è cardinale e generalmente l'unità di misura è il numero, ma possono essere considerati anche i metri quadrati. Il prezzo marginale è dato dal costo d'impianto C deprezzato del deprezzamento lineare, ossia un fattore formato che tiene conto della vetustà e della vita utile dell'impianto.
Il costo d'impianto invece è stimato a forfait o attraverso un preventivo di spesa. La formula del prezzo marginale dei servizi è espressa in questo modo:
pservizi = C . (1 - )
Formula 26: prezzo marginale dei servizi
dove Pservizi rappresenta il prezzo espresso in euro/numero dei servizi, C è il costo di impianto e ( 1 –
t/n ) è il fattore di deprezzamento formato da t ossia la vita trascorsa in anni e da n ossia la vita economica del servizio anch'essa espressa in anni.
Mediante l'utilizzo di questa formula non è possibile concedere al valutatore di effettuare considerazioni soggettive sull'incremento di utilità dato dall'aggiunta di un bagno, né di applicare il prezzo che meglio descrive le preferenze del mercato.
70 che stiamo analizzando; infatti in alcuni mercati l'incremento ad esempio di un terzo servizio può essere considerato positivamente e quindi dar luogo ad un prezzo marginale superiore all'unità, mentre in altri ha un effetto esattamente contrario. Oltre a questo aspetto non è considerato neanche il rapporto fra la superficie dell'unità immobiliare e il numero dei servizi. Un'abitazione di grandi dimensioni avrà un beneficio diverso dall'aggiunta di un bagno rispetto ad una piccola che necessita magari di spazi con altre funzionalità o magari di una con un numero ridotto di inquilini. Infine, non necessariamente il prezzo marginale del servizio può essere assimilato al costo per la sua realizzazione, visto che possono non sussistere le possibilità tecniche per realizzarlo (o almeno per realizzarlo a costi ordinari). Viste queste considerazioni i prezzi marginali dovrebbero essere diversi e ponderati in base alle caratteristiche dell'immobile e del segmento di mercato oggetto di stima. LIVELLO DI PIANO
Il livello di piano tiene conto della posizione in cui è collocata l'unità immobiliare oggetto di stima ed è una caratteristica posizionale. Il prezzo marginale ossia l'incremento del prezzo dell'immobile derivante dall'aumento del numero di piano al quale è locato si esprime come il saggio di variazione tra il prezzo totale del piano considerato e il prezzo totale del piano superiore.
Questo prezzo marginale può assumere valori superiori, uguali oppure inferiori all'unità a seconda di circostanze che dovranno essere valutate al momento della stima, prime fra tutte la presenza o l'assenza dell'ascensore e la panoramicità dell'edificio. La formula per il calcolo del prezzo marginale viene espressa in questo modo:
Plivello = ϴ. P
Formula 27: formula prezzo marginale livello di piano quando quello del bene da stimare è maggiore del comparable
dove Ө rappresenta il saggio di variazione dei prezzi e P il prezzo totale dell'unità immobiliare. Questa formula viene utilizzata quando il livello di piano dell'unità immobiliare da stimare è superiore a quella del comparable, mentre viceversa se è inferiore la formula utilizzata è la seguente:
p livello = . P
Formula 28: prezzo marginale livello di piano quando quello del bene da stimare è inferiore a qu3llo del comparable
dove n è il numero di piani di differenza fra l'unità immobiliare da stimare e quella di riferimento.
IMPIANTI TECNOLOGICI
Gli impianti tecnologici si classificano in impianti ad uso esclusivo ed impianti condominiali. Entrambi i tipi sono caratteristiche tipologiche e tecnologiche dell'immobile, la sola differenza sta nel fatto che i primi riguardano esclusivamente l'immobile o l'unità oggetto della stima, mentre i secondi sono ad uso condominiale.
Il prezzo marginale è stimato mediante il costo d'impianto deprezzato, considerando la vita utile e la vetustà. Il costo dell'impianto è calcolato analiticamente considerando i materiali utilizzati, la manodopera necessaria per la sua realizzazione, le spese generali, il profitto medio dell' imprenditore, oppure mediante un preventivo di spesa. Il prezzo marginale infatti viene espresso mediante la seguente formula:
71 pimpianti tecnologici = C . [1 –
]
Formula 29: prezzo marginale impianti
dove C rappresenta il costo di installazione di un impianto nuovo, n la vita economica dell'impianto, e t la vita trascorsa.
Per quanto riguarda gli immobili tecnologici condominiali il calcolo del prezzo marginale segue la stessa logica già enunciata precedentemente per gli impianti ad uso esclusivo, con la sola differenza che il costo d'impianto deprezzato è calcolato pro quota. Generalmente la quota condominiale utilizzata è quella di proprietà cioè quella proporzionale al valore delle unità immobiliari condominiali.
Quanto appena descritto è una semplificazione che può non rispecchiare la realtà che stiamo stimando, ad esempio nel caso in cui unità immobiliari più modeste traggano un maggior beneficio dall'utilizzo dell'impianto in condominio; ci stiamo riferendo all'utilizzo dell'ascensore che dà un'utilità maggiore per gli appartamenti all'ultimo piano rispetto a quelli del secondo indipendentemente dalla dimensione dell'unità da stimare.
STATO MANUTENTIVO
Lo stato di manutenzione è una caratteristica tipologica che rappresenta il deperimento fisico dell'immobile, cioè tiene conto dello stato di conservazione e della condizione dell'abitazione. La scala di valutazione è ordinale o cardinale discreta e l'unità di misura è il punteggio. Generalmente per questa caratteristica vengono utilizzati tre punteggi (1, 2 e 3) preceduti da un nomenclatore corrispondente (sufficiente, buono e ottimo).
I prezzi marginali vengono stimati attraverso i differenziali di stima stabiliti per gli interventi manutentivi (per ovviare al deperimento fisico e al deperimento funzionale) necessari per passare da una classe all'altra; il prezzo marginale, quindi, rappresenta la funzione di distanza della scala ordinale. Altro modo per il calcolo del prezzo marginale può essere quello di stimare il costo di intervento necessario per passare da una classe all'altra.
QUALITA' ARCHITETTONICA
La stima del prezzo marginale viene effettuata direttamente mediante la differenza dei prezzi degli immobili con caratteristiche architettoniche diverse mantenendo pari le altre condizioni.
GARAGE
Il garage è una caratteristica tipologica che riguarda una superficie collegata o annessa. La scala di misura è cardinale e l'unità di misura generalmente utilizzata è il metro quadro. Il prezzo marginale è il rapporto mercantile della superficie collegata o annessa avente funzione di garage o box; in questo caso al valore dell'immobile senza garage viene semplicemente sommato il valore di mercato della caratteristica. E' da sottolineare che la caratteristica garage, a differenza delle caratteristiche precedentemente trattate, può essere oggetto di un mercato separato da quello delle abitazioni e quindi il suo valore va visto nel contesto di una compravendita di immobile con garage compreso, indipendentemente dal suo esclusivo valore di mercato.
DEGRADO E STATO DI ABBANDONO
72 maniera rilevante il valore dell'immobile oggetto di stima. La scala di misura è ordinale e può identificare diversi livelli espressi mediante nomenclatori. Il prezzo marginale è rappresentato dai costi d'intervento necessari per eliminare lo stato di degrado con il quale l'abitazione si trova a convivere.
A differenza delle caratteristiche analizzate sopra, il degrado e lo stato di abbandono possono portare una variazione del prezzo dell'immobile in maniera nulla o negativa, infatti il segno del marginale può assumere solamente queste due tipologie di valori.
PANORAMA, AFFACCI, LUMINOSITÀ, ESPOSIZIONE
Sono delle caratteristiche tipologiche che rappresentano la qualità dell'ambiente che circonda l'abitazione.
Le scale di misura sono ordinali e vengono anch'esse espresse mediante dei nomenclatori. Il calcolo del prezzo marginale è effettuato con lo stesso criterio di quello della caratteristica “qualità architettonica”. Il prezzo marginale è dato dalla differenza di prezzo dei due immobili comparabili che si differenziano ad esempio per numero di affacci, o diverso livello di panoramicità, a parità delle altre condizioni. La caratteristica affacci può riferirsi sia al numero sia alla qualità e la stima del prezzo marginale viene effettuata generalmente sulla base di giudizi soggettivi espressi dal valutatore su base percentuale rispetto all'immobile di riferimento.
Una volta calcolati i prezzi marginali delle caratteristiche può iniziare il processo di aggiustamento dei prezzi di ogni proprietà venduta a seconda di come differisce dall'immobile da stimare. Se tutti i comparabili fossero identici all'immobile da stimare, non ci sarebbe bisogno di effettuare aggiustamenti e ovviamente l'utilizzo del metodo di comparazione non troverebbe ragione di esistere. Tuttavia nella realtà questo non accade e il valutatore effettua gli aggiustamenti su ogni differenza. Tali aggiustamenti possono assumere due forme ossia aggiustamenti monetari (dollar adjustments) e aggiustamenti percentuali (percentage adjustment).
Gli aggiustamenti possono essere qualitativi oppure quantitativi. Gli aggiustamenti quantitativi esprimono direttamente la differenza in termini percentuali e dei prezzi relativi a caratteristiche misurabili in maniera oggettiva e precisa. Quando gli elementi di comparazione non possono essere descritti con queste modalità il metodo di aggiustamento è supportato da analisi qualitative. Queste riguardano, ad esempio, elementi come la zona, le condizioni manutentive dove i giudizi possono essere espressi solamente mediante l'attribuzione di giudizi in scala del tipo migliore o peggiore oppure sufficiente, buono, ottimo. Le tecniche maggiormente utilizzate nel panorama statunitense sono le Data analysis techniques, le Statistical analysis, i Cost related adjustments e la capitalization of income differences.
Delle tecniche di Data analysis fanno parte:
1. le Paired data analysis, che si basano sullo studio di mercato. In particolare per calcolare il prezzo marginale di una caratteristica vengono confrontati due immobili simili che differiscono solo per la caratteristica oggetto d'analisi. Così la differenza di prezzo dei due edifici è assunta come prezzo marginale della caratteristica.
2. Con la Grouped data analysis gli immobili di confronto vengono distinti in gruppi in modo da formarne tanti quante sono le modalità nelle quali le caratteristiche possono presentarsi. In Italia questa tecnica è conosciuta come “tecnica della media delle medie”.
3. Infine troviamo la Secondary data analysis che non tratteremo perché trova una limitata applicazione.
73 la determinazione dei prezzi marginali ed in particolare la regressione lineare e la regressione multipla.
Il Cost related adjustment utilizza l'approccio economico del costo-opportunità. Secondo questo metodo, infatti, il prezzo marginale di una caratteristica è dato dal costo necessario per crearla e dalle opportunità di miglioramento della condizione economica del proprietario se avesse investito il denaro speso in altre attività. La Cost Related analysis si basa sulla valutazione effettuata mediante l'approccio del costo. L'approccio del costo70 viene utilizzato per comparare dei beni che differiscono per caratteristiche fisiche: in questo modo si calcola come prezzo marginale della caratteristica il costo necessario per costruirla.
La Capitalization of income analizza le differenze del potenziale reddito prodotto da più immobili e ne attribuisce la causa alla presenza o all'assenza di qualche caratteristica. La differenza di reddito è il prezzo marginale della caratteristica.
Esistono poi tecniche qualitative che, a differenza di quelle quantitative precedentemente esposte, non hanno come scopo principale la determinazione dei prezzi marginali, ma bensì l'individuazione del più simile termine di paragone (immobile comparable), in base alle caratteristiche rilevate, al subjet. Confrontando direttamente gli immobili è possibile sia vedere le caratteristiche che li differenziano, sia attribuirne il valore. Le tecniche maggiormente utilizzate sono le seguenti:
la Ranking analysis;
la Relative comparison analysis;
la Trend analysis.
l'AHP
La Ranking analysis crea una classifica degli immobili partendo dal primo fino ad arrivare man mano al meno simile e calcola le differenza fra i vari livelli della classifica in base alla caratteristica che li differenzia.
La Relative comparison analysis effettua un confronto a coppie fra l'immobile oggetto di stima e ogni comparable riguardo ad ogni caratteristica, in questo modo chi effettua il raffronto può agilmente capire se gli immobili raffrontati sono identici o meno e quindi trovare l'immobile che per caratteristiche rilevate è il più simile all'oggetto della stima.
La Trend analysis invece può essere utilizzata in modo efficace anche quando il valutatore ha a disposizione pochi dati simili al'immobile oggetto di stima. In questo modo il tecnico può meglio