Analizzando le pubblicazioni di studiosi come Marco Simonotti sul suo libro “Metodi di stima immobiliare” e Mario Polelli in “Nuovo trattato di estimo” è possibile ricostruire le varie tipologie di valore che possono essere attribuiti ad un immobile.
Infatti, al momento di esprimere un giudizio sul valore di un bene, il valutatore si trova davanti ad una serie di possibili aspetti economici da prendere in considerazione:
valore di mercato; valore di costo; valore di trasformazione; valore di surrogazione; valore complementare;
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valore di capitalizzazione.
2.1 IL VALORE DI MERCATO
Il valore di mercato di un bene è la quantità di moneta che in un determinato momento in un determinato mercato viene scambiata a fronte del bene stesso. In particolare significa ricercare il valore che sarebbe scambiato in una libera transazione fra le parti. Bisogna tenere presente che, per la stima di questo valore, occorre considerare l'ambiente economico e sociale nel quale il bene è scambiato, le norme contrattuali, oltre al fatto che il comportamento dell'universalità dei potenziali acquirenti non è univoco e non è possibile considerare la diversa importanza assegnata dai consumatori alle caratteristiche del bene. Inoltre si riscontrano una serie di difficoltà legate alle caratteristiche del mercato immobiliare, quali la frequenza relativamente limitata degli scambi e la mancanza (soprattutto in anni precedenti il 2006) di rilevazioni attendibili dei prezzi effettivamente scambiati sul mercato.
Attualmente esistono diversi tipi e definizioni di valore di mercato presentati dagli standard internazionali.
Per la realtà immobiliare italiana il valore di mercato rappresenta il più probabile prezzo in contanti al netto delle spese di transazione e intermediazione, per il quale il bene è liberamente venduto in un mercato reale, nel quale il compratore e il venditore sono ben informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse (principio edonistico) e senza indebite costrizioni, e l'immobile è stato esposto per la negoziazione per un normale periodo, questo sottintende una buona informazione dei compratori (principio di trasparenza).
Non sempre le condizioni espresse da questa definizione trovano corrispondenza nella realtà, in particolare spesso il compratore ed il venditore non sono operatori del mercato immobiliare, e questo fa venire meno il principio della trasparenza, oppure le parti si trovano in situazioni di necessità di vendere o comprare, e questo fa si che il principio della prudenza e del normale periodo di negoziazione vengano meno.
2.2 IL VALORE DI COSTO
Esistono varie configurazioni dei valori di costo. Di seguito saranno esposte quelle più utilizzate nel campo della stima immobiliare.
COSTO DI PRODUZIONE
Dal punto di vista economico il costo viene definito come l'insieme delle spese sostenute per la realizzazione del prodotto. Per quanto riguarda il settore immobiliare ed edilizio il concetto è più ampio e riguarda l'insieme degli input aggiunti alla risorsa originaria terra o ad una risorsa preesistente derivante da un processo produttivo antecedente. Il valore di costo presenta due aspetti peculiari:
il primo riguarda la differenza fra il costo effettivamente sostenuto e il più probabile costo di produzione. La stima del costo effettivamente sostenuto è fondata su dati certi analizzati a consuntivo del processo produttivo, mentre quella del più probabile costo di produzione deriva dall'assunzione di presupposti relativi ad una particolare combinazione di fattori usati all'interno del processo produttivo ed ai prezzi di questi ultimi. L'ultimo aspetto descritto si basa su un'assunzione derivante non solo dall'impossibilità di analizzare dati certi, ma soprattutto dall'impossibilità di trovare informazioni su processi produttivi che usano delle tecnologie non utilizzate in precedenza. Per una stima del costo assume particolare rilievo il Development Replacement Cost che parte dalla stima di un fattore di costo che un imprenditore ordinario deve sostenere per la produzione, al quale va sommato il profitto lordo sul quale sempre l'imprenditore ordinario può fare affidamento.
37 certa delle componenti di costo. Questo accade per gli oggetti di costo che non hanno una esplicita remunerazione e quindi per i quali l'attribuzione del costo può essere solamente stimata attraverso dei coefficienti di ripartizione.
A seconda dell'oggetto di costo o del tempo al quale questo deve essere stimato è possibile avere una pluralità di riferimenti. Per quanto riguarda l'oggetto è possibile stimare:
o Il costo al progetto di un'opera o di un intervento; o il costo di un'intera opera;
o il costo delle singole parti costituenti un'opera; o il costo del singolo cantiere;
o il costo di un singolo impianto;
o il costo di una singola unità di volume;
o il costo di gestione dell'immobile (costo di esercizio).
Riguardo alla tempistica del calcolo del valore di costo possiamo avere:
o il costo preventivo riferito all'inizio del ciclo produttivo, cioè al momento dell'inizio dell'attività di costruzione. Il costo preventivo non è determinato in modo oggettivo; assume infatti la caratteristica di costo stimato. Questo aspetto non deve essere fuorviante nel senso che l'attendibilità di questa stima può essere elevata se le informazioni a disposizione del valutatore sono accessibili, veritiere e rispondenti le caratteristiche reali delle operazioni del mercato;
o il costo a consuntivo rilevato oggettivamente dai dati di costo della contabilità dell'azienda costruttrice dell'immobile. Questo tipo di costo è molto importante per il controllo budgetario, per la raccolta dei dati che saranno utilizzati per le stime future.
Analogamente alle altre tipologie di beni i costi di produzione di un immobile si dividono in: o costi diretti relativi ai materiali e al lavoro direttamente imputabile all'oggetto di costo. o Costi indiretti che si riferiscono a spese non direttamente imputabili all'oggetto di costo
perché si riferiscono a spese sostenute in maniera generale per più processi produttivi o per più immobili.
Seguendo l'impostazione economica possiamo distinguere i costi fissi dai costi variabili in relazione alla loro variabilità al variare dell'output. Per il settore edile i costi variabili sono rappresentati essenzialmente dai costi dei materiali, del lavoro e dalle spese per i lavori in subappalto.
Il costo complessivo può essere presentato secondo alcune voci di spesa: o spese per l'acquisto dell'area edificabile;
o spese per la progettazione tecnica, direzione dei lavori; o spese per le concessioni edilizie;
o costo tecnico (spese di costruzione); o spese legali;
o spese per imposte;
o spese per interessi passivi; o spese per imprevisti. COSTO DI RICOSTRUZIONE
Rappresenta le spese che un'impresa edilizia deve sostenere per realizzare un'opera equivalente ad una prodotta in passato. Nella pratica si distinguono due tipi di costi di ricostruzione:
o reproduction cost: costo di ricostruzione stimato a prezzi correnti di un duplicato esatto, quindi utilizzando gli stessi materiali, tipologia, stessi standard costruttivi, lo stesso schema esecutivo;
38 costruito in precedenza, ma utilizzando materiali, tecnologie e schemi esecutivi correnti. Il problema del costo di ricostruzione è che non tiene conto delle condizioni di deprezzamento dell'immobile da imitare. Le cause principali di deprezzamento sono classificate in:
fisical deterioration: deriva dall'uso e dal logorio dovuto al trascorrere del tempo;
functional obsolescence: deriva dal cambiamento degli standard di funzionalità dovuti al progresso;
external obsolescence: è relativa alle condizioni esterne all'immobile.
Il calcolo del costo di ricostruzione deprezzato è importante nella stima comparativa per rendere il bene virtualmente uguale a quello del quale si ipotizza la stima.
2.3 VALORE DI TRASFORMAZIONE
Questo criterio può essere utilizzato per valutare beni suscettibili ad essere trasformati. Questo valore si identifica nella differenza fra il prezzo di mercato del bene trasformato (output) e il costo di trasformazione. Quest'ultimo può essere un costo di costruzione, di ricostruzione, di demolizione, di recupero.
Detto questo, quindi, il valore di trasformazione è un criterio di valutazione derivato, ossia che nasce dalla combinazione del prezzo di mercato e del costo di produzione.
I requisiti teorici per applicare il valore di trasformazione sono i seguenti:
o l'immobile può essere trasformato oppure variato nella destinazione e nell'uso; o la trasformazione è più proficua rispetto alle condizioni attuali dell'immobile; o la trasformazione ha un costo non nullo.
Il valore di trasformazione presenta delle peculiarità metodologiche:
criterio di stima:
1. il valore di trasformazione può essere applicato nella stima delle aree edificabili di nuova edificazione quando non si dispone di prezzi di mercato recenti di aree simili per effettuare una valutazione sul valore di mercato. In questo caso il valore di trasformazione è dato dalla differenza fra il valore dell'immobile edificato e il costo di costruzione;
2. il valore di trasformazione può essere applicato nella stima delle riedificazioni quando l'immobile sull'area può essere solamente demolito perché privo di interesse economico o architettonico. In questo caso viene considerato anche il costo di demolizione che viene sottratto dal valore dell'area liberata per arrivare al valore vero e proprio;
3. Nel caso che l'area possa essere utilizzata per altri scopi, ad esempio in campo agricolo, al valore trovato come al punto sopra sommiamo il valore dei recuperi. Se invece l'area verrà edificata di nuovo, al valore dell'immobile edificato sottrarremo il costo di costruzione;
4. il costo di trasformazione può essere utilizzato nelle addizioni o nelle variazioni dei fabbricati esistenti.
criterio di scelta; il valore di trasformazione è applicato nei problemi di scelta fra le varie alternative di investimento. In campo economico questo valore è calcolato come differenza tra il valore atteso delle risorse e il costo complessivo di realizzazione del progetto di costruzione. In questo caso sorge un problema di attualizzazione dei costi e dei ricavi stimati al momento della valutazione e della scelta dell'alternativa. Nel momento della scelta viene considerato l' “Highest and best use” ossia l'utilizzazione della risorsa che fornisce il più elevato flusso di cassa del relativo progetto. Come specificato sopra in questo caso è necessario effettuare una stima per capitalizzazione dei flussi di reddito. Il valore del fabbricato viene calcolato in funzione della sua capacità di produrre reddito. La prima fase del processo di capitalizzazione è la stima del reddito netto dell'immobile. Questo è formato
39 dalla differenza fra il reddito lordo (affitti incassati dal proprietario, interessi maturati sulle rate del canone di affitto) e le spese a carico del proprietario. Le voci tipiche di spesa a carico del proprietario sono le seguenti:
1. manutenzioni straordinarie: spese per riportare la funzionalità del bene a quella originaria.
2. ammortamento 3. amministrazione
4. sfitto: quota calcolata per coprire il rischio che periodi di mancata locazione possano far diminuire la redditività dell'immobile
5. inesigibilità: quota per coprire il rischio di non riscossione del canone dall'affittuario.
6. Imposte a carico della parte proprietaria come contributi a consorzi di bonifica, IMU, ecc..
La seconda fase è la determinazione del saggio di capitalizzazione (r). Questo tasso è differente per i differenti tipi di immobili e a seconda delle diverse caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Questo tasso può essere approssimativamente fatto corrispondere al tasso di rendimento di investimenti finanziari con un simile livello di rischio.
Dividendo il valore trovato nella prima fase per (r) arriviamo alla terza fase ossia la determinazione del valore. Il problema della valutazione dei flussi di reddito verrà affrontato in maniera più analitica nella parte relativa ai procedimenti di stima.
2.4 VALORE DI SURROGAZIONE (SOSTITUZIONE)
Questo criterio si basa sul principio di sostituzione che enuncia che un compratore non è disposto a pagare per un bene più di quanto potrebbe pagare per ottenere un bene con le stesse funzionalità. La sostituibilità perfetta in campo immobiliare è difficile da ottenere, soprattutto a causa delle caratteristiche estrinseche dei beni. In presenza di queste imperfezioni possiamo avere una plus sostituibilità quando il bene sostituto ha un'eccedenza di funzionalità e quindi è necessaria una detrazione di valore, oppure una minus sostituibilità in caso contrario.
Quando mancano i prezzi di mercato, il bene non è suscettibile di trasformazione e non è possibile calcolare il reddito da esso prodotto è possibile utilizzare il valore di surrogazione. Questo valore consiste nelle spese necessarie per sostituire il bene oggetto di stima con un altro che ha le stesse funzionalità e del quale è possibile conoscere il prezzo di mercato.
2.5 VALORE COMPLEMENTARE
Il valore complementare è in realtà un criterio derivato dal valore di mercato. Viene utilizzato per rilevare il valore di una parte di un immobile complesso sottraendo dal valore di mercato dell' immobile il valore di mercato della parte restante a quella oggetto di valutazione. Questo metodo è basato sulla relazione di complementarietà che, dal punto di vista economico può essere esaminata facendo riferimento alle parti che costituiscono l'immobile e al tipo di relazione che intercorre fra le stesse.
L'immobile può essere classificato come omogeneo, se le parti hanno le stesse caratteristiche, oppure come eterogeneo, se le parti sono differenti. Per quanto riguarda il legame di complementarietà fra le parti è possibile classificarlo in globale, se il legame economico nasce quando l'immobile è completo in tutte le sue componenti, oppure graduale, quando la relazione si manifesta fra le varie parti progressivamente, attraverso legami economici di ammontare costante o variabile fra le parti.
Il rapporto di complementarietà è dato dalla differenza fra 1 (si considera l'unità come il valore del bene complesso) e il rapporto fra il valore del fabbricato senza la parte da valutare ed il valore totale dell’immobile.
Questo rapporto può variare in un range da 0 (teorica assenza di complementarietà) e 1 (teorica complementarietà assoluta).
40 2.6 VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
Consiste in un valore di accumulazione al momento della stima di debiti, costi, obbligazioni, redditi.
Questi valori oggetto dell'accumulazione possono essere annuali o periodici, costanti o variabili, limitati o illimitati 33. Il valore di capitalizzazione sta alla base della stima per capitalizzazione dei redditi che sarà affrontata successivamente; in questa sede verranno brevemente trattate le basi del procedimento. Non tutti gli immobili hanno la stessa capacità di produrre reddito e non tutti gli immobili producono reddito allo stesso modo e nelle medesime tempistiche. Chi effettua la stima deve tenere conto di questa considerazione ed analizzare in base alla durata (limitata o illimitata), alla variabilità (costanti o variabili) e alla data di scadenza (posticipata o anticipata) le annualità ossia le prestazioni finanziarie che l'immobile è in grado di garantire ad intervalli annuali. La combinazione delle caratteristiche sopra evidenziate crea differenze nell'applicazione delle formule necessarie per la capitalizzazione. Vediamo brevemente alcune di queste:
accumulazione iniziale diannualità costanti, limitate, posticipate: Valore = a*(qn -1)/r
dove “a” rappresenta le annualità, “q” la quota annuale, “n” il numero dei periodi da capitalizzare e “r” il saggio di capitalizzazione;
accumulazione iniziale di annualità, costanti, illimitate, posticipate: Valore = a/r
Il valore di capitalizzazione, per risultare attendibile, deve basarsi sul presupposto dell'ordinarietà. Questo principio si riferisce alla situazione di stazionarietà del reddito netto e del saggio di capitalizzazione che non devono essere influenzati da sostanziali variazioni dovute ad elementi estranei alla proprietà e straordinari al processo di stima.
Gli aspetti evidenziati sopra mostrano che il valore di mercato, di costo e di capitalizzazione del reddito sono i valori primari, mentre gli altri vengono considerati derivati da questi tre. Questo ha portato alla conclusione di molti studiosi tra cui Malacarne34 ad indicare il prezzo, il costo e l'utilità i soli tre valori sui quali le stime devono fondarsi. Dopo aver analizzato qui di seguito i procedimenti di stima tradizionali, faremo riferimento ai tre fondamentali approcci che si basano sui valori sopra indicati ossia: il cost approach, la stima per capitalizzazione di reddito e il market comparison approach.