Procedimenti alternativi per la ricerca dei prezzi implicit

9.DETERMINAZIONE DEI PREZZI IMPLICITI

La compilazione della Tabella n. 19 rappresenta, forse, il momento più delicato di tutto il processo di valutazione mediante il MCA. In questa tabella, infatti, vengono definiti i “prezzi impliciti” (i “pesi”) da attribuire a ciascuna delle caratteristiche individuate come rilevanti.

Si tratta, cioè, di stimare in quale misura il mercato possa apprezzare la maggiore o minor presenza di quella particolare caratteristica.

In altre parole, attribuire, ad esempio, alla variabile “panoramicità dell’affaccio” un peso del 5%, significa ipotizzare che il mercato, per gli immobili con panoramicità “buona”, è disposto a pagare un prezzo più alto del 5% rispetto a quello di immobili con panoramicità “normale”.

Ovviamente questo punto è senz’altro il più delicato di tutto il processo di valutazione; momento nel quale la (inevitabile) soggettività del valutatore gioca un ruolo rilevantissimo.

Vedremo nei paragrafi successivi (cfr. par. 9.1 e relativi sottopar.) come si è cercato di contenere – per quanto possibile – questi elementi di soggettività.

Come evidenziato nel capitolo precedente, al quale si rimanda per dettagli, il valore kci sta a rappresentare il prezzo implicito di ogni caratteristica. I valori di ogni comparable per ogni caratteristica sono derivati dal prodotto di kci ossia il prezzo implicito per il prezzo omogeneizzato ottenuto dal processo di omogeneizzazione.

Tradizionalmente, nei procedimenti di stima di tipo pluriparametrico, è il valutatore che – sulla base della propria esperienza, conoscenza del mercato e sensibilità estimativa – decide quali pesi attribuire a ciascuna delle variabili riconosciute come rilevanti nella formazione del prezzo.

Naturalmente questa operazione non è neutrale rispetto al risultato ottenibile, il quale, con tutta evidenza, è funzione – oltre che dei comparables prescelti – anche (e soprattutto) dei pesi attribuiti alle singole variabili.

Un approccio di questo tipo può – forse – essere accettabile in un mercato caratterizzato sia da buona vivacità di compravendite che da una certa omogeneità di caratteristiche delle variabili prescelte; mercato nel quale, quindi, il valutatore può esprimere la propria esperienza e sensibilità. Ben diversa è la situazione di un mercato – quale quello nel quale ci stiamo muovendo nella presente valutazione – caratterizzato da una variabilità piuttosto ampia sia di caratteristiche, che di tipologie di operatori e, quindi, di variabilità degli apprezzamenti che gli operatori stessi possono fare delle diverse variabili rilevanti nella formazione del prezzo di mercato dell’immobile.

E’, quindi, sembrato troppo rischioso procedere alla valutazione attraverso l’utilizzo di prezzi impliciti determinati a priori dal valutatore.

9.1. Procedimenti alternativi per la ricerca dei prezzi impliciti

Di conseguenza, nel contesto della sperimentazione che, a seguito di due Seminari (26 maggio e 16 giugno 2015) sull’utilizzo del modello MCA-MOSI, è stata avviata con il Gruppo di lavoro, sono

108 stati messi a punto i seguenti tre diversi procedimenti per la ricerca dei prezzi impliciti:

a. La ricerca dei pesi mediante la minimizzazione della varianza del prezzo omogeneizzato finale (par. 9.1.1);

b. La ricerca dei pesi mediante i “confronti a coppie” tra le variabili (AHP) (par. 9.1.2); c. La generazione casuale dei pesi (par. 9.1.3).

Nei prossimi paragrafi i tre procedimenti verranno illustrati con un certo dettaglio.

9.1.1. La ricerca dei pesi mediante la minimizzazione della varianza del prezzo omogeneizzato finale

Questo procedimento si sviluppa in tre fasi: a. definizione “a priori” di diversi set di pesi;

b. verifica dei risultati – per ciascun set di pesi – con il modello MCA-MOSI “classico”; c. minimizzazione – per ciascun set di pesi – dell’alea estimativa.

Tutte le necessarie elaborazioni sono state effettuate mediante un modello implementato su foglio elettronico dal Gruppo di lavoro, e messo gratuitamente a disposizione di tutti i tecnici che, dopo avere partecipato ai due Seminari, fossero stati disponibili a partecipare ad una sperimentazione sulle problematiche connesse con le valutazioni immobiliari. Tra questi, i tecnici della SAFR.

a. Definizione “a priori” di diversi set di pesi

Dal momento che, come si è detto nel par. 9.1, nelle condizioni del mercato qui considerato non è facile definire a priori dei pesi da attribuire, si sono fatte diverse prove attribuendo a tutte le variabili lo stesso prezzo implicito: dallo 0% (nessuna variabile gioca ad eccezione della superficie: in pratica si sta effettuando una stima monoparametrica), fino al 5% passando attraverso tutte le percentuali intermedie espresse da numeri interi: 1%, 2%, 3% e 4%.

b. Verifica dei risultati – per ciascun set di pesi – con il modello MCA-MOSI “classico”

Per entrambi i subjects, e per ciascuno dei livelli di pesi così definiti, è stato verificato il risultato ottenibile mediante l’utilizzo del modello MCA-MOSI “classico”.

c. Minimizzazione della varianza dell’alea estimativa

Successivamente, sempre per entrambi i subjects, e per ciascun livello di pesi definiti, e attraverso l’utilizzo dello strumento “Risolutore” disponibile sul foglio elettronico, è stata effettuata la ricerca dei pesi attraverso la minimizzazione della varianza dell’alea estimativa.

Naturalmente tale minimizzazione è stata assoggettata a tre diversi vincoli:

i. dovevano essere scartati i comparables che, al termine dell’elaborazione, avessero presentato una oscillazione finale del prezzo omogeneizzato superiore al 10% rispetto al prezzo omogeneizzato medio dei comparables “residui”;

109 ii. i comparables residui dovevano essere almeno tre;

iii. i pesi dovevano rientrare in un range prestabilito, che è stato fissato semplicemente come maggiore o uguale a zero (cioè non negativo).

In altre parole, si è ricercato quel set di pesi che rendesse minima la varianza dei prezzi omogeneizzati. Quel set di pesi, cioè, che producesse dei prezzi omogeneizzati finali quanto più prossimi tra di loro e, di conseguenza, che massimizzasse il numero di comparables rientranti all’interno dell’alea estimativa.

Infine, dei pesi così ottenuti rispetto ai diversi set di pesi iniziali di cui al punto a, è stata fatta la media; e con tali pesi medi sono stati ripetuti i passi di cui ai precedenti punti b. e c.:

- la verifica dei risultati – con questo set di pesi – con il modello MCA-MOSI “classico”; - la minimizzazione della varianza dei prezzi, sempre con questo set di pesi.

9.1.2. La ricerca dei pesi mediante i “confronti a coppie” tra le variabili (AHP)

Come già più volte ricordato in precedenza, la presente valutazione è stata effettuata nel contesto di una sperimentazione conseguente ai due Seminari sul MCA-MOSI organizzati dall’Università di Pisa e dall’Ordine degli Agronomi.

Nel primo Seminario, tenutosi il 26 maggio 2015, l’ing. Mauro Iacobini, Responsabile Area Servizi Valutazioni Immobiliari, della Direzione centrale Osservatorio mercato immobiliare e Servizi estimativi dell’Agenzia delle Entrate, ha presentato la logica e il funzionamento del MCA così come implementato dal MOSI, e utilizzato dai tecnici dell’Agenzia delle Entrate per le valutazioni e gli accertamenti. In tale Seminario l’Ing. Iacobini ha messo in forte evidenza quello che è il punto debole di qualunque valutazione immobiliare pluriparametrica: la determinazione dei pesi da attribuire alle singole variabili rilevanti nella formazione del prezzo degli immobili.

Per questo motivo, nel secondo Seminario, tenutosi il successivo 16 giugno, l’ing. Iacobini ha illustrato un progetto – ancora in fase sperimentale – al quale l’Agenzia delle Entrate sta lavorando. Tale progetto è finalizzato alla messa a punto di un procedimento per l’individuazione quanto più possibile “oggettiva” dei pesi da utilizzare nelle valutazioni immobiliari. Tali pesi dovrebbero essere in primis destinati ai funzionari dell’Agenzia che si occupano di valutazioni immobiliari ma potrebbero costituire anche un interessante punto di riferimento per coloro che si occupano di stime come pratica professionale.

Questa procedura, per il momento, è stata solo parzialmente illustrata nell’articolo “La stima dei fattori di aggiustamento: Uso di un processo analitico gerarchico”, pubblicato sul numero di dicembre 2014 della Rivista “Quaderni dell’Osservatorio” dell’Agenzia delle Entrate.

Questa procedura utilizza la logica dell’Analytic Hierarchy Process (AHP)87

, spesso utilizzata nella teoria delle decisioni e da noi sinteticamente descritta nel capitolo III.

Per poter effettuare l’attribuzione tramite AHP, quattro tecnici ed un possibile acquirente – dopo avere visionato tutti gli immobili in oggetto (subjects e comparables) – sono stati invitati ad esprimere le loro valutazioni dell’importanza relativa delle diverse variabili mediante “confronti a coppie” che, come dice il nome, al fine di facilitare la valutazione, prevedono che le variabili (o gli immobili) vengano confrontati due a due. Elaborando i confronti a coppie come indicato dall’AHP e

87

110 sottoponendo i giudizi espressi a verifica di consistenza attraverso un modello messo appositamente a punto dal Gruppo di lavoro, si sono così ottenuti cinque diversi set (o vettori) di pesi..

Ciascuno di questi set di pesi è stato poi introdotto nel modello MCA-MOSI, ed elaborato con le stesse modalità di cui ai punti b. e c. del par. 9.1.1.

9.1.3. La generazione casuale dei pesi

Sempre nel contesto della sperimentazione sviluppata dal Gruppo di lavoro, e in presenza di difficoltà nel definire a priori i pesi da attribuire alle singole variabili, è stata sperimentata la ricerca di tali pesi (e, quindi, del più probabile valore del subject) attraverso la generazione casuale di duemila diversi set di pesi, verificando, per ciascuno di tali set, se il risultato rispettava i soliti due vincoli,cioè:

i. dovevano essere scartati i comparables che, al termine dell’elaborazione, avessero presentato una oscillazione finale del prezzo omogeneizzato superiore al 10% rispetto al prezzo omogeneizzato medio dei comparables “residui”;

ii. i comparables residui dovevano essere almeno tre.

Anche in questo caso, i pesi dovevano mantenersi all’interno di un range prefissato che, a differenza di quanto stabilito nel caso della ricerca mediante la minimizzazione, era piuttosto ristretto, e differenziato per ciascuna variabile. Infatti, per ciascuna variabile sono stati fissati come limiti i valori minimi e massimi risultanti dai “confronti a coppie” effettuati dai cinque valutatori, di cui al par. 9.1.2.

Nel complesso sono stati poco meno di 500 i set di pesi generati casualmente che portavano ad un risultato che rispettava i vincoli imposti.