LA SEGMENTAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE

Dopo che l'analista di mercato ha ottenuto, mediante la market analysis macroeconomica, tutte le informazioni relative all'ambiente economico, demografico e sociale si trova nelle condizioni per effettuare la segmentazione del mercato immobiliare. Un segmento di mercato è individuato da beni immobili che sono sostituibili, localizzati in luoghi simili e tipologicamente simili (per i bisogni che soddisfano)26. Inoltre per identificare un segmento di mercato è necessaria una interdipendenza fra domanda ed offerta e una sola forma di mercato. La segmentazione viene prevalentemente effettuata per motivi estimativi quando per la stima viene utilizzato il metodo comparativo27. Uno dei presupposti di questo metodo è infatti l'appartenenza di tutti gli immobili oggetto di comparazione ad uno stesso segmento di mercato. A seconda del tipo di analisi richiesta l'analista potrà basarsi su uno o più caratteristiche necessarie per effettuare la classificazione come ad esempio la destinazione dell'immobile oppure l'area geografica in cui si trova. Questo tipo di studio risulta però a dir poco semplicistico e di scarsa utilità ai fini di una stima sul valore di mercato del

25_{L'entità dell'effetto di queste imposte sulla modifica dell'ammontare della domanda e dell'offerta degli immobili non} sarà trattato in questa sede, si rimanda pertanto alla lettura delle pubblicazioni OMI sul sito dell'Agenzia delle Entrate. 26_{“La segmentazione del mercato immobiliare per la stima degli immobili urbani” di Marco Simotti in Ce.set 2009} 27

32 bene, che - ricordiamo - è il punto di cardine della nostra trattazione. Sono necessari infatti molti parametri per ottenere un'adeguata classificazione. Lo strumento principe per la segmentazione è la cluster analysis che viene utilizzata dai principali enti statistici e territoriali come l'Agenzia delle Entrate. La cluster analysis è utilizzata nel mercato immobiliare dagli anni '70. L'Osservatorio Immobiliare segue questo metodo statistico per elaborare i rapporti semestrali relativi ai vari mercati, utilizzati nel paragrafo 3 per lo studio dei trend di mercato. La teoria della cluster analysis28 viene comunemente applicata nella prassi italiana al mercato residenziale per catturare le numerose realtà delle quali esso si compone. Questo metodo è utilizzato per raggruppare gli elementi appartenenti ad un sistema ampio in sottoinsiemi più piccoli distanti al massimo gli uni dagli altri e formati da elementi il più possibile simili fra di loro in base a delle variabili scelte.

Un esempio di variabili scelte per la suddivisione in classi è relativo allo studio pubblicato su Genio Rurale N.1 del 1998 da Laura Stefanini Nanni “La segmentazione territoriale del mercato immobiliare residenziale italiano: un'applicazione della cluster analysis”. L'articolo in questione evidenzia come variabili più rappresentative del mercato immobiliare quelle riferite alla ricchezza della popolazione, alla densità abitativa e alla dotazione infrastrutturale, in particolare le variabili sono 12 e sono le seguenti:

 prezzo medio di area a mq;

 canone medio di area a mq;

 reddito medio pro capite;

 depositi bancari medi pro capite;

 indice generale delle infrastrutture;

 densità abitativa;

 numero di compravendite;

 numero di locazioni;

 divario percentuale fra il prezzo richiesto e quello previsto;

 divario percentuale fra il numero delle abitazioni occupate e quelle libere;

 numero di sfratti;

 numero di abitazioni nuove.

28_{I due problemi principali che si trova davanti chi si accinge ad utilizzare questo metodo sono essenzialmente due:}

 trovare le variabili in base alle quali far differire i gruppi e allo stesso tempo far assomigliare gli elementi di

ogni raggruppamento;

 trovare una funzione che permetta di esprimere la distanza fra i gruppi. Le distanze possono essere scelte mediante tre metodologie:

 coefficienti di somiglianza;  coefficienti di correlazione;  distanze euclidee.

La scelta della metodologia da utilizzare dipende dalla tipologia dei dati: se sono qualitativi vengono scelti i coefficienti di somiglianza, se sono quantitativi vengono utilizzate le distanze euclidee. L'analisi parte dalla matrice dei dati dove vengono inseriti tutti i dati campionari da suddividere in gruppi e poi viene definita la misura di similarità o di distanza. Una volta determinata la misura da utilizzare è necessario stabilire il metodo di classificazione. Esistono metodi aggregativi gerarchici, non gerarchici e gerarchici divisi. I metodi aggregativi partono dagli n elementi visti singolarmente e vanno a formare gruppi via via più grandi fino ad arrivare ad un gruppo unico. I metodi divisi o di suddivisione seguono la logica inversa ossia partono dal gruppo unico di tutti gli elementi dividendolo in sottogruppi fino ad arrivare a tanti gruppi quanti sono i singoli elementi.

33 CAPITOLO II – IL VALORE DEGLI IMMOBILI: TEORIE ESTIMATIVE

Come è stato accennato nel capitolo precedente, la market analysis risulta essere uno strumento essenziale per l'ottenimento di dati da utilizzare all'interno di un procedimento estimativo per comparazione. Il procedimento di stima si pone in essere per la determinazione del valore degli immobili. Questo capitolo si occuperà di fornire alcuni richiami alla teoria estimativa e di descrivere le possibili configurazioni di valori che possono assumere i beni immobiliari.

La disciplina che si occupa della stima del valore dei beni è l'estimo. L'estimo ha essenzialmente due funzioni principali:

• attribuisce un equivalente in moneta a beni che non hanno dei precisi valori di mercato per cause di vario genere;

34 L'estimo si basa su una serie di principi e postulati29, fra cui il postulato della previsione, il postulato dell'orizzonte economico e del rischio, il principio della permanenza delle condizioni. Il postulato della previsione riconosce alla scienza estimativa un valore che si esaurisce in un giudizio previsionale di stima. Il postulato dell'orizzonte economico e del rischio riconosce nella valutazione umana un elemento basato su caratteri soggettivi di avversione al rischio. Il principio della permanenza delle condizioni si basa sul fatto che, per effettuare delle stime, il valutatore si basa su elementi e condizioni noti al tempo 0 per i quali può prevedere in basa alle sue capacità una possibile futura evoluzione.

Data la presenza di questi postulati è possibile notare che, pur essendo una scienza basata su principi logico-matematici, l'estimo si trova comunque a convivere con condizioni che limitano il raggiungimento della razionalità assoluta del processo di valutazione. E' per questo motivo, infatti, che questo lavoro si occupa della descrizione delle condizioni e dei metodi estimativi più adatti a limitare la soggettività del processo di stima.

La disciplina estimativa nel corso degli anni ha visto ampliare il suo campo di applicazione per lo sviluppo di nuovi interessi e rapporti giuridici che si creano fra privati, fra soggetti pubblici e fra soggetti pubblici e privati. La necessità di dismettere beni da parte degli enti pubblici e delle imprese è solo un esempio che caratterizza la mobilità del mercato immobiliare30 dei nostri giorni e che fa da input alla crescente attenzione che merita la valutazione degli investimenti immobiliari. La sfida che l'estimo immobiliare deve affrontare è l'integrazione con gli strumenti finanziari e statistici e dell'econometria per soddisfare le richieste di soggetti che fanno delle scelte di investimento, in situazioni di scarsa liquidità (e di crisi), il loro motore quotidiano. In questi ultimi anni l'attenzione degli studiosi si è focalizzata sullo studio delle variabili significative che sono in grado di esercitare un'influenza particolare sia sulla tendenza del mercato sia sulla sperimentazione di modelli in grado di rappresentare la variazione dei valori nel tempo31.