I BENI OGGETTO DI STIME E LE LORO ULTIME PERIZIE

Date le premesse espresse nel paragrafo precedente in questa sede verranno sommariamente descritti i beni oggetto di stima in base alle ultime perizie effettuate. I beni oggetto di stima sono due immobili di proprietà della Società Agricola Fondi Rustici Montefoscoli srl (SAFR). La società ha acquistato la proprietà dei beni immobili dalla Fondazione Gerolamo Gaslini nel 200482 anno dal quale è diventata di proprietà dell'Amministrazione Provinciale di Pisa per il 99,5% delle quote societarie e per lo 0,5% del Comune di Palaia. La Provincia di Pisa sta cercando, mediante asta pubblica, di dismettere alcune delle proprietà della società fra cui il Podere Bellavista e il Podere Vallombrosa. Pur non sussistendo particolari problemi di privacy (i contratti di compravendita dei comparable possono essere consultati in Conservatoria da chiunque), poiché i fabbricati in oggetto non sono stati ancora dismessi, abbiamo ritenuto opportuno rendere anonimi – sia per i subject che per i comparable – i nomi e i dati catastali in maniera che non fossero identificabili. In particolare, i nomi sono stati sostituiti da nomi di fantasia ed i fogli catastali sono stati indicati con una sigla che, per ciascun foglio, sostituisce il numero.

I tre più recenti bandi di gara sono andati deserti e solamente per il Podere Bellavista la Provincia ha ricevuto un'offerta dopo la scadenza del bando. L'interesse ai due immobili al prezzo al quale erano stati offerti all'asta è stato scarso nonostante la cessione risultasse importante per l'adempimento alle direttive del piano strutturale del Comune di Palaia, che si pone obiettivi di recupero del patrimonio edilizio, valorizzazione del sistema fattoria come identità locale, valorizzazione delle pendici collinari e potenziamento del settore turistico e residenziale.

Le basi d'asta sono state determinate sulla base di due perizie che utilizzano il metodo comparativo per la determinazione del valore dell'immobile. In particolare il Podere Vallombrosa è stato valutato, come cita testualmente la perizia, “secondo il criterio a prezzi di mercato secondo

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92 parametri unitari, conformi alla realtà mercantile locale in analogia a valori definiti o rilevati in trattative di compravendita avvenute recentemente per beni similari nelle stesse condizioni intrinseche ed estrinseche”. La perizia non stabilisce, però, quali siano i parametri presi a riferimento, i beni comparabili e le condizioni intrinseche ed estrinseche che sono state maggiormente influenti nell'attribuzione del valore; ne risulta quindi un valore del tutto privo di una logica scientifica e probatoria al quale risulta difficile, senza basi oggettive, dare un giudizio di attendibilità.

Situazione diversa è quella che riguarda il Podere Bellavista. Anche in questa perizia è stato utilizzato il metodo comparativo, ma stavolta viene identificato come bene comparabile il podere “Fossi”. E' stato scelto questo immobile perché compravenduto di recente e avente delle caratteristiche simili a quelle del podere Bellavista. La proprietà Fossi è stata infatti alienata dalla stessa SAFR srl nel 2013 e le sue caratteristiche sono state corrette con coefficienti di differenziazione relativamente a vincoli storici, età del fabbricato e stato di conservazione. Sebbene questa perizia indichi il bene comparabile e le caratteristiche prese in esame, il calcolo logico- matematico dei coefficienti, e quindi degli aggiustamenti, non viene formalizzando, lasciando al lettore dubbi sulla potenziale attendibilità del valore. Facciamo, inoltre, notare come un solo oggetto di comparazione è scarsamente significativo per la comparazione, soprattutto se il bene non è perfettamente simile a quello oggetto di stima.

A questo punto passiamo a descrivere i due immobili, sulla base delle ultime perizie effettuate. Il podere Vallombrosa dal punto di vista catastale è collocato all'interno del foglio KS del comune di Palaia. Rappresenta una unità collabente ossia un fabbricato appartenente alla categoria catastale F2 cioè “fabbricati diruti, con tetto crollato e inutilizzabili”83

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Il podere Bellavista si trova in catasto al foglio KK del comune di Palaia. Il sub 4 contraddistingue il fabbricato vero e proprio oggetto della stima ed appartiene alla categoria catastale A4 ossia “abitazioni molto modeste, nelle rifiniture, nei materiali di costruzione e con impianti limitati”. l’

Podere Bellavista

Il podere Bellavista è situato in zona collinare ad un altitudine di 155 metri e distante circa 200 metri dal Borgo di Montefoscoli al quale è collegato mediante strada comunale che ne garantisce una buona accessibilità. L'immobile è rappresentato da una casa colonica di 2 piani fuori terra di 157.35 mq ciascuno e da due annessi agricoli di 42,75 e 17 mq.

Di seguito viene esposta la planimetria.

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Figura 4: planimetria Podere Bellavista

Il podere è un immobile residenziale che è stato abitato fino a gennaio del 2015 anche se dalla perizia effettuata prima dell'asta pubblica lo stato manutentivo di quest'ultima risulta scadente e gli annessi risultano fatiscenti. Grazie al fatto che il podere era abitato fino all'incirca ad un anno fa ed alla sua vicinanza con il centro abitato, esso è dotato di fornitura di acqua, gas ed elettricità.

Podere Vallombrosa

Il podere denominato “Vallombrosa” è situato a Palaia in zona collinare, gode di una bella vista sulla campagna toscana e confina su tutti i lati con la ditta SAFR Montefoscoli s.r.l. Il podere non gode di una buona accessibilità in quanto la strada comunale di Palaia che conduce all'immobile è al momento disconnessa, pertanto esso è raggiungibile quasi esclusivamente con mezzi fuoristrada. Il fabbricato è sviluppato su due piani di 152 mq ciascuno e da un annesso di 76 mq, interamente al piano terra; inoltre la proprietà include una corte di pertinenza esclusiva. Qui di seguito è allegata la planimetria.

94 Dal punto di vista architettonico il podere è in perfetto stile toscano, ma al momento attuale lo stato manutentivo è pessimo, tanto che il tetto in alcuni punti è ceduto e all'interno del fabbricato sono presenti piante arboree; inoltre è necessario evidenziare l'assoluta assenza di servizi come gas, acqua ed elettricità. Detto questo non vi è alcun dubbio che l'immobile necessiti di interventi radicali, ma anche che, per la posizione geografica e la metratura, il rudere possiede una buona potenzialità, sia per uso residenziale che come agriturismo, in linea con i piani urbanistici comunali. Come è possibile notare la descrizione delle caratteristiche dei beni non risulta completa, per questo sono stati necessari sopralluoghi da parte del gruppo di lavoro per ottenere informazioni esaurienti da inserire nel modello.