L’ANALISI MACROECONOMICA

Questo tipo di studio viene chiamato marketability study.

Lo scopo di questo studio è quello di mostrare come l'interazione di domanda e di offerta e le loro caratteristiche influenzano il prezzo della proprietà. In questa analisi si effettua un’analisi critica dell'ambiente economico e sociale nel quale la proprietà è situata e una stima della capacità della proprietà ad assorbire la domanda di mercato. Non bisogna dimenticare che le funzioni di domanda e di offerta sono però anche influenzate da variabili interne al mercato immobiliare22, queste risultano più facili da analizzare di quelle esterne e la loro modifica influisce in modo più trasparente sui volumi di domanda e offerta e quindi sui prezzi di equilibrio.

Il prezzo delle proprietà risulta dalla negoziazione fra compratore e venditore. Per stimare la domanda, il valutatore considera un numero di potenziali acquirenti di un particolare tipo di proprietà, il loro potere d'acquisto, i loro gusti e le loro preferenze. Al contrario per effettuare un'analisi sull'offerta il valutatore focalizza la sua attenzione sulle proprietà presenti sul mercato che sono state recentemente vendute, costruite o pianificate. In questa sezione, come nelle precedenti, ci occuperemo esclusivamente dei fabbricati civili. La domanda e l'offerta dei fabbricati civili sono

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30 determinate da fattori estranei al mercato immobiliare come il tasso di occupazione, fenomeni demografici istituzionali, politici e sociali. L'analisi degli elementi esterni al mercato immobiliare e quindi la variazione dei prezzi ad essi collegati risulta difficoltosa a causa della variazione simultanea degli elementi che difficilmente agiscono singolarmente sulle forze di domanda e di offerta. Elementi come le modifiche legislative hanno un effetto abbastanza omogeneo sul settore immobiliare a causa della loro attuazione all'interno di tutto il territorio nazionale e l'effetto permanente sui prezzi si verifica in un lasso di tempo abbastanza lungo. Gli elementi intrinseci al mercato immobiliare23 invece risultano più facili da analizzare e la loro variazione influisce in modo più trasparente sul prezzo del bene. L'effetto sui prezzi di queste variazioni è circoscritto al segmento, sia esso territoriale oppure di prodotto, interessato dalle modifiche e il tempo di manifestazione è molto breve.24

E' da notare che la domanda per questa tipologia di beni è polverizzata cioè formata da molte categorie di soggetti economici ma sopratutto da quelli non economici e questo fa si che i fattori psicologici, personali penetrano nel mercato influenzandone in modo poco prevedibile l'andamento. Come noto infatti gli individui effettuano le loro scelte di consumo mediante pianificazioni di acquisto non razionali. Questo fattore rende i bisogni e le aspettative dei potenziali utenti molto incerti e questo non fa altro che aumentare la difficoltà dell'analisi di mercato. Da notare è il fatto che alcuni beni immobili come la prima casa acquistano per i proprietari valenza simbolica e di appartenenza molto più forte di quella che si può registrare per i beni mobili e di consumo. La scelta di acquisto di una casa può essere influenzata da sentimenti, percezioni e situazioni diverse che ne rendono il valore di mercato molto diverso dal valore d'uso e questo fa sì che in molti, troppi casi i valori pagati per l'acquisto di un'abitazione si discostano dal vero valore, influenzando sopratutto le successive stime di valore. Un esempio può essere l'acquisto di una casa vicino all'abitazione del genitore anziano per aiutarlo nei momenti di bisogno ad un prezzo maggiore di quello di mercato, oppure la scelta di acquistare una casa in un luogo che rappresenta per l'acquirente un sogno oppure un traguardo per il quale è disposto a pagare un prezzo diverso da quello di mercato. La domanda risulta più flessibile ad oscillazioni rispetto all'offerta. Il mercato immobiliare è stato influenzato da fattori demografici e sociali che, sopratutto in passato hanno determinato dei cambiamenti nelle aspettative dei potenziali utenti. Nel periodo del boom economico le famiglie cercavano abitazioni vicino al luogo di lavoro con conseguente flusso migratorio nei grandi centri abitati e quindi con l'aumento della domanda di unità immobiliari localizzate nelle grandi città. Con l'arrivo del benessere economico le famiglie hanno ricercato invece abitazioni sempre più localizzate in luoghi di periferia per sfuggire allo stress e alla caoticità del nostro millennio favorendo la domanda di immobili in luoghi di campagna ovvero in centri urbani più piccoli. Questo ha caratterizzato non solo cambiamenti nell'ubicazione delle case, ma anche nella tipologia architettonica e nella superficie dimensionale.

La domanda è anche influenzata da aspetti economici sopratutto di investimento. Le famiglie in situazioni economiche caratterizzate da forte instabilità vedono nella casa un bene rifugio, cioè un investimento sicuro al contrario dei titoli azionari o di Stato. Il mattone risulta un investimento poco suscettibile a variazioni repentine e significative di valore dando una sicurezza e una sensazione di stabilità, situazioni che ora più che mai sono difficili da raggiungere. D'altra parte la variazione dei tassi di interesse e l'aumento delle disponibilità di mutui ipotecari concessi invoglia l'acquisto di abitazioni.

Per i fabbricati di nuova costruzione invece, se per i beni mobili il prezzo che si determina in libera concorrenza è costruito partendo dal costo di produzione, il valore risulta distorto a causa dell'imperfezione del mercato. Il mercato immobiliare dei nuovi fabbricati si distingue da quello di quelli già esistenti dal fatto che dalla parte dell'offerta si trovano i soggetti costruttori che

23_{Vedi paragrafo “caratteristiche immobiliari”}

24_{Da Aestimum: Paolo Rosasco dal XLI Incontro di Studio del Ce.SET: 127-148 “the real estate market as the} foundation of the value and forecast as a purpose: trend and real estate cycles” 2011

31 notoriamente sono in un numero più ristretto rispetto a quello dei potenziali venditori privati precedenti proprietari. Si realizza quindi una forma di monopolio unilaterale da parte dell'offerta. In questo caso, come la microeconomia ci dimostra, il profitto del costruttore può essere ingente e quindi si verifica un netto divario fra il prezzo e il costo di costruzione.

Dal punto di vista dell'offerta essa risulta essenzialmente rigida. Questa rigidità è dovuta a vari aspetti caratteristici del bene messo sul mercato. La durata dell'investimento in fabbricati è molto elevata e quindi la ricollocazione sul mercato dopo un primo acquisto avviene dopo molto tempo oppure può, in casi non così rari, non avvenire proprio. Portiamo ad esempio il caso in cui una famiglia acquista una casa che poi verrà per successione intestata ai figli e loro a loro volta agli eredi. Domanda e offerta di abitazioni nel nostro paese sono limitate dal prelievo fiscale che grava sui trasferimenti di proprietà e anche sulle imposte che colpiscono le abitazioni che non sono destinate alla prima casa. Dall'altro lato il mercato degli affitti in Italia non è molto movimentato a causa dell'attitudine italiana a preferire una casa di proprietà e la difficoltà ad affittare la propria. Dalla situazione del mercato degli affitti nascono due criticità che possono essere così riassunte: • il ridotto mercato degli affitti fino al 2012 (dal primo trimestre 2012 secondo i dati dell'Istat immobiliare il numero degli immobili messi sul mercato per scopi locativi è notevolmente cresciuto) rendeva difficile per i giovani riuscire a lasciare la casa dei genitori, essendo l'acquisto proibitivo per le persone che sono entrate da poco nel mercato del lavoro;

• l' Italia a causa, da una parte di un fattore psicologico dovuto al senso di appartenenza dell'abitazione e del luogo di nascita, dall'altra dalla ridotta mobilità del mercato del lavoro che contraddistingue il nostro paese, registra un mercato degli affitti poco movimentato (da notare che questo può essere visto come una conseguenza, ma anche come una causa delle ridotta mobilità del mercato del lavoro).

Come la domanda anche l'offerta risulta polverizzata, è caratterizzata infatti, per i nuovi fabbricati dalle società di costruzione, per i beni dismessi, dalla pubblica amministrazione e per le abitazioni esistenti appartenenti alle famiglie da soggetti privati. L'offerta risulta essenzialmente rigida. Questa rigidità è dovuta a vari aspetti caratteristici del bene messo sul mercato.

Un elemento fondamentale che influenza la domanda e l'offerta degli immobili è anche l’imposizione fiscale25

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