T R I B U N A LE DI ROMA

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T R I B U N A L E D I R O M A

S E Z I O N E E E . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Luciani Cantalupo Massimo, nell'Esecuzione Immobiliare 665/2018 del R.G.E.

promossa da

ARTEMISIA SPV srl

Codice fiscale: 04671530261 Partita IVA: 04671530261 Via Vittorio ALFIERI 1 31015 - Conegliano (Tv)

contro

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione ... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567 ... 3

Titolarità ... 3

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 5

Dati Catastali ... 5

Patti ... 6

Stato conservativo ... 6

Parti Comuni ... 6

Caratteristiche costruttive prevalenti... 6

Stato di occupazione ... 7

Provenienze Ventennali ... 7

Formalità pregiudizievoli ... 8

Normativa urbanistica ... 8

Regolarità edilizia ... 9

Vincoli od oneri condominiali ... 10

Stima / Formazione lotti ... 10

Riepilogo bando d'asta ... 13

Lotto Unico ... 13

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 665/2018 del R.G.E... 14

Lotto Unico ... 14

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INCARICO

All'udienza del 09/01/2019, il sottoscritto Arch. Luciani Cantalupo Massimo, con studio in Via della Camilluccia, 305 - 58091 - Roma (RM), email m.lucianicantalupo@gmail.com, PEC m.lucianicantalupo@pec.archrm.it, Tel. 06 3050649, Fax 06 33619455, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Molveno 34, interno A, piano S1

DESCRIZIONE

Si tratta di un immobile posto al piano seminterrato di un fabbricato adibito a civile abitazione.

La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

•

nonché ai seguenti comproprietari non esecutati:

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•

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• (Proprietà 1/2)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni.

CONFINI

L'immobile risulta confinare con:

-distacchi su corte comune;

-cantina int. B;

-vano scala cndominiale.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 35,00 mq 35,00 mq 1,00 35,00 mq 2,93 m S1

Veranda 3,50 mq 3,50 mq 0,95 3,32 mq 2,93 m S1

Totale superficie convenzionale: 38,32 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 38,32 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Il sottoscritto fa presente che a seguito dell'accesso effettuato all'interno dell'immobile sono stati riscontrati alcuni abusi effettuati sia all'interno che all'esterno dell'immobile,in difformità rispetto alla planimetria catastale allegata alla concessione in sanatoria rilasciata.

Detti abusi consistono in:

-frazionamento dell'immobile in 2 unità distinte, una di superficie maggiore (mq. 35) ed una di superficie minore (mq. 15).

All'interno della unità più piccola è stato realizzato un servizo igienico, è stata chiusa una porta di collegamento tra le 2 unità, è stata posizionata una scaletta metallica esterna per accedere all'interno e per rendere indipendentemente l'unità immobiliare. Infine è stato realizzato un piccolo angolo cottura nella veranda con conseguente cambio di destinazione d'uso della stessa. Nella unità più

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grande alcune tramezzature interne sono state oggetto di diversa distribuzione.

Alla luce di quanto esposto attualmente l'unità immobiliare risulta così composta:

Appartamento 1: Ingresso/veranda con angolo cottura, camera e bagno per totali mq.15 (di cui mq. 3,5 la sola

veranda)

Appartamento 2: Ingresso/disimpegno, n.° 2 camere, cucina e bagno per totali mq.35 Il totale della superficie è pari a mq. 50

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 05/02/1997 al 11/04/2000 Catasto Fabbricati

Sez. U, Fg. 386, Part. 241, Sub. 6, Zc. 4 Categoria C2

Cl.4, Cons. 48 mq.

Piano S1

Sez. U, Fg. 386, Part. 241, Sub. 6, Zc. 4 Categoria A2

Cl.1, Cons. 3,5 vani Rendita € 614,58 Piano S1

Cl.1, Cons. 3,5 vani Superficie catastale 67 mq Rendita € 614,58 Piano S1

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

U 386 241 6 4 A2 1 3,5 vani 67 mq 614,58 € S1

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Corrispondenza catastale

Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell’atto di pignoramento.

Facendo seguito al sopralluogo effettuato e da analisi dettagliata della documentazione sono state riscontrate alcune variazioni interne ed esterne dello stato dei luoghi rispetto alla planimetria catastale.

PATTI

L'immobile, o meglio gli immobili (visto che risultano due unità distinte divise, realizzate in mancanza di autorizzazione) risultano dati in locazione in mancanza di contratti di affitto.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile risulta frazionato abusivamente in 2 unità distinte con ingressi indipendenti.

L'unità più grande presenta un forte degrado dovuto principalmente alla presenza di umidità alle pareti ed in prossimità degli infissi con presenza di muffe. Detta problematica è dovuta principalmente al fatto che gli immobili sono posizionati a quota -130 cm. rispetto al piano strada esterno, inoltre dalla scarsa o inesistente coibentazione delle pareti e dei solai, infine dalla bassa qualità degli infissi e dalla insufficiente ventilazione dei locali interni.

L'unità più piccola presenta delle condizioni decisamente migliori e versa in un discreto stato di conservazione.

PARTI COMUNI

Le parti comuni del fabbricato sono:

Area esterna, androne, vano scala e pianerottoli.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Esposizione:NORD Altezza utile: mt. 2.95

Strutture verticali: muratura Solai: laterizio

Pavimentazione interna: maioliche e parquet

Copertura fabbricato: copertura piana non praticabile Finiture facciate: intonaco e tinta

Pareti interne: laterizio e legno

Infissi: in parte alluminio con vetro camera e altri in legno con vetro singolo

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Impianto elettrico: fuori norma Impianto termico: autonomo

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi senza titolo.

Gli immobili (l'immobile è stato oggetto di divisione in 2 unità distinte, senza alcun titolo edilizio), sono entrambi dati in locazione in mancanza di contratti di affitto.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 16/08/1999 al 07/02/2001

SUCCESSIONE

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Conservatoria di Roma

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 07/02/2001 al 12/11/2007

COMPRAVENDITA

Marco PINARDI 07/02/2001 3530

Trascrizione

12/02/2001 11226 7389

Registrazione

Dal 07/02/2007 al 26/09/2019

COMPRAVENDITA

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(8)

Giuseppe COPPOLA

12/11/2007 49177

Trascrizione

13/11/2007 200714 89163

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Succesivamente alla data del pignoramento non risultano presenti presso la Conservatoria alune formalità di trascrizione.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Roma aggiornate al 26/09/2019, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Oneri di cancellazione

Successivamente alla data del 13.06.2019 relativa alla Certificazione Notarile, non risulta trascritta presso la Conservatoria la alcuna formalità.

NORMATIVA URBANISTICA

Il fabbricato all'interno del quale è posto l'immobile è sito in una zona che presenta le seguenti caratteristiche dal punto di vista urbanistico:

-PRG: CITTA' CONSOLIDATA- T1 Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita a media densita'

insediativa

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-RETE ECOLOGICA: Nessuna prescrizione

-CARTA DELLA QUALITA' TAV. N. 10: Nessuna prescrizione

-PTPR Tav. A Sistemi ed ambiti del Paesagio: Paesaggio degli insediamenti urbani

Tav. B Beni Paesaggistici: Individuazione degli immobili e delle aree di notevole interesse pubblico lettere

c) e d)

Aree urbanizzate di P.T.P.R. Beni d'insieme - Bellezze panoramiche Vincolo Paesistico D.M. 12.12.1991 Art. 8 PTPR (Area stoposta a Pareri Preventivi e Nulla Osta Paesisstico.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile non risulta agibile.

L'immobile è porzione di un fabbricato realizzato in parte in data anteriore al 1° settembre 1967 e ampliato in forza di licenza edilizia n.° 1570 del 25.11.1970 e successiva licenza in variante n.° 630 del 03.05.1972.

Successivamente, per quanto riguarda l'immobile in oggetto, è stata rilasciata concessione in sanatoria n.° 156133

in data 27.01.1999, relativamente al cambio di destinazione d'uso da cantina ad abitazione per totali mq. 50.

Il sottoscritto in data 21.03.2019 effettuava un sopralluogo presso l'immobile riscontrando delle difformità sia all'interno che all'esterno rspetto alla planimetria catastale allegata alla concessione edilizia rilasciata.

Dette difformità consistono in:

-frazionamento dell'unità immobiliare in 2 unità distinte

-realizzazione di un bagno, chiusura di una porta di collegamento tra le 2 unità, realizzazione di un angolo

cottura nella veranda (con cambio di destinazione d'uso) e posa in opera di una scaletta metallica di accesso

nell'unità più piccola.

-diversa distribuzione di alcuni tramezzi interni nella unità più grande.

Al fine di ripristinare la regolarità urbanistica, è possibile il effettuare una pratica Municipale (Cila) ed eseguire successivamente i relativi lavori.

I costi di detta pratica si posono riassumere in:

PRATICA CILA:

-rilievo immobile e restituzione grafica in DWG -redazione grafico ante/inter e post opera -redazione domanda e relazione tecnica

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-completamento pratica e invio telematico -accatastamento mediante pratica DOCFA € 2.500,00 oltre oneri

spese:

Reversale Cila Municipio € 251,24 Reversale Catasto € 50,00

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Si fa presente che per quanto riguarda l'APE (attestato di prestazione enegretica) non è stato possibile redigerlo in quanto, a detta dell'esecutato dott. Tortora, l'impianto è privo sia del bollino blu che del libretto dell'impianto.

In base alla recente normativa senza i suddetti documenti non è possible redigerlo.

IL sottoscritto è a disposizione per la eventuale redazione di un computo metrico dei lavori, necessari per il ripristino dello stato originario dell'immobile.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Sono presenti vincoli od oneri condominiali.

IL fabbricato, a detta dell'esecutato , rìsulta privo di amministratore.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

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Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 386, Part. 241, Sub. 6, Zc. 4, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2)

Valore di stima del bene: € 39.852,80

Lo scrivente, tenuto conto del noto orientamento della Sezione, propone al G.E. di applicare al prezzo di base d'asta del cespite, una riduzione tra il 15 e l 30% del valore di mercato, tenuto conto del valore della stima tra la vendita in fase esecutiva rispetto al libero mercato.

Nel caso specifico il sottoscritto ritiene equa una riduzione del 20% in considerazione delle condizioni di degrado dell'immobile.

Tutto ciò al fine di rendere comparabile e competitiva la vendita dell'immobile in sede esecutiva.

Il metodo di stima utilizzato è "diretto - comparativo", utilizzando i dati dell'Osservatorio OMI dell'Agenzia delle Entrate che raccoglie i dati storici relativi a transazioni immobiliari.

Il sottoscritto ha ritenuto opportuno prendere in considerazione i valori "minimi" relativi ad immobili della zona Trionfale/Via Igea/Via Mario Fani, che è la zona più vicina nelle tabelle OMI, che risulta essere di maggior pregio rispetto a Via Molveno.

Detti valori sono:

minimo €/mq. 2.600,00 massimo di €/mq. 3.800,00

pertanto avremo:

Valore "minimo" immobile €/mq. 2.600,00 Decurtazione del 20% €/mq. 520,00 ---

Valore €/mq. 2.080,00

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale

Bene N° 1 - Appartamento Roma (RM) - Via Molveno 34, interno A, piano S1

38,32 mq 2.080,00 €/mq € 79.705,60 50,00% € 39.852,80

Valore di stima: € 39.852,80

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Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Roma, li 20/10/2019

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Luciani Cantalupo Massimo ELENCO ALLEGATI:

✓ N° 1 Concessione edilizia - Concessione edilizia in sanatoria (Aggiornamento al 17/09/2019)

✓ N° 5 Visure e schede catastali - Visura storica catastale (Aggiornamento al 17/09/2019)

✓ N° 12 Foto - fotografie interne ed esterne (Aggiornamento al 30/09/2019)

✓ N° 1 Planimetrie catastali - planimetria catastale (Aggiornamento al 30/09/2019)

✓ N° 1 Altri allegati - planimetria difformità interne ed esterne (Aggiornamento al 30/09/2019)

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 386, Part. 241, Sub. 6, Zc. 4, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2) Destinazione urbanistica: Il fabbricato all'interno del quale è posto l'immobile è sito in una zona che presenta le seguenti caratteristiche dal punto di vista urbanistico: -PRG: CITTA' CONSOLIDATA- T1 Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia definita a media densita' insediativa -RETE ECOLOGICA: Nessuna prescrizione -CARTA DELLA QUALITA' TAV. N. 10: Nessuna prescrizione -PTPR Tav. A Sistemi ed ambiti del Paesagio:

Paesaggio degli insediamenti urbani Tav. B Beni Paesaggistici: Individuazione degli

immobili e delle aree di notevole interesse pubblico lettere c) e d) Aree urbanizzate di P.T.P.R. Beni d'insieme - Bellezze panoramiche Vincolo Paesistico D.M. 12.12.1991 Art. 8 PTPR (Area stoposta a Pareri Preventivi e Nulla Osta Paesisstico.

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 665/2018 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Appartamento Ubicazione: Roma (RM) - Via Molveno 34, interno A, piano S1

Diritto reale: Proprietà Quota 1/2

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 386, Part. 241, Sub. 6, Zc. 4, Categoria A2

Superficie 38,32 mq

Stato conservativo: L'immobile risulta frazionato abusivamente in 2 unità distinte con ingressi indipendenti. L'unità più grande presenta un forte degrado dovuto principalmente alla presenza di umidità alle pareti ed in prossimità degli infissi con presenza di muffe. Detta problematica è dovuta principalmente al fatto che gli immobili sono posizionati a quota -130 cm. rispetto al piano strada esterno, inoltre dalla scarsa o inesistente coibentazione delle pareti e dei solai, infine dalla bassa qualità degli infissi e dalla insufficiente ventilazione dei locali interni. L'unità più piccola presenta delle condizioni decisamente migliori e versa in un discreto stato di conservazione.

Descrizione: Si tratta di un immobile posto al piano seminterrato di un fabbricato adibito a civile abitazione.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.:

SI

Stato di occupazione: Occupato da terzi senza titolo