COLLEGIO DI MILANO
composto dai signori:
(MI) LAPERTOSA Presidente
(MI) ACHILLE Membro designato dalla Banca d'Italia
(MI) DENOZZA Membro designato dalla Banca d'Italia
(MI) FERRETTI Membro di designazione rappresentativa
degli intermediari
(MI) GRIPPO Membro di designazione rappresentativa
dei clienti
Relatore ESTERNI - FERRETTI ROBERTO
Seduta del 14/02/2019
FATTO
Con ricorso presentato in data 15/01/2018, i ricorrenti hanno dedotto:
— di aver chiesto nel luglio 2016 all’intermediario resistente informazioni in relazione ad un mutuo per finanziare l’acquisto di un immobile e la sua successiva ristrutturazione e per estinguere il mutuo fondiario in precedenza concesso loro da altro finanziatore;
— di esser stati indirizzati ad un “broker”, il quale aveva proposto loro un unico mutuo di
€ 450.000.00, di cui € 200.000,00 per l’acquisto dell’immobile, € 200.000,00 per la ristrutturazione a SAL e € 50.000,00 per la surroga del precedente mutuo;
— che il medesimo broker aveva ipotizzato che il contratto relativo al nuovo finanziamento potesse essere stipulato nel mese di settembre 2016 e aveva suggerito loro di accendere subito un conto corrente presso l’intermediario resistente
“con il deposito di una cospicua somma al fine di accelerare la concessione del mutuo”;
— di aver quindi acceso un conto corrente presso il resistente e versato su detto conto la somma di € 40.000,00;
— che, trascorsi sei mesi dal primo contatto e dopo numerosi incontri, avevano appreso che l’intermediario era disponibile ad erogare soltanto il minore importo di € 300.000,00;
— che in data 20/12/2016 l’intermediario li aveva ulteriormente informati della circostanza che essi “potevano ottenere solo la ancor minor somma € 217.000,00” e che il mutuo “poteva essere ottenuto SOLO ed esclusivamente CON LA CONDIZIONE IMPRESCINDIBILE ED OBBLIGATORIA” di iscrivere ipoteca di secondo grado su altro immobile di proprietà di uno di loro (in aggiunta all’ipoteca sull’immobile oggetto del mutuo fondiario);
— che la somma mutuabile era sufficiente solo all’acquisto dell’immobile e non anche alla sua ristrutturazione;
— di aver quindi stipulato l’atto di mutuo nel gennaio 2017, con la promessa del resistente di concedere in un secondo momento un finanziamento a SAL;
— che l’intermediario aveva richiesto loro a tal fine di vendere un altro immobile e ridurre la loro esposizione debitorie di € 40.000,00;
— di aver appreso al momento della stipulazione del preliminare di compravendita dell’immobile in questione che il versamento della somma di € 40.000,00 non era sufficiente alla cancellazione dell’ipoteca e che soltanto dopo numerosi solleciti e con un aggravio di costi l’ipoteca gravante su detto immobile era stata cancellata e l’immobile stesso ceduto a terzi;
— che l’ottenimento di una somma inferiore rispetto a quella richiesta aveva permesso loro di acquistare, ma non di ristrutturare l’immobile desiderato e, per tale motivo, erano stati costretti a locare un altro appartamento;
— che, rivoltisi ad altro intermediario, avevano ottenuto “in soli ventidue giorni” le somme per rifinanziare l’intera operazione, pari a € 400.000,00;
— che le polizze facoltative sottoscritte contestualmente all’erogazione del mutuo non venivano rimborsate dall’intermediario resistente, il quale aveva anche addebitato loro l’importo di € 5.462,51 per altre polizze da loro mai acquistate.
Non soddisfatti del riscontro dato dal resistente al reclamo da loro presentato, i ricorrenti hanno chiesto al Collegio di “condannare l’intermediario al pagamento di tutte le somme indebitamente trattenute, pari a […] € 30.640,20”, oltre a € 50.000,00 a titolo di risarcimento dei danni e al ristoro delle spese legali.
L’intermediario ha presentato le proprie controdeduzioni e ha dedotto, tra l’altro, che:
— i ricorrenti si erano inizialmente rivolti ad un agente in attività finanziaria convenzionato con esso resistente;
— tramite il detto agente avevano presentato in data 02/11/2016 una richiesta di mutuo dell’importo di € 386.000,00, di cui € 196.000,00 per l’acquisto di un nuovo immobile,
€ 130.000,00 per la ristrutturazione dell’immobile stesso e € 60.000,00 per la surroga del mutuo in precedenza concesso da altro intermediario e garantito da ipoteca di primo grado su altro immobile di proprietà di uno di essi;
— l’importo richiesto non poteva essere finanziato tenuto conto del reddito dei ricorrenti e del fatto che il valore dell’immobile offerto in garanzia (€ 251.108,00), non solo non era superiore all’importo da finanziare, ma era ampiamente inferiore ad esso;
— che pertanto l’agente in attività finanziaria aveva prospettato ai ricorrenti la necessità di concedere all’intermediario una seconda ipoteca su altro immobile, evidenziando che, se questa soluzione non fosse stata di loro gradimento, essi si sarebbero dovuti rivolgere ad altro finanziatore;
— che a metà dicembre 2016, i ricorrenti avevano rinunciato all’ipotesi di surrogare il mutuo in essere con l’altro intermediario e avevano manifestato all’agente la loro volontà di richiedere un mutuo per il minore importo di € 232.000,00, finalizzato al solo acquisto del nuovo immobile, il cui prezzo di acquisto era stato fissato in € 245.000,00;
— che il 03/01/2017 l’organo deliberante del resistente aveva espresso parere favorevole alla concessione di un mutuo dell’importo di € 217.000,00 e della durata di 23 anni;
— che il successivo 30/01/2017 era stato stipulato l’atto di mutuo con contestuale iscrizione di ipoteca di primo grado sull’immobile acquistato (il cui valore da perizia era di € 251.108,00) e di secondo grado sull’immobile già di proprietà di uno dei ricorrenti (il cui valore da perizia era di € 108.500,00), al fine di garantire un rapporto del 200% tra valore della garanzia reale e importo del finanziamento, come previsto dalle policy dell’intermediario;
— che la delibera di concessione del mutuo era stata assunta nei tempi previsti dal foglio Informativo (90 giorni dalla data della richiesta);
— che l’indisponibilità dei mezzi finanziari per ristrutturare l’immobile acquistato e la necessità di mettere in vendita quello già di proprietà dei ricorrenti non erano imputabili ad esso intermediario, avendo i medesimi ricorrenti spontaneamente limitato l’importo del mutuo alla somma necessaria per l’acquisto del nuovo immobile;
— che i ricorrenti avevano stipulavano sei polizze contestualmente al contratto di mutuo;
— che la quota non goduta dei premi assicurativi relativi a due di esse era stata restituita dalla compagnia assicuratrice al momento dell’estinzione del mutuo;
— che, non avendone rinvenuto i relativi contratti, la compagnia assicuratrice era offerto ai ricorrenti il rimborso integrale dei premi relativi ad altre tre di dette polizze, per un totale di € 2.487,84, comprensivo di € 15,00 a titolo di spese di emissione;
— che la pretesa risarcitoria dei ricorrenti era sprovvista di prova;
— che non erano ripetibili i costi per la perizia, così come i costi sostenuti per la surroga di altro intermediario e le spese legali.
Ciò premesso, l’intermediario resistente ha chiesto di respingere il ricorso.
DIRITTO
I ricorrenti allegano la responsabilità precontrattuale dell’intermediario con riferimento alla concessione di un mutuo di importo inferiore a quanto da loro richiesto e domandano:
— la restituzione delle spese sostenute a vario titolo per la concessione del mutuo in questione e il risarcimento dei danni subiti per effetto della condotta tenuta dall’intermediario, quantificati in € 50.000,00,
— il rimborso della quota non goduta dei premi assicurativi relativi alle polizze facoltative collocate contestualmente al mutuo, quota non rimborsata a seguito della disdetta delle polizze stesse e la restituzione dell’importo di € 5.462,51, pari al premio di altre polizze a loro dire mai sottoscritte, addebitato loro dall’intermediario al momento della concessione del mutuo.
Quanto alla prima domanda, il Collegio deve anzitutto ribadire l’ormai consolidato orientamento dell’Arbitro in base al quale non è possibile rinvenire nel nostro ordinamento alcun obbligo di contrarre in capo agli intermediari, né alcun diritto dei clienti alla concessione del credito richiesto. La scelta di concedere un importo inferiore a quello richiesto dai ricorrenti rientra pertanto nella valutazione discrezionale dell’intermediario e non è censurabile dall’ABF (cfr., tra le molte, le decisioni del Collegio di Coordinamento n.
6182/2013, di questo stesso Collegio nn. 1934, 2109 e 2683/2011 e, più recentemente n.
4287/2018).
Ciò detto, questo Collegio osserva – sempre in linea con la consolidata giurisprudenza dell’Arbitro (cfr. ancora la decisione del medesimo Collegio n. 4287/2018) – che nel corso delle trattative finalizzate alla concessione di un finanziamento entrambe le parti sono tenute a comportarsi secondo buona fede e della correttezza, come previsto dall’art. 1337 c.c. Occorre, pertanto, verificare se nel caso di specie la condotta dell’intermediario nella fase precedente la stipulazione del contratto di mutuo possa essere censurata sotto tale profilo e, più precisamente, se essa sia stata tale da ingenerare nei richiedenti un legittimo affidamento nella positiva conclusione delle trattative e, quindi, nella concessione della somma da loro inizialmente richiesta.
A questo proposito, il Collegio rileva che, alla luce delle dichiarazioni delle parti e della documentazione prodotta, possono ritenersi provate unicamente le seguenti circostanze:
— nel luglio 2016 i ricorrenti si sono rivolti ad un agente in attività finanziaria convenzionato con l’Intermediario resistente al fine di richiedere un mutuo finalizzato ad acquistare un immobile e a ristrutturarlo, nonché a surrogare un altro mutuo in precedenza concesso da altro finanziatore; non è tuttavia chiaro l’importo desiderato dai ricorrenti, perché essi affermano nel ricorso di aver chiesto un mutuo di € 450.000,00, ma producono un prospetto informativo datato 07/07/2016 relativo ad un mutuo di € 390.000,00;
— il 29/08/2016 l’intermediario ha incaricato il proprio fiduciario di eseguire la perizia di stima sull’immobile da acquistare e da costituire in garanzia;
— la perizia è stata consegnata all’intermediario solo il 17/10/2016, poiché il perito incaricato ha dovuto attendere il computo metrico che doveva essere predisposto dall’architetto dei ricorrenti;
— in data 02/11/2016 i ricorrenti stessi hanno richiesto un mutuo dell’importo complessivo di € 386.000,00, di cui € 196.000,00 da destinarsi all’acquisto del nuovo immobile, € 130.000,00 da destinarsi alla sua ristrutturazione e € 60.000,00 da destinarsi alla surroga del mutuo esistente;
— con successive e-mail inviate rispettivamente in data 11/12/2016 e 14/12/2016, i ricorrenti hanno comunicato all’agente in attività finanziaria di optare “per mutuo e compravendita per euro 232.000” e di confermare “la richiesta di mutuo al 95% con iscrizione ipoteca 2 grado su immobile”;
— in data 30/01/2017 è stato concesso ai ricorrenti un mutuo dell’importo di € 217.000,00;
— tra la richiesta di mutuo (02/11/2016) e la stipulazione dell’atto (30/01/2017) è intercorso un periodo inferiore al termine di 90 giorni per la conclusione della pratica indicato nel foglio informativo del mutuo.
Alla luce di quanto precede e tenuto conto del fatto che i ricorrenti non hanno fornito alcun elemento di prova a supporto delle loro affermazioni, ritiene questo Collegio che non
comportarsi secondo buona fede e correttezza nel corso delle trattative e, in particolare, non possa ritenersi provato che la condotta tenuta dall’intermediario stesso abbia potuto ingenerare nei ricorrenti il legittimo affidamento di ottenere un finanziamento dell’importo inizialmente richiesto.
La relativa domanda di risarcimento formulata dai ricorrenti non può pertanto essere accolta, così come non può essere accolta la domanda relativa al rimborso delle spese sostenute dai ricorrenti stessi in vista della concessione del mutuo e della successiva surroga di quest’ultimo. E ciò a tacere del fatto che i ricorrenti hanno omesso di provare tali addebiti e che, pertanto, anche sotto questo profilo la domanda in questione non potrebbe trovare accoglimento.
Passando ad esaminare le richieste relative alla restituzione dei premi assicurativi relativi alle polizze collocate contestualmente al finanziamento, osserva questo Collegio che i ricorrenti chiedono che vengo loro corrisposto a vario titolo l’importo di € 13.056,15, ma – anche a questo proposito – non producono alcun documento a sostegno della loro domanda, né, prima ancora, precisano quali polizze essi avrebbero sottoscritto e quali no.
L’intermediario, dal canto suo, ha riconosciuto che all’atto della stipulazione del contratto di mutuo sono state sottoscritte dai ricorrenti sei polizze assicurative, i cui premi ammontavano complessivamente a € 9.885,88.
Con riferimento a tre di tali polizze, i cui premi ammontavano complessivamente a € 2.487,84, l’intermediario ha inoltre allegato che la compagnia assicuratrice non ha rinvenuto i relativi contratti e ha pertanto offerto ai ricorrenti il rimborso integrale dei premi in questione, comprensivo delle spese di emissione delle polizze stesse.
Tenuto conto di quanto affermato dall’intermediario con effetto vincolante, questo Collegio ritiene che sul punto la materia del contendere sia cessata.
L’intermediario ha inoltre dimostrato che la compagnia assicuratrice ha rimborsato ai ricorrenti l’importo complessivo di € 4.922,53, pari alla quota non maturata delle polizze incendio e infortuni. I ricorrenti non hanno contestato la correttezza dell’importo in questione. Si deve pertanto ritenere che null’altro spetti loro in relazione alle polizze in questione.
Quanto alla sesta polizza, non è dato a questo Collegio comprenderne la natura in assenza di qualsiasi documento ad essa relativo. Neppure è chiaro se i ricorrenti richiedono la restituzione del relativo addebito allegando di non averla mai sottoscritta, oppure la restituzione della quota del relativo premio non goduta per effetto della sua disdetta o dell’estinzione anticipata del finanziamento che essa eventualmente assisteva.
Tale assoluta genericità della domanda, unita alla totale assenza di prova, impedisce a questo Collegio di ritenere fondata la domanda in questione.
PER QUESTI MOTIVI Il Collegio non accoglie il ricorso.
IL PRESIDENTE
firma 1
