GEOM. DAVID GOVONI
Via Emilia n° 136
40064 OZZANO DELL’EMILIA (BO) Tel.051/6511206-Fax.051/6523475
TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
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CONSISTENZA ED UBICAZIONE IMMOBILE LOTTO DUE
Piena Proprietà di quattro Unità immobiliari catastalmente classate in corso di definizione, illecitamente adibite ad uso Abitativo ed annessa area urbana, gravati da Ordinanza di Ripristino da parte del Comune di Bologna e rigetto del ricorso presentato presso il Consiglio di Stato, il tutto facente parte di un fabbricato ad uso Residenziale, Negozi e servizi, sito in Comune di Bologna (BO), Quartiere San Donato, Via San Donato n° 51/H-I.
Al fine di una più chiara identificazione di quanto sopradescritto si rimanda ai successivi paragrafi “INDAGINE AMMINISTRATIVA e DESCRIZIONE DEL BENE”.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati:
Catasto Fabbricati del Comune di Bologna (BO) :
§ Foglio 166, Mappale 42, Sub. 12, Cat. F/4, Unità in corso di definizione, Via San Donato n° 51/H, (Monolocale), Piano T;
§ Foglio 166, Mappale 42, Sub. 21 graffato al Mappale 100, Sub. 50, Cat.
F/4, Unità in corso di definizione, Via San Donato n° 51/H, (Monolocale), Piano T;
§ Foglio 166, Mappale 100, Sub. 49 graffato al Mappale 280, Sub. 4, Cat.
N° 342/16 R.G. ESEC.
Udienza 18.01.2021 Ore 10:30
LOTTO 2
F/4, Unità in corso di definizione, Via San Donato n° 51/H toponomastica corretta Via San Donato n° 51/I, (Bilocale), Piano T;
§ Foglio 166, Mappale 280, Sub. 5, Cat. F/4, Unità in corso di definizione, Via San Donato n° 51/H, (Monolocale), Piano T;
§ Foglio 166, Mappale 280, Sub. 6, Cat. Area Urbana, Cons. mq. 43, Via San Donato n° 51/H, (Monolocale), Piano T.
Lo scrivente, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni e presa visione della documentazione richiesta all’ Agenzia delle Entrate - Ex Territorio (Sezione Catasto Fabbricati) di Bologna, nonché a seguito di accertamenti svolti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Bologna, si permette di osservare che i beni oggetto di pignoramento, sono da regolarizzare dal punto di vista catastale a cura e spese dell’aggiudicatario.
La regolarizzazione delle difformità catastali, potrà avvenire con la presentazione di idonee Denunce di Variazione Catastale (a cura di Tecnico Abilitato) mediante procedura Doc.Fa., per un ammontare complessivo, puramente a titolo indicativo di circa € 2.000,00, a cui andrà aggiunta l’
eventuale sanzione per le omesse Denunce di Variazione da porsi a cura e spese dell’aggiudicatario.
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
C’è corrispondenza tra l’identificazione catastale e quanto riportato nel Verbale di Pignoramento Immobiliare.
CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA’ DELL’
ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO
C’è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in titolarità della Società Esecutata.
ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’
Parti comuni: è compresa la comproprietà pro quota di tutto quanto è di uso e servizio comune per legge e per destinazione d’uso per beni di analoga tipologia.
Servitù attive e passive: i beni sono venduti a corpo nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, con tutte le relative aderenze, sovrastanze, pertinenze, infissi, seminfissi, azioni e ragioni, comunioni, usi e diritti inerenti, servitù attive e passive, se vi sono e come abbiano legale ragione di esistere o che si siano venute a creare in conseguenza dello stato di Condominio dell’intero complesso immobiliare, della posa in opera delle condutture dell’acqua, dell’energia elettrica, del telefono, del gas e delle fognature, con tutti gli obblighi e i diritti così come riportato e derivanti dai titoli d’acquisto, che si intendono qui integralmente riportati e così come meglio identificati nella Certificazione Notarile Ventennale del 22.06.2016.
VINCOLI ED ONERI
Lo Scrivente ritiene doveroso rassegnare che, con Sentenza resa inter partes e depositata in data 18/07/2013, il Tribunale Amministrativo Regionale per l’Emilia Romagna (TAR) sede di Bologna, Sez. II, ha respinto i ricorsi proposti dalla Società Esecutata, in opposizione all' Ordinanza di Ripristino ai sensi dell’ Art. 15 della L.R. 23/2004 P.G. n° 72354/2007 del 23/03/2007 e che la medesima ha pertanto presentato all’ Ecc.mo Consiglio di Stato in data 17/01/2014 ricorso in Appello, a totale riforma dell’impugnata Sentenza.
Con Sentenza in data 29/01/2020 il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, ha rigettato l'appello proposto dalla Società Esecutata, confermando nei sensi di cui in motivazione la sentenza appellata; ne consegue pertanto che relativamente all'intero bene oggetto della presente Procedura, dovrà essere ripristinato lo status quo ante gli abusi accertati, in conformità all’ Ordinanza di Ripristino del Comune di Bologna in data 23/03/2007 P.G. n° 72354/2007 e pertanto, il bene oggetto di stima risulta rappresentato da due contigui ampi locali rispettivamente ad uso Laboratorio ed Autorimessa ed annessa area urbana.
Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri apparenti ed influenti sul valore del bene oggetto della presente procedura esecutiva.
CONFINI
I beni in oggetto confinano con parti comuni, muri perimetrali, ed altre proprietà, salvo altri come meglio sul posto.
PERTINENZA Piena proprietà dell’intero bene.
PROVENIENZA DEL BENE
Con Atto di Compravendita regolarmente registrato e trascritto la Società Esecutata, acquistava la Piena proprietà, in maggiore consistenza e nella loro precedente identificazione catastale, delle porzioni del complesso immobiliare di cui i beni oggetto stima ne sono parte, all’epoca distinte al Catasto Fabbricati del Comune di Bologna (BO) al Foglio 166 Mappale 42 Sub. 5 e Mappale 100 Sub. 40 graffato al Mappale 280, le quali a seguito di numerose variazioni catastali hanno originato i beni di cui alla presente relazione.
STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE Proprietaria del bene è una Società.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Dalla Relazione Notarile ventennale depositata agli atti dal creditore procedente risultano le seguenti formalità:
Trascrizioni ed iscrizioni che resteranno a carico dell’aggiudicatario:
Nessuna
Per ulteriori informazioni a riguardo vedasi relazione Notarile ventennale.
REGIME FISCALE
La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all’atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell’acquirente.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
La proprietà non ha prodotto elementi probanti circa la legittimità edilizia, pertanto lo Scrivente a seguito di accertamenti svolti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Bologna (BO) rassegna quanto segue:
Regolarità edilizia: Il fabbricato all’interno del quale risultano ubicate le Unità Immobiliari oggetto di pignoramento è stato edificato in data antecedente il 1 settembre 1967, ed è stato oggetto dei seguenti provvedimenti autorizzativi rilasciati dal Comune di Bologna (BO):
§ D.I.A. P.G. n° 202671/2002 presentata in data 11/12/2002, per la creazione di 7 garage al piano Terra del fabbricato;
§ Permesso di Costruire P.G. n° 29930/2003 rilasciato in data 16/05/2003, in Variante in Corso d’Opera alla D.I.A. P.G. n° 202671/2002, per Cambio
d’Uso da Magazzino a Residenziale ed ampliamento fuori sagoma;
§ D.I.A. P.G. n° 68154/2004 presentata in data 02/04/2004, in Variante in corso d’Opera al Permesso di Costruire P.G. n° 29930/2003, per il Cambio d’Uso da Laboratorio Artigianale a Residenza e trasformazione di Garages in appartamenti al piano Interrato;
Lo scrivente si permette di osservare che tale pratica risulta ARCHIVIATA con comunicazione P.G. n° 106765 del 19/05/2004 in quanto il titolo abilitativo non è stato ritenuto idoneo e pertanto doveva essere presentata richiesta di Permesso di Costruire;
§ Richiesta di Permesso di Costruire P.G. n° 235721/2004 presentata in data 11/11/2004, per Variante in Corso d’Opera al Permesso di Costruire P.G.
n° 29930/2003, per la realizzazione, in luogo di alcune Autorimesse, di tre Monolocali al piano Terra, oltre a due ulteriori locali di servizio;
Lo scrivente si permette di osservare che con Provvedimento P.G. n°
235721/2004 emesso in data 17/03/2005, l’Amministrazione Comunale DINIEGAVA il rilascio del titolo abilitativo per presunti contrasti con il disposto di cui alle Norme di Dettaglio (requisiti Igienico-Sanitari) e che la Società Esecutata, con ricorso R.G.
563/05, impugnava tale provvedimento avanti al T.A.R. di Bologna;
§ Verbale di Violazione Urbanistico Edilizia n° 122/2005 P.G. n°
148984/2005 del 29/06/2005, per l’accertamento di opere edili realizzate in difformità al Permesso di Costruire P.G. n° 29930/2003 e consistenti nella modifica di sagoma, ampliamento del piano Seminterrato ed infine mancato rispetto delle distanze dai confini di proprietà;
§ Verbale di Violazione Urbanistico Edilizia n° 224/2006 P.G. n°
245463/2006 del 07/11/2006, per l’accertamento di opere edili realizzate in difformità al Permesso di Costruire P.G. n° 29930/2003 e consistenti nella realizzazione di tre Monolocali ed un Bilocale al piano Interrato, oltre ad ampliamento di volume fuori sagoma;
§ Ordinanza di Ripristino ai sensi dell’ Art. 15 della L.R. 23/2004 P.G. n°
72354/2007 del 23/03/2007, per la demolizione delle opere realizzate in difformità al Permesso di Costruire P.G. n° 29930/2003 di cui ai precedenti Verbali di Violazione Urbanistico Edilizia;
Lo scrivente ritiene doveroso rassegnare che la Società Esecutata con ricorso R.G. 524/07, impugnava tale provvedimento avanti al T.A.R. di Bologna;
§ Richiesta di Riesame P.G. n° 180896 presentata in data 26.07.2007 per il Permesso di Costruire P.G. n° 235721/2004, in Variante in Corso d’Opera al Permesso di Costruire P.G. n° 29930/2003, per Cambio d’Uso con ampliamento fuori sagoma da Laboratorio artigianale a residenza e trasformazione di porzione di Ex Laboratorio/officina in Appartamenti al piano Terra.
Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l’esecuzione di opere o varianti, né sono stati elevati ulteriori Verbali di accertamento di Violazione Urbanistica.
Lo Scrivente ritiene doveroso rassegnare che, con Sentenza resa inter partes e depositata in data 18/07/2013, il Tribunale Amministrativo Regionale per l’Emilia Romagna (TAR) sede di Bologna, Sez. II, ha respinto i ricorsi proposti dalla Società Esecutata, in opposizione all'
Ordinanza di Ripristino ai sensi dell’ Art. 15 della L.R. 23/2004 P.G. n°
72354/2007 del 23/03/2007 e che la medesima ha pertanto presentato all’
Ecc.mo Consiglio di Stato in data 17/01/2014, ricorso in Appello a totale riforma dell’impugnata Sentenza in data 18/07/2013; con Sentenza in data 29/01/2020, il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, ha rigettato l'appello proposto dalla Società Esecutata, confermando nei sensi di cui in motivazione la sentenza appellata.
Il sottoscritto C.T.U., in merito a tutto quanto sopraesposto ritiene opportuno di seguito effettuare alcune considerazioni:
- alla data di verifica sul posto è emerso che le opere edili riguardanti la realizzazione delle quattro Unità immobiliari ad uso Abitativo (un Bilocale e tre Monolocali di cui uno dotato di corte esclusiva) appaiono completamente ultimate;
- essendo stato rigettato l'appello presentato all’ Ecc.mo Consiglio di Stato in data 17/01/2014, dovrà essere ripristinato lo status quo ante gli abusi accertati, in conformità all’ Ordinanza di Ripristino del Comune di Bologna in data 23/03/2007 P.G. n° 72354/2007 e pertanto, il bene oggetto di stima risulta rappresentato da due contigui ampi locali rispettivamente ad uso Laboratorio ed Autorimessa ed annessa area urbana.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Preso atto di tutto quanto rassegnato al precedente paragrafo
“INDAGINE AMMINISTRATIVA”, lo Scrivente ritiene ragionevole ed opportuno demandare la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, allorquando la reale consistenza dei beni oggetto di pignoramento sarà
univocamente definita.
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
Il bene in oggetto è tenuto in custodia dall’ Avv. Stefano Mantegazza con studio in Bologna (BO), Via D’Azeglio n° 58.
Alla data di verifica sul posto è emerso che i beni in oggetto sono liberi ed in piena disponibilità della procedura.
DESCRIZIONE DEL BENE
Come risultante dall’indagine amministrativa, il fabbricato all’interno del quale sono ubicati i bene oggetto della presente relazione, è stato costruito in data antecedente il 1 settembre 1967, successivamente ristrutturato e risulta ubicato nel Comune di Bologna (BO), Quartiere San Donato, in Via San Donato n° 51/H e più precisamente nelle immediate vicinanze dell’intersezione con Viale della Repubblica e Via Ermanno Galeotti; il lotto su cui risulta edificato il fabbricato presenta sagoma piuttosto regolare e giacitura pianeggiante.
L’edificio ove risulta ubicato il bene oggetto della presente procedura esecutiva si eleva su n° 6 piani fuori Terra oltre a n° 1 piano Seminterrato e l’intera sezione edificata racchiude al piano Seminterrato locali destinati a Servizi, al piano Terra risultano collocate Unità immobiliari con destinazione commerciale quali Negozi e nei restanti piani risultano ubicate Unità immobiliari ad uso Abitativo.
Il fabbricato, considerato nella sua completezza, si presenta in discreto stato di conservazione e manutenzione.
Le Unità Immobiliari in oggetto, localizzate lungo il fronte Nord-Est dell’edificio, con affaccio sul corsello comune e con accesso, per quanto
riguarda due Monolocali ed un Bilocale, direttamente dal vano scale comune del condominio di Via Ermanno Galeotti n° 6, mentre per quanto riguarda il restante Monolocale avente accesso diretto dal predetto Corsello comune, risultano costituite, per quanto riguarda la tipologia Monolocale da due alloggi aventi Superficie Utile maggiore di 28 mq. e quindi atti ad ospitare una persona, da un Monolocale avente Superficie Utile maggiore di 38 mq. e quindi idoneo ad ospitare due persone ed infine un ulteriore alloggio a tipologia Bilocale costituito quindi da Soggiorno-Pranzo con Angolo Cottura, una Camera da letto a tipologia matrimoniale ed infine un locale Bagno debitamente disimpegnato.
La superficie calpestabile dell’unità Abitativa contraddistinta nell’allegato elaborato grafico con il n° 6 risulta di circa mq. 28, la superficie calpestabile dell’unità Abitativa contraddistinta nell’allegato elaborato grafico con il n° 7 risulta di circa mq. 29, la superficie calpestabile dell’unità Abitativa contraddistinta nell’allegato elaborato grafico con il n° 8 risulta di circa mq. 43 oltre a circa mq. 34 adibiti a Corte esclusiva ed infine la superficie calpestabile dell’unità Abitativa contraddistinta nell’allegato elaborato grafico con il n° 9 risulta di circa mq. 43.
Le Unità immobiliari in esame presentano finiture di buon livello quali:
- Pavimentazioni in piastrelle di ceramica di discreta qualità e di varia tipologia e fattura, eccezion fatta per quanto riguarda l’alloggio contraddistinto con il n° 8 ove si rilevano pavimentazione in listelli di parquet di legno;
- Rivestimento delle pareti della Cucina in piastrelle di ceramica di
discreta qualità;
- Rivestimento nei locali Bagno, eseguito in piastrelle di ceramica ad effetto mosaico, di buona qualità;
- Pareti intonacate in malta di calce e cemento con finitura al civile e tinta a tempera di colorazione bianca;
- Locali Bagno dotati di sanitari in ceramica completi di rubinetteria monocomando, in buono stato di conservazione;
- Serramenti delle finestre e porte/finestre realizzati in alluminio verniciato bianco, completi di vetrocamera e dotati di ferramenta in resina di discreta fattura;
- Inferriate di sicurezza installate in tutte le forometrie;
- Porte interne in legno laccato bianco complete di ferramenta ottonata di buona fattura;
- Portoncino di ingresso blindato.
Le Unità abitative in esame sono dotate di impianto centralizzato di riscaldamento e produzione acqua calda, del tipo a “pompa di calore”
ubicato nel sovrastante lastrico solare, presumibilmente in regola con la Normativa di cui alla Legge 46/90; gli elementi di diffusione del calore sono del tipo radiante, in alluminio verniciati di colore bianco.
Le unità sono dotate altresì di impiantistica elettrica sottotraccia con punti di utilizzo discretamente distribuiti e frutti di buona qualità, presumibilmente rispettante la Normativa Vigente.
Lo stato di conservazione e manutenzione degli alloggi risulta pessima, in quanto, come facilmente rilevabile dalla documentazione fotografica allegata alla presente relazione, a causa di importanti fenomeni
infiltrativi, sono presenti evidenti tracce di allagamento e conseguente risalita di umidità sui paramenti murari ed inoltre dette infiltrazioni hanno causato l’imbevimento dei controsoffitti in lastre di cartongesso che conseguentemente sono crollati.
L’Esecutato informava altresì lo Scrivente che le cause di dette infiltrazioni sono state risolte e che è tutt’ora in corso l’iter per il riconoscimento dei danni patiti e causati dalle tubazioni Condominiali.
CONFORMITA’ IMPIANTI
Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l’aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell’art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.
CONSISTENZA SUPERFICIALE
Facendo riferimento al D.P.R. n° 138 del 23.03.1998 “ Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d’estimo….” ed in particolare all’Allegato C “Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria”, la superficie commerciale del bene oggetto della presente relazione è stata calcolata secondo i seguenti criteri:
o per intero la superficie lorda dell’immobile, pari alla somma delle superfici dei vani principali comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali, fino ad uno spessore massimo di
cm. 50, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50%;
o per il 50% la superficie lorda delle pertinenze esclusive accessorie, quali cantine, soffitte ed assimilate, qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori a servizio diretto di quelli principali, oppure per il 25% della superficie qualora non comunicanti;
o per il 30% la superficie lorda delle pertinenze esclusive di ornamento, quali balconi, terrazze, logge e similari;
o per il 10% la superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile, fino alla superficie dell’unità immobiliare e per il 2% per la superficie eccedente il suddetto limite.
Le superfici così determinate vengono arrotondate al mq. per difetto o per eccesso.
Con riferimento ai criteri di misurazione della consistenza sopra specificati, la superficie commerciale dei beni in argomento, è la seguente:
Destinazione Sup.mq. Coeff. Sup. Comm.
Laboratorio/Autorimessa 143,00 1,00 mq. 143,00
Corte esclusiva 34,00 0,10 mq. 3,40
TOTALE (Arrotondato) mq. 147,00 STIMA DEL BENE
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di quattro Unità immobiliari catastalmente classate in corso di definizione ma illecitamente adibite ad uso Abitativo ed annessa area urbana, gravati da Ordinanza di Ripristino da parte del Comune di Bologna e rigetto del ricorso presentato presso il Consiglio di Stato, il tutto facente parte di un fabbricato ad uso
Residenziale, Negozi e servizi, sito in Comune di Bologna (BO), Quartiere San Donato, Via San Donato n° 51/H-I.
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto e tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, della riduzione del valore di mercato praticata per l’ assenza della garanzia per vizi del bene venduto, per lo stato di uso e manutenzione, per lo stato di possesso, per i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, rappresentati da due contigui ampi locali rispettivamente ad uso Laboratorio ed Autorimessa, stimati a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, considerando i seguenti valori unitari:
- Labor./Autorim./Corte mq. 147,00 x €/mq. 450,00 = € 66.150,00 VALORE DEL BENE A PREZZO DI MERCATO (Arr.) € 66.000,00 Percentuale di Abbattimento per procedura esecutiva 25 %
RISULTANO € 49.500,00
VALORE DEL BENE A BASE D’ASTA (Arrotond.) € 49.000,00 (Euro Quarantanovemila//00)
* * *
Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
Con Osservanza
Ozzano dell’Emilia, 21 Gennaio 2021
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IL CONSULENTE TECNICO Geom. David Govoni
Allegati:
o Allegato A (con nomi)
o Allegato A (senza nomi)
o Allegato G (commerciale)
o Estratto di Mappa Catastale
o Visure Catasto Fabbricati
o Elaborato Planimetrico
o Elenco Subalterni
o D.I.A. P.G. n° 68154/2004 presentata in data 02/04/2004
o Comunicazione P.G. n° 106765 del 19/05/2004
o Provvedimento P.G. n° 235721/2004 del 17/03/2005
o Verbale di Violazione Urbanistico Edilizia n° 122/2005 del 29/06/2005
o Verbale di Violazione Urbanistico Edilizia n° 224/2006 del 07/11/2006
o Ordinanza di Ripristino P.G. n° 72354/2007 del 23/03/2007
o Riesame P.G. n° 180896 presentata in data 26.07.2007
o Elaborato Grafico
o Ricorso in Appello al Consiglio di Stato del 17/01/2014
o Sentenza Consiglio di Stato del 29/01/2020
o Documentazione Fotografica
o Atto di Provenienza
o Relazione Notarile (copia)
Per la pubblicità 1 CD-ROM con all’interno:
o Perizia senza nomi e parte introduttiva (in pdf)
o Fotografie, schede catastali e piante (in pdf)
o Allegato A senza nomi (in formato word)
o Allegato G con i nomi (in formato word)
