ING. GIUSEPPE MENNA
Via Lazio n. 1
40060 CASTEL SAN PIETRO TERME (BO) Tel.-Fax 051/0458713
TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da:
CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE LOTTO 1
Piena ed esclusiva proprietà di un lotto di terreno, in parte agricolo ed in
parte edificabile, privo di soprastanti fabbricati, sito in comune di San Benedetto Val di Sambro (BO), frazione di Pian del Voglio, località Ginestrella, avente una superficie fondiaria complessiva pari a 2.940 mq.
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IDENTIFICAZIONE CATASTALE
I beni immobili oggetto di valutazione, risultano così identificati:
CATASTO TERRENI DEL COMUNE DI SAN BENEDETTO VAL DI SAMBRO (BO)
• Foglio 55, Mappale 393, Qualità: Seminativo, Classe 2, Superficie 1620 mq., Rendita : RD € 2,09 – RA € 5,86;
• Foglio 55, Mappale 415, Qualità: Seminativo, Classe 2, Superficie 712 mq., Rendita : RD € 0,92 – RA € 2,57;
• Foglio 55, Mappale 512, Qualità: Bosco Ceduo, Classe 2, Superficie 608 mq., Rendita : RD € 0,41 – RA € 0,19;
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CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE
N. 368/2018 R.G.
Udienza 15/07/20149 Ore 09.50
LOTTO 1
ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
C’è corrispondenza tra l’identificazione catastale e quanto riportato nel
verbale di pignoramento immobiliare R.G.E 363/2018, in titolarità alla società esecutata.
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CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA’ AGLI ESECUTATI E QUANTO OGGETTO DI PIGNORAMENTO C’è corrispondenza tra quanto oggetto di pignoramento e quanto riportato nel
verbale di pignoramento R.G.E 363/2018, in titolarità alla società esecutata.
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ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU’
Parti comuni: è compresa la comproprietà pro quota di tutto quanto è di uso e servizio comune per legge e per destinazione d’uso per fabbricati di analoga tipologia.
Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere e siano conseguenti allo stato di condominio in cui si trovano i beni stessi.
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VINCOLI E ONERI
Non risultano presenti ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dei
beni oggetto della presente procedura esecutiva.
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CONFINI
L’appezzamento di terreno della oggetto della presente procedura esecutiva, confina con i seguenti beni immobili:
Foglio 55, Mappali nn. 580, 25,511, Via Ginestrella.
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PROPRIETA’
Piena proprietà esclusiva dei beni pignorati.
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PROVENIENZA DEI BENI
Con Atti Notarili di Compravendita, la società esecutata acquisiva la piena ed esclusiva proprietà dei beni oggetto di esecuzione.
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STATO CIVILE AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEL BENE
Trattasi di trasferimento a favore di società.
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ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Dalla Relazione Notarile ventennale depositata agli atti dal creditore risulta le seguenti formalità:
Trascrizioni ed iscrizioni che resteranno a carico dell’aggiudicatario:
nessuna
Trascrizioni ed iscrizioni che saranno cancellate a cura e spese della procedura:
ISCRIZIONE N. 43663/9423 del 13/09/2002: ipoteca volontaria a garanzia
di mutuo concesso con atto del 04/09/2002 notaio ……… di Castiglione dei Pepoli rep. 4058. A favore di ……….. con sede a Genova codice fiscale 12931320159 (domicilio ipotecario eletto: presso la filiale di Castiglione dei Pepoli – 131 in via San Lorenzo n. 57).
Contro:
……… nato a ……….. il ………….. codice fiscale ………….. per la quota di 1/2 sopra le particelle 1205/11-4-9 foglio 46;
……….. nata a ……… il ………
C.F. ………….., per la quota di 1/2 sopra le particelle 1205/11-4-9 foglio 46.
Capitale euro 119.000,00 ipoteca euro 238.000,00 durata 15 anni 26 giorni.
N.B.: la formalità riguarda anche altri immobili non oggetto di esecuzione TRASCRIZIONE N. 122214/7261 del 18/03/2010: domanda giudiziale derivante da revoca di atti soggetti a trascrizione del 23/02/2010 del Tribunale di Bologna rep. 2475/2010.
A favore di ……… con sede a ……… codice fiscale 03656170960, contro:
………. nato il ………. a ………..
C.F. ………
……… già ………. con sede a ……….
C.F. …………..;
……… nato il 11/10/1968 a …………..
C.F. ……….;
………. nato il 07/08/1970 a Castiglione dei Pepoli C.F. ………;
………. nata il ………….. a ………….
C.F. ………;
………. nato il ………. a ……… C.F. ………;
………. nata il ……… a ………
C.F. ………..;
………. di ……… con sede a …………..C.F. ……….
N.B.: la formalità riguarda anche altri immobili non oggetto di esecuzione.
TRASCRIZIONE N. 12884/7953 del 24/03/2011: domanda giudiziale
derivante da revoca di atti soggetti a trascrizione del 12/02/2011 nel Tribunale di Bologna rep. 1024/2010 a favore di:
………….. con sede in …………..C.F: …………, sopra le particelle 415 e 512 foglio 55, contro
………….. nata a ………….. il ………… C.F. ……….., e
………. con sede a ………… C.F. …………, sopra le particelle 415- 512 foglio 55.
TRASCRIZIONE N. 20239/12549 del 10/05/2011: domanda giudiziale
derivante da revoca di atti soggetti a trascrizione del 02/04/2011 del Tribunale di Bologna rep. 5343.
A favore di ………….. spa con sede a ………
C.F. 02089911206,
contro
…………. nato a ……… il 11/10/1968
C.F. ………….sopra le particelle 436/3-6, 505 e 508 foglio 55;
……… nato il ……… a ……….
C.F. ……….sopra la particella 393 foglio 55;
……… nata il 04/03/1964 a ………..
C.F. ……… sopra le particelle 1205/4-9-11 foglio 46 ;
………….. nato il 23/03/1957 a Bologna C.F. ………..sopra le particelle 1205/4/9/11 foglio 46;
………. nata il 23/05/1976 a ……….
C.F. ………, sopra le particelle 415 e 512 foglio 55;
……….. con sede in ………. C.F. ………sopra le particelle 436/3-6,505,508,393 foglio 55,1205/9-11-4 foglio 46 e le particelle 415 e 512 foglio 55.
N.B.: la formalità riguarda anche altri immobili non oggetto di esecuzione.
TRASCRIZIONE N. 40291/27119 del 06/08/2018: verbale di pignoramento
notificato ……… in data ………. rep ………...
A favore di ………….. con sede a ………….. C.F. 09966380967, per la quota di 1/2 sopra le particelle 505 e 508 foglio 55 e per l’intero sopra le particelle 436/3-6 foglio 55, 393 foglio 55, 1205/4-9-11 foglio 46, 415 foglio 55 e 412 foglio 55,
contro
……….. con sede in ……… C.F. 03276750365, per la quota di 1/2 sopra le particelle 505 e 508 foglio 55, e per l’intero sopra le particelle 436/3- 6 foglio 55, 393 foglio 55, 1205/4-9-11 foglio 46, 415 foglio 55 e 412 foglio 55.
N.B. relativamente ai nominativi ………….., ……….., …………. e
…………., successivamente alle rispettive vendite a società ……… si rilevano le seguenti:
ISCRIZIONE NN. 60999/11990 del 20/11/2009: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bologna in data 09/11/2009 rep. 18599/2009 a favore di …………. sede di ……….
C.F.03656170960 contro
…………. nato a ………….. il ………..
C.F. ………
………….. nato il 07/08/1970 a ………
C.F. ………;
………. nata il ……….. a ………
C.F. ……….;
……… nato il ………….. a ………….. C.F. ……….;
……… nata il 23/05/1976 a ………
C.F. ………;
………. nato a ………..
C.F. …………, sorte capitale euro 1.200.000,00 totale euro 1.200.000, grava tra gli altri sui seguenti immobili:
beni di …….: comune di ………… foglio 55 part. 436 sub. 3-6; quota di 1/2 su immobili comune di ……….. foglio 55 part. 505-508 e part. 505 terreno;
beni di …………. : comune di ………… foglio 55 mappale 393;
beni di ……….., e ………. comune di …………. foglio 46 particella 1205 sub. 4-9-11 e comproprietà senza indicazione del diritto di proprietà su ente urbano foglio 46 particella 1205 sub. 1-2-3;
beni di ……….. foglio 55 particella 415-512.
ISCRIZIONE NN. 30552/6408 del 28/06/2010: ipoteca giudiziale derivante
da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bologna in data 09/06/2010 rep.
4438 a favore ……….. sede ………..
C.F. 02089911206 contro:
………….. nato a ……… il …………
C.F. ………….,
………….. nato il …………. a ………..
C.F. ………….;
……… nata il ……… a ……….
C.F. …………..;
………… nato il ………….. a …………. C.F. ………;
……… nata il ……… a ………
C.F. …………..;
………….. nato a ……….
C.F. ………..
………….., nato a …………il …………. C.F……….;
………….., nato a ………….. il ……….
C.F:………… - sorte capitale (non indicata ) totale euro 726.000,00 , grava tra gli altri su seguenti immobili:
Beni di ………: comune di ………… foglio 55 part. 436 sub. 3-6; quota di 1/2 su immobili comune di San Benedetto Val di Sambro foglio 55 particelle 505-508 e particella 505 terreno.
Beni di ………: comune di ……….. foglio 55 particella 393.
Beni di ………….. e ……….. comune di ………. foglio 46 particella 1205 sub. 4-9-11 e comproprietà senza indicazione del diritto di proprietà su ente urbano foglio 46 particella 1205 sub. 1-2-3.
Beni di ………… foglio 55 particella 415-512.
ISCRIZIONE NN. 30553/6409 del 28/06/2010: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Bologna in data 09/06/2010 rep.
4439 a favore di ………….. con sede in …………C.F.: 02089911206, contro:
…………. con sede in ………. C.F.: 02089911206;
……… nato a …………. il ………….
C.F. ……….,
……… nato il ……… a ……….
C.F. ………..;
……… nata il ………. a ………..
C.F. ……….;
………. nato il ……….. a Bologna C.F. ………..;
………. nata il ………. a ………..
C.F. ………;
……….. nato a ……….. ………
C.F. ………;
………., nato a ………….il ……… C.F………….;
………….., nato a ………….. il 11/04/1967 C.F: …………..,
sorte capitale euro 382.583,03 totale euro 383.000,00 grava tra gli altri sui seguenti immobili:
Beni di …………..: comune di ………. foglio 55 particella 436 sub. 3- 6; quota di 1/2 su immobili comune di ……… foglio 55 part. 505-508 e part. 505 terreno.
Beni di …………: comune di ………….. foglio 55 part. 393.
Beni di ……… comune di ………. foglio 46 particella 1205 sub. 4-9-11 e comproprietà senza indicazione del diritto di proprietà su ente urbano foglio 46 part. 1205 sub. 1-2-3.
Beni di ……… foglio 55 part. 415-512.
Ai margini della suddetta ipoteca si rilevano delle annotazioni di restrizione e si segnala:
nn. 25581/3592 del 02/07/2012 – restrizione beni ai rogiti del notaio
………….. da ……… a favore di ……….. spa con sede a
Bologna
C.F.: 02089911206 contro ………….. sede ……….. C.F. 03020840371,
………….. nato a ……….. il …………. C.F: ………….. avente ad oggetto tra gli altri immobili quota pari ad 1/2 su ente urbano comune di San Benedetto Val di Sambro foglio 55 part. 505-508-505 (così in nota).
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REGIME FISCALE
La vendita del bene sarà soggetta all’applicazione dell’aliquota Iva vigente all’atto di trasferimento del bene.
***
INDAGINE AMMINISTRATIVA
Lo scrivente, a seguito di accertamenti svolti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di San Benedetto Val di Sambro (BO), rassegna quanto segue:
Situazione urbanisitica:
Il lotto di terreno oggetto di valutazione, è costituito da aree in parte edificabili ed in parte a destinazione agricola.
Secondo quanto previsto dalla vigente RUE approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 49 del 29/07/2011 e dal vigente PSC approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 47 del 20/07/2011, le aree in esame sono disciplinate dai seguenti riferimenti normativi:
NORMATIVA RUE
• AUC _14 Ambiti urbani consolidati prevalentemente residenziali con caratteristiche peculiari (Art. 133.14).
Massima capacità insediativa: all’interno dell’Ambito si dovranno realizzare solo interventi edificatori tesi a consolidare e rafforzare il numero di abitanti
esistenti, migliorando le loro condizioni di vivibilità.
Strumenti di attuazione: attuazione diretta; in particolare dovranno essere rispettate tutte le indicazioni contenute nella VAS/VALSAT del PSC.
All’interno dell’ambito dovranno essere rispettati i seguenti requisiti di sostenibilità: la densità fondiaria massima non dovrà essere superiore ad un Uf di 0,20 mq/mq; risultano vietati gli insediamenti incompatibili con la residenza.
• ANIR 8: Ambiti di nuova urbanizzazione prevalentemente residenziali previsti dal PSC attuabili con POC (Art. 28.8 PSC).
• Aree forestali e boschive: Art. 14 del PSC.
• Rischio molto elevato R2
• Pianori di versante e aree di pendio NORMATIVA PSC
• ANIR 8: Ambiti di nuova urbanizzazione prevalentemente residenziali previsti dal PSC attuabili con POC (Art. 28.8 PSC).
• Aree forestali e boschive: Art. 14 del PSC.
• Rischio molto elevato R2
• Pianori di versante e aree di pendio
Ai fini della valutazione del lotto in esame, il sottoscritto ritiene di attribuire il giusto valore economico in riferimento alla edificabilità risultante dalle aree di terreno ricomprese nella zonizzazione AUC_14 (attuabili con intervento diretto), escludendo le aree residuali ricadenti nell’ambito
ANIR 8, in quanto oltre che di modeste dimensioni prevederebbero l’attuazione a mezzo di POC.
La capacità edificatoria risultante dai mappali 393-415-512 in riferimento alla
zonizzazione AUC_14 va definita in funzione della Superficie Fondiaria corrispondente.
A titolo puramente indicativo a seguito di misurazioni grafiche effettuate sulla cartografia di riferimento (RUE-PSC), si rileva una superficie fondiaria presunta corrispondente all’ambito AUC_14, pari a complessivi mq. 950.
L’indice di utilizzazione fondiaria risulta pari a : Uf = 0,2 mq/mq
La capacità edificatoria presunta è pari a : Uf x Sf = 0,20 mq/mq x mq. 950
= 190 mq di S.U.
Si tiene ribadire che i valori sopra riportati sono presunti e dovranno essere oggetto di verifica mediante approfondimento, che potrà avvenire a seguito di puntuale rilievo topografico con individuazione dei confini catastali e successiva sovrapposizione con le cartografie di RUE e PSC.
Il sottoscritto C.T.U., ritiene doveroso precisare, che sarebbe comunque opportuno effettuare, una puntuale verifica presso l’Ufficio Tecnico del Comune di San Benedetto Val di Sambro (BO).
Regolarità edilizia: trattasi di terreno libero senza soprastanti fabbricati; si rileva la regolarità dal punto di vista urbanistico-edilizio sul lotto in esame
***
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Trattasi di terreno edificabile senza soprastanti fabbricati escluso dall’applicazione dei requisiti minimi previsti dalla DGR Emilia Romagna n.
1715/2016.
***
SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
All’attualità l’immobile oggetto di esecuzione risulta libero da cose e/o
persone.
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DESCRIZIONE DEI BENI
Come risultante dall’indagine amministrativa trattasi di terreno in parte edificabile ed in parte agricolo, con porzioni di aree ricadenti nella
zonizzazione di RUE e PSC negli ambiti AUC_14 e ANIR 8 .
Il lotto in esame risulta privo di soprastanti fabbricati ed è ubicato nella località Ginestrella nella frazione di pian del Voglio con accesso diretto dalla Via Ginestrella. Si sviluppa su declivio accentuato e vede nella sua totalità la presenza di macchia di vegetazione a bosco.
Non risultano presenti fognature di servizio ne tantomeno le utenze principali quali acqua , luce e gas.
La capacità edificatoria presunta del lotto in esame come meglio specificato nel paragrafo che precede è pari a:
Uf x Sf = 0,20 mq/mq x mq. 950 = 190 mq di S.U.
L’edificabilità sul lotto risulta fortemente penalizzata dalla conformazione del terreno (in forte declivio con rischio frane) e dalle stringenti norme di riferimento del PSC.
***
CONFORMITÀ IMPIANTI Non sono presenti impianti.
***
CONSISTENZA SUPERFICIALE
La consistenza dei terreni, computata facendo riferimento alla superficie catastale, è la seguente:
Destinazione Sup. Comm.
Lotto di terreno in parte agricolo
ed in parte edificabile (mappali 393-415-512) mq. 2.940 di cui :
rientranti in ambito AUC_14 (superficie presunta) = mq.950 rientranti in ambito ANIR 8 (superficie presunta) = mq. 800 rientranti in ambito R2 (superficie presunta) = mq. 1190
totale mq. 2.940
***
STIMA DEI BENI
Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di terreno in parte edificabile ed in parte agricolo avente una superficie fondiaria pari a mq.
2.940, ed una presunta capacità edificatoria presunta (da verificare a cura dell’aggiudicatario), riferita all’ambito AUC_14, pari a mq. 190 circa.
Ai fini della valutazione del bene in oggetto si ritiene trascurabile l’apporto economico derivante dalle aree agricole e da quelle rientranti nella zonizzazione del RUE-PSC definite come ANIR 8.
Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto e tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, per lo stato di uso e manutenzione, per lo stato di possesso, e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto, ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva considerando i seguenti valori unitari:
- Lotto in parte edificabile ed in parte agricolo Mappali 393-415-512:
S.f 2.940 mq. x €/mq. 13,00 € 41.160,00 VALORE COMPLESSIVO ARROTONDATO
DEI BENI A PREZZO DI MERCATO € 41.000,00 Percentuale di Abbattimento per procedura esecutiva 25%
VALORE DEL BENE A BASE D’ASTA ARROTONDATO
€ 31.000,00.
(Euro trentunomila/00)
* * *
Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
* * * Con Osservanza
Castel San Pietro Terme lì 11/06/2019
IL CONSULENTE TECNICO
Allegati:
o Allegato A (con nomi)
o Allegato A (senza nomi)
o Allegato G (commerciale)
o Estratto di mappa
o Visure catastali
o Documentazione fotografica
o Atti di compravendita
o Relazione notarile
o Nota di trascrizione pignoramento Per la pubblicità 1 CD-ROM con all’interno:
o Perizia senza nomi e parte introduttiva (in pdf)
o Fotografie, schede catastali e piante (in pdf)
o Allegato A senza nomi (in formato word)
o Allegato G con i nomi (in formato word)
