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TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA
GIUDICE DELL’ESECUZIONE dott. MAURIZIO ATZORI
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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
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Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Ufficio Tecnico del Comune di Imola (BO), l’Agenzia del Territorio (Catasto Fabbricati), espone quanto segue:
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PREMESSA
I beni oggetto d'esecuzione immobiliare sono stati presi in considerazione, specificando:
o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI
o IDENTIFICAZIONE CATASTALE
o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE
ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
o PARTI COMUNI, SERVITU’, DIRITTI E CONVENZIONI
o VINCOLI ED ONERI
o CONFINI
o PROPRIETA'
o PROVENIENZA DEI BENI
o ATTI PREGIUDIZIEVOLI
o REGIME FISCALE
o INDAGINE AMMINISTRATIVA
N. 204/19 R.G. ESEC.
Udienza 10.02.2019 Ore 12:10
Lotto 1 Lotto 1
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o CERTIFICAZIONE ENERGETICA
o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE
o DESCRIZIONE DEI BENI
o CONFORMITA’ IMPIANTI
o CONSISTENZA SUPERFICIALE
o STIMA DEI BENI
La presente perizia di stima si fonda sull'analisi dei dati forniti dai pubblici uffici, dei report di alcuni Osservatori Immobiliari e da colloqui con operatori del settore.
Per la proprietà, provenienza ed i gravami quanto riportato è desunto dalla certificazione ventennale notarile allegata; per le comproprietà, servitù, diritti, etc. dall’atto di provenienza.
Il valore definito di stima è da intendersi solo limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini e, in quanto valore previsionale medio ordinario, può discostarsi dal valore conseguente all’effettivo realizzo all’asta, dipendente da valori soggettivi e dalla capacita contrattuale dei partecipanti.
L’esito finale cui perviene la stima è conseguente agli elementi messi a disposizione della scrivente, supponendo che siano stati forniti completi.
Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di utilizzare il metodo reddituale per il centro sportivo.
Il metodo reddituale è un procedimento attraverso cui un flusso di redditi futuri è trasformato in un capitale attuale (valore), attraverso la parametrazione col saggio di capitalizzazione.
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Il metodo di raffronto costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza dei beni.
Trattandosi di beni oggetto di procedura forzata, il sottoscritto dopo averne determinato il valore commerciale, al fine di migliorare l’appetibilità degli stessi e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni.
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DATI DI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 20.05.2019 all’art.
24562 è stata pignorata la proprietà per 1/1 dei seguenti beni immobili:
Catasto Fabbricati del Comune di Imola (BO):
o Foglio 115 Particella 1261 Sub 2, Nat. D8 (fabbricati costruiti per esigenze commerciali), Consist. -, Indirizzo Via Giovanni Gronchi n.
civ. 8/A
o Foglio 115 Particella 1261 Sub 5, Nat. D6 (fabbricati, locali sportivi con fini di lucro), Consist. -, Indirizzo Via Giovanni Gronchi n. civ.
8/A
o Foglio 115 Particella 1261 Sub 6, Nat. C1 (negozi e botteghe), Consist. 61 mq, Indirizzo Via Giovanni Gronchi n. civ. 8/A.
* * * LOTTO 1
CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI
Porzioni di edificio costruito per esigenze commerciali a destinazione una a
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centro sportivo di 173 mq ca. a sevizi oltre 1.547 mq ca. per la zona di gioco, composti al p. terra da ing., reception, dis., spogliatoio personale, locale impianti e locale sportivo a doppia altezza con 7 campi da beach volley e tennis in sabbia, vano deposito attrezzature ed al p. primo da rip., vani spogliatoi, servizi igienici e docce uomini e donne; l’altra a bar di 92 mq ca.
composto al p. terra da bar, magazzino con montavivande, spogliatoio personale e wc ed al p. primo da dispensa, locale preparazione; parti comuni di 54 mq composte al p. terra da dis. e servizi igienici ed al p. primo da dis.
Beni siti a Imola (BO) in Via Giovanni Gronchi n. 9/A.
Sub 5: Classe energetica “C” = EP gl, nren 20,88 kWh/m2/anno.
Sub 6: Classe energetica “D” = EP gl, nren 30,33 kWh/m2/anno.
IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Il bene immobile oggetto di stima attualmente è così identificato Catasto Fabbricati del Comune di Imola (BO):
o Foglio 115 Particella 1261 Sub 5, Categoria D/6, Classe -, Cons. -, Superficie Catastale -, Rendita Euro 9.260,00, Via Giovanni Gronchi n.
9 n. 19 piano T-1 (ex Sub 1)
o Foglio 115 Particella 1261 Sub 6, Categoria C/1, Classe 6, Cons. 61 mq, Superficie Catastale Totale 77 mq, Rendita Euro 1.212,90, Via Giovanni Gronchi n. 9/A piano T-1 (ex Sub 1)
Risulta comune:
o Foglio 115 Particella 1261 Sub 7, Categoria BCNC (vano scale, servizi igienici, disimpegni ai Sub 5 e 6) (ex Sub 1).
Con riferimento all’art. 19 della Legge n. 122/2010 (di conversione del D.L.
n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali e le planimetrie (visura prot. n.
BO0111455 e planimetrie prot. n. BO0111476 e BO0111477 del 26.09.2019) sono conformi.
Si precisa che nell’indirizzo del Sub 5 il civ. viene erroneamente indicato n. 9
Pag. 5 di 14 n. 19 anziché n. 9/A.
CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO
C'è corrispondenza tra l'identificazione catastale attuale e quanto pignorato.
PARTI COMUNI, SERVITU’, DIRITTI E CONVENZIONI Risulta comune ai Sub 2 - 3 - 5 e 6 del Mappale 115 il Sub 4 (BCNC corte).
I beni in oggetto sono trasferiti aderendo alle tabelle millesimali ed al regolamento del supercondominio ed accettando proquota gli oneri di gestione.
Esiste servitù di passaggio di linee elettriche ad alta tensione e di fognatura che attraversano parte della proprietà. Viene dichiarata l’inesistenza di servitù passive che in alcun modo possano compromettere e ridurre l’edificabilità, quali a titolo esemplificativo e non esaustivo servitù di acquedotto, elettrodotto, gasdotto o altro, ma potrà essere richiesta dall’autorità competente una servitù di condotta per dotare l’area di teleriscaldamento.
La vendita è fatta ed accettata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con aderenze, accessioni e pertinenze, usi, comunioni e le servitù attive e passive se e in quanto legalmente esistenti, nonché sotto l’osservanza della Convenzione Urbanistica stipulata con il Comune di Imola (riguardante anche altre aree) per l’attuazione del Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata, con indicazione circa le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, a rogito d rep. n. 28675/1920 del 08.05.2005, i cui patti si intendono qui integralmente trascritti parola per parola, con particolare riferimento a tutti i patti, obblighi, e condizioni come indicati e richiamati nei titoli di provenienza, da considerarsi, per quanto utili ai fini della presente vendita, parte integrante del presente atto.
VINCOLI ED ONERI
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Non si sono evidenziati vincoli specifici oltre a quelli citati.
CONFINI
Beni di cui ai Sub 2 e 3, Sub 4 corte comune, salvo altri più precisi confini e dati catastali.
PROPRIETÀ La società debitrice è proprietaria per intero.
PROVENIENZA DEI BENI
Sub 5 - 6 e 7 (ex Sub 1): Atto di compravendita in maggiore consistenza in data 18.12.2008 rep. 41349/25902. Regolarmente registrato e trascritto.
ATTI PREGIUDIZIEVOLI
Dalla certificazione ipocatastale allegata agli atti datata 16.07.2019 l’immobile risulta oggetto delle seguenti formalità:
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:
o Iscrizioni:
o Ipoteca volontaria con atto iscritto a Bologna in data 24.12.2008 al n.
14816. Grava la piena proprietà dei Sub 2 - 5 e 6.
o Trascrizioni:
o Verbale di Pignoramento Immobili con atto trascritto a Bologna in data 20.05.2019 all’art. 16720. Grava la piena proprietà dei Sub 2 - 5 e 6..
Vincoli ed oneri giuridici che rimarranno a carico dell’aggiudicatario:
o Trascrizioni:
o Vincolo ex art. 2645 quater c.c. col quale si costituisce vincolo a destinazione impianto sportivo rep. n. 33624 del 05.06.2014 a favore REGIONE EMILIA ROMAGNA con sede in Bologna con atto trascritto a Bologna in data 19.06.2014 al n. 15574. Grava la piena proprietà dei Sub 5 e 6.
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Il notaio rileva che che nel quadro D della formalità trascritta a Bologna il 19.06.2014 all’art. 15574 portante costituzione di vincolo ex art. 2645 quater c.c.
è stato riportato che la Provincia di Bologna “con atto determina dirigenziale n.
1987 del 19.12.2013 ha concesso ai sensi del Programma Operativo Regionale 2007/2013 della Regione Emilia Romagna azione IV.2.1 alla ditta esecutata un contributo in conto capitale di 200.000,00 a fronte di un importo di spese di Euro 1.099.634,12 sottoponendo gli immobili in premessa al vincolo di destinazione di impianto sportivo non agonistico di beach tennis e beach volley, atto unilaterale d’obbligo sottoscritto dal proprietario a favore della Regione Emilia Romagna, per la durata di 5 anni dalla conclusione formale dei lavori avvenuta in data 15.01.2010 ai sensi dell’art. 17 della L.R. 40/02 e del Par. D2) dei criteri regionali approvati con delibera consiliare n. 462 del 06.03.2003. Tale vincolo si intende automaticamente decaduto e quindi inefficace a far data dal 15.01.2015 5 anni dalla conclusione formale dei lavori, senza necessità di ulteriori formalità.
Ogni cancellazione anticipata potrà avvenire esclusivamente sulla base di autorizzazione preventiva della Regione Emilia Romagna”.
REGIME FISCALE
La vendita del bene sarà soggetta ad imposta di registro o ad IVA a seconda del regime fiscale vigente all’atto del trasferimento, oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale, come previsto dalla normativa vigente.
L’immobile non è da considerarsi un fabbricato residenziale dotato dei requisiti della legge Tupini.
INDAGINE AMMINISTRATIVA
L’immobile oggetto di trasferimento è parte di un edificio la cui costruzione è successiva al 01.09.1967 agli atti del Comune di Imola (BO) risultano i seguenti documenti:
o Permesso di Costruire P.G. n. 1669 n. 62 rilasciato il 10.07.2008
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(realizzazione capannone Lotto 7 in Ambito N11 Poiano)
o Voltura del PdC P.G. n. 6299 del 05.02.2009
o Voltura per cointestazione del PdC P.G. n. 29786 del 12.06.2009 (per porzione non pignorata)
o D.I.A. per Variante in CdO P.G. n. 45197 prot. U.T. A 2008 n. 988 presentata il 04.09.2008
o D.I.A. per Variante in CdO P.G.n. 61699 prot. U.T. A 2008 n. 1290 presentata il 02.12.2008
o Integrazione alla precedente D.I.A. P.G. n. 15169 presentata il 25.03.2009
o D.I.A. per Variante Finale P.G. n. 33124 prot. U.T. A 2009 n. 604 presentata il 30.06.2009 (Sub 1 ora 5 -6 e 7)
o D.I.A. P.G. n. 43304 prot. U.T. A 2009 n. 834 presentata il 01.09.2009 (manutenzione straordinaria Sub 1 ora 5 -6 e 7)
o Certificato di conformità Edilizia ed Agibilità a seguito domanda P.G.
n. 35541 presentata il 14.07.2009 rilasciata con atto n. 196/20011 il 28.12.2011 (Sub 5 -6 e 7).
Il confronto fra l’ultimo elaborato grafico presentato e lo stato di fatto non ha evidenziato difformità.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’unità di cui al Sub 5 è dotata di attestato di certificazione energetica APE rilasciato il 25.11.2014 e valido fino al 25.11.2024.
Nel predetto certificato si attesta che l’immobile è posto in classe energetica
“C” = EP gl, nren 20,88 kWh /m2/anno.
L’unità di cui al Sub 6 è dotata di attestato di certificazione energetica APE rilasciato il 13.09.2011 e valido fino al 13.09.2021.
Nel predetto certificato si attesta che l’immobile è posto in classe energetica
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“D” = EP gl, nren 30,33 kWh /m2/anno.
STATO DI OCCUPAZIONE
All’attualità i beni di cui ai Sub 5 e 6 oltre all’uso esclusivo di porzione dell’area cortiliva di cui al Sub 4 per ca. 53.40 mq sono occupati in forza di contratto di locazione di immobile strumentale per una durata di 6 anni più 6 con prima scadenza al 17.10.2023 e canone annuo pari ad € 72.000,00 oltre IVA soggetto ad aggiornamento ISTAT. In via d’eccezione per i primi 3 anni a far data dal 18.10.2017 al solo fine di agevolare l’avviamento dell’attività il canone è stato ridotto ad € 65.000,00 oltre IVA per il primo anno, € 67.000,00 oltre IVA per il secondo anno e € 69.000,00 oltre IVA per il terzo anno.
Il contratto è stato registrato a Bologna il 07.11.2017 al n. 003215-serie 3T in data anteriore al pignoramento del 20.05.2019.
E’ previsto che parte conduttrice non possa sublocare l'unità immobiliare in oggetto.
Il canone può essere ritenuto congruo.
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
Trattasi di porzioni di edificio costruito per esigenze commerciali a destinazione locali sportivi, bar e parti comuni, sito a Imola (BO) in Via Giovanni Gronchi n. 9/A.
La porzione in oggetto, composta da due unità: una destinata a impianto sportivo per beach volley e tennis, la seconda da bar con vani di servizio e parti comuni alle due unità, tutte distribuite ai p. terra e primo.
Fanno parte di un edificio composto da altre due unità, isolato sull’area comune, asfaltata, carrabile e a parcheggio con aiuole, interamente recintata con barriere a candele in ferro verniciato su muretto basso in c.a. a vista e dotata di cancelli pedonali e carrai scorrevoli.
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L’edificio di grandi dimensioni ha forma rettangolare.
La struttura portante è in cemento precompresso, la copertura è piana, dotata di shed per l’illuminazione zenitale ed attrezzata per il posizionamento di impiantistica, le pareti perimetrali sono in pannelli coibentati a finitura quadrettata di tipo metallico.
La porzione verso l’ingresso è a due piani, mentre la parte posteriore, dove sono distribuiti i 7 campi da gioco, è a doppia altezza.
La porzione di corte antistante l’ingresso, per una superficie di ca. 53 mq , è stata concordemente alle altre proprietà concessa in uso esclusivo nel contratto di locazione.
L’unità ad impianto sportivo è composta al p. terra da ing., reception, dis., spogliatoio personale, locale impianti e locale sportivo a doppia altezza con 7 campi da beach volley e tennis in sabbia, vano deposito attrezzature ed al p.
primo da rip., vani spogliatoi, servizi igienici e docce uomini e donne; il bar è composto al p. terra da bar, magazzino con montavivande, spogliatoio personale e wc ed al p. primo da dispensa, locale preparazione; le parti comuni sono composte al p. terra da dis. e servizi igienici ed al p. primo da dis.
Sulla parete di separazione tra il bar e l’unità adiacente di cui al Lotto 2 è presente ampio portone scorrevole di collegamento.
Il grado delle finiture è ottimo.
o pareti intonacate e tinteggiate
o pavimenti e rivestimenti nei servizi igienici in ceramica
o soffitti controsoffittati nelle porzioni a due piani per l’alloggiamento di canalizzazioni degli impianti di riscaldamento e raffrescamento
o portoni d’ingresso a quattro ante di cui due apribili, quadrettate, in metallo preverniciato arancione dotate di vetricamera, prive d’oscuramento o cancelli, con sopraluci, ed esternamente sovrastanti
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pensiline di protezione nello stesso materiale
o serramenti con le medesime caratteristiche
o parete di separazione tra il bar ed i dis. comuni ai p. terra e primo e la zona gioco, interamente vetrata con telai metallici, dotata di porta a due ante per l’accesso al p. terra
o porte interne laminate
o bagni con sanitari in porcellana e rubinetterie cromate
o scala per il p. primo in muratura con finiture gradini e pareti in ceramica, parapetto centrale a candele in ferro con piattina corrimano e tubolare metallico a parete
o impianti sottotraccia
o impianto di riscaldamento per l’intero compendio con caldaia in locale impianti al p. terra, così come la pompa di calore per il raffrescamento
o diffusori con griglie ad aria nei controsoffitti e termo arredi nei servizi igienici, a pannelli radianti a pavimento nella zona gioco.
Lo stato di conservazione generale è ottimo.
CONFORMITÀ IMPIANTI
Non è stata reperita certificazione di conformità degli impianti, pertanto l’aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell’art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.
CONSISTENZA COMMERCIALE
Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR 23.03.1998 n. 138 “Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo ai sensi della L. 662/96” ed all’allegato C “Norme tecniche
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per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppo T/1 negozi e assimilabili)”, così come di seguito:
• per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore.
La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metro quadro, precisando che la vendita dei beni è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza si ha:
Destinazione Sup. mq Coefficiente Sup. mq comm.
Sub 5 imp. sportivo 173,00 1,00 173,00
Sub 5 zona campi 1.547,50 1,00 1.547,50
Sub 6 bar 91,70 1,00 91,70
Sub 7 comune 54,10 1,00 54,10
Totale superficie commerciale 1.866,00
STIMA DEI BENI
Come già illustrato nel capitolo descrizione dei beni, trattasi di edificio costruito per esigenze commerciali a destinazione locali sportivi, bar e parti comuni, beni siti a Imola (BO) in Via Giovanni Gronchi n. 9/A.
Pertanto si sono esaminati e confrontati i valori unitari espressi dalle seguenti banche dati immobiliari:
Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate - Valori riferiti al secondo semestre del 2018 – Comune di Imola – Zona:
Periferica/Ponte Santo-Primo Maggio-Selice:
- Negozi normale: min €/m2 1.100,00 max €/m2 1.600,00 - Capannoni tipici ottimo: min €/m2 600,00 max €/m2 750,00.
• Osservatorio Immobiliare FIAIP 2017 – Report ottobre 2016 marzo 2017 -
Pag. 13 di 14 Comune di Imola – Zona Nord:
- Negozi scarso interesse commerciale: min €/m2 1.000,00 max
€/m2 1.100,00
- Capannoni tipici nuovi oltre 1.000 mq: min €/m2 400,00 max
€/m2 500,00.
Al fine di determinare il valore unitario da applicare per individuare il valore dei beni in oggetto occorre anche tener conto che attualmente risultano più corrispondenti al mercato i valori unitari espressi dalla banca dati FIAP, che per la destinazione ad impianto sportivo non esistono schede con specifiche valutazioni e si sono assunte quelle maggiormente assimilabili di capannoni artigianali e che, da indagini effettuate presso gli operatori di settore, i reali valori di compravendita, risentendo del perdurare della crisi del mercato immobiliare, risultano comunque inferiori a quelli espressi dagli Osservatori.
Quindi, considerate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, l’effettivo stato che presenta ottime condizioni d'uso e di manutenzione dell’immobile, privo di lesioni, la carenza di compravendite di beni simili, la locazione e che la stima viene più correttamente calcolata applicando il metodo reddituale, facendo riferimento alla rendita potenzialmente generata dalla locazione di beni simili, parametrata al saggio di capitalizzazione, desunto dal rapporto tra valori di vendita e valori di locazione attuali di beni con analoghe caratteristiche e posizione e/o dall’aspettativa di rendita per i potenziali investitori ed assunto in modo cautelativo, tenendo conto anche delle attuali condizioni del mercato immobiliare, si procede alla stima come di seguito.
Il valore commerciale del complesso in argomento, venduto a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, è quindi il
Pag. 14 di 14 seguente.
VALORE DEI BENI PER INTERO Impianto sportivo, bar e parti comuni
€/anno 72.000,00 (canone) / 8 (saggio) = € 900.000,00 Trattandosi di determinare il valore di immobile che sarà oggetto di vendita nell’ambito di una procedura esecutiva e quindi considerati
a)l’assenza della garanzia per i vizi del bene aggiudicato;
b) che, per prassi commerciale, in una trattativa privata l’acquirente può ottenere tempi di pagamento più ampi rispetto a quelli che sono stabiliti per il versamento del residuo prezzo in caso di vendita all’asta;
c) che, solitamente, in caso di alienazione volontaria, la modalità del trasferimento è meno rigida ed il venditore può fornire all’acquirente documentazione (ad esempio quelle di conformità degli impianti) che in un trasferimento forzoso non sempre è reperibile;
si provvede ad una riduzione percentuale di circa il 20 %.
VALORE A BASE D'ASTA del bene per intero € 720.000,00 (Euro settecentoventimila/00).
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Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatole, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario.
Con osservanza Bologna 08 Gennaio 2020 ELENCO ALLEGATI
1. Elaborato grafico (planimetria catastale ed elaborato grafico) 2. Documentazione fotografica
