T R I B U N A LE DI LATINA

(1)

T R I B U N A L E D I L A T I N A

S E Z I O N E E E . I I .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Stoklin Simona, nell'Esecuzione Immobiliare 471/2014 del R.G.E.

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 4

Premessa ... 4

Descrizione ... 4

Bene N° 1 - Officina ubicata a Terracina (LT) - Via Appia Antica snc ... 4

Bene N° 2 - Appartamento ubicato a Terracina (LT) - Via Cecilia 8 ... 4

Lotto 1 ... 5

Completezza documentazione ex art. 567 ... 5

Titolarità ... 5

Confini ... 5

Consistenza ... 5

Cronistoria Dati Catastali ... 6

Dati Catastali ... 6

Precisazioni ... 6

Patti ... 6

Stato conservativo ... 7

Parti Comuni ... 7

Servitù, censo, livello, usi civici ... 7

Caratteristiche costruttive prevalenti... 7

Stato di occupazione ... 7

Provenienze Ventennali ... 7

Formalità pregiudizievoli ... 8

Normativa urbanistica ... 8

Regolarità edilizia ... 9

Vincoli od oneri condominiali ... 9

Lotto 2 ... 10

Completezza documentazione ex art. 567 ... 10

Titolarità ... 10

Confini ... 10

Consistenza ... 10

Cronistoria Dati Catastali ... 11

Dati Catastali ... 11

Precisazioni ... 12

Patti ... 12

Stato conservativo ... 12

Parti Comuni ... 12

Servitù, censo, livello, usi civici ... 12

Caratteristiche costruttive prevalenti... 12

(3)

Stato di occupazione ... 12

Provenienze Ventennali ... 13

Formalità pregiudizievoli ... 14

Normativa urbanistica ... 14

Regolarità edilizia ... 14

Vincoli od oneri condominiali ... 14

Stima / Formazione lotti ... 15

Lotto 1 ... 15

Lotto 2 ... 15

Riepilogo bando d'asta ... 18

Lotto 1 ... 18

Lotto 2 ... 18

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 471/2014 del R.G.E... 19

Lotto 1 ... 19

Lotto 2 ... 19

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 20

Bene N° 1 - Officina ubicata a Terracina (LT) - Via Appia Antica snc ... 20

Bene N° 2 - Appartamento ubicato a Terracina (LT) - Via Cecilia 8 ... 20

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INCARICO

All'udienza del ________, il sottoscritto Ing. Stoklin Simona, con studio in Via Tuscolana, 382 - 00100 - Roma (RM), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 346 3630141, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data ________ accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Officina ubicata a Terracina (LT) - Via Appia Antica snc

• Bene N° 2 - Appartamento ubicato a Terracina (LT) - Via Cecilia 8

DESCRIZIONE

BENE N° 1 - OFFICINA UBICATA A TERRACINA (LT) - VIA APPIA ANTICA SNC

Locale in **** Omissis ****, capannone con tettoie adiacenti, adibito ad officina meccanica con struttura in ferro, della consistenza di 280 mq circa (superficie catastale 319 mq), oltre a porzione di terreno che consente l’accesso al capannone medesimo. Il capannone è stato costruito abusivamente e non è ad oggi dato di sapere se sia sanabile o meno (se lo è lo è al massimo solo in parte, mentre le tettoie non sono sanabili).

La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

Si precisa che la porzione di terreno sul retro del capannone non fa parte del lotto, non essendo stata pignorata.

BENE N° 2 - APPARTAMENTO UBICATO A TERRACINA (LT) - VIA CECILIA 8

Appartamento in **** Omissis **** in località Calcatore a Terracina, con annessa cantina e garage, facente parte di un condominio, disposto al piano primo, **** Omissis ****, composto da soggiorno, cucina, tre camere, due bagni e due terrazzi, in ottimo stato di conservazione e manutenzione con una piccola cantina e garage al piano seminterrato dello stabile, distinti in catasto al foglio **** Omissis

****. L’appartamento ha una superficie utile residenziale 85 mq (102 mq lordi) + 36,10 mq netti di terrazzi (36,80 mq lordi), altezza 2,70 m; cantina mq 1,70 netti (lordi mq 1,98) altezza 2,40 m; garage mq 16,85 netti (lordi 18 mq) altezza 2,40 m.

Gli identificativi catastali di appartamento e cantina più garage include anche la porzione della ex coniuge dell’esecutato (50% dell’intero), non pignorata. Il frazionamento catastale non è possibile in quanto l’appartamento non è divisibile per natura.

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La vendita del bene non è soggetta IVA.

Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.

LOTTO 1

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

CONFINI

Via Appia Antica, Antico acquedotto verso la via Appia Antica, proprietà **** Omissis ****

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

NA 280,00 mq 319,00 mq 1,00 319,00 mq 0,00 m

Terreno agricolo 773,00 mq 773,00 mq 0,10 77,30 mq 0,00 m

Totale superficie convenzionale: 396,30 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 396,30 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

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Il capannone è stato costruito abusivamente e non è ad oggi dato di sapere se sia sanabile o meno (se lo è lo è al massimo solo in parte, mentre le tettoie non sono sanabili).

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Corrispondenza titolare catastale e reale

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

109 812 2 C3

109 2059 1 C7

Catasto terreni (CT)

Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens.

Qualità Classe Superficie ha are ca

Reddito dominicale

Reddito agrario

Graffato

109 835 Orto

irriguo

000773 mq 45,99 € 14,17 €

Corrispondenza catastale

Vi è differenza tra la planimetria catastale del capannone e lo stato attuale del luoghi, si veda descrizione grafica allegata.

PRECISAZIONI

Si precisa che la porzione di terreno sul retro del capannone non fa parte del lotto, non essendo stata pignorata.

PATTI

Il locale capannone è adibito ad officina meccanica ed occupato dalla società **** Omissis ****, in forza di contratto di affitto di azienda registrato a Latina in data 21.04.2016 al n. 4378 serie 1T, della durata di anni sei decorrenti dal 12.04.2016 all'11.04.2022, per il canone di affitto di Euro 1.500,00 mensili,

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comprensivo dell’affitto del locale, delle attrezzature, degli arredi e dei macchinari. Detto contratto è stato registrato in data successiva alla data di trascrizione del verbale di pignoramento **** Omissis

**** e pertanto è da considerarsi non opponibile alla procedura.

STATO CONSERVATIVO

Buono stato conservativo

PARTI COMUNI

NA

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

NA

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Capannone con struttura in ferro e adiacenti tettoie

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile.

Il locale capannone è adibito ad officina meccanica ed occupato dalla società **** Omissis ****, in forza di contratto di affitto di azienda registrato a Latina in data 21.04.2016 al n. 4378 serie 1T, della durata di anni sei decorrenti dal 12.04.2016 all'11.04.2022, per il canone di affitto di Euro 1.500,00 mensili, comprensivo dell’affitto del locale, delle attrezzature, degli arredi e dei macchinari. Detto contratto è stato registrato in data successiva alla data di trascrizione del verbale di pignoramento **** Omissis

**** e pertanto è da considerarsi non opponibile alla procedura.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 24/08/1978 al 17/01/2002

**** Omissis **** Acquisto

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Trascrizione

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Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 17/01/2002 **** Omissis **** Donazione

Trascrizione

Registrazione

Atto di provenienza è stato già depositato e verrà inserito anche come allegato

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Trascrizioni

• Pignoramento

Trascritto a Latina il 21/11/2014 Reg. gen. 25530 - Reg. part. 19931 Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura

Note: Gravante sul capannone **** Omissis ****

Note: Gravante sul terreno **** Omissis ****

NORMATIVA URBANISTICA

**** Omissis **** Destinazione Urbanistica del terreno: Piano Regolatore Generale – Parte Rispetto Stradale/Parte Servizi di Quartiere (ospedale)

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**** Omissis **** Il terreno è interessato dalla seguente previsione urbanistica: PIANO REGOLATORE GENERALE del Comune approvato dalla Regione Lazio con deliberazione n.873 del 28.11.1972: - RISPETTO STRADALE====

nonché dai seguenti vincoli: - Piano Territoriale Paesistico Regionale di cui alle D.G.R. 25.07.2007, n.

556 e 21.12.2007, n. 1025: Tavola B - corsi delle acqua pubbliche - Tavola A ? - Paesaggio degli insediamenti urbani

REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.

Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile.

L’officina, immobile distinto in catasto al **** Omissis ****, è stata edificata senza concessione edilizia e che per il suddetto fabbricato è stata presentata istanza di condono **** Omissis ****. Tale pratica, ad oggi, non è stata ancora definita.

Difatti non è stata prodotta la documentazione richiesta, pur avendo l'interessato pagato l’oblazione e gli oneri concessori (mancherebbero all’incirca 500,00 € di diritti di segreteria).

Tra i documenti necessari vi è una perizia giurata sulle dimensioni e stato delle opere, il certificato di idoneità statica, e, soprattutto, il parere dell’Ente competente alla tutela del vincolo esistente nella zona (L. 1497/39 - D.M. 01.08.68) che è vincolante per il rilascio del permesso.

Si precisa che la suddetta istanza di condono è inerente solo a una parte del fabbricato (dimensioni all’incirca 14.60m X 9.60m più 2.20m x 4.20m), che ad oggi è di fatto di dimensioni maggiori (sopralluogo fatto in data 17 febbraio 2018). SI vedano i grafici allegati per maggiori dettagli. Le ulteriori opere non possono verosimilmente essere sanabili in quanto, se realizzate dopo il 31.03.2003 non ci sarebbe opportunità di sanatoria, mentre se realizzate nel periodo 1995 – 31.03.2003, la legge regionale 12/2004 non consente la sanatoria delle opere ricadenti in zona vincolata (vincolo panoramico D.M. 01.08.68).

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

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LOTTO 2

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

L’appartamento è stato acquistato dal debitore esecutato in regime di comunione di beni e da un aggiornamento ipotecario risulta trascritta in data 20.11.2007 al n. **** Omissis **** di formalità, domanda giudiziale per accertamento di diritti reali in favore della ex coniuge del debitore (anteriore alla trascrizione del pignoramento). Altresì dalla nota ipotecaria il bene risulta pignorato solo contro il debitore esecutato.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)

Regime patrimoniale di comunione legale dei beni.

L’appartamento con annessa cantina e garage è stato acquistato dal debitore esecutato in regime di comunione di beni e da un aggiornamento ipotecario risulta trascritta in data 20.11.2007 al n. ****

Omissis **** di formalità, domanda giudiziale per accertamento di diritti reali in favore della ex coniuge del debitore (anteriore alla trascrizione del pignoramento). Altresì dalla nota ipotecaria il bene risulta pignorato solo contro il debitore esecutato.

Si rimette al GE la decisione sui diritti posti in vendita.

CONFINI

Altri appartamenti dello stesso fabbricato

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 97,00 mq 114,00 mq 1,00 114,00 mq 0,00 m

Totale superficie convenzionale: 114,00 mq

(11)

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 114,00 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

L’appartamento ha una superficie utile residenziale 85 mq (102 mq lordi) + 36,10 mq netti di terrazzi (36,80 mq lordi), altezza 2,70 m; cantina mq 1,70 netti (lordi mq 1,98) altezza 2,40 m, garage mq 16,85 netti (lordi 18 mq) altezza 2,40 m.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

L’appartamento oltre cantina e garage risulta pervenuto ad **** Omissis **** in diritto di superficie in virtù di acquisto (in comunione legale di beni con **** Omissis ****) dalla Società **** Omissis **** con atto notaio **** Omissis ****.

Le porzioni immobiliari in oggetto fanno parte di un fabbricato edificato dalla **** Omissis **** di are 18.55 dalla società **** Omissis **** con atto notaio **** Omissis **** ed oggetto di cessione a titolo oneroso e convenzione edilizia con il comune di Terracina atto amministrativo del 12/08/2002 ****

Omissis ****.

Il diritto di superficie era pervenuto alla **** Omissis **** in forza di convenzione edilizia con il comune di Terracina con atto amministrativo del 28/03/2002 **** Omissis ****.

Il terreno era pervenuto al comune in virtù dei seguenti titoli:

•Quanto al mappale **** Omissis **** in virtù di acquisto da **** Omissis **** con atto pubblico amministrativo del 15/05/2000 **** Omissis ****. Il terreno era pervenuto al venditore in virtù di acquisto da **** Omissis ****.

•Quanto ai mappali **** Omissis **** in virtù di acquisto da **** Omissis **** con atto pubblico amministrativo del 19/07/2001 **** Omissis ****. Il terreno era pervenuto ai venditori per successione dal rispettivo coniuge e padre **** Omissis ****.

•Quanto al mappale **** Omissis **** in virtù di acquisto da **** Omissis **** con atto pubblico amministrativo del 06/08/2002 **** Omissis ****. Il terreno era pervenuto ai venditori per acquisto da

**** Omissis ****.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

99 1186 13 A2

99 1186 36 C6

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PRECISAZIONI

NA

PATTI

L'appartamento è ad oggi abitato dal debitore esecutato e dalla attuale compagna

STATO CONSERVATIVO

Ottimo stato

PARTI COMUNI

NA

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

Gli immobili distinti in catasto fabbricati al **** Omissis **** - categoria A/2 (appartamento e cantina) e al **** Omissis **** - categoria C/6 (garage), ricadono sul lotto edificabile contraddistinto col n. 37 del Piano di Zona 167 quartiere "Calcatore", concesso dal Comune di Terracina in diritto di superficie alla Società **** Omissis ****, giusta convenzione stipulata dal Segretario Generale del Comune di Terracina **** Omissis ****. In altre parole, per i suddetti immobili (appartamento, cantina e garage), il proprietario ha acquistato la sola proprietà superficiaria, come si evince anche dall’atto notarile di compravendita.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Appartamento edificato nel 2003/2004 in via **** Omissis ****, in località Calcatore a Terracina, facente parte di un condominio, disposto al piano primo, distinto con il numero di interno **** Omissis

****, composto da soggiorno, cucina, tre camere, due bagni e due terrazzi, in ottimo stato di conservazione e manutenzione con una piccola cantina e garage al piano seminterrato dello stabile, distinti in catasto al foglio **** Omissis ****. L’appartamento ha una superficie utile residenziale 85 mq (102 mq lordi) + 36,10 mq netti di terrazzi (36,80 mq lordi), altezza 2,70 m; cantina mq 1,70 netti (lordi mq 1,98) altezza 2,40 m; garage mq 16,85 netti (lordi 18 mq) altezza 2,40 m.

STATO DI OCCUPAZIONE

Appartamento occupato dal debitore esecutato e dalla attuale compagna

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PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 28/06/2002 al 28/07/2005

**** Omissis **** Cessione ramo azienda

Trascrizione

Registrazione

Dal 28/07/2005 **** Omissis **** Acquisto proprietà superficiaria

Trascrizione

Registrazione

L'atto di provenienza è stato già depositato e verrà inserito anche come allegato.

Il diritto di superficie era pervenuto alla **** Omissis **** in forza di convenzione edilizia con il comune di Terracina con atto amministrativo del 28/03/2002 **** Omissis ****.

Il terreno era pervenuto al comune in virtù dei seguenti titoli:

•Quanto al mappale **** Omissis **** in virtù di acquisto da **** Omissis **** con atto pubblico amministrativo del 15/05/2000 **** Omissis ****. Il terreno era pervenuto al venditore in virtù di acquisto da **** Omissis ****.

•Quanto ai mappali **** Omissis **** in virtù di acquisto da **** Omissis **** con atto pubblico amministrativo del 19/07/2001 **** Omissis ****. Il terreno era pervenuto ai venditori per successione dal rispettivo coniuge e padre **** Omissis ****.

•Quanto al mappale **** Omissis **** in virtù di acquisto da **** Omissis **** con atto pubblico amministrativo del 06/08/2002 **** Omissis ****. Il terreno era pervenuto ai venditori per acquisto da

**** Omissis ****.

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FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Trascrizioni

• DOMANDA GIUDIZIALE - ACCERTAMENTO DI DIRITTI REALI Trascritto a Latina il 20/11/2007

Reg. gen. 39797 - Reg. part. 20325 Formalità a carico dell'acquirente

NORMATIVA URBANISTICA

Destinazione urbanistica del terreno: Variante al Piano Regolatore Nord Ovest – Parte Residenza e servizi complementari/ Parte sistema del verde urbano di quartiere

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta agibile.

Il fabbricato di cui l’appartamento fa parte è stato costruito in virtù di concessione edilizia **** Omissis

****, e successiva D.I.A. di variante postuma, **** Omissis ****, per l’avvenuta esecuzione di variazione dei parapetti dei balconi da muratura a ringhiera in ferro e per l’avvenuta perimetrazione del lotto con siepi.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

Ad oggi l'APE non è stato ancora prodotto in quanto si è in attesa di ricevere da parte dell'esecutato:

- il libretto di impianto;

- ultimo rapporto di "controllo tecnico" rilasciato dal manutentore.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

(15)

L’importo annuo delle spese condominiali ordinarie ammonta a circa 300 €

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti:

LOTTO 1

Locale in **** Omissis ****, capannone con tettoie adiacenti, adibito ad officina meccanica con struttura in ferro, della consistenza di 280 mq circa (superficie catastale 319 mq), oltre a porzione di terreno che consente l’accesso al capannone medesimo. Il capannone è stato costruito abusivamente e non è ad oggi dato di sapere se sia sanabile o meno (se lo è lo è al massimo solo in parte, mentre le tettoie non sono sanabili).

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 109, Part. 812, Sub. 2, Categoria C3 - Fg. 109, Part. 2059, Sub. 1, Categoria C7 al catasto Terreni - Fg. 109, Part. 835, Qualità Orto irriguoValore di stima del bene: € 198.150,00

Dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate il capannone è stimato all’incirca 500 € al mq di superficie lorda.

Stima dell’intero:

396 mq * 500,00 €/mq -> 198.000,00 €

Siccome ad oggi non è dato di sapere se il capannone sia sanabile, posto che se lo fosse lo sarebbe solo in parte, la stima della porzione di capannone eventualmente sanabile è la seguente:

227 mq * 500,00 €/mq -> 113.500,00 €

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Officina Terracina (LT) - Via Appia Antica snc

396,30 mq 500,00 €/mq € 198.150,00 100,00% € 198.150,00

Valore di stima: € 198.150,00

LOTTO 2

Appartamento in **** Omissis **** in località Calcatore a Terracina, con annessa cantina e garage, facente parte di un condominio, disposto al piano primo, **** Omissis ****, composto da soggiorno, cucina, tre camere, due bagni e due terrazzi, in ottimo stato di conservazione e

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catasto al foglio **** Omissis ****. L’appartamento ha una superficie utile residenziale 85 mq (102 mq lordi) + 36,10 mq netti di terrazzi (36,80 mq lordi), altezza 2,70 m; cantina mq 1,70 netti (lordi mq 1,98) altezza 2,40 m; garage mq 16,85 netti (lordi 18 mq) altezza 2,40 m. Gli identificativi catastali di appartamento e cantina più garage include anche la porzione della ex coniuge dell’esecutato (50% dell’intero), non pignorata. Il frazionamento catastale non è possibile in quanto l’appartamento non è divisibile per natura.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 99, Part. 1186, Sub. 13, Categoria A2 - Fg. 99, Part. 1186, Sub. 36, Categoria C6Valore di stima del bene: € 160.000,00

Appartamento - Stima del più probabile valore di mercato

Sono stati utilizzati tre diversi metodi di stima e poi è stato calcolato il valor medio, come più probabile valore di mercato dell'immobile.

Stima 1. Ipotesi piena proprietà

Dalle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate -> Prezzo al mq è circa 1800,00 € Superficie lorda è circa 114 mq

V = 1800,00 €/mq * 114 mq = 205.000,00 €

Stima 2. Diritto Superficiario – capitalizzazione dei redditi V = R (qn -1)/r qn

Ove:V è il valore del diritto superficiario

R è la rendita netta annua ricavabile dall’appartamento r è il tasso di interesse

q = 1 + r

n è il numero di anni residui (99 anni a partire dal 28/03/2002 -> n = 83) Dalle quotazioni immobiliari dell’Agezia delle Entrate

Dalle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate -> Prezzo al mese per mq netto è circa 6,70 €

Superficie netta è circa 97 mq

Rendita annuale è 12 * 6,70 €/ mq * 97 mq = 7800,00 € Rendita netta detratte le spese (20%) -> 6.300,00 € r = 4%

q = 1,04

V = 6.300,00 € * (1,0483 – 1) / (0,04 * 1,0483) = 6.300,00 € * 24,93 / 1,04 = 151.018,00 € Il valore del diritto superficiario è approssimato a 150.000,00 €

Stima 3. Prezzo di cessione al mq determinato dal Comune (anno 2014)

Utilizzando il terzo metodo, per la stima dell'appartamento con annessa cantina e garage ci si è basati sul prezzo di cessione al mq così come determinato dal Servizio di Urbanistica del Comune di Terracina nel 2014, ossia 1.070,98 €/mq.

Calcolo superficie ragguagliata: Superficie netta + 60% della somma delle superfici nette di cantina, garage, balconi -> 84,70 mq + 0.6 (1,70 + 16,85 + 36,10) mq -> 117,49 mq

Stima del valore più probabile del bene:

117,49 mq * 1.070,98 €/mq = 125.830,00 €

IL PIù PROBABILE VALORE DI MERCATO DELL'IMMOBILE è DETERMINATO DAL VALOR MEDIO DELLE STIME EFFETTUATE CON I TRE SUDDETTI METODI:

Stima = (205.000 + 150.000 + 125.830)/3 = 160.000 €

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Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 2 - Appartamento Terracina (LT) - Via Cecilia 8

114,00 mq 0,00 €/mq € 0,00

Valore di stima: € 160.000,00

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Roma, li 13/10/2019

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Stoklin Simona

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO 1

Locale in **** Omissis ****, capannone con tettoie adiacenti, adibito ad officina meccanica con struttura in ferro, della consistenza di 280 mq circa (superficie catastale 319 mq), oltre a porzione di terreno che consente l’accesso al capannone medesimo. Il capannone è stato costruito abusivamente e non è ad oggi dato di sapere se sia sanabile o meno (se lo è lo è al

massimo solo in parte, mentre le tettoie non sono sanabili).

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 109, Part. 812, Sub. 2, Categoria C3 - Fg. 109, Part. 2059, Sub. 1, Categoria C7 al catasto Terreni - Fg. 109, Part. 835, Qualità Orto irriguo Destinazione urbanistica: **** Omissis **** Destinazione Urbanistica del terreno: Piano Regolatore Generale – Parte Rispetto Stradale/Parte Servizi di Quartiere (ospedale) ****

Omissis **** Il terreno è interessato dalla seguente previsione urbanistica: PIANO REGOLATORE GENERALE del Comune approvato dalla Regione Lazio con deliberazione n.873 del 28.11.1972: - RISPETTO STRADALE==== nonché dai seguenti vincoli: - Piano Territoriale Paesistico Regionale di cui alle D.G.R. 25.07.2007, n. 556 e 21.12.2007, n. 1025: Tavola B - corsi delle acqua pubbliche - Tavola A ? - Paesaggio degli insediamenti urbani

LOTTO 2

Appartamento in **** Omissis **** in località Calcatore a Terracina, con annessa cantina e garage, facente parte di un condominio, disposto al piano primo, **** Omissis ****, composto da soggiorno, cucina, tre camere, due bagni e due terrazzi, in ottimo stato di conservazione e manutenzione con una piccola cantina e garage al piano seminterrato dello stabile, distinti in catasto al foglio **** Omissis ****. L’appartamento ha una superficie utile residenziale 85 mq (102 mq lordi) + 36,10 mq netti di terrazzi (36,80 mq lordi), altezza 2,70 m; cantina mq 1,70 netti (lordi mq 1,98) altezza 2,40 m; garage mq 16,85 netti (lordi 18 mq) altezza 2,40 m. Gli identificativi catastali di appartamento e cantina più garage include anche la porzione della ex coniuge dell’esecutato (50% dell’intero), non pignorata. Il frazionamento catastale non è possibile in quanto l’appartamento non è divisibile per natura.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 99, Part. 1186, Sub. 13, Categoria A2 - Fg. 99, Part. 1186,

Sub. 36, Categoria C6

Destinazione urbanistica: Destinazione urbanistica del terreno: Variante al Piano Regolatore Nord Ovest – Parte Residenza e servizi complementari/ Parte sistema del verde urbano di quartiere

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 471/2014 DEL R.G.E.

LOTTO 1

Bene N° 1 - Officina Ubicazione: Terracina (LT) - Via Appia Antica snc

Diritto reale: Quota

Tipologia immobile: Officina

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 109, Part. 812, Sub. 2, Categoria C3 - Fg. 109, Part. 2059, Sub. 1, Categoria C7

Identificato al catasto Terreni - Fg. 109, Part. 835, Qualità Orto irriguo

Superficie 396,30 mq

Stato conservativo: Buono stato conservativo

Descrizione: Locale in **** Omissis ****, capannone con tettoie adiacenti, adibito ad officina meccanica con struttura in ferro, della consistenza di 280 mq circa (superficie catastale 319 mq), oltre a porzione di terreno che consente l’accesso al capannone medesimo. Il capannone è stato costruito abusivamente e non è ad oggi dato di sapere se sia sanabile o meno (se lo è lo è al massimo solo in parte, mentre le tettoie non sono sanabili).

Vendita soggetta a IVA: NO

Stato di occupazione: Occupato da terzi con contratto di locazione non opponibile

LOTTO 2

Bene N° 2 - Appartamento Ubicazione: Terracina (LT) - Via Cecilia 8

Diritto reale: Quota

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 99, Part. 1186, Sub. 13, Categoria A2 - Fg. 99, Part. 1186, Sub. 36, Categoria C6

Superficie 114,00 mq

Stato conservativo: Ottimo stato

Descrizione: Appartamento in **** Omissis **** in località Calcatore a Terracina, con annessa cantina e garage, facente parte di un condominio, disposto al piano primo, **** Omissis ****, composto da soggiorno, cucina, tre camere, due bagni e due terrazzi, in ottimo stato di conservazione e manutenzione con una piccola cantina e garage al piano seminterrato dello stabile, distinti in catasto al foglio **** Omissis ****. L’appartamento ha una superficie utile residenziale 85 mq (102 mq lordi) + 36,10 mq netti di terrazzi (36,80 mq lordi), altezza 2,70 m; cantina mq 1,70 netti (lordi mq 1,98) altezza 2,40 m; garage mq 16,85 netti (lordi 18 mq) altezza 2,40 m. Gli identificativi catastali di appartamento e cantina più garage include anche la porzione della ex coniuge dell’esecutato (50% dell’intero), non pignorata. Il frazionamento catastale non è possibile in quanto l’appartamento non è divisibile per natura.

Vendita soggetta a IVA: NO

Stato di occupazione: Appartamento occupato dal debitore esecutato e dalla attuale compagna

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

BENE N° 1 - OFFICINA UBICATA A TERRACINA (LT) - VIA APPIA ANTICA SNC Trascrizioni

Note: Gravante sul capannone **** Omissis ****

Note: Gravante sul terreno **** Omissis ****

BENE N° 2 - APPARTAMENTO UBICATO A TERRACINA (LT) - VIA CECILIA 8