FONDO PENSIONE A PRESTAZIONE DEFINITA DEL GRUPPO INTESA SANPAOLO
COMMISSIONE IMMOBILIARE
12 NOVEMBRE 2020
ARGOMENTI POSTI ALL’ORDINE DEL GIORNO
1. PROPOSTE INERENTI AL PATRIMONIO IMMOBILIARE 2. STRALCIO MOROSITA’
3. VARIE ED EVENTUALI
1. Proposte inerenti al patrimonio immobiliare
1a) Richieste riduzione/sospensione canoni per temporanea inattività a seguito emergenza sanitaria per COVID 19
Nel richiamare le precedenti riunioni della Commissione e del Consiglio di Amministrazione si riporta un breve schema riassuntivo delle agevolazioni concesse ai conduttori di unità immobiliari di proprietà del Fondo Pensione e della controllata Sommariva 14 Srl che ne avevano fatto richiesta:
FONDO PENSIONE A PRESTAZIONE DEFINITA DEL GRUPPO INTESA SANPAOLO IMMOBILE CONTRATTO RIDUZIONE
ACCORDATA
CANONE ANNUO 2020 PREVISTO
RIDUZIONE CANONE ANNUO 2020 EFFETTIVO
SAONARA VIA PETRARCA
4 CONTRATTI CIVILE ABITAZIONE (Viorel- Palmerini-Paolillo- Baliello)
30% PER 3
MENSILITA’
€ 31.286,76 € 2.346,51 € 28.940,25
MILANO PIAZZA AFFARI 3
PIAZZA AFFARI 3 SRL
40% PER 3
MENSILITA’
€ 142.638,12 € 14.263,81 € 128.374,31
STUDIO CAMAGNI (chiusura contratto 31/10/2020)
50% marzo 2020 40% per 3 mensilità azzeramento ottobre
€ 72.594,27 € 26.928,74 € 45.665,53
MILANO VIA S. VITTORE AL TEATRO
HOGAN LOVELLS UNITA’ ALIENATE 29/9/ e 5/10/2020
40% PER 3
MENSILITA’
€ 49.500,00 € 7.800,00 € 41.700,00
(a seguito alienazione in corso sono sti girati ai nuovi proprietari ratei di canone per
€ 6.358,69)
GENOVA PASSO FRUGONI 4
CDB SRL
40% PER 3 MENSILITA’
€ 13.800,00 € 1.380,00 € 12.420,00
COSTA NICOLA € 12.616,44 € 1.261.65 € 11.354,79
IST NAZ. SUP PER IL RESTAURO DEL MOBILE
€ 11.702,40 € 1.170,24 € 10.532,16
LEAS & RENT € 12.290,48 € 1.229,05 € 11.061,43
ROMA VIA FIRENZE 8
FNR HOTEL 40% PER 3 MENSILITA’
Oltre azzeramento trimestre novembre 2020/gennaio 2021
€ 1.009.258,17 Compreso canone variabile di
€ 130.886,29
€ 234.232,49 € 775.025,68
MILANO VIA BROLETTO 13
IMMSI SPA 80% PER 3
MENSILITA’ (*) oltre riduzione canone ad € 1.000.000 anno da settembre 2020
€ 1.264.062,52 € 340.833,34 € 923.229,18
TORINO VIA VANDALINO 101
UNIEURO 80% PER 3
MENSILITA’ (*)
€ 151.068,00 € 30.224,80 € 120.843,20
TOTALI € 2.770.81716 € 661.670,63 € 2.109.146,53
(*) soggetti che non beneficiano del credito d’imposta del 60% in quanto con ricavi/compensi superiori a 5 milioni di euro/anno
SOMMARIVA 14 SRL
IMMOBILE CONTRATTO RIDUZIONE ACCORDATA
CANONE ANNUO 2020 PREVISTO
RIDUZIONE CANONE ANNUO 2020 EFFETTIVO MILANO VIA
MECENATE 121
ACCOR HOTEL 40% PER 3 MENSILITA’
Oltre azzeramento canone IV trimestre 2020
€ 1.365.391,84 Compreso canone parte variabile di € 335.506,33
€ 360.594,95 € 1.004.796,89
FIRENZE VIALE LAVAGNINI 31
ELITE FIRENZE GESTIONI
40% PER 3 MENSILITA’
(marzo-aprile- maggio)
Oltre 75% mensilità da giugno a novembre 2020 – 50% dicembre- febbraio 2021 – 25%
marzo 2021 (**)
€ 420.000,00 € 246.750,00 € 173.250,00
TORINO VIA GENOVA 197
MAX FACTORY 40% PER 3 MENSILITA’
oltre riduzione del 50%
del canone da aprile a dicembre 2020
€ 153.630,64 € 71.697,30 € 81.933,34
TOTALI € 1.939.022,48 € 679.042,25 € 1.259.980,23
(**) riduzione totale accordata comprese le mensilità gennaio/marzo 2021 assomma ad € 290.500 di cui € 227.500 di possibile recupero in 24 mensilità da gennaio 2022.
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Si sottopone la pratica alla Commissione per informativa.
1.b) Torino Corso Turati 12
Si richiama la riunione del Consiglio di Amministrazione del 15 ottobre u.s., per informare che è stato sottoscritto il contatto di locazione con l’associazione culturale ALLIANCE FRANCAISE per il secondo piano dell’immobile in Torino Corso Turati 12 per un canone annuo di € 54.000,00. In considerazione dei lavori che il conduttore andrà ad eseguire nei locali oggetto di contratto si è provveduto, in deroga alle indicazioni del Cda e previa autorizzazione del Presidente alla consegna anticipata dei locali alla data del 1° novembre 2020. Di seguito le principali caratteristiche del contratto:
- Consegna anticipata locali a titolo gratuito: 1° novembre 2020 salvo Oneri Accessori (spese condominiali)
- Decorrenza contratto 1° gennaio 2021
- Durata contratto: anni 7 + 6
- Free rent dal 1° gennaio al 30 giugno 2021 salvo Oneri Accessori (spese condominiali) - Decorrenza onerosa contratto 1° luglio 2020.
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Si sottopone la pratica per informativa delle condizioni contrattuali accordate.
1.c) Milano Piazza Affari – contratto Piazza Affari 3 Srl
Si richiama la delibera del Consiglio di Amministrazione del 19 dicembre 2019 che aveva accordato per un anno la proroga della riduzione del canone annuo determinato in € 142.638,12 a favore della Società Piazza Affari 3 - unità uso ufficio in Milano Piazza Affari 3. Il canone previsto dal contratto originario stipulato nel 2011, (prossima scadenza contrattuale 31 ottobre 2023) era pari ad € 151.000,00 che a seguito degli aggiornamenti ISTAT alla data del 31/8/2013 si era adeguato ad € 154.5610,76.
Dalla predetta data a seguito di richieste avanzate non solo dalla Società Piazza Affari 3 Srl, ma anche da altri conduttori, sono state accordate temporanee riduzioni del canone, per adeguamento ai valori di mercato nel frattempo ridimensionati. Si segnala che gli ultimi contratti di locazione stipulati dal 2018 in poi per altre unità site nell’immobili di pari dimensioni sono stati sottoscritti per un canone annuo iniziale di € 140.000,00.
In considerazione inoltre delle nuove disposizioni governative di cui al DPCM del 3 novembre u.s., ed alla particolare situazione delle Regione Lombardia, “zona rossa” nella quale saranno in vigore misure restrittive in tema di circolazione, con conseguente prevalenza del lavoro in modalità smart- working, determinando quindi un inutilizzo pressochè totale degli spazi locati, la Società Piazza Affari 3 Srl richiede inoltre l’applicazione di una riduzione nella misura del 50% attualmente in essere, pari a
€ 142.638,12/anno per sei mensilità a decorrere dal corrente mese di novembre.
Si propone l’applicazione della riduzione richiesta per tre mensilità (novembre/dicembre e gennaio 2021 e la concessione dell’allineamento del canone agli altri contratti nel frattempo sottoscritti con mantenimento dell’attuale canone annuo di € 142.638,12 soggetto ad adeguamento ISTAT per le prossime annualità.
1.d) Genova Passo Frugoni – contratto Istituto Nazionale Superiore per il Restauro del mobile
Si informa che da parte dell’inquilino in oggetto è pervenuta una mail con la quale rappresenta la situazione piuttosto critica che si è venuta a creare a seguito delle disposizioni del Dpcm del 24 ottobre 2020. In osservanza delle disposizione del Decreto hanno dovuto sospendere l’attività con annullamento dei corsi in programma il cui inizio era previsto per il 26 ottobre u.s.
Ringraziando per le agevolazioni già concesse con il CdA del 23 giugno 2020 (riduzione del 40% per tre mensilità), evidenzia che purtroppo il protrarsi delle crisi sanitaria non permette al momento di prevedere fino a quando l’Associazione potrà andare avanti, anche se l’intenzione è quella di
continuare nelle proprie attività sperando in una ripresa della frequentazione dei corsi non appena possibile.
L’Istituto Nazionale per il Restauro del Mobile è conduttore dell’unità locata dal 1/10/2000, ed è sempre stato in regola con i pagamenti del canone e degli acconti spese, oltre ad aver provveduto nel 2016 alla sostituzione a proprie spese di parte del pavimento ammalorato senza contributo da parte della proprietà.
In considerazione di quanto sopra si propone la concessione della riduzione del 50% del canone per le prossime tre mensilità.
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Si sottopone la pratica alla Commissione per condivisione delle proposte degli uffici.
1.d) Saonara Via Petrarca 9/11
Si comunica che da parte di alcuni inquilini delle unità immobiliari a civile abitazione di Saonara Via Petrarca 9/11, una manifestazione d’interesse all’acquisto delle unità a loro locate.
L’immobile di Saonara pervenuto in proprietà al Fondo a seguito del trasferimento mediante concentrazione degli asset patrimoniali della Cassa di Previdenza per il Personale della Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo – CARIPARO - è composto da 2 palazzine distinte ognuna composta da n. 8 appartamenti e rispettivi box pertinenziali inserite in un’ampia area verde comune.
Le unità abitativa sono attualmente tutte locate. Il valore di perizia al 31 dicembre 2019 risultava pari ad € 2.389.600 contro un valore di Bilancio pari ad € 2.071.285, Il valore di Bilancio per la civile abitazione si determina, in caso di unità locate, abbattendo del 15% il valore di perizia dell’appartamento e sommando l’intero valore di perizia del box/posto auto. Nel caso la Commissione esprima parere favorevole all’avvio della procedura di vendita frazionata sarà necessario porre in essere alcune precise attività al riguardo:
- acquisizione di precisi valori di perizia per ogni singola unità con sopralluoghi da parte dell’Advisor immobiliare nelle unità residenziali dell’intero complesso;
- offerta di acquisto a tutti gli inquilini;
- predisposizione del Regolamento di condominio con incarico ad un professionista esterno (nel caso potrebbe essere lo Studio Gambato di Padova);
- predisposizione ed invio dell’offerta di vendita a tutti gli inquilini dello stabile con le modalità e tempistiche per aderire all’offerta (tenendo conto che in qualità di inquilini hanno diritto ad uno sconto sui valori di mercato);
- deposito del Regolamento con atto notarile successivamente alla costituzione del condominio;
- conferimento incarico Amministratore di condominio (nel caso potrebbe essere lo Studio Gambato di Padova).
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Si sottopone la pratica alla Commissione per le determinazioni del caso.
1.e) SOMMARIVA 14 SRL- Contratto FUTURA SRLS – accertamento verbale VV.FF.
Si richiamano le precedenti riunioni del Consiglio di Amministrazione del Fondo e della controllata Sommariva 14 Srl per informare che per il tramite dello Studio Legale Iodice si è provveduto a notificare alla Società FUTURA SRLS l’irregolarità dell’attività svolta nei locali locati contrastanti con quanto contrattualmente previsto (autorimessa) e con il CPI (Certificato Prevenzione Incendi) come rilevato dalle verifiche effettuate dai VV.FF.
La medesima diffida rileva inoltre che nonostante le agevolazioni accordate all’inquilino (azzeramento del canone da luglio a dicembre 2020 con l’emissione di fatture mensile relative ai soli acconti spese di € 500 + IVA) ed il piano di rientro accordato per il rientro dalla morosità pregressa, alla data del 23 ottobre persisteva una morosità di € 10.672,00 che alla data odierna si è ridotta ad
€ 9.282,00.
Considerato che a fronte dei pagamenti delle rate del piano di rientro continua l’insoluto delle fatture relative agli acconti spese, e che dal 1° gennaio p.v. dovrebbero riprendere le fatturazioni del canone pieno (€ 2.000,00 mensili oltre spese), la Società FUTURA Srls non sembrerebbe in grado di regolarizzare la propria posizione nei confronti della proprietà oltre ad affrontare ulteriori spese per l’adeguamento del CPI all’attività esercitata di esposizione e vendita all’ingrosso e al dettaglio.
Stante la situazione, secondo lo Studio Legale Iodice sussistono i presupposti per intraprendere un’azione legale di sfratto per morosità che dovrebbe essere più veloce rispetto ad uno sfratto per diverso utilizzo delle porzioni locate rispetto a quanto indicato in contratto.
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Si sottopone la pratica alla Commissione per le determinazioni del caso.
2. Stralcio morosità
Con riferimento alle posizioni debitorie ancora in essere a carico di ex inquilini per canoni e/o spese condominiali, si richiede l’autorizzazione allo stralcio delle seguenti posizioni:
- FIDITALIA SPA € 5,15
Contratto chiuso ad agosto 2018 per locali uso ufficio in Torino Via Montevecchio 16 – l’importo a debito di € 5,15 deriva dal conguaglio spese rendiconto anno 2018.
- CHOC MARIA LUISA € 1.939,55
Contatto civile abitazione in Torino Corso B. Telesio 15. Morosità derivante da acconti spese e canoni non pagati mensilità maggio e giugno 2019. L’inquilina è deceduta è l’unità è stata successivamente venduta libera a terzi in data 11/10/2019.
Si richiede pertanto l’autorizzazione allo stralcio delle predette posizioni per l’importo totale di € 1.944,70.
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Si sottopone la pratica alla Commissione per approvazione.
Allegati:
1) PIAZZA AFFARI 3 SRL – richiesta proroga scrittura integrativa e riduzione temporanea canone 2) ISTITUTO NAZIONALE PER IL RESTAURO DEL MOBILE – Genova Passo Frugoni
3) SAONARA – manifestazione interessa all’acquisto 4) FUTURA SRLS – piano di rientro 23 giugno 2020 5) FUTURA SRLS - diffida ad adempiere 23 ottobre 2020
Torino, 12 novembre 2020 Area Investimenti e Segreteria
