FONDO PENSIONE A PRESTAZIONE DEFINITA DEL GRUPPO INTESA SANPAOLO
COMMISSIONE IMMOBILIARE 6 OTTOBRE 2020 Processo verbale
In data 6 ottobre 2020 alle ore 15:00 in Torino, Piazza San Carlo 156, nella sala “Taricco” al secondo piano si è riunita in conferenza telefonica la Commissione Immobiliare (di seguito “Commissione”) del Fondo Pensione a Prestazione definita del Gruppo Intesa Sanpaolo (di seguito “Fondo”) nella persona dei Signori:
Fabrizio FALSETTI Consigliere
Guido GIANNETTA Consigliere
Maria Antonietta MARTINO Vice Presidente
Enzo ROMANI Consigliere
Franco TOSO Consigliere
Riccardo VOLPI Consigliere
Partecipano inoltre alla riunione:
Claudio Angelo GRAZIANO Presidente
Tullio COTINI Consigliere
Guido NAPOLI Consigliere
Sergio PUGGIONI Consigliere
Angela ROSSO Consigliere
Giovanni SOLARO Consigliere
Roberto BONINSEGNI Presidente del Collegio dei Sindaci
Bruno MAAZZOLA Sindaco effettivo
Riccardo BOTTA Segretario e Responsabile
Anna COZZOLINO Vice Direttore Area Operativa
Giovanni SALETTA Vice Direttore Area Investimenti e Segreteria
Angelo GIODA Revisione Interna - Internal Auditing
Autilia AQUINO Amministrazione e bilancio
Massimo BIGLIA Funzione Gestione dei rischi
Elisabetta BOMBARA Legale e rapporti con gli iscritti
Antonella MEDICI Ufficio Immobili
Alessia LAMONACA Segreteria
ARGOMENTI POSTI ALL’ORDINE DEL GIORNO
PROPOSTE INERENTI AL PATRIMONIO IMMOBILIARE
GARA DI VENDITA – INFORMATIVA
CONTENZIOSO IN MATERIA IMMOBILIARE
VARIE ED EVENTUALI
Proposte inerenti al patrimonio immobiliare
1. Richieste riduzione/sospensione canoni per temporanea inattività a seguito emergenza sanitaria per COVID 19
Nel richiamare le precedenti riunioni della Commissione e del Consiglio di Amministrazione si riporta un breve schema riassuntivo delle agevolazioni concesse ai conduttori di unità immobiliari di proprietà del Fondo Pensione e della controllata Sommariva 14 Srl che ne avevano fatto richiesta:
FONDO PENSIONE A PRESTAZIONE DEFINITA DEL GRUPPO INTESA SANPAOLO
IMMOBILE CONTRATTO RIDUZIONE ACCORDATA
SAONARA VIA PETRARCA 4 CONTRATTI CIVILE ABITAZIONE 30% PER 3 MENSILITA’
MILANO PIAZZA AFFARI 3 PIAZZA AFFARI 3 SRL 40% PER 3 MENSILITA’
MILANO VIA S. VITTORE AL TEATRO HOGAN LOVELLS 40% PER 3 MENSILITA’
GENOVA PASSO FRUGONI 4
CDB SRL
40% PER 3 MENSILITA’
COSTA NICOLA
IST NAZ. SUP PER IL RESTAURO LEAS & RENT
ROMA VIA FIRENZE 8 FNR HOTEL 40% PER 3 MENSILITA’
MILANO VIA BROLETTO 13 IMMSI SPA 80% PER 3 MENSILITA’ (*)
TORINO VIA VANDALINO 101 UNIEURO 80% PER 3 MENSILITA’ (*)
(*) soggetti che non beneficiano del credito d’imposta del 60% in quanto con ricavi/compensi superiori a 5 milioni di euro/anno
SOMMARIVA 13 SRL
IMMOBILE CONTRATTO RIDUZIONE ACCORDATA
MILANO VIA MECENATE 121 ACCOR HOTEL 40% PER 3 MENSILITA’
FIRENZE VIALE LAVAGNINI 31 ELITE FIRENZE GESTIONI 40% PER 3 MENSILITA’
TORINO VIA GENOVA 197 MAX FACTORY 40% PER 3 MENSILITA’
Si rammenta che l’art. 28 del cosiddetto “Decreto Rilancio” convertito con Legge del 17 luglio 2020 n. 77 prevedeva in tema di contratti di locazione ad uso non abitativo un credito d’imposta nella misura del 60% del canone di locazione alle seguenti condizioni:
- I ricavi/compensi 2019 siano inferiori a 5 milioni di euro (non richiesto per le strutture alberghiere e agrituristiche);
- I locatari abbiano subito un calo di almeno il 50% del fatturato del mese di riferimento.
Il credito d’imposta è commisurato all’importo dei canoni dei mesi di marzo, aprile e maggio ed è pari a:
- 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione, leasing o concessioni di immobili ad uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo.
Le riduzioni accordate sono state applicate sulle prime bollettazioni mensili/trimestrali successive alla delibera del Consiglio di Amministrazione del 23 giugno u.s.
Il credito d’imposta, alle condizioni di cui sopra, con il decreto “agosto” pubblicato sulla G.U. del 14 agosto u.s. è stato ulteriormente concesso anche per la successiva mensilità di giugno 2020 (art.77 D.L.104).
Se per quanto riguarda le attività commerciali che da fine maggio pur con difficoltà (a seconda anche degli articoli trattati) hanno comunque visto una ripresa dell’attività, così come gli uffici che più a rilento, ma comunque da luglio e successivamente alla pausa estiva di agosto hanno ripreso una buona parte di attività in presenza, non così si può dire del settore ricettivo/alberghiero, che escluso quello delle località a vocazione prettamente turistica estiva (mare/montagna), continua a soffrire in modo decisamente consistente della situazione pandemica ancora in essere a livello globale e di cui è difficile prevederne la fine.
È nota a tutti la forte riduzione delle presenze turistiche nelle cosiddette città d’arte nelle quali si possono comprendere da qualche anno a questa parte oltre alle classiche mete di Roma, Firenze e Venezia anche le città di Milano e Torino. Proprio da parte dei conduttori delle attività alberghiere di proprietà del Fondo e della Sommariva site in Roma, Firenze e Milano sono pervenute ulteriori richieste di agevolazioni/ riduzione canoni come di seguito evidenziato.
1.a) immobile in Roma Via Firenze 8/Via Napoli – contratto IMMOBILIARE DELTA – proprietà FONDO PENSIONE, destinazione ALBERGO
Canone annuo di locazione: € 879.000 – parte variabile 2020 su fatturato 2019: € 131.000
La struttura è chiusa dal 16 marzo 2020 e al momento non vi sono previsioni di riapertura per i prossimi mesi. L’attività della struttura dipende in modo particolare da flussi di clientela non solo extra nazionale ma soprattutto in buona parte extra europea (USA). La dirigenza dell’hotel, considerato l’aumento progressivo dei contagi in alcuni paesi europei (Francia, Gran Bretagna, Spagna) ed il perdurare di una situazione critica negli USA, non prevede al momento un ritorno a breve ad una
situazione pre-covid, il 2020 si chiuderà praticamente a fatturato zero, con grave incertezza anche per i primi mesi del 2021. Per informativa si evidenzia che il 2019 si era chiuso con un fatturato annuo di 3,7 milioni di euro, di cui 467 mila imputabili al bimestre gennaio- febbraio 2019.
Da questa situazione scaturisce l’ulteriore richiesta avanzata dal conduttore di riduzione del 50% del canone di locazione per un anno da giugno 2020 a giugno 2021 (per inciso la riduzione del 40% già accordata è stata applicata per il trimestre agosto/ottobre).
La richiesta avanzata da immobiliare Delta a cui fa capo FNR HOTEL, richiama la relazione dell’8 luglio u.s. n. 56 della Corte di Cassazione, avente ad oggetto “Novità normative sostanziali del diritto
“emergenziale” anti-Covid 19 in ambito contrattuale e concorsuale, in particolare il capitolo 3
“norme sull’eccessiva onerosità sopravvenuta”, ove si si evidenzia che in tema di contratti a esecuzione continuata o periodica (esempio classico i contratti di locazione), la cui prestazione per una delle parti, per il verificarsi di “avvenimenti straordinari e imprevedibili”, è diventata
“eccessivamente onerosa“, la stessa può invocare la risoluzione del contratto con gli effetti stabiliti dall’art. 1458 c.c.
In sintesi la richiesta è la seguente: riduzione del 50% del canone di locazione per un anno da giugno 2020 a giugno 2021.
La Commissione esaminata la pratica e sentita la relazione degli uffici, considerato che già è stata accordata la riduzione del 40% per un trimestre applicata nel caso sulla bolletta di agosto/ottobre, non ritiene opportuno accettare la richiesta di riduzione del 50% per un anno, ma limitare tale riduzione ai prossimi sei mesi (ottobre/marzo) in attesa di verificare l’andamento della pandemia ed eventualmente rivedere le posizioni trascorsi i primi mesi del prossimo anno.
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1.b) Immobile in Milano Via Mecenate 121– Contratto ACCOR HOSPITALITY HOTEL – proprietà SOMMARIVA 14 SRL, destinazione ALBERGO
Canone annuo di locazione: € 1.030.000 – parte variabile 2020 su fatturato 2019: € 335.000 Chiusura attività alberghiera dal 17 marzo 2020 – riapertura prima settimana di settembre
L’attività dell’hotel posizionato nei pressi dell’aeroporto di Linate è significativamente influenzata dall’’attività dello stesso scalo aeroportuale, che dopo alcuni mesi di chiusura ha riaperto a metà luglio con attività comunque ridotta per quanto riguarda i voli di linea.
La struttura alberghiera per le sue caratteristiche (dimensioni, vicinanza aeroportuale e autostradale), era notevolmente utilizzata per congressi ed eventi anche a livello internazionale, per ora ancora azzerati.
Il conduttore, ringraziando per la riduzione già applicata, considerando quanto sopra indicato e con la struttura ancora chiusa ha richiesto in data 13 luglio u.s. la concessione di un ulteriore sconto sulla fatturazione del IV trimestre 2020.
In data 8 settembre u.s., dopo una settimana di riapertura, l’hotel evidenzia un andamento delle prenotazioni per il mese di settembre tali da risultare in un tasso di occupazione delle camere del
14% e con una percentuale praticamente inesistente o quasi per i successivi mesi. Con tale andamento si prospetta quindi un tasso di occupazione delle camere da giugno a dicembre non più alto del 6-7%. In considerazione di quanto esposto è stata avanzata una seconda richiesta volta ad ottenere l’azzeramento totale dell’ultimo trimestre 2020 che ammonterebbe ad € 258.146,48 più IVA, considerando anche il fatto che il tetto massimo di aiuti di Stato fissato per azienda in € 800.000 come da Regolamento comunitario, (peraltro esiguo per aziende come ACCOR), è già stato raggiunto grazie alle norme straordinarie su IMU per gli immobili di proprietà, locazioni ed acquisto agevolato di dispositivi di protezione individuale.
Si evidenzia che ACCOR HOSPITALITY è risultata sempre puntuale nei pagamenti dovuti, comprese le fatture per la parte variabile del canone. Alla data odierna risulta regolarmente pagata la fattura emessa ad agosto 2020 del canone parte variabile di € 335.506, importo calcolato su un fatturato 2019 pari ad 7,5 milioni di euro.
In sintesi la richiesta è la seguente: azzeramento totale del canone dell’ultimo trimestre 2020.
La Commissione tenuto conto della situazione in essere e dell’inquilino sempre corretto nei confronti della proprietà esprime parere positivo alla richiesta avanzata concedendo quindi l’azzeramento totale del canone per l’ultimo trimestre 2020.
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1.c) Immobile in Firenze Viale Lavagnini 31 – contratto ELITE FIRENZE GESTIONI – proprietà SOMMARIVA 14 SRL, destinazione ALBERGO-OSTELLO
Canone annuo di locazione € 420.000
La struttura è chiusa dal 16 marzo 2020 e al momento non vi sono previsioni di riapertura per i prossimi mesi.
In pari data alle riunioni del Consiglio di Amministrazione del Fondo e della Sommariva tenutesi il 23 giugno 2020, è giunta a mezzo PEC indirizzata alla Sommariva la richiesta di riduzione del canone causa chiusura ostello nei termini qui di seguito indicati:
- 75% da giugno a dicembre 2020 - 50% da gennaio a febbraio 2021 - 25% da marzo a dicembre 2021
- Recupero delle riduzioni in 36 rate da gennaio 2022 a dicembre 2025 senza interessi
Avendo deliberato sia il Fondo che Sommariva nelle citate riunioni consiliari la concessione di una riduzione pari al 40% per tre mensilità, valevole anche per le richieste pervenute successivamente al 23 giugno 2020, si è provveduto a riscontrare in tal senso la richiesta di Elite Firenze Gestioni.
Nel caso specifico la riduzione è stata applicata con la fatturazione del trimestre settembre/novembre.
Come già evidenziato in premessa il settore turistico alberghiero in particolare per quanto riguarda le città d’arte è uno di quelli che maggiormente continua a soffrire degli effetti negativi del COVID 19. Le città come Firenze e Roma che vivono soprattutto di turismo in gran parte straniero hanno
visto ridursi fortemente le presenze turistiche, solo per il periodo estivo si è verificata una contrazione della domanda del 30% con 985.000 pernottamenti in meno di cui 900.000 stranieri rispetto all’estate 2019.
La struttura ricettiva Plus Florence rientra tra le strutture ricettive che maggiormente soffrono di una tale emergenza, essendo un ostello di elevata categoria che vanta una clientela soprattutto straniera di cui non è prevedibile un ritorno nel breve- medio termine.
In data 1° luglio 2020, è pervenuta da Elite Firenze Gestione sempre a mezzo PEC, ulteriore comunicazione con la quale ringraziando per la riduzione accordata, si evidenzia il perdurare della grave situazione di crisi che sta attraversando tutto il settore ricettivo come sopra descritto e si richiede la possibilità di intavolare una trattativa sulle condizioni economiche dell’attuale contratto partendo da quanto proposto con la loro prima richiesta del 23 giugno.
Si segnala che il canone di mercato indicato da YARD al 31 dicembre 2019 era pari a € 452.000/anno.
In sintesi la richiesta è la seguente: intavolare una trattativa sulle condizioni economiche dell’attuale contratto partendo da quanto proposto con la loro richiesta del 23 giugno qui di seguito indicata:
- 75% da giugno a dicembre 2020 - 50% da gennaio a febbraio 2021 - 25% da marzo a dicembre 2021
- Recupero delle riduzioni in 36 rate da gennaio 2022 a dicembre 2025 senza interessi
La Commissione dopo ampia discussione propone al momento la concessione della riduzione del 50% per i prossimi sei mesi come accordata al conduttore dell’Hotel di Roma Via Firenze.
Considerando che parte conduttrice ha offerto la possibilità di recupero della riduzione accordata, si propone di concordare un recupero in termini più brevi legato alla ripresa dell’attività e del fatturato e comunque non oltre il 2023.
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1.d) immobile in Milano Piazza Affari 3 – CAMAGNI E ASSOCIATI, STUDIO TRIBUTARISTI
Per l’immobile di Milano Piazza Affari in data 25 marzo u.s. era originariamente pervenuta da parte dello Studio Tributaristi Camagni e Associati una sola richiesta di sospensione o riduzione canone per limitato uso degli spazi locati. A seguito di mancato riscontro del Fondo in tempi brevi, con lettera del 28 aprile u.s. lo Studio aveva comunicato il recesso dal contratto di locazione con decorrenza 31 ottobre 2020.
La posizione debitoria nei confronti del Fondo alla data del 30 settembre 2020 risulta pari ad € 49.999,01 di cui € 6.750,00 per acconto spese, derivante dai mancati pagamenti delle bollette trimestrali di aprile/giugno e luglio/settembre. La riduzione del 40% per tre mensilità come deliberato dal Consiglio di Amministrazione del Fondo nella riunione del 23 giugno u.s. non è stata applicata non avendo l’inquilino, in questo caso, provveduto prima dell’emissione della bolletta di luglio a saldare la morosità arretrata.
In data 17 settembre u.s., successivamente a contatto telefonico intervenuto tra le parti, nel corso del quale lo Studio ha evidenziato che fatturando a posteriori non può usufruire del credito d’imposta per le mensilità di marzo e aprile in quanto nel periodo non ha subito il calo del 50% del fatturato rispetto al 2019, calo che invece si è riscontrato nelle mensilità successive, è pervenuta un’ulteriore mail con la quale oltre alla conferma del recesso dal contratto formulato per il 31 ottobre 2020 avanzava le seguenti richieste:
- Riduzione del 50% del canone per le mensilità di marzo (già pagata), aprile, maggio e giugno - Riduzione del 40% per le mensilità di luglio, agosto e settembre
- Abbuono totale del mese di ottobre
- Azzeramento acconto spese. La somma a credito anno 2018 è già stata portata in detrazione della bolletta del trimestre aprile- giugno 2020
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La Commissione considerato quanto esposto nella relazione, propone di accettare il recesso dal contratto per la data del 31 ottobre 2020 e le riduzioni di canone richieste che andranno quindi a diminuire la morosità attualmente in essere con recupero da parte dell’inquilino della quota residua rimanente.
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1.e) Genova Via De Marini 1 – AlgoWatt ex SOFTECO SISMAT
Si informa che è pervenuta a mezzo PEC al Fondo Pensione in data 30 settembre 2020 la comunicazione di recesso per gravi motivi dal contratto di locazione da parte di ALGOWATT ex Softeco relativo a parte del piano 13° della Torre WTC di Via De Marini 1.
I gravi motivi sono da individuarsi nell’epidemia di COVID 19 e la conseguente necessità dell’azienda di ricorrere allo smart-working quale modalità di lavoro per i propri dipendenti, che ha reso oltremodo inutile e gravosa la fruizione degli spazi locati.
Il recesso per gravi motivi avrebbe decorrenza sei mesi data comunicazione, la società si è resa disponibile a concordare una ulteriore rilascio anticipato dei locali.
Considerato che allo stato attuale la società risulta in morosità nei confronti del Fondo per l’importo di € 54.702,22 compreso la bolletta dell’ultimo trimestre 2020, e che per tutto il 2020 si è dovuto ricorrere a svariati solleciti di pagamento per il recupero di quanto dovuto, si propone la chiusura del contratto al 31 dicembre 2020 con azzeramento della morosità da parte dell’inquilino al rilascio dei locali.
La Commissione sentita la relazione degli non ritiene valida la comunicazione del recesso per gravi motivi dovuti all’epidemia di COVID 19, però considerata la difficile situazione economica in cui si trova la ALGOWATT in una fase stragiudiziale di risanamento e rilancio che tra l’altro esclude anche il rilascio di nuova fidejussione bancaria nel frattempo scaduta, concorda con la proposta degli uffici di chiusura del contratto alla data del 31 dicembre condizionato al pagamento da parte del conduttore di quanto dovuto per canone e spese entro tale data.
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1.f) Genova Passo Frugoni- CBD Srl
Lo studio CBD Srl inquilino dell’interno 12 piano 5° dell’immobile in oggetto intende provvedere all’installazione nell’unità locata di n. 6 climatizzatori in pompa di calore monoblocco senza unità esterna – preventivo di spesa € 9.000,00 oltre IVA.
Sentita in merito la Direzione immobili della Banca è stato data l’autorizzazione ai lavori. L’inquilino richiede la disponibilità della proprietà alla partecipazione alla spesa da effettuarsi anche con temporanea riduzione del canone di locazione che attualmente è pari ad € 1.150,00 mensili.
La Commissione considerato che si tratta di apparecchiature che resteranno acquisite all’unità locata anche in caso di rilascio da parte dell’inquilino esprime parere positivo alla partecipazione alla spesa nella misura del 50% con relativa riduzione dei canoni per alcune mensilità.
2) Broker opinion immobile Torino Corso Turati 12
Si richiama la riunione della Commissione del 29 aprile u.s., nonché la delibera del Consiglio di Amministrazione del 14 maggio 2020, che aveva autorizzato l’avvio delle attività da parte degli uffici del Fondo al fine di approfondire il costo della situazione di sfitto degli immobili nonché il costo per eventuali ristrutturazioni e trasformazione degli immobili oggetto di futura vendita.
Con la collaborazione della Direzione Immobili della Banca, si è individuata la Società HOUSE FACTORY alla quale è stato richiesto, per iniziare, uno studio di ristrutturazione e trasformazione di destinazione d’uso dei locali attualmente uso ufficio siti in Torino Corso Turati 12, già rientranti nella prima gara di vendita per i quali non è pervenuta alcuna manifestazione di interesse all’acquisto.
Si riportano nella seguente tabella i valori di possibile realizzo a seconda delle diverse soluzioni proposte dallo studio HOUSE FACTORY nonché i valori di perizia e bilancio al 31/12/2019.
TORINO CORSO TURATI 12 – MQ. COMMERCIALI 1.230 SU DUE PIANI USO UFFICIO Valore perizia
YARD 31/12/2019
Valore Bilancio 31/12/2019
Ipotetico Valore realizzo stato attuale
Ipotetico valore realizzo uso civile abitazione lavori proprietà
Ipotetico valore realizzo civile abitazione lavori a carico acquirente
€ 1.350.000 € 1.181.250 € 960.000/1.200.000 € 1.440.000 circa € 960.000/1.080.000
Lo studio riporta per i due piani di circa 1.230 mq di superficie commerciale una valutazione allo stato attuale per la zona e lo stato conservativo del cespite di 800 – 1.000 euro /mq con una cifra di realizzo tra 960.000 e 1.200.000 euro .
Relativamente alla variazione di destinazione d’uso a civile abitazione, lo studio rileva che i valori della civile abitazione nella zona si attestano tra i 1.900/2.600 euro/mq a seconda dello stato di conservazione.
Si ipotizzano due diversi scenari a seconda che si attui la trasformazione dell’immobile:
a) da parte della proprietà
b) da parte di un terzo acquirente
Nel primo caso si potrebbe considerare un valore di vendita di circa 2.400 euro/mq, Tenendo conto dei costi di trasformazione e degli oneri comunali per la variazione si potrebbe ipotizzare un valore di realizzo di € 1.200/mq per complessivi € 1.440.000 circa.
Nella seconda ipotesi partendo sempre da un valore di 2.400 euro/mq occorre considerare l’onere della gestione dell’operazione, il rischio d’impresa a carico del terzo e il margine di profitto per l’operatore immobiliare, minimo 30%.
Il valore di realizzo quindi si ridurrebbe a 800 - 900 euro/mq per complessivi 960.000/1.080.000 euro, in quanto tiene conto dei costi che un eventuale acquirente dovrebbe sostenere per la ristrutturazione degli spazi e la trasformazione a civile abitazione, considerata la quasi nulla appetibilità dell’attuale destinazione uso ufficio sia per la zona, che per la dislocazione e la metratura oltre che per lo scarso stato conservativo.
Secondo lo Studio la soluzione più remunerativa sarebbe quindi quella dell’esecuzione dei lavori da parte della proprietà, ipotesi impraticabile per la struttura del Fondo e che comunque richiederebbe ingenti esborsi economici con allungamento e incertezza dei tempi.
La Commissione prende atto del lavoro svolto dalla Società HOUSE FACTORY e delle indicazioni riportate nella relazione ed illustrate dagli uffici.
3) Piano dismissioni immobili
Si richiama la riunione della Commissione del 28 maggio u.s. e del Consiglio di Amministrazione del 23 giugno 2020 nel corso delle quali in vista di un nuovo piano di dismissione immobili, necessario al fine di ridurre gli investimenti illiquidi del Fondo che in prospettiva - per via della riduzione delle sue masse – vedrebbero aumentare la loro percentuale, attualmente già attorno al 30%, a valori non in linea con le esigenze di mantenere un buon profilo di liquidità e liquidabilità del patrimonio. Nelle riunioni di cui si è detto si era ipotizzato di avvalersi dell’ausilio di società operanti nel settore, a tal fine si è richiesto alla Società COLLIERS di verificare la possibilità di una “vendita a pacchetto” dei cespiti da porre sul mercato, di cui alla sottostante tabella.
Si è quindi contattato il Dott. Roberto Nicosia, CEO della Società COLLIERS INTERNATIIONAL, il quale dopo aver visionato il materiale informativo inviato dagli uffici inerente agli immobili di possibile futura ipotesi di vendita, in data 5 luglio u.s. ha riscontrato a mezzo mail le seguenti considerazioni in merito ai cespiti ed alle relative modalità di realizzazione dell’alienazione.
Il dott. Nicosia, sulla scorta della documentazione inviata, non rileva l’esistenza di un elemento di vantaggio o utilità ad effettuare una vendita in blocco o a pacchetto del portafoglio, trattandosi di un insieme disomogeneo anche sotto il profilo delle dimensioni economiche– si passa da un valore di € 153.000 per l’ufficio di Corso Belgio ai gli oltre 16 milioni di euro per l’immobile di Roma Via Firenze, per un valore di carico totale di circa €30 milioni di valore di carico al 31 dicembre 2019: “troppo piccolo” per i players internazionali specializzati in questo ambito (Bain Capital, York, Tristan, ecc), e
“troppo grande” per i gruppi privati locali.
Inoltre le tipologie dei beni molto diverse tra loro inducono a cercare per ognuno di essi un investitore (Genova Passo Frugoni, Roma Via Firenze) o un utilizzatore (Torino Corso Turati e Corso Belgio).
Circa l’appetibilità dei beni rileva che esistono due distinti livelli di “commerciabilità”: gli immobili di Roma Via Firenze e Via Torino, Genova Passo Frugoni e Torino Corso Turati e via Campana, sembrano asset in grado di trovare un collocamento ragionevolmente rapido (6 mesi), se proposti sul mercato con una “base d’asta” coerente con i valori di carico.
Per gli altri cinque immobili invece, sembra assolutamente necessario adottare una logica di “prezzo di pronto realizzo”, commisurata così come indicato dall’Advisor Yard (-30% valore di perizia), in particolare per le superfici all’interno del WTC di Genova.
In merito al marketing evidenzia come sia importante per una maggiore visibilità della commercializzazione l’utilizzo dei nuovi mezzi di comunicazione quali portali web e mini siti informativi, da affiancare alle modalità pubblicitarie previste dal Regolamento Gestione immobiliare cioè pubblicazione di annunci su quotidiani locali o nazionali.
A differenza di quanto sinora operato, in considerazione proprio della peculiarità dei cespiti da porre sul mercato ritiene inoltre indispensabile comunicare un prezzo minimo di realizzo (non previsto dall’attuale Regolamento Gestione Immobiliare), per non dare una impressione di opacità, ovvero eccessiva burocratizzazione del processo, che è del tutto incoerente con l’obbiettivo di una dismissione in tempi più o meno brevi.
Per quanto riguarda la commercializzazione, la richiesta della società è per un incarico in esclusiva per la durata di sei mesi, con compenso esclusivamente a successo con percentuale pari al 2% + IVA del valore di compravendita per tutti gli immobili escluso Roma Via Firenze per il quale la percentuale si riduce all’1,5% + IVA.
La Commissione prende atto delle indicazioni fornite da Colliers, considerate le offerte di acquisto pervenute per i cespiti di Roma, propone di procedere per i medesimi con le modalità di gara di vendita attualmente previste dal Regolamento e rinviare in un prossimo futuro l’alienazione di altri eventuali cespiti quali gli immobili di Genova e le unità residue di Torino.
3.a) offerte acquisto immobili
Si informa la Commissione che successivamente all’ultima riunione del Consiglio di Amministrazione, sono pervenute per alcuni dei cespiti già oggetto della gara di vendita di inizio anno delle manifestazioni di interesse all’acquisto come di seguito riepilogato:
Genova Passo Frugoni 4 – richiesta da parte di Costruzioni Srl che già aveva partecipato alla gara di vendita di inizio 2020 di disponibilità da parte del Fondo di considerare la possibilità di acquisizione tramite procedura di licitazione privata.
GENOVA PASSO FRUGONI 4 offerta
Costruzioni Srl 27/2/2020
VALORE PERIZIA 31/12/2019 (stima YARD)
PARERE CONGRUITA' NOMISMA
YARD
AGGIORNATO PRONTO REALIZZO meno 25%
YARD PERIZIA APRILE 2020 (2 anni vacancy free rent e capex)
YARD PERIZIA APRILE 2020 (PRONTO
REALIZZO - 30%)
€ 1.247.000,00 € 2.300.000,00 €1.856.000,00 € 1.725.000,00 € 1.660.000,00 € 1.162.000,00
Torino Via Vandalino 101 – offerta di acquisto da parte dello Studio Massofisioterapico KIN & MED di Torino - per tale unità facente parte del pacchetto posto in vendita ad inizio anno non erano pervenute manifestazioni di interesse all’acquisto.
TORINO VIA VANDALINO 101 – offerta Studio Massiofisioterapico
22/9/2020
Costi
ristrutturazione
Valore unitario Yard 31/12/2019
Consistenze Mq.
Unità Piano Rialzato 325 – box piano interrato mq 64
La perizia Yard 31/12/2019 è unica per la porzione in oggetto è per i locali locati a UNIEURO per un totale di € 2.590.000,00 – valore di bilancio € 2.266.250,00
€ 150.000,00 Circa € 400/mq
€ 80.000,00 € 1.000/mq Mq totali 389
Roma Via Torino 135 e Via Firenze 8/10
Per gli immobili in oggetto è pervenuta una manifestazione d’interesse all’acquisto da parte dell’immobiliare Delta Spa conduttrice dell’Hotel di Roma Via Firenze 8/10 con impegno a sottoscrivere i relativi atti di rogito entro 45 giorni da formale accettazione dell’offerta da parte del Fondo. Per quanto riguarda l’unità di Via Torino si evidenzia che l’immobiliare Delta aveva partecipato alla gara di vendita con l’offerta più alta tra quelle pervenute per un controvalore di € 875.000,00.
Unitamente all’offerta di acquisto di Via Torino, l’Immobiliare Delta ha formalizzato anche l’offerta per l’intero immobile di Roma Via Firenze 8/10 dal medesimo condotto in locazione comprensivo
anche della porzione al piano terra (ex Agenzia Bancaria) rilasciata da Intesa Sanpaolo nell’agosto ultimo scorso.
ROMA Via Torino 135 offerta
Delta Imm.re 26/2/2020
Offerta Delta Imm.re 29/9/2020
VALORE PERIZIA 31/12/2019 (stima YARD)
PARERE CONGRUITA' NOMISMA
YARD
AGGIORNATO PRONTO REALIZZO meno 25%
YARD PERIZIA APRILE 2020
(2 anni vacancy free rent e capex)
YARD PERIZIA APRILE 2020 (PRONTO REALIZZO -30%)
€ 875.000, €1.200.000 € 1.340.000 €1.327.000 € 1.072.000 € 1.250.000 € 875.000 valore di bilancio 31 dicembre 2019 € 1.172.500,00
ROMA VIA FIRENZE 8/10
offerta Imm.re Delta 29/9/2020 VALORE PERIZIA 31/12/2019 (stima YARD)
Valore bilancio al 31/12/2019
€ 16.000.000,00 € 18.640.000,00 €16.408.725,00
La Commissione preso atto delle richieste di acquisto pervenute esprime il seguente parere:
Genova Passo Frugoni: non aderire alla proposta pervenuta dalla Costruzioni Srl di procedere ad una vendita tramite licitazione privata in quanto in contrasto con le modalità di vendita previste dal Regolamento immobili.
Torino Via Vandalino: l’offerta di acquisto pervenuta dallo Studio Massiofisioterapico non risulta congrua con le valutazioni di mercato.
Roma Via Torino 135 e Via Firenze 8/10: La Commissione prende atto dell’interesse manifestato da parte dell’immobiliare Delta Spa, che in particolare per Via Torino aveva anche partecipato alla gara di vendita, avanza ora un’offerta di acquisto decisamente più alta di quella precedentemente presentata quasi in linea con le valutazioni al 31 dicembre 2019.
La Commissione tenuto conto che per l’immobile di Via Torino era comunque stata posta in atto una gara di vendita, alla quale l’immobiliare Delta aveva comunque partecipato con l’offerta più alta delle tre pervenute, dopo ampia discussione, non ritiene comunque corretto procedere ora ad una vendita diretta con immobiliare Delta, fatto che andrebbe anche a contrastare con quanto previsto dal Regolamento, quindi propone di procedere con una gara di vendita fissando il prezzo base per le offerte di € 1.200.000.
Relativamente alla proposta di acquisto per l’immobile di Roma Via Firenze, detenuto già in locazione da Immobiliare Delta, che quindi avrebbe in ogni caso il diritto di prelazione, la Commissione prende atto dell’interessante offerta pervenuta e propone di porre in essere tutte le attività previste per la vendita del cespite come previso dal Regolamento degli Immobili e cioè con gara di vendita fissando il prezzo base per le offerte il valore di Bilancio al 31 dicembre 2019 pari ad
€ 16.409.000,00.
Torino Via Campana 36
Si informa che nel corso del mese di settembre u.s., si è tenuto presso gli uffici del Fondo un incontro con lo Studio Legale BENESSIA di Torino interessato alla rilocazione della palazzina di Torino Via Campana 36.
Come noto l’immobile non locato da diversi anni, necessita di notevoli interventi di ristrutturazione esterna/interna, si richiama in proposito la delibera già assunta dal Consiglio di Amministrazione del 24 ottobre 2019 che aveva autorizzato una spesa di € 500.000,00 per manutenzione e sistemazione giardino, sostituzione serramenti e rifacimento facciate per rendere più appetibile l’immobile sul mercato.
La stima dei costi di ristrutturazione presentata dai potenziali futuri conduttori ammonta a circa 1 milione di euro e comprende oltre al rifacimento facciate e sostituzione infissi esterni e interni anche le spese per rifacimento degli impianti termico/elettrico ed idro-sanitario oltre al costo dei relativi professionisti.
Il Fondo non può usufruire del Super Bonus del 110% previsto dal Decreto Rilancio che spetta soltanto alle persone fisiche, condomini, istituto case popolari o cooperative. Potrebbe invece usufruire del cosiddetto “Bonus Facciate” L. 160/2019 (legge di bilancia 2020) per lavori eseguiti entro il 2020, che prevede una detrazione dall’imposta lorda del 90%, optando per lo sconto sul corrispettivo dovuto sui lavori.
Per quanto riguarda invece le spese per interventi di efficienza energetica il Fondo potrebbe usufruire della detrazione fiscale nella misura del 65% della spesa sostenuta secondo quanto previsto dall’ art. 14 del D.L. 4/6/2013 convertito in legge 3 agosto 2013 n. 90.
Come anticipato in premessa al momento è stata presentata solo una manifestazione di interesse alla locazione, si è pertanto ancora in fase di trattativa, peraltro sarebbe in fase di costituzione il nuovo Studio Legale Associato che andrebbe ad occupare i locali. Si ipotizza un periodo di free rent di 6 mesi per rendere usufruibili i locali, con decorrenza onerosa del contratto a canone pieno, quantificato al 31 dicembre 2019 in 150/160 mila euro/anno.
Torino Corso Turati 12
Si informa che è in corso una trattativa con ALLIANCE FRANCAISE DI TORINO per la rilocazione del secondo piano dell’immobile in oggetto alle condizioni di seguito indicate:
Canone annuo offerto
Valutazione YARD 31/12/2019
Decorrenza contratto
Periodo di free rent
€ 54.000,00 € 59.850,00 2021/2022 Da concordare in base ai lavori di ristrutturazione
I lavori di ristrutturazione al momento quantificati in € 100.000 circa comprendono la sostituzione degli infissi in legno lato cortile e Corso Turati, la sistemazione di parte dei pavimenti, impianto elettrico e condizionamento.
La Commissione prende atto delle manifestazione d’interesse pervenute sia per la rilocazione della palazzina di Via Campana da anni senza conduttore sia per Corso Turati ancorchè nel caso si tratti solo del secondo piano, lasciando ancora libero il piano primo.
I lavori di ristrutturazione presentati dal potenziale nuovo conduttore ammontano a circa 1 milione di euro a carico della proprietà con possibilità per una quota parte dei lavori del BONUS FACCIATE nella misura del 90% della spesa e della detrazione fiscale nella misura del 65% per interventi di efficienza energetica.
Anche per quanto riguarda la rilocazione di Corso Turati, sono necessari lavori di ristrutturazione quantificati da parte del potenziale nuovo conduttore in 100.000 euro buona parte attribuibili alla sostituzione degli infissi si potrebbe anche in questo caso usufruire della detrazione fiscale del 65%.
La Commissione esprime parere favorevole al proseguimento della trattative per la rilocazione dell’immobile di Via Campana e del piano secondo di Corso Turati. Relativamente a quest’ultimo immobile tenendo conto della possibilità di usufruire della detrazione fiscale propone di procedere alla sostituzione degli infissi anche per il primo piano di Coso Turati così da renderlo eventualmente più appetibile per un’eventuale e nuova rilocazione.
Il Consigliere Giannetta evidenzia che sarebbe opportuno in termini di trattativa concludere i contratti con durata anni 7 + 6 al fine di poter scontare l’adeguamento ISTAT nella misura del 100%.
GARA DI VENDITA - INFORMATIVA
Con riferimento alle attività da espletare in merito alla vendita delle unità di Milano Via San Vittore al Teatro, si informa che in data 30 luglio u.s. è stato sottoscritto presso lo Studio Notarile Claudia CATTANEO di Milano l’atto di vendita con la Società RSONE Srl per l’unità posta al 5° piano dell’immobile, per un corrispettivo di € 3.200.000, di cui € 480.000,00 già versati alla sottoscrizione del preliminare in data 20 maggio u.s., ed € 2.720.000,00 a saldo.
Si rammenta che per l’unità in questione il valore di perizia era pari ad € 1.423.100,00 con un valore di bilancio al 31 dicembre 2019 pari ad € 1.245.650.
L’atto di vendita per l’unità posta al 2° piano a favore di Amministrazione e Costruzioni Immobiliari SpA per un corrispettivo di € 1.200.000 è attualmente fissato per il giorno 29 settembre 2020.
L’atto di vendita per l’unità posta al 3° piano a favore di RSONE Srl per un corrispettivo di € 1.600.000,0 di cui € 240.000,00 già versati in sede di preliminare è attualmente fissato per il giorno 5 ottobre 2020.
La Commissione prende atto con soddisfazione della conclusione della gara di vendita che ha interessato le unità in Milano Via San Vittore al Teatro. La vendita delle tre unità si è realizzata per un corrispettivo totale di € 6.106.000,00 contro un valore di perizia di € 3.559.500 ed un valore di Bilancio al 31 dicembre 2019 di € 3.115.000 – realizzando quindi una plus valenza € 2.991.000.
CONTENZIOSO IN MATERIA IMMOBILIARE
Genova, Via De’ Marini 1 – vertenza promossa da Cassa di Previdenza Sanpaolo - contributo art. 18 del Regolamento di condominio
Si richiama la riunione della Commissione Immobiliare del 20 settembre 2019, nel corso della quale si era data informativa circa la vertenza giudiziaria sorta a seguito del mancato pagamento del contributo previsto dall’art. 18 del regolamento di condominio, per gli anni 2012, 2013 e 2014.
Trattasi di contributo previsto per la fornitura annuale di servizi da parte dell’Azienda Speciale WTC quali sale per videoconferenze, videotel, facsimile, posta elettronica, World Processing, office automation, sale e vetrine per esposizioni, ecc, - servizi mai forniti e che rispetto al 1988, anno di costruzione dell’immobile, sono ad oggi superflui e superati.
A seguito di tale mancato pagamento ed in assenza di accordo bonario tra le parti, il Tribunale di Genova su richiesta WTC GENOA aveva emesso con atto notificato il 9/9/2015 decreto ingiuntivo
“non esecutivo” quantificato in € 17.500,00, contro il quale è stata presentata opposizione per il tramite dell’Avv. Lia Grignani.
Con sentenza pubblicata il 31 maggio 2017 il Tribunale di Genova -Sezione III Civile aveva accolto l’opposizione della Cassa di Previdenza Sanpaolo, riconoscendo che i servizi citati nell’art. 18 del Regolamento sono praticamente inesistenti trattandosi di servizi ormai obsoleti, dichiarando la risoluzione del contratto di somministrazione dei servizi a partire dal 2012 e condannando l’azienda speciale WTC GENOA a rifondere le spesedi lite.
Avverso tale sentenza Amministrazione WTC GENOA in data 22 dicembre 2017 aveva presentato ricorso in appello. Con sentenza 565/2020 pubblicata il 26/6/2020 la Corte d’Appello di Genova ha ribaltato totalmente la sentenza emessa dal Tribunale di 1° grado, rendendo immediatamente esecutivo il decreto ingiuntivo precedentemente emesso, ponendo inoltre a carico della Cassa ora Fondo il costo delle spese di lite del primo e secondo grado di giudizio oltre spese generali ed accessori di legge. In data 14 luglio è stato effettuato il pagamento a favore di WTC GENOA di complessivi € 30.827,85. Si è inoltre provveduto al pagamento delle successive fatture dal 2015 al 2020.
In merito ad eventuale ricorso in Cassazione, si riporta di seguito quanto espresso dall’Avv. Lia GRIGNANI che ha seguito la causa:
Ricorso in Cassazione: ho riesaminato la sentenza la cui motivazione è organizzata unicamente in fatto. Come noto la Cassazione è giudice di legittimità che conosce del fatto solo in quanto la sentenza impugnata lo valuti
e decida con motivazione viziata sul piano logico, non della valutazione delle circostanze di fatto. Nella specie non intravedo in sentenza alcun vizio logico. Unica censura alla motivazione della Corte d’Appello può essere rappresentata, forse, da una certa parzialità delle questioni esaminate. Ma, il nucleo fondamentale della motivazione, resta la condotta della CASSA che, come ci siamo detti più volte, non ha mai contestato l’art. 18 né si è dissociata dalle successive modifiche convenzionali dell’accordo. Prevedo quindi, che l’eventuale ricorso per cassazione potrebbe essere respinto e, verosimilmente, non supererebbe il preventivo giudizio di ammissibilità. In questo caso, la parte ricorrente viene condannata ad una sanzione pari al doppio del contributo unificato per l’iscrizione a ruolo del ricorso (nel nostro caso il doppio di € 474,00= ed € 1.036,00=
a seconda del valore che la causa assumerebbe). Fatto salvo, comunque, il maggior danno ai sensi dell’art.
96 comma 3° c.p.c.
Recesso dal contratto con Azienda Speciale WTC Genoa: più realistica è l’ipotesi di recedere dalla pattuizione ex art. 18 reg. cond., poi modificata o novata dagli accordi del 2005,2006, 2012. L’art. 18 prevede infatti ad una somministrazione di servizi a tempo indeterminato e la mancanza di termine è presupposto utile per il recesso unilaterale (cfr. art. 1569 c.c. ed altri).
Si evidenzia che il contributo annuo per art. 18 a seguito della riduzione del costo/mq per i due piani di proprietà del Fondo è pari ad € 3.732,10. Il costo rientra nella rendicontazione annuale delle spese a carico degli inquilini.
%%%
La Commissione preso atto di quanto espresso dall’avv. Grignani in merito all’eventuale ricorso in Cassazione, concorda con quanto evidenziato dal legale e quindi non procedere con il ricorso in ultimo grado di giudizio.
Concorda con quanto suggerito dal legale in merito all’ipotesi di recedere unilateralmente dalla pattuizione ex art. 18 del Regolamento di Condominio, verificandone con il legale e/o Studio Notarile la possibilità di realizzazione.
ROMA Via G.P.A. Filippini 23
Si richiama la riunione della Commissione Immobiliare del 20 settembre 2019 nel corso della quale si era data informativa circa la chiamata in causa del Fondo Pensione (ex Cassa di Previdenza) nella controversia sorta tra i Signori Capoferro/Scandale ultimi proprietari di una unità nell’immobile in oggetto (già da anni totalmente alienato), ed il Signor Mastroianni al quale era stata alienata dalla Cassa di Previdenza Sanpaolo nel 2003. La problematica denunciata dai Signori Capoferro/Scandale sarebbe sorta in conseguenza della realizzazione in fase di costruzione del fabbricato di opere interne ed esterne difformi rispetto alla licenza edilizia ed esistenti non solo nell’appartamento in questione ma in tutte le unità facenti parte del fabbricato.
All’udienza in data 16 settembre u.s. la causa è stata rinviata al 6 aprile 2021.
La Commissione prende atto.
Varie ed eventuali
SOMMARIVA 14 SRL- Contratto FUTURA SRLS – verbale di accertamento VV.FF.
Si richiama la riunione del Consiglio di Amministrazione del 19 marzo u.s., ove nella relazione relativa alle verifiche effettuate nel 2° semestre 2019 l’INTERNAL AUDITING evidenziava il verbale elevato dai VV.FF. a seguito di sopralluogo effettuato nei locali uso autorimessa in Torino Via Vinovo 25 locati alla società FUTUIRA SRLS. Il Verbale evidenziava la sub-locazione, non prevista dal contratto, di parte dei locali alla Società AUTOKARMA risultante priva di certificazione di inizio attività ai fini antincendio.
Per il tramite dello Studio Legale Iodice si era quindi provveduto ad inviare lettera di diffida alla Società FUTURA Srls ed a AUTOKARMA evidenziando il rilievo dei VV.FF. e chiedendo la liberazione dei locali da occupati da AUTOKARMA.
Il rilievo dei VV,FF. per il tramite della Direzione della Banca era stato sottoposto all’attenzione dell’ing. Esposito che già avevo seguito le attività per il rilascio del Certificato di Prevenzione Incendio per i locali uso autorimessa nel 2016. Come dalla nota tecnica in allegato si evidenzia che la Società AUTOKARMA ha rilasciato i locali sub affittati, e che comunque la violazione accertata a carico di AUTOKARMA non riguarda in alcun modo la Sommariva.
Il comando dei VV.FF. ritiene però che l’attività di FUTURA SRLS non sia più autorimessa, ma esposizione vendita all’ingrosso o dettaglio o deposito.
La relazione evidenzia nelle conclusioni che esistendo non autorizzata l’attività di autorimessa, il gestore per avere l’autorizzazione all’attività 69.3.C (esposizione e vendita) o 70.1.B (deposito) deve ai sensi degli art. 3 e 4 DPR 151/2011 chiedere al comando WW.FF il parere di conformità (esame progetto) e presentare la SCIA dopo l’approvazione del medesimo.
La Commissione prende atto della situazione e tenendo conto che la regolarizzazione del CPI all’attività effettivamente posta in essere, ritiene opportuno con l’ausilio del legale esterno, nello specifico lo Studio Iodice, richiamare l’inquilino a porre in atto quanto necessario per la regolarizzazione della situazione, precisando che la mancata regolarizzazione nonché il perdurare della situazione di morosità può essere causa di disdetta contrattuale.
Allegati
1) estratto Decreto Agosto 14 agosto 2020
2) Relazione Corte di Cassazione n. 56 - 8 luglio 2020 3) Richiesta FNR HOTEL 28 luglio 2020
4) Richieste ELITE FIRENZE GESTIONI 23 giugno e 1° luglio 2020 5) Mail ACCOR INVEST 13 luglio 2020 e 8 settembre 2020 6) Richiesta Studio Camagni Milano Piazza Affari
7) Recesso anticipato ALGO WATT ex SOFTECO 8) Broker opinion immobile Torino Corso Turati 9) Relazione Nomisma
10) Costruzioni Immobiliari Spa Genova Passo Frugoni
11) Offerta acquisto Via Vandalino 101
12) Offerta acquisto Immobiliare Delta Roma Via Torino – via Firenze
13) Manifestazione interesse e riepilogo lavori ristrutturazione Via Campana 14) Rilocazione Corso Turati Alliance Francaise
15) Sentenza 565 -2020 Corte d’Appello di Genova 16) Parere Avv Grignani su ricorso in Cassazione 17) Relazione Tecnica Ing. Esposito
Torino, 6 ottobre 2020 Area Investimenti e Segreteria
