PRATICHE PER IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE
(riunione del 15 ottobre 2020)3. Commissione Immobiliare. Esito dei lavori della riunione del 6 ottobre: DELIBERE INERENTI E CONSEGUENTI
Rinviando per i contenuti di dettaglio concernenti le singole problematiche, al processo verbale della riunione in oggetto e ai relativi allegati, che formano parte integrante della presente memoria, si sottopongono al Consiglio di Amministrazione (di seguito anche “Consiglio”) del Fondo Pensione a Prestazione definita del Gruppo Intesa Sanpaolo (di seguito “Fondo”) per le opportune determinazioni di seguito indicate, le proposte formulate dalla Commissione Immobiliare (di seguito
“Commissione”).
3.1 OFFERTE DI ACQUISTO IMMOBILI
La Commissione ha esaminato le seguenti offerte di acquisto pervenute:
Genova Passo Frugoni 4 – richiesta da parte di Costruzioni Srl, che già aveva partecipato alla gara di vendita di inizio 2020, della disponibilità da parte del Fondo di considerare la possibilità di acquisizione tramite procedura di licitazione privata.
GENOVA PASSO FRUGONI 4 offerta
Costruzioni Srl 27/2/2020
VALORE PERIZIA 31/12/2019 (stima YARD)
PARERE CONGRUITA' NOMISMA
YARD
AGGIORNATO PRONTO REALIZZO meno 25%
YARD PERIZIA APRILE 2020 (2 anni
vacancy free rent e
capex)
YARD PERIZIA APRILE 2020 (PRONTO REALIZZO - 30%)
€ 1.247.000 € 2.300.000 €1.856.000 € 1.725.000 € 1.660.000,00 € 1.162.000
Torino Via Vandalino 101 – offerta di acquisto da parte dello Studio Massofisioterapico KIN & MED di Torino - per tale unità facente parte del pacchetto posto in vendita ad inizio anno non erano pervenute manifestazioni di interesse all’acquisto.
TORINO VIA VANDALINO 101 – offerta Studio
Massiofisioterapico 22/9/2020
Costi
ristrutturazione
Valore unitario Yard
31/12/2019
Consistenze Mq. Unità Piano Rialzato 325 – box piano interrato mq 64
La perizia Yard 31/12/2019 è unica per la porzione in oggetto è per i locali locati a UNIEURO per un totale di € 2.590.000,00 – valore di bilancio € 2.266.250,00
€ 150.000,00 Circa € 400/mq
€ 80.000,00 € 1.000/mq Mq totali 389
Roma Via Torino 135 e Via Firenze 8/10
Per gli immobili in oggetto è pervenuta una manifestazione d’interesse all’acquisto da parte dell’immobiliare Delta Spa conduttrice dell’Hotel di Roma Via Firenze 8/10 con impegno a sottoscrivere i relativi atti di rogito entro 45 giorni dalla formale accettazione dell’offerta da parte del Fondo. Per quanto riguarda l’unità di Via Torino si evidenzia che l’immobiliare Delta aveva partecipato alla gara di vendita con l’offerta più alta tra quelle pervenute per un controvalore di € 875.000,00.
Unitamente all’offerta di acquisto di Via Torino, l’Immobiliare Delta ha formalizzato anche l’offerta per l’intero immobile di Roma Via Firenze 8/10 dal medesimo condotto in locazione comprensivo anche della porzione al piano terra (ex Agenzia Bancaria) rilasciata da Intesa Sanpaolo nell’agosto ultimo scorso.
ROMA Via Torino 135 offerta
Delta Imm.re 26/2/2020
Offerta Delta Imm.re 29/9/2020
VALORE PERIZIA 31/12/2019 (stima YARD)
PARERE CONGRUITA' NOMISMA
YARD
AGGIORNATO PRONTO REALIZZO meno 25%
YARD PERIZIA APRILE 2020 (2 anni vacancy free rent e capex)
YARD PERIZIA APRILE 2020 (PRONTO REALIZZO -30%)
€ 875.000, €1.200.000 € 1.340.000 €1.327.000 € 1.072.000 € 1.250.000 € 875.000
valore di bilancio 31 dicembre 2019 € 1.172.500,00
ROMA VIA FIRENZE 8/10 offerta Imm.re Delta 29/9/2020
VALORE PERIZIA 31/12/2019 (stima YARD)
Valore bilancio al 31/12/2019
€ 16.000.000,00 € 18.640.000,00 €16.408.725,00
La Commissione considerate le offerte pervenute propone al Consiglio di Amministrazione:
➢ immobile in Genova Passo Frugoni – richiesta Costruzioni Srl – rifiutare la richiesta di procedere con vendita con licitazione privata in quanto tale modalità contrasta con quanto previsto dal Regolamento gestione immobili;
➢ unità in Torino Via Vandalino101 - offerta di acquisto Studio Massiofisioterapico - rifiutare l’offerta di acquisto in quanto la somma offerta risulta di molto inferiore alle valutazioni di mercato;
➢ Immobili in Roma Via Torino 135 e Via Firenze 8/10: avvio della gara di vendita così come previsto dal Regolamento Gestione Immobili fissando quali valori base per le offerte:
- € 1.200.000,00 per l’unità in Roma Via Torino
- € 16.409.000,00 per l’immobile in Roma Via Firenze 8/10
3.2 Richieste riduzione/sospensione canoni per temporanea inattività a seguito emergenza sanitaria per COVID 19
Il perdurare della pandemia COVID-19 continua ad avere riflessi particolarmente negativi sul settore turistico con notevole impatto sulle attività alberghiere. Risultano particolarmente colpite le strutture ricettive site in Roma, Firenze e Venezia che vivono soprattutto di turismo in gran parte internazionale. Continuano comunque a soffrire anche le strutture situate in città come Milano che oltre al turismo ospitavano anche meeting e congressi al momento ancora azzerati.
Tale situazione ha determinato la chiusura da metà marzo delle strutture ricettive FNR HOTEL in Roma Via Firenze e dell’Ostello in Firenze Viale Lavagnini, quest’ultimo di proprietà della Sommariva 14 Srl. Per entrambe le strutture non si prospetta al momento una riapertura a breve. Ha invece ripreso l’attività ad inizio settembre l’Hotel in Milano di Via Mecenate condotto in locazione dalla Società ACCOR HOTEL e di proprietà della Sommariva 14 Srl. L’attività dell’Hotel di Milano risulta comunque molto ridotta non essendo ripresa del tutto l’attività dell’aeroporto di Linate e le attività legate ai meeting e congressi. Il tasso di occupazione delle camere per il mese di settembre si è attestato intorno al 14% (l’hotel è dotato di circa 200 camere) e le previsioni per il trimestre ottobre/dicembre sono al momento ferme ad un tasso di occupazione intorno al 7%.
Tenuto conto di quanto espresso le varie strutture, alle quali era già stata accordata una riduzione del canone nella misura del 40% per un trimestre, hanno avanzato ulteriori richieste di sconto sui canoni come di seguito sintetizzate:
a) immobile in Roma Via Firenze 8/Via Napoli – contratto IMMOBILIARE DELTA – proprietà FONDO PENSIONE, destinazione ALBERGO
Canone annuo di locazione: € 879.000 – parte variabile 2020 su fatturato 2019: € 131.000
Richiesta riduzione del 50% del canone di locazione per un anno da giugno 2020 a giugno 2021 (per inciso la riduzione del 40% già accordata è stata applicata per il trimestre agosto/ottobre).
b) Immobile in Milano Via Mecenate 121– Contratto ACCOR HOSPITALITY HOTEL – proprietà SOMMARIVA 14 SRL, destinazione ALBERGO
Canone annuo di locazione: € 1.030.000 – parte variabile 2020 su fatturato 2019: € 335.000 Chiusura attività alberghiera dal 17 marzo 2020 – riapertura prima settimana di settembre.
Richiesta di azzeramento totale dell’ultimo trimestre 2020 che ammonterebbe ad € 258.146,48 più IVA, considerando anche il fatto che il tetto massimo di aiuti di Stato fissato per azienda in € 800.000 come da Regolamento comunitario, (peraltro esiguo per aziende come ACCOR), è già stato raggiunto grazie alle norme straordinarie su IMU per gli immobili di proprietà, locazioni ed acquisto agevolato di dispositivi di protezione individuale.
c) Immobile in Firenze Viale Lavagnini 31 – contratto ELITE FIRENZE GESTIONI – proprietà SOMMARIVA 14 SRL, destinazione ALBERGO-OSTELLO
Canone annuo di locazione € 420.000
La struttura è chiusa dal 16 marzo 2020 e al momento non vi sono previsioni di riapertura per i prossimi mesi.
Richiesta di intavolare una trattativa con il Fondo sulle condizioni economiche dell’attuale contratto partendo dalla seguente proposta di riduzione:
- 75% da giugno a dicembre 2020 - 50% da gennaio a febbraio 2021 - 25% da marzo a dicembre 2021
- Recupero delle riduzioni in 36 rate da gennaio 2022 a dicembre 2025 senza interessi
d) immobile in Milano Piazza Affari 3 – CAMAGNI E ASSOCIATI, STUDIO TRIBUTARISTI
La posizione debitoria nei confronti del Fondo alla data del 30 settembre 2020 risulta pari ad € 49.999,01 di cui € 6.750,00 per acconto spese derivante dai mancati pagamenti delle bollette trimestrali di aprile/giugno e luglio/settembre. La riduzione del 40% per tre mensilità come deliberato dal Consiglio di Amministrazione del Fondo nella riunione del 23 giugno u.s. non è stata applicata non avendo l’inquilino, in questo caso, provveduto prima dell’emissione della bolletta di luglio a saldare la morosità arretrata.
Lo Studio evidenzia che fatturando a posteriori non può usufruire del credito d’imposta per le mensilità di marzo e aprile in quanto nel periodo non ha subito il calo del 50% del fatturato rispetto al 2019, calo che invece si è riscontrato nelle mensilità successive, pertanto avanza le seguenti richieste di riduzione confermando il rilascio dei locali locati a far tempo dal 31 ottobre p.v. come da recesso formulato in data 28 aprile u.s.:
- Riduzione del 50% del canone per le mensilità di marzo (già pagata), aprile, maggio e giugno - Riduzione del 40% per le mensilità di luglio, agosto e settembre
- Abbuono totale del mese di ottobre
- Azzeramento acconto spese. La somma a credito anno 2018 è già stata portata in detrazione della bolletta del trimestre aprile- giugno 2020
e) Genova Via De Marini 1 – AlgoWatt ex SOFTECO SISMAT
Richiesta recesso anticipato per gravi motivi dovuti all’epidemia di COVID 19 in corso che determina la necessità dell’azienda al ricorso allo smart-working con conseguente inutilizzo degli spazi locati. La Società AgoWatt subentrata a SOFTECO SISMAT conduttrice di una porzione del piano 13° - Torre WTC Genova, si trova in una fase stragiudiziale di risanamento e rilancio che impedisce fra l’altro il rilascio di nuova fidejussione bancaria essendo scaduta quella consegnata nel 2012 alla sottoscrizione del contratto. La situazione debitoria della Società ammonta ad € 54.702,22 compresa la bolletta dell’ultimo trimestre 2020.
f) Genova Passo Frugoni – CBD SRL
Lo Studio CBD Srl inquilino del dell’interno 12 piano 5° dell’immobile in oggetto intende provvedere all’installazione di n. 6 climatizzatori in pompa di calore monoblocco senza unità esterna per un preventivo di spesa di € 9.000,00 oltre IVA.
Considerato che quanto andranno ad installare rimarrà acquisito ai locali anche in caso di rilascio da parte del conduttore lo Studio CBD Srl richiede la disponibilità della proprietà alla compartecipazione alla spesa.
La Commissione considerate le varie richieste propone al Consiglio di Amministrazione quanto segue:
➢ immobile in Roma Via Firenze 8/Via Napoli – contratto IMMOBILIARE DELTA – proprietà FONDO PENSIONE, destinazione ALBERGO: concessione di una riduzione del canone nella misura del 50% per sei mensilità (ottobre/marzo);
➢ Immobile in Milano Via Mecenate 121– Contratto ACCOR HOSPITALITY HOTEL – proprietà SOMMARIVA 14 SRL, destinazione ALBERGO: concessione come richiesto dell’azzeramento totale del canone dell’ultimo trimestre 2020;
➢ Immobile in Firenze Viale Lavagnini 31 – contratto ELITE FIRENZE GESTIONI – proprietà SOMMARIVA 14 SRL, destinazione ALBERGO-OSTELLO: concessione di una riduzione del canone nella misura del 50% per sei mensilità (ottobre/marzo), come concesso per la struttura di Roma Via Firenze e recupero della riduzione accordata legata alla ripresa dell’attività e del fatturato non oltre il 2023;
➢ immobile in Milano Piazza Affari 3 – contratto CAMAGNI E ASSOCIATI, STUDIO TRIBUTARISTI:
concessione delle riduzioni di canone richieste e accettazione del rilascio dei locali per la data del 31 ottobre 2020 con pagamento del debito residuo alla predetta data;
➢ immobile in Genova Via de Marini – contratto AlgoWATT ex SOFTECO: rifiutare la richiesta di recesso per gravi motivi, ma considerata la situazione economico-finanziaria della AlgoWatt propone la chiusura del contratto al 31 dicembre 2020 previo pagamento entro la predetta data da parte di AlgoWatt di tutto quanto dovuto per canone ed acconto spese (€ 54.702,22);
➢ immobile in Genova Passo Frugoni 4 – contratto CBD Srl -: compartecipazione alla spesa nella misura del 50% per l’installazione dei condizionatori da attuarsi con riduzione temporanea dei canoni mensili.
3.3 Proposte di locazione
La Commissione ha esaminato ed ha espresso un parere positivo in merito alle due manifestazioni d’interesse pervenute per la locazione dell’intera palazzina di Torino Via Campana 36, da anni sfitta e per il secondo piano dell’immobile in Torino Corso Turati anch’esso vuoto dal 2015 unitamente al sottostante primo piano.
A. Torino Via Campana 36
Per quanto riguarda la palazzina di Via Campana la manifestazione d’interesse, è stata avanzata dal prestigioso Studio Legale BENESSIA di Torino. L’immobile vuoto da anni abbisogna di notevoli lavori di ristrutturazione straordinari, a carico della proprietà, quantificati in circa 1 milione di euro comprendenti fra l’altro sostituzione infissi esterni e interni, rifacimento impianti termico/elettrico ed idrosanitario, sistemazione facciate e tetto.
Il Fondo non beneficia del Super Bonus del 110% previsto dal Decreto Rilancio che spetta soltanto alle persone fisiche, condomini e istituto case popolari, ma potrebbe usufruire del cosiddetto
“Bonus Facciate” L. 160/2019 per lavori eseguiti entro il 2020, con detrazione dall’imposta lorda nella misura del 90%, optando per lo sconto sul corrispettivo dovuto per i lavori.
Relativamente all’efficientamento energetico si potrebbe usufruire della detrazione fiscale nella misura del 65% della spesa sostenuta secondo quanto previsto dall’art. 14 del D.L. 4/6/2013 convertito in legge 3 agosto 2013 n. 90.
Come premesso non è ancora stata presentata una definitiva proposta di locazione, si è pertanto ancora in fase di trattativa, dovendosi ancora costituire il nuovo Studio legale che andrebbe ad occupare i locali, comunque si ipotizza un periodo di free rent di sei mesi per rendere utilizzabili i locali ed un canone da subito a regime di € 150/160 mila euro anno.
B. Torino Corso Turati 12 – secondo piano
Con riferimento all’immobile di Torino Corso Turati è pervenuta una proposta di rilocazione per il solo secondo piano da parte di ALLIANCE FRANCAISE DI TORINO per un canone annuo di € 54.000,00 di poco inferiore alla valutazione Yard al 31 dicembre 2019 che risultava pari ad € 59.850,00/anno.
Anche per questa unità sono necessari lavori di ristrutturazione per rendere adatti gli spazi all’attività del nuovo conduttore, quantificati in circa 100.000,00 euro per la maggior parte attribuibili alla sostituzione degli infissi esterni lato cortile e parte Corso Turati.
Come per Via Campana tali interventi potrebbero usufruire della detrazione fiscale nella misura del 65%. Approfittando di tale possibilità con l’occasione si andrebbero a sostituire anche gli infissi del primo piano così da renderlo anche più appetibile per una eventuale rilocazione.
Per approfondimenti sui lavori e sulla normativa, la Direzione Immobili della Banca ha indicato il nominativo dell’Ing. Flavio Urrai che già segue per conto del Fondo i lavori di metanizzazione dell’impianto termico di Genova Passo Frugoni.
La Commissione considerate le proposte pervenute propone al Consiglio di Amministrazione:
➢ immobile Torino Via Campana 36: approvazione rilocazione dell’immobile ai valori ipotizzati ed alle spese di ristrutturazione indicate a carico della proprietà con verifica dei costi dei lavori e della normativa da parte degli uffici in collaborazione con la struttura Amministrazione Immobili della Banca;
➢ unità in Torino Corso Turati 12: approvazione rilocazione dell’’unità ai valori proposti ed alle spese di ristrutturazione indicate a carico della proprietà, con verifica dei costi dei lavori e della normativa da parte degli uffici in collaborazione con Amministrazione Immobili della Banca;
3.4 Informative varie
Gara di vendita
Si comunica che si è conclusa la vendita delle unità immobiliari in Milano Via San Vittore al Teatro con la sottoscrizione dei relativi atti di rogito rispettivamente in data 30 luglio 2020 per la vendita dell’unità posta al piano 5° dello stabile alienato alla Società RSONE Srl, in data 29 settembre per la vendita dell’unità posta al secondo piano, acquirente Amministrazione e Costruzione Immobiliari Spa ed in data 5 ottobre 2020 per la vendita dell’unità posta al terzo piano alla Società RSONE Srl che ha effettuato l’acquisto con sottoscrizione di contratto di leasing finanziario con la Società SARDALEASING facente capo BPER Banca.
Il corrispettivo totale della vendita ammonta ad € 6.106.000, contro un valore di perizia di € 3.559.500 e di bilancio al 31 dicembre 2019 di € 3.115.000.
La Commissione sottopone al Consiglio di Amministrazione per informativa.
Contenzioso in materia immobiliare Genova Via De Marini – contributo art. 18
Si informa che la Corte d’Appello di Genova con sentenza 562/2020 pubblicata il 26 giugno 2020 ha ribaltato totalmente la sentenza favorevole al Fondo emessa in primo grado dal Tribunale di Genova. La sentenza d’Appello ha riconosciuto di fatto la legittimità del contributo ex art 18 del
Regolamento di condominio rendendo immediatamente esecutivo il decreto ingiuntivo precedente emesso e rimasto in sospeso. Relativamente ad eventuale ricorso in Cassazione, la Commissione preso atto di quanto esposto in merito dall’Avv. Lia GRIGNANI che sconsiglia tale ricorso in quanto la motivazione della sentenza di Appello è organizzata unicamente in fatto, mentre la Cassazione è giudice di legittimità, concorda con i suggerimenti dell’Avv, Grignani , anche per evitare eventuali condanne sanzionatorie, invitando gli uffici a porre in essere le attività per verificare la fattibilità dell’ipotesi di recesso unilaterale dalla pattuizione ex art. 18 Regolamento di condominio.
Roma Via G.P.A. Filippini
Si informa che nell’udienza tenutasi in data 16 settembre 2020, la vertenza CAPOFERRO-SCANDALE vs MASTROIANNI con chiamata in causa del Fondo per difformità in fase di realizzazione dell’immobile rispetto alla licenza edilizia è stata rinviata al 6 aprile 2021.
La Commissione sottopone al Consiglio di Amministrazione per informativa.
Sommariva 14 SRL – CONTRATTO Futura srls – verbale di accertamento VV.FF.
Si informa che la Società AUTOKARMA sub locatrice non autorizzata. dei locali locati dalla Sommariva a FUTURA SRLS ha rilasciato i locali, pertanto viene a decadere il rilievo dei VV. FF. che nel loro verbale di accertamento avevano riscontrato che l’attività svolta da AUTOKARMA risultava priva di certificazione inizio attività ai fini antincendio.
La relazione dell’Ing. Esposito allegata alla Commissione Immobiliare evidenzia nelle conclusioni che il comando dei VV.FF. ritiene che l’attività svolta attualmente da FUTURA SRLS non sia più autorimessa debitamente autorizzata, ma esposizione e vendita all’ingrosso, dettaglio o deposito non autorizzata.
La Commissione invita pertanto la proprietà a porre in atto, con l’ausilio dello Studio legale Iodice, tutte le attività necessarie nei confronti dell’inquilino FUTURA SRLS affinchè provveda alla regolarizzazione della propria posizione come indicato nella relazione fornita dall’Ing. Esposito.
Torino, 15 ottobre 2020 Area Investimenti e Segreteria
All.to Verbale commissione Immobiliare 6 ottobre 2020
