PRATICHE PER IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE (riunione del 18 marzo 2021)
4. Commissione Immobiliare. Esito dei lavori della riunione del 3 marzo: DELIBERE INERENTI E CONSEGUENTI
Rinviando per i contenuti di dettaglio concernenti le singole problematiche, al processo verbale della riunione in oggetto e ai relativi allegati, che formano parte integrante della presente memoria, si sottopongono al Consiglio di Amministrazione del Fondo per le opportune determinazioni di seguito indicate, le proposte formulate dalla Commissione Immobiliare.
4.1 Manifestazione di interesse
Il Direttore informa che è’ pervenuta da CREA RE Group (Torino), società che si occupa di costruzione, ristrutturazione, demolizione, conduzione in locazione e sublocazione degli immobili strumentali, ma anche di verifica dei progetti e delle opere edili in generale, la richiesta di informazioni al fine di avviare un approfondimento, per l’eventuale acquisto in blocco degli immobili su Torino e/o singolarmente di quelli in Milano, relativo ad alcuni immobili di proprietà del Fondo e della Sommariva e precisamente:
- Torino:
o Via Vandalino 101 o Via Campana 36 o Corso Turati 12-14
o Via Genova 197 – Via Frabosa 24 (Sommariva) o Via Montevecchio 16
- Milano:
o Via Broletto 13 o Piazza Affari 3
Stante l’esito negativo della gara condotta nel 2020 per l’alienazione di alcuni degli immobili sopra indicati (con esclusione di quelli di Torino, via Campana e Milano, via Broletto e Piazza Affari), si ritiene comunque utile un approfondimento.
Di seguito si riportano i valori determinati dall’Advisor funzionali al Bilancio 2020.
Progressivo
CITTA' IMMOBILE
Superficie lorda (m q)
Superficie com m erciale
(m q)
Canone annuo di locazione
(2021)
Tasso di occupazione
(2021)
Canone annuo di locazione
(a regim e)
STIMA YARD 31 DICEMBRE 2020
VALORI DI BILANCIO 2020
REDDITIVITA' LORDA A REGIME SUI VALORI
DI BILANCIO
1 MILANO PIAZZA DEGLI AFFARI 3 4.570 3.822 717.000 60% 717.000,00 21.100.000 18.102.239 4,0%
2 MILANO VIA BROLETTO 13 4.700 2.985 1.000.000 100% 1.000.000,00 22.660.000 19.669.987 5,1%
3 TORINO C.SO TURATI 12/14 1.520 1.228 54.000 50% 116.641,00 1.330.000 1.163.750 10,0%
4 TORINO VIA MONTEVECCHIO 16 631 455 24.000 65% 45.462,00 620.000 542.500 8,4%
5 TORINO VIA CAMPANA 36 2.974 1.255 150.000 100% 156.869,00 2.860.000 2.711.789 5,8%
6 TORINO CORSO BELGIO 71 210 150 13.727 100% 13.727,00 170.000 148.750 9,2%
7 TORINO VIA VANDALINO 101 4.261 2.620 150.900 88% 196.296,35 2.640.000 2.310.000 8,5%
sub-TOTALE 51.380.000 44.649.015
1 TORINO VIA GENOVA 197 14.717 5.955 525.289 91% 525.288,59 6.350.000 5.970.024 8,8%
2 TORINO VIA FRABOSA 24 22 box 0 302.500 286.579
sub-TOTALE 6.652.500 6.256.603
58.032.500 50.905.618 FONDO PENSIONE Portafoglio Commerciale
SOMMARIVA 14 S.r.l.
TOTALE COMPLESSIVO
Il Direttore ha fatto presente che, tramite la Banca, si è avviata una verifica relativa a persone politicamente esposte sia in capo alla società CREA RE Group sia in capo al titolare effettivo, da cui non è emersa alcuna notizia negativa di stampa.
Il Consigliere Guido GIANNETTA ha fatto presente di avere condotto una verifica sui due titolari della Società, in particolare si tratta di due ex dirigenti FIAT, il Sig. Tessitore e il Sig. Pansa, che svolgono prevalentemente attività per conto di clienti altolocati ovvero non agiscono da mediatori ma fanno da intermediari per l’acquisto degli immobili in sede di preliminare per poi lasciare perfezionare, in sede di stipula, il contratto all’effettivo soggetto che andrà ad acquistare il bene e, sulla base di ciò ipotizza che i potenziali acquirenti interessati agli immobili si siano rivolti a loro per raccogliere maggiori informazioni.
Su proposta del Consigliere Giannetta, la Commissione ritiene utile, relativamente agli immobili di Milano via Broletto 13 e piazza Affari 3, concedere l’eventualità di poter formulare un’offerta non finalizzata ad una eventuale vendita ma ai soli fini di valutare la quotazione di mercato del momento.
Si sottopone al CONSIGLIO per informativa.
4.2 Unità commerciale in Torino Via Genova 197 – proprietà Sommariva 14 -contratto MAX FASHION
Il Direttore richiama l’attenzione alla riunione del Consiglio di Amministrazione del Fondo del 9 marzo 2020 che, in merito al contratto in oggetto, aveva concesso una riduzione del canone come sotto riassunto.
IMMOBILE CONTRATTO RIDUZIONE ACCORDATA
CANONE ANNUO 2020 PREVISTO
RIDUZIONE CANONE ANNUO 2020 EFFETTIVO TORINO VIA
GENOVA 197
MAX FASHION 40% PER 3 MENSILITA’
oltre riduzione del 50z% del canone da aprile a dicembre 2020
€ 153.630,64 € 72.974,55 € 80.656,09
Oggetto del punto commerciale è la vendita di abbigliamento di produzione cinese, accessori, valigeria, oltre a prodotti per la casa.
Il punto vendita è stato chiuso da inizio marzo 2020 a fine maggio 2020. La riapertura, stante la situazione economica dell’utenza di ceto medio-basso, al momento ha prodotto modesti effetti positivi con incassi limitati, mentre si rileva un aumento delle spese per il ricovero in magazzini dell’abbigliamento invernale invenduto al momento della chiusura.
Anche per i primi mesi del 2021 la situazione di difficoltà perdura, con dichiarato ulteriore calo del fatturato nel solo mese di gennaio di oltre il 25% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
La controparte ha pertanto fatto pervenire un’ulteriore richiesta di riduzione del 50% delle mensilità da marzo ad agosto 2021, in linea con quanto già accordato per il 2020, e quindi con una riduzione di euro 38.407,66, salvo adeguamenti Istat dell’anno.
SI segnala che alla data odierna risultano regolari i pagamenti, in arretrato soltanto la bollettazione di gennaio 2021, relativa al trimestre in corso.
In considerazione di quanto sopra esposto e tenuto conto che l’affitto della mensilità di marzo 2021 rientra nella fatturazione già emessa del primo trimestre, essendo a cadenza trimestrale (gennaio- aprile-luglio-ottobre), si propone, al momento, la concessione della riduzione del 50% che sarà applicata sul prossimo trimestre utile (aprile-maggio-giugno), chiedendo già l’autorizzazione per un’eventuale proroga di ulteriori tre mesi (luglio – agosto – settembre) subordinata alla verifica del protrarsi della situazione pandemica e del calo di fatturato del punto vendita.
Su proposta del Consigliere Volpi, la Commissione ha ritenuto utile richiedere al conduttore Max Fashion una documentazione attestante il calo di fatturato dichiarato.
Si sottopone quindi al CONSIGLIO, per le deliberazioni del caso, con il parere favorevole della Commissione, la concessione della riduzione del 50% del canone di locazione a favore di Max Fashion, pari a complessivi euro 38.407,66 (per 6 mesi), da concedere per il prossimo trimestre utile (e quindi pari ad euro 19.203,83) e con ulteriore successiva concessione per altri tre mesi (euro 19.203,83) subordinata al persistere della situazione di crisi pandemica, di calo del fatturato del punto vendita, da documentare.
4.3 Aggiornamento dismissione cespite in Roma, via Firenze 8/10 (Albergo)
Si richiama quanto deliberato dal Consiglio di Amministrazione nelle riunioni del 15 ottobre e del 17 dicembre 2020, in merito alla dismissione del cespite in Roma, via Firenze 8/10 riportando nella tabella sottostante i valori di perizia e bilancio 2019 e 2020 e il valore delle offerte pervenute per l’immobile in oggetto.
Offerta pervenuta Valore offerta Perizia 31/12/2019
Bilancio 31/12/2019
Perizia 31/12/2020
Bilancio 31/12/2020 IMM.RE DELTA SPA
(attuale conduttore dell’immobile)
€ 16.409.500
€18.640.000 € 16.408.725 € 18.300.000 €16.408.725
SED O PIAZZA SAMUEL
€ 18.626.000
Al riguardo il Consiglio di Amministrazione aveva deliberato - nella seduta del 17 dicembre 2020 - di accettare la manifestazione di interesse all’acquisto presentata da Samuel SED O PIAZZA, al valore offerto di € 18.626.000 ed in subordine al secondo offerente “Immobiliare Delta” al valore dallo stesso offerto pari ad € 16.409.500 nel caso non si fosse perfezionato il compromesso di compravendita con il primo offerente, conferendo mandato disgiunto al Presidente, al Vice Presidente e ad Direttore Generale per la sottoscrizione di tutti gli atti o documenti necessari od opportuni al buon fine dell’operazione.
Al riguardo si segnala che, decorsi i 30 giorni dalla comunicazione da parte del Fondo dell’accettazione dell’Offerta, avvenuta in data 12 gennaio, lo stesso offerente Samuel SED O PIAZZA non ha rispettato i termini per la formalizzazione del preliminare, facendo decadere l’offerta presentata.
Di concerto con lo Studio Legale Iodice, si è quindi riscontrata la controparte confermando l’inefficacia e la decadenza di ogni previsione precontrattuale.
Come già deliberato, si è quindi proceduto ad informare il secondo offerente dell’accettazione dell’Offerta proposta.
Nel periodo, essendo l’immobile in oggetto attualmente privo dell’agibilità, in quanto, a seguito della richiesta presentata al Comune di Roma nel 2010, la Direzione Edilizia di Roma Capitale, con lettera del settembre 2020 aveva rilevato una carenza documentale che impediva il rilascio dell’agibilità per “silenzio assenso”, la Direzione del Fondo ha conferito mandato ad un professionista su Roma per espletare le pratiche del caso, con riscontro al Comune già formalizzato ed allo stato in attesa di riscontro.
Al riguardo, espletata comunque la richiesta, si ricorda che la mancanza di tale certificato, non impedisce la vendibilità del bene, ma deve essere chiaramente indicata nel contratto preliminare di compravendita affinché tutte le parti in causa ne siano edotte e ne prendano atto.
Allo stato quindi sono iniziati i 30 giorni per il riscontro da parte del secondo offerente (attuale gestore dell’Albergo) per la stipula del contratto preliminare, con versamento della prima quota del 15% del valore della compravendita.
Il Consigliere VOLPI ritiene utile evidenziare che la vendita ad Immobiliare Delta si concluderà comunque ad importo superiore al valore di pronto realizzo e pari al valore di bilancio dell’immobile che risulta di € 16.408.725, come evidenziato a suo tempo in sede di approfondimento propedeutico alla delibera già assunta.
In riferimento a ciò il Direttore ricorda al Consiglio quanto oggetto di esame in occasione della Commissione Immobiliare del 6 ottobre 2020, circa il portafoglio immobiliare oggetto di gara nel corso del 2020 e a supporto della successiva gara avente ad oggetto l’immobile di via Firenze, in Roma.
Il dott. Nicosia, della società di consulenza immobiliare Colliers International Italia, contattato al riguardo del piano di dismissioni in corso non aveva rilevato l’esistenza di un elemento di vantaggio o utilità ad effettuare una vendita in blocco o a pacchetto del portafoglio, trattandosi di un insieme disomogeneo anche sotto il profilo delle dimensioni economiche, passando da un valore di € 153.000 per l’ufficio di Corso Belgio ad oltre 16 milioni di euro per l’immobile di Roma Via Firenze, per un valore di carico totale di circa €30 milioni di valore di carico al 31 dicembre 2019:
“troppo piccolo” per i players internazionali specializzati in questo ambito (Bain Capital, York, Tristan, ecc), e “troppo grande” per i gruppi privati locali. Inoltre faceva presente che le tipologie dei beni, molto diverse tra loro, inducevano a cercare per ognuno di essi un investitore (Genova Passo Frugoni, Roma Via Firenze) o un utilizzatore (Torino Corso Turati e Corso Belgio).
Circa l’appetibilità dei beni rilevava che esistono due distinti livelli di “commerciabilità”: gli immobili di Roma Via Firenze e Via Torino, Genova Passo Frugoni e Torino Corso Turati e via Campana, sembrano asset in grado di trovare un collocamento ragionevolmente rapido (6 mesi), se proposti sul mercato con una “base d’asta” coerente con i valori di carico.
Per gli altri cinque immobili invece, sembrava assolutamente necessario adottare una logica di
“prezzo di pronto realizzo”, commisurata così come indicato dall’Advisor Yard (-30% valore di perizia), in particolare per le superfici all’interno del WTC di Genova.
La Commissione, preso atto degli aggiornamenti sullo stato della vendita dell’Immobile in Roma, via Firenze 8/10, e richiamata l’informativa già resa a suo tempo sulla determinazione del prezzo della compravendita, sottopone al CONSIGLIO per informativa.
4.4 LINEE GUIDA PER LA GESTIONE DELLE MOROSITA’ DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE CHIUSI Sulla falsariga dell’operatività seguita per i recuperi degli indebiti previdenziali per cui sono state approvate apposite linee Guida, nel caso di contratti di locazione chiusi, qualora si vengano a determinare delle morosità per il mancato pagamento da parte dei conduttori dei canoni di locazione e/o delle spese condominiali, appare opportuno stabilire l’iter da seguire.
Pertanto, di concerto con l’Area Operativa e Compliance, si propone l’operatività di seguito indicata, rammentando che il Documento Poteri e Deleghe approvato il 23 giugno 2020 prevede in capo al Direttore Generale la facoltà di autorizzare stralci di singole posizioni debitorie il cui recupero, sulla scorta di una analisi costi/benefici risulti antieconomico, fino ad un massimo di € 5.000,00 per singola posizione, con obbligo di successiva periodica e puntuale rendicontazione al Consiglio di Amministrazione.
Il tutto fermo restando la regola generale già prevista nelle “Linee guida sugli indebiti previdenziali e sui recuperi” per cui gli stralci superiori a € 5.000,00 sono sottoposti alla valutazione del Consiglio di Amministrazione per le opportune valutazioni in occasione di casi particolari che dovessero presentarsi.
Si sottopone quindi al CONSIGLIO, con il parere favorevole della Commissione, la proposta di approvazione delle Linee Guida per la gestione delle morosità per i contratti di locazione chiusi.
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4.5 Unità commerciale in Genova, Passo Frugoni – contratto Scuola del Restauro
Fino ad 50,00 euro Si stralcia la posizione senza farne richiesta e si rendiconta al CdA
da 51,00 a 100, 00 euro
Si inoltra la richiesta di rimborso Non viene fatto il sollecito.
Dopo 60 giorni passaggio a perdita
da 101,00 a 1.000,00 euro Si inoltra la richiesta di rimborso e il sollecito dopo 60 giorni.
Dopo ulteriori 60 giorni passaggio a perdita
da 1.001,00 a 5.000,00 euro Si inoltra la richiesta di rimborso, il sollecito dopo 60 giorni, la diffida dopo altri 60 gg., decorsi ulteriori 60 giorni
passaggio a perdita
Da euro 5.000,00 in poi Si inoltra la richiesta di rimborso, il sollecito dopo 60 giorni, la diffida dopo altri 60 gg., decorsi ulteriori 60 giorni instaurazione
giudizio
In data successiva alla Commissione Immobiliare, è pervenuta analoga richiesta di riduzione dei canoni da parte dell’Associazione Culturale (onlus) ''Istituto Nazionale Superiore per il Restauro del Mobile”, rappresentando la situazione critica che si è venuta a creare a seguito delle disposizioni del Dpcm del 24 ottobre 2020. In osservanza delle disposizioni del Decreto hanno dovuto sospendere l’attività con annullamento dei corsi in programma il cui inizio era previsto per il 26 ottobre u.s.
L’Istituto Nazionale per il Restauro del Mobile è conduttore dell’unità locata dal 1/10/2000, ed è sempre stato in regola con i pagamenti del canone e degli acconti spese (pari ad euro 1.175 mensili incluso spese), oltre ad aver provveduto nel 2016 alla sostituzione a proprie spese di parte del pavimento ammalorato senza contributo da parte della proprietà.
Al riguardo chiedono nuovamente la riduzione del canone del 50% in relazione alla prolungata situazione che impedisce la riapertura e l'accesso dei soci al fine di poter frequentare i corsi fino a nuove disposizioni favorevoli non ancora definite dal governo.
Il Direttore e le strutture, propongono al Consiglio per le opportune deliberazioni, la concessione della riduzione del canone del 50% per 6 mesi, pari a complessivi euro 3.525, da applicarsi alle prime bollettazioni utili.
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Si sottopone al Consiglio per:
- Informativa sulla manifestazione d’interesse pervenuta da CREA RE
- approvazione della riduzione del 50% del canone di locazione a favore di Max Fashion, pari a complessivi euro 38.407,66 (per 6 mesi), da concedere per il prossimo trimestre utile (e quindi pari ad euro 19.203,83) e con ulteriore successiva concessione tre mesi (euro 19.203,83) subordinata al persistere della situazione di crisi pandemica e di calo del fatturato del punto vendita da documentare;
- informativa sullo stato della cessione dell’immobile in Roma, via Firenze;
- approvazione delle Linee Guida per la gestione delle morosità per i contratti di locazione chiusi;
- approvazione della riduzione del 50% del canone di locazione a favore dell’Istituto Nazionale Superiore per il Restauro del Mobile, per 6 mesi, pari a complessivi euro 3.525, da applicare alle prime bollettazioni utili.
In merito a quanto di competenza del patrimonio immobiliare di proprietà della SOMMARIVA 14 S.r.l., le relative determinazioni saranno sottoposte al Consiglio di Amministrazione della controllata.
Torino, 18 marzo 2021 Area Investimenti e Segreteria
Allegati:
- Verbale della Commissione Immobiliare del 3 marzo 2021 - Manifestazione di interesse CREA RE
- Richiesta riduzione canone pervenuta da Max Fashion
- Richiesta riduzione canone pervenuta da Istituto Nazionale per il Restauro del Mobile
