PRATICHE PER IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE (riunione del 24 settembre 2021)
5. Commissione Immobiliare. Esito dei lavori della riunione del 3 giugno: DELIBERE INERENTI E CONSEGUENTI
Rinviando per i contenuti di dettaglio concernenti le singole problematiche, al processo verbale della riunione in oggetto e ai relativi allegati, che formano parte integrante della presente memoria, si sottopongono al Consiglio di Amministrazione del Fondo per le opportune determinazioni di seguito indicate, le proposte formulate dalla Commissione Immobiliare.
1. Proposte inerenti al patrimonio immobiliare
1.1. Richieste riduzione canoni per temporanea o ridotta inattività a seguito dell’emergenza sanitaria per COVID 19
Immobile in Firenze Viale Lavagnini 31 – contratto ELITE FIRENZE GESTIONI – proprietà SOMMARIVA 14 SRL, destinazione ALBERGO-OSTELLO
Canone annuo di locazione € 420.000
La struttura è rimasta chiusa per buona parte del 2020 e del 2021 e la recente riapertura ha ancora un tasso di occupazione non in linea con il periodo pre Covid.
Come noto il settore turistico alberghiero in particolare per quanto riguarda le città d’arte è uno di quelli che maggiormente continua a soffrire degli effetti negativi del COVID 19. Le città come Firenze e Roma che vivono soprattutto di turismo in gran parte straniero hanno visto ridursi fortemente le presenze turistiche.
L’albergo Plus Florence rientra tra le strutture ricettive che maggiormente soffrono di una tale emergenza, essendo un ostello di elevata categoria che vanta una clientela soprattutto straniera di cui non è prevedibile un ritorno nel breve-medio termine.
La struttura è stata chiusa dal marzo 2020 al luglio 2020, ha riaperto in agosto e settembre 2020 per poi richiudere da ottobre 2020 fino a tutto giugno 2021.
Tasso di occupazione del mese di agosto 2021 del 70%.
In sintesi la richiesta è di rivedere le condizioni economiche dell’attuale contratto partendo da quanto già accordato e di seguito riportato:
• riduzione del 75% del canone per le mensilità da giugno a novembre 2020;
• la riduzione del 75% del canone per la mensilità di dicembre 2020 e del 50% per le mensilità di gennaio e febbraio 2021 con emissione di fattura per il trimestre dicembre2020/febbraio 2021 per un importo di € 43.750,00 oltre IVA;
• la riduzione del 25% del canone per la successiva mensilità di marzo 2021 con emissione di fattura per il trimestre marzo/maggio 2021 per l’importo di € 96.250,00 oltre IVA.
Si ricorda che a decorrere dalla mensilità di aprile 2021 è stato nuovamente applicato il canone pieno attualmente previsto di € 420.000,00 (+ adeguamenti ISTAT) e che dal 1/4/2022 data di rinnovo del contratto, sino alla successiva scadenza del 31/3/2031 il canone annuo di locazione sarà pari al canone annuo corrisposto allo scadere contrattuale del 31 marzo 2022 a cui verrà sommata la cifra stabilita di € 15.000,00 oltre IVA. il valore così determinato sarà soggetto a rivalutazione annuale ISTAT fino alla scadenza contrattuale del 31/3/2031.
Il conduttore si è impegnato, alla ripresa dell’attività e del fatturato, a rifondere a Parte Locatrice la riduzione già concessa pari ad € 227.500,00 oltre IVA in 24 rate mensili, senza interessi, da € 9.479,17 oltre IVA a decorrere dal 1° gennaio 2022 e termine il 31 dicembre 2023, impegno confermato nelle lettere in allegato.
La richiesta quindi verte su aspettative riduzione del canone per un trimestre del 50%, da applicarsi alla prima bollettazione utile (ottobre/novembre/dicembre).
Il DIRETTORE ricorda inoltre che essendo l’immobile in capo alla Sommariva 14 Srl, sarà necessario anche un passaggio nel Consiglio della controllata.
La Commissione ha chiesto conferma che dal 1/4/2022, data del rinnovo del contratto, fino alla scadenza del 31/3/2031 il canone annuo di locazione sarà maggiorato della somma stabilita di € 15.000,00, esprimendo parere favorevole alla richiesta, alla luce del particolare momento attraversato dal settore turistico.
Si sottopone quindi al CONSIGLIO, per le deliberazioni del caso, con il parere favorevole della Commissione, l’accettazione della proposta di riduzione alle condizioni richieste pari al 50% del canone trimestrale di euro 105.000 (oltre ad IVA), da applicarsi alla prima bollettazione utile con delega al DIRETTORE GENERALE per i relativi adempimenti.
1.2. Aggiornamento lavori in Torino, via Campana (conduttore Studio Legale Benessia)
Si informa che il relativo contratto è stato firmato, con decorrenza 1° giugno, e nel corso del mese di agosto sono stati avviati i lavori con assegnazione dell’incarico al fornitore selezionato tramite gara (SIDECO Srl).
Avendo la Commissione preso atto dell’informativa, la stessa è parimenti sottoposta al Consiglio di Amministrazione.
1.3. Aggiornamento locazione immobile in Milano, 6° piano, Piazza Affari (conduttore Studio Legale DENTONS)
Si informa che, in linea con quanto autorizzato dal Consiglio di Amministrazione del 13 maggio u.s., è in corso di sottoscrizione il contratto di locazione con il conduttore Studio legale DENTONS, allineando il periodo di recesso al contratto del 5° piano (stesso conduttore), con un periodo di free rent di 6 mesi, per permettere la sistemazione degli uffici e importanti lavori di collegamento con l’edificio adiacente, con costi interamente a loro carico.
E’ inoltre in corso di finalizzazione la “lettera di intenti” per concedere in locazione allo Studio legale, in via prioritaria, eventuali altre unità quando disponibili, lettera aggiornata per impegnare il Fondo al completamento dei lavori straordinari di manutenzione (impianto caldo, impianto distribuzione interna, ascensori, ingresso). Al riguardo il DIRETTORE precisa che per sensibilizzare il rispetto delle tempistiche, lo Studio Dentons ha richiesto delle penali (intese come riduzioni giornaliere del canone) in caso di malfunzionamenti degli impianti.
La Commissione ha preso atto dell’informativa ricevuta ed espresso parere favorevole all’approvazione da parte del CONSIGLIO delle clausole contenute nella “lettera di intenti”.
1.4. Aggiornamento lavori in Torino, corso Turati (conduttore Alliance Francaise)
Il relativo cantiere è in corso, risultano completati gli impianti interni, la sostituzione dei serramenti in alluminio, le restanti attività sono in corso.
Avendo la Commissione preso atto dell’informativa, la stessa è parimenti sottoposta al Consiglio di Amministrazione.
2. Selezione Valutatore immobiliare del Fondo
Si ricorda che con le attività relative al bilancio 2020 è scaduto il contratto di valutazione immobiliare con YARD Srl, già prorogato rispetto alla scadenza originale.
La selezione del nuovo Valutatore è stata effettuata con lettera di invito ad “offrire” e pubblicazione sul sito del Fondo, secondo le indicazioni approvate dal Consiglio del 23 giugno u.s.:
L’offerta, richiamando l’attuale struttura di servizi in essere, prevede:
1. Valutazione separata tra Portafoglio “A” e Portafoglio “B”;
2. Valutazione analitica del Portafoglio “A” e a richiesta del Portafoglio “B”;
3. Creazione e aggiornamento di un Data Base degli immobili (visure e planimetrie catastali, mappe, superfici, contratti di locazione, scadenze, imposte, etc.):
4. Disamina delle possibili potenzialità/interventi per valorizzare al meglio l’immobile;
5. Individuazione del canone di locazione nello stato di fatto e successivamente ad interventi di ristrutturazione;
6. Analisi ed assistenza nella stesura dei nuovi contratti di locazione.
La medesima offerta prevede inoltre, l’indicazione del costo di impianto per il primo anno e di aggiornamento per i successivi esercizi, suddiviso tra Portafoglio “A” e “B”, considerando un contratto di collaborazione di durata triennale con espressa facoltà di disdetta da entrambe le parti, dopo il primo anno, con preavviso.
In data 3 settembre, sono quindi state aperte le “buste” contenenti le offerte ricevute dai seguenti soggetti:
AVALON REAL ESTATE CBRE
JONES LANG LASALLE DUFF & PHELPS PRAXI
BNP PARIBAS REA COLLIERS RES
K & F KNOWHOW & FUTURE PARTNERSHIP TECNITALIA GROUP
In Commissione è stata presentata e discussa la “griglia” completa delle richieste economiche dei singoli proponenti predisposta per la relativa valutazione delle Offerte.
Segue dibattito nel corso della Commissione con intervento del Consigliere GIANNETTA che ha precisato che i partecipanti alla selezione possono essere divisi in tre gruppi, un primo gruppo (Colliers, CBRE , Duff & Phelps e Jones Lang Lasalle) è di operatori conosciuti a livello mondiale, un secondo gruppo ricomprende valutatori che operano prevalentemente a livello nazionale (Praxi, BNP Paribas, Avalon), mentre i restanti sono piccoli operatori di mercato, abbastanza sconosciuti.
La Commissione ha espresso la propria valutazione a favore dei due soggetti, BNP Paribas RE e Duff
& Phelps, chiedendo al DIRETTORE di fissare delle audizioni per approfondire le offerte ricevute.
Le audizioni si sono quindi svolte in data 21 settembre, dapprima con DUFF & PHELPS, alle ore 9.30 circa, nella persona del dr Spreafico, che ha illustrato la composizione del gruppo Kroll, cui DUFF &
PHELPS appartiene, fornendo indicatori di masse valutate (12-13 miliardi), numerosità delle perizie effettuate (circa 80 mila), nonché la partecipazione a gruppi di lavoro per la definizione di linee guida di valutazione immobiliare.
Seguono informazioni sul team presente in Italia (150 risorse di cui 45 dedicate alla valutazione), specializzato per asset class.
Le informazioni relative al portafoglio sono rese disponibili in un database dedicato cui il Fondo potrà accedere.
Viene quindi risposto ad alcune richieste dei Consiglieri FALSETTI e NAPOLI, anche sui temi ESG.
Chiusa l’audizione, prosegue quindi il confronto con BNP PARIBAS RE, nella persona del dr Scardocchia, che illustra brevemente il profilo societario e le metodologie di valutazione.
A fronte di specifiche domande, vengono fornite alcune indicazioni qualitative sul patrimonio oggetto di valutazione e sull’attività di perizia.
Sui temi ESG, la società partecipa a dei tavoli di lavoro, pur non avendo ancora impostato criteri specifici.
A domanda del DIRETTORE, viene precisato che le principali informazioni sugli immobili sono rese disponibili su un database in excel, ma è anche disponibile un tool intranet alla società che viene da loro utilizzato per inserire i documenti e che, da approfondire, potrebbe essere reso disponibile anche al Fondo.
L’audizione si chiude alle 10.20 circa.
Prosegue il confronto tra i Consiglieri, prende la parola GIANNETTA che riassume come si tratti per entrambi di grandi operatori del settore, ottimi entrambi e molto professionali, fornendo alcune indicazioni sul profilo di entrambi.
Prosegue FALSETTI che ricorda la propria esperienza con BNP PARIBAS RE, valutatore del Fondo di Firenze, forse operatore di minore dimensione rispetto a DUFF & PHELS, ma adeguato alle esigenze del Fondo.
Interviene quindi il PRESIDENTE GRAZIANO rimarcando il punto di forza di DUFF & PHELP, quale operatore non bancario indipendente e molto apprezzato dal mercato.
MARTINO prosegue esprimendo qualche perplessità sulla presentazione fatta da BNP PARIBAS RE, meno precisa ed incisiva rispetto a quella di DUFF & PHELPS, impressione confermata dal Consigliere NAPOLI, anche in relazione alla maggiore attenzione data ai temi ESG.
Intervengono quindi i Consiglieri ROSSO e TOSO che condividendo quanto espresso, si dichiarano a favore di DUFF & PHELPS.
La Commissione, dopo breve discussione, concorda ed esprime parere favorevole a presentare in Consiglio l’Offerta formulata da DUFF & PHELPS.
La Commissione, preso atto dell’informativa ricevuta e a seguito del dibattito sopra indicato, ad esito delle audizioni, esprime il proprio parere a favore di DUFF & PHELPS, quale nuovo valutatore, per il triennio, al costo complessivo nel triennio di euro 48.000 (oltre IVA), che si propone al CONSIGLIO per le opportune deliberazioni.
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Con riferimento infine alla partecipazione nella società SOMMARIVA 14 Srl il DIRETTORE ricorda che il veicolo è oggetto di valutazione da parte di un perito esterno ai fini della valorizzazione dello stesso nel patrimonio del Fondo e quindi nel Bilancio, prendendo come base le valutazioni dell’Advisor immobiliare e analizzando le altre poste di bilancio nonché la connessa fiscalità.
Attualmente l’incarico è affidato alla dott.ssa Elena OGGERO, commercialista di comprovata esperienza e conoscenza delle tematiche e della Sommariva, con incarico annuale (costo lordo annuo di circa 3.300 euro).
E’ in corso la selezione del nuovo perito mediante lettera (già inviata e in all.) di invito ad “offrire”, indirizzata a quattro professionisti (oltre all’attuale incaricato) presenti sulla piazza di Torino, individuati con l’ausilio dello Studio Sansonetti, attuale service amministrativo/fiscale della Sommariva.
Avendo la Commissione preso atto dell’informativa, la stessa è parimenti sottoposta al Consiglio di Amministrazione.
Allegato:
- Verbale della riunione della Commissione Immobiliare del 16 settembre 2021
Torino, 24 settembre 2021 Area Investimenti e Segreteria
