TRIBUNBALE DI PALERMO- SEZIONE ESECUZIONE IMMOBILIARE
GIUDICE DELLA ES.: L'ILL.MO DOTT. ALDO DE NEGRI
Esecuzione Immobiliare n°849/90 riunita con 542/91 R. not. 529/02 Promossa da:
- CREDITO FONDIARIO S.P.A.
CONTRO
-
°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°
Ill.mo Sig. Giudice della Esecuzione Immobiliare Dott. Aldo De Negri, la scrivente Arch.
Sebastiana Toscano, CTU nella procedura Esecutiva di cui innanzi, avendo effettuato tutti gli accertamenti necessari al fine di rispondere ai quesiti di cui al provvedimento emesso dalla S.V.Ill.ma il 3.10.2006 relativamente all'immobile pignorato sito in Carini (PA) Contrada Costa Buffa, eseguiti gli accertamenti,i rilievi ed i calcoli necessari, ne espone le risultanze in questa
RELAZIONE DI PERIZIA
La relazione si articola nei seguenti capitoli:
1. IL MANDATO
2. L’ IMMOBILE INTERESSATO E LA DESCRIZIONE DELLO STATO ATTUALE DELLO STESSO
3. LA DETERMINAZIONE DEL VALORE ATTUALE DEGLI IMMOBILI
°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°
1. IL MANDATO
Con provvedimento del 3.10.2006 il sig.Giudice della Esecuzione Immobiliare ha autorizzato il Notaio Delegato a porre al CTU già nominato i quesiti di cui ai punti 1,2, e 3 appresso riportati:
1. provvedere ad aggiornare i prezzi degli immobili oggetto di C/V a data corrente, visto che la valutazione effettuata si riferisce al 1994, epoca in cui è stata redatta la CTU;
2. Accertare se per gli immobili oggetto della consulenza che, come leggesi nella consulenza, risultano edificati abusivamente, è possibile presentare domanda di concessione in sanatoria ai sensi della L.68/88 art. 40, entro i 120 giorni successivi all’emanando decreto di
trasferimento;
3. Accertare se è possibile procedere alla vendita separatamente dell’immobile di piano terra, così come il lotto di terreno.
Le operazioni di consulenza ebbero inizio subito dopo aver ricevuto la comunicazione del mandato emesso dalla S.V.Ill.ma e si concludono alla data di deposito della presente relazione tecnica.
Il CTU, al fine di rispondere al quesito di cui al punto 2) che precede, ha provveduto a presentare istanza al Comune di Carini a mezzo raccomandata A.R.,che essendo rimasta senza riscontro ha costretto la stessa a portarsi per due volte presso detto Comune, Ass.to Abusivismo Edilizio al fine di ottenere risposta ai quesito di cui sopra, ma anche in tale occasione senza esito. Nel corso dell’ultima visita del CTU presso detto Ass.to L’Ing. Furnari di detto ufficio, si assumeva però l’incarico di reperire l’istanza del CTU inviata a mezzo R.A.R., che pare sia stata smarrita, al fine di poter rispondere a quanto dalla stessa richiesto e successivamente la ricontattava telefonicamente per chiedere la documentazione che era stata allegata alla predetta istanza. In data 2.2.2007 il CTU, non avendo ancora ottenuto risposta, ha nuovamente sollecitato il Comune di Carini, Ripartizione Abusivismo Edilizio al fine di voler riferire al CTU in merito al quesito formulato nella predetta istanza, assegnando un termine massimo di giorni tre per provvedervi. Successivamente, in data
8.2.2007, il Comune di Carini faceva pervenire via fax nota a firma dell’Ing. Matteo Furnari e del Capo Ripartizione VIII^ con le risposte ai quesiti posti.
Al fine di procedere alla valutazione degli immobili pignorati con riferimento all’attualità, è stato inoltre necessario effettuare un ulteriore sopralluogo per poter accertare lo stato attuale degli stessi.
Nel corso delle operazioni locali di consulenza sono stati, altresì, effettuati rilievi fotografici per meglio evidenziare lo stato attuale degli immobili. Il CTU ha altresì provveduto ad accertare presso il N.C.E.U. gli estremi catastali aggiornati degli stessi.
°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°
2) L’IMMOBILE INTERESSATO E LA DESCRIZIONE DELLO STATO ATTUALE DELLO STESSO
L'immobile oggetto della presente procedura esecutiva è sito in Carini, Contrada Costa Buffa. Lo stesso è costituito da un edificio di tre piani, oltre terrazza di copertura e terreno libero circostante.
L'edificio è costituito da tre appartamenti, uno per piano, ciascuno con accesso autonomo dal vano scala, ed il piano semiscantinato altresì direttamente dall'esterno. Al vano scala si accede dallo spazio libero antistante l’edifico, da un cancello in ferro prospiciente sulla stradella limitrofa che si sviluppa sul lato Sud dell'edificio.
La struttura portante dell'edificio è in c.a. ed i prospetti esterni dello stesso sono regolarmente intonacati e tinteggiati.
Lo spazio libero annesso allo stesso si sviluppa su tutto e quattro i lati di quest'ultimo ed è recintato con muri in c.a. completati in altezza da ringhiera di ferro, è chiuso da numero due cancelli altresì in ferro, di cui uno carrabile (vedi foto n°2,3) e l'altro, prospiciente su stradella carrabile priva di asfalto, pedonale (vedi foto n°17). Il piano di calpestio di detto spazio libero è in parte realizzato in conglomerato cementizio, in parte pavimentato con piastrelle in grès ed in parte è sistemato con
terrazzamenti sostenuti da muri di contenimento in c.a.. Una scala in c.a. posta lateralmente l’edificio consente di accedere ai diversi terrazzamenti, come pure la scala in ferro ubicato dal lato opposto (vedi foto n°14,15,19). All'interno dello spazio libero ed in prossimità del lato sud della costruzione vi è inoltre una vasca idrica realizzata in c.a. avente una superficie di mi.4,85x9,25. Lo spazio verde risulta incolto e nello stesso vi sono impiantate alcune piante ed alberi ornamentali ( vedi foto n°1,2 3, 5, 6, 11,13). Nello spazio libero è alloggiata, inoltre, la fossa Imof per lo scarico fognario, visto che la rete fognaria dell’edificio non risulta allacciata alla rete comunale.
Il lotto di terreno, viste le sue caratteristiche plano-altimetriche e vista altresì l’ubicazione dell’edificio al centro del lotto, costituisce pertinenza dell’immobile e per tale motivo non si può procedere alla vendita separatamente dal resto degli immobili di cui è costituito l’edificio che vi ricade, mentre si può procedere alla vendita dell’immobile di piano terra separatamente. Il terreno
confina con proprietà con proprietà dì
con proprietà di e con proprietà e
la sua superficie netta è:
mq.1.250 - 165 = mq.1.085
L’edificio, che si sviluppa su una superficie di mq. 165, è stato costruito abusivamente e per lo stesso non risulta sia stata presentata domanda di concessione in sanatoria,come confermato dal Comune di Carini, Ripartizione VIII°- Abusivismo e Repressione, con nota pervenuta via Fax alla scrivente in data 8 febbraio 2007. Lo stesso, non ricadendo all’interno di aree sottoposte a vincoli soggetti a parere degli Enti preposti alla loro tutela, ovvero, di aree di inedificabilità assoluta, appare suscettibile di sanatoria e come leggesi nella sopra citata nota rientra nei “ casi per cui è prevista la possibilità di presentare domanda di condono edilizio oltre i termini di legge, sono previsti dalla L. 47/85 art.40 come modificato dalla L.68/88 art.7, e dalla L.662/96 e successive modifiche ed integrazioni. Tra i casi previsti dal citato art. 40 della L.47/85, sono compresi gli
immobili oggetto del trasferimento derivante da procedure esecutive, nel qual caso, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile, purchè le ragioni del credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge. “ Nella detta nota si evidenzia altresì che “ le successive leggi di condono edilizio, ovvero la L. 724/94 e la L.362/2003 e successive modifiche ed integrazioni, hanno di fatto confermato le disposizioni vigenti in merito.” Al fine di ottenere la concessione in sanatoria occorre corrispondere gli oneri che saranno determinati all’atto della presentazione della domanda di condono edilizio secondo i criteri e parametri di calcolo che variano a seconda della legge di condono che verrà utilizzata.
°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°
2. A.) LA DESCRIZIONE DELL’APPARTAMENTO DI PIANO SEMISCANTINATO
L'appartamento ubicato al piano semiscantinato è composto da numero due vani, da un vano soggiorno-cucina, nonché dal servizio wc e numero due terrazze parzialmente coperte, come è dato rilevare dalla fotografia allegata n°3; allo stesso si duo accedere direttamente dall'esterno da numero quattro vani porta, di cui uno chiuso da saracinesca in lamiera verniciata ( vedi foto N°21), nonché dal vano scala (foto n°22). L'appartamento è munito d’infissi esterni costituiti da ante in alluminio e vetro e serrande di plastica, mentre all'interno è completamente privo d’infissi. Il soffitto di tutto l'immobile è completamente privo d’intonaco, mentre le pareti interne sono rivestite da intonaco al grezzo. Sul muro a confine con il terrapieno del vano soggiorno-cucina sono presenti vistose macchie di umido, come è dato rilevare dalle fotografie allegate n°25 e 26. Il pavimento di
quest’ultimo ambiente è rivestito con piastrelle in scaglie di cemento, mentre quello degli altri vani è al grezzo. Nel servizio WC sono installati i seguenti pezzi idrosanitari: vaso e lavabo con rubinetto in acciaio. Gli impianti idrico e fognario sono sottotraccia. I pavimenti delle terrazze annesse all’
appartamento risultano, invece, regolarmente rivestiti piastrelle in grès. L'appartamento è stato
catastato al N.C.E.U. di Carini ed è distinto dalla part. 748/3 del foglio dì mappa n° 20. Confina da tutte e quattro i lati con area libera circostante annessa all'edificio di cui esso fa parte. Lo stesso al momento del sopralluogo risultava adibito magazzino dall’esecutato. Calcolo superficie netta dell'appartamento:
-Vani n° 1 e 2 , S. K. E Wc:
ml.(2,05x5,30)+(3,30x3,70)+(4,60x6,40)-(3,20x1,40):2+ +(7,80x2,50)+ (1,70x1,40) +(3,2Ox3,OO)+(3,O0x1,20):2+{5,20x2,80) + .(3,40x1,60)= mq. 103,56
-Superficie terrazze:
mq.(3,05x2,15)+(1,50x2,00)+(0,30x2,00x7)++(5,60x2,10) + (1,00x2,10)= mq. 27,62
-superficie spazio libero di pertinenza:
mq.1.250 - 165 = mq.1.085 /3 = mq. 361,66
°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°
2. B ) LA DESCRIZIONE DELL’APPARTAMENTO DI PIANO TERRA
All'appartamento di piano terra si accedere dal vano scala comune il cui vano porta è direttamente prospiciente sullo spazio libero ad esso antistante chiuso da cancello in ferro prospiciente sulla limitrofa stradella carrabile (vedi foto n°10 e 17 e-18 dell’All.C). Lo steso è composto di quattro vani, dal salone, dalla cucina, dal bagno WC ed altresì dal servizio WC con doccia, dal corridoio per il disimpegno degli ambienti e da un balcone. Gli infissi esterni sono costituiti da ante in alluminio e vetro e serrande di plastica, mentre quelli interni sono in legno tamburato e quelli dei due servizi WC sono al grezzo. Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate, mentre quelle dei servizi e della cucina sono parzialmente rivestite con piastrelle di ceramica. I pavimenti di tutti gli ambienti sono in ceramica, mentre quelli del balcone in grès. Gli impianti: idrico, elettrico e fognario sono
regolarmente collocati sotto traccia. Nel bagno sono installati i seguenti pezzi idrosanitari: vaso, lavabo, bidet e vasca muniti di rubinetteria d’acciaio. Nel WC doccia sono installati il vaso, il lavabo, il bidet ed il piatto doccia altresì muniti di rubinetteria d’acciaio. L'appartamento è stato catastato al N.C.E.U. di Carini ricade lei foglio di mappa n° 20 di quest'ultimo ed è distinto dalla part.748/4, confina da tutte e quattro i lati con area libera annessa all'edificio di cui esso fa parte. Al momento del sopralluogo l’immobile era abitato dal Sig. dalla sua famiglia, secondo quanto dichiarato dallo stesso al CTU.
-Calcolo superficie netta dell'appartamento: -Vani n° 1 2 - 3 - 4:
mq.(3,50x3,00)+(1,40x1,00):2x0,80+(2,50+1,80):2x0,60+ +(2,40x2,40) +(2,40x2,80)+
+(3,50x3,60) + (0, 85x0,60)= mq. 38,34
-Superficie cucina – e servizi WC. -Vano n°1e corridoio:
ml.(3,3x4)+(l,20xl,50)+(l,4x0,7):2++(2,6x2,4)+(1,5x1,8)+(0,5X0,8)+(4,6x4,9)+
(2x1):2+(3,70x1,5)+{1,5x1):2+(5,1x1,05)+(0,7x2)+(l,6x0,4)+(l,3x0,5):2=mq.62,40 Sommano mq.100,74
-Superficie balcone:
mq.(1,50x11,60)+(10,80x1,50)+(2,30x4,80)= mq. 44,64
-superficie spazio libero di pertinenza:
mq.1.250 - 165 = mq.1.085 /3 = mq. 361,66
2. C) DESCRIZIONE DELL’ APPARTAMENTO DI PIANO PRIMO
L'appartamento ubicato al piano primo è composto da numero
cinque vani al grezzo, da un vano da adibirsi a cucina e da due piccoli vani da adibirsi
a servizi WC, ed altresì dal corridoio per il disimpegno degli ambienti e da un balcone. Allo stesso si accede da un vano porta che si apre sul vano scala. E’ privo d’infissi interni, di piastrelle di pavimentazione e nei due vani da adibirsi a wc non sono stati collocati i sanitari. Le pareti interne mancano dell'ultimo strato d’intonaco ed il soffitto di alcuni ambienti è completamente privo d’intonaco. E' però munito d’infissi esterni che sono costituiti da ante in alluminio e vetro e avvolgibili in plastica. Il prospetto esterno di tutto l’edificio di cui esso fa parte è regolarmente intonacato ed il piano di calpestio del balcone è rivestito da piastrelle in grès; i parapetti di
quest'ultimo sono in muratura completati in altezza da elementi in ferro scatolare. L'appartamento è catastato al N.C.E.U. di Carini, ricade nel foglio di mappa n°20 ed è distinto dalla part.748/5, confina da tutte e quattro i lati con area libera circostante annessa all'edificio di cui fa parte. Lo stesso al momento del sopralluogo era in possesso del rea adibito a deposito merce varia. -Calcolo superficie dell'appartamento:
-vani:2-3-4-5- cucina e servizi WC:
ml.(3,50x3,00)+(1,40+1,00):2x0,80+(2,50x1,80):2x0,60+ (2,40x2,40) +(2,40x2,80)+
(3,50x3,60)+(0,85x0,60) ml.(3,30x4,00)+(l,20x1,50)+(1,40x0,70):2+(2,60x2,40)+
+(1,50x1,80)+(0,50x0,80}= mq. 63,17
-Vano n° 1 e corridoio:
ml.(4,60x4,90)+{2x1):2+(3,70x1,50)+(1,50x1,00):2+ +(5,10x1,05) + (0,70x2) +(1,60x0,40}+(1,30x0,50):2= mq. 37,57
Sommano mq.100,74
-Superficie balcone:
mi. (1,50x11,60)+ (10,80x1, 50)+ (2,30x4,60)= mq. 44,64
-superficie spazio libero di pertinenza:
mq.1.250 - 165 = mq.1.085 /3 = mq. 361,66 2. D) TERRAZZA DI COPERTURA
Alla terrazza di copertura si può accedere direttamente dal vano scala condominiale da un vano porta che immette direttamente nella stessa ed è quindi completamente indipendente rispetto agli altri appartamenti facenti parte dello stesso edificio. Le stessa è regolarmente pavimentata con piastrelle in grès ed i parapetti sono costituiti da muretti in muratura intonacati e tinteggiati, con rivestimento superiore in cotto, in alcuni tratti completati in altezza da elementi in ferro scatolare.
Com’è dato rilevare dalle fotografie dell’All. “E”, la stessa risulta essere in scarso stato di manutenzione. I muretti di parapetto si presentano lesionati in più punti ed alcune piastrelle di pavimentazione sono rotte, mentre sul soffitto e sulle pareti del vano scala di accesso alla stessa sono presenti vistose macchie di umido causate dallo scarso stato di manutenzione sia del
pavimento di quest’ultima, che della copertura del medesimo, come si può rilevare dalle fotografie n°1 e 2 dell’All. “E”. La stessa non risulta catastata ed al momento del sopralluogo risultava in possesso dell’esecutato Sig. come dallo stesso dichiarato. -calcolo della superficie netta:
ml.(12,03x5,05)+(9,90x1,50)+(1,40x2,05)2+(1,55x2,60)= m2 85,37
3) LA DETERMINAZIONE DEL VALORE ATTUALE DEGLI IMMOBILI
Prima dì passare ai calcoli per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili oggetto del presente procedimento, appare opportuno chiarire quali sono i criteri di stima che saranno adottati. Per prima cosa si evidenzia il concetto di valore venale dell’immobile,
quest'ultimo è il giusto prezzo che l'immobile ha se immesso nel mercato. Al fine di ricavare detto valore venale si può procedere adottando diversi metodi di stima ed esattamente:
- II metodo sintetico; - II medoto analitico.
Con l'applicazione del metodo sintetico si perviene al giusto valore dell'immobile mediante la comparazione di altri beni analoghi a quello in oggetto per tipologia, caratteristiche costruttive, ubicazione ecc., mentre con l'applicazione del metodo analitico si perviene al prezzo attraverso la capitalizzazione del reddito
3.a) APPARTAMENTO DI PIANO SEMISCANTINATO
3.a.1 ) Determinazione del valore venale con il metodo sintetico
Al fine di stabilire il valore di mercato dell’immobile in Carini, Contrada Costa Buffa, piano semiscantinato, si è reso necessario effettuare indagini di mercato ed è stato quindi possibile stabilire che per immobili ubicati nelle immediate vicinanze ed aventi le stesse caratteristiche di quello in oggetto il mercato ci dà un valore medio di €.450,00 /mq.
-Calcolo superficie lorda dell'immobile:
mq.103,56+10%di mq.103,56+27,62/3+ 361,66/4=
=mq.103,56+10,36+9,21 + 90,41= mq.213,54
nq.103,56 sono la superficie netta dell'immobile, mq.10,36 sono La superficie per incidenza di strutture portanti,di tompagnamento e tramezzature, mq.9,21 sono la superficie commerciale di balconi e terrazze e mq. 90,41 sono la superficie commerciale di pertinenza dello spazio libero. La somma delle predette entità ci da la superficie dorda dell'immobile. Quindi si ha:
mq. 213,54 x €. 450,00 = €.96.093,00
Ed in cifra tonda il valore venale calcolato con il metodo del confronto è:
Vv =96.000,00=
3.b.2 ) DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE DELL’IMMOBILE CON IL METODO ANALITICO
II reddito lordo annuo per immobili aventi le stesse caratteristiche di quello in oggetto ed ubicati nelle immediate vicinanze può mediamente stabilirsi di €.5500,00. A quest’ultimo bisogna detrarre lo 0,30% per spese di manutenzione e tasse e quindi si ha:
€.5.500,00 x 0,30 = €. 1650,00
€. 5.500,00 – 1650,00 = €. 3.850,00 (reddito netto annuo)
In considerazione del tipo di quest’unità immobiliare fisso il tasso di capitalizzazione del 100 x 4 . Quindi si ha:
Vv= €.3.850,00: 4 x 100 = €. 96.250,00 =
Quindi, in cifra tonda il valore venale dell’immobile calcolato con il metodo analitico o della capitalizzazione del reddito è: Vv= €.96.000,00=
La media dei valori sopra ricavati ci dà il valore più probabile di mercato dell’immobile: Vv= ½
€.( 96,000,00 + 96.000,00) = €. 96.000,00=
Considerato che l’immobile di cui sopra è stato edificato abusivamente e che per lo stesso dovrà presentarsi domanda di concessione edilizia previo corresponsione di oneri concessori ed il pagamento dell’oblazione, e che si dovranno sostenere spese tecniche per la presentazione di un progetto, tenendo conto di ciò il valore sopra ricavato dovrà essere ridotto forfettariamente del 15%
e quindi si ha:
€. 96.000,00 – 15% di €. 96. 000,00 = €. 81.600,00=
Quindi il valore a base d’asta dell’immobile in Carini Contrada Costa Buffa, piano semiscantinato, al netto delle spese per la sanatoria è: Vv= €.81.600,00 =
3.b) APPARTAMENTO DI PIANO TERRA
3.b. 1) DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE DELL'IMMOBILE CON IL METODO SINTETICO O DEL CONFRONTO.
Al fine di stabilire il valore di mercato dell’immobile in Carini, Contrada Costa Buffa, piano terra, si è reso necessario effettuare indagini di mercato ed è stato quindi possibile stabilire che per immobili ubicati nelle immediate vicinanze ed aventi le stesse caratteristiche di quello in oggetto il mercato ci dà un valore medio di €.750,00 /mq. -Calcolo della superficie lorda dell'immobile:
mq.100,74+10% di mq.100,74+44,64/3+361,66/4 =
mq.100,74+10,07+14,88+90,41= mq. 216,10
mq.100,74 sono la superficie netta dell'immobile, mq.10,07 sono la superficie per incidenza di strutture portanti,di tompagnamento e tramezzature, mq.14,88 sono la superficie commerciale di balconi e terrazze e mq. 90,41 sono la superficie commerciale di pertinenza dello spazio libero. La somma delle predette entità ci da la superficie lorda dell'immobile. Quindi si ha:
mq. 216,10 x €.750,00 = €. 162.075,00
Ed in cifra tonda il valore venale dell’immobile calcolato con il metodo sintetico o del confronto è:
Vv= €. 162.000,00=
3.b.2) DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE DELL’IMMOBILE CON IL METODO ANALITICO
II reddito lordo annuo per immobili aventi le stesse caratteristiche di quello in oggetto ed ubicati nelle immediate vicinanze può mediamente stabilirsi di €.7000,00 . A quest’ultimo bisogna detrarre lo 0,30% per spese di manutenzione e tasse e quindi si ha:
€. 7.000,00 x 0,30 = €. 2.100,00
€. 7.000,00 – 2.100,00 = €. 4.900,00 (reddito netto annuo)
In considerazione del tipo di quest’unità immobiliare fisso il tasso di capitalizzazione del 100 x 3.
Quindi si ha:
€. 4.900,00: 3 x 100 = €. 163.333,33
Quindi, in cifra tonda il valore venale dell’immobile calcolato con il metodo analitico o della capitalizzazione del reddito è: Vv= €. 164.000,00 =
La media dei valori sopra ricavati ci da il valore più probabile di mercato dell’immobile: Vv= ½
€.(162.000,00 +164.000,00) = €.163.000,00 =
Considerato che l’immobile di cui sopra è stato edificato abusivamente e che per lo stesso dovrà presentarsi domanda di concessione in sanatoria previo corresponsione di oneri concessori ed il pagamento dell’oblazione, e che si dovranno sostenere spese tecniche per la presentazione di un progetto, tenendo conto di ciò il valore sopra ricavato dovrà essere ridotto forfettariamente del 15%
e quindi si ha:
Vv= €. 163.000,00 -15% di €. 163.000,00= €. 138.550,00=
Quindi il valore a base d’asta dell’immobile in Carini Contrada Costa Buffa, piano semiscantinato, al netto delle spese per la sanatoria è: Vv= €. =€. 138.550,00=
3.c) APPARTAMENTO DI PIANO PRIMO
3..c.1) Derminazione Del Valore Venale Dell'Immobile Con Il Metodo sisintetico o Del Confonto
Al fine di stabilire il valore di mercato dell’immobile in Carini, Contrada Costa Buffa, piano primo, si è reso necessario effettuare indagini di mercato ed è stato quindi possibile stabilire che per
immobili ubicati nelle immediate vicinanze ed aventi le stesse caratteristiche di quello in oggetto il mercato ci dà un valore medio di €.500,00 /mq. -Calcolo della superficie lorda dell'immobile:
mq.100,74+10%dimq.100,74+44,64/3 + 361,66=
=mq.100,74+10,07+14,88 + 90,41= mq. 216,10
mq.100,74 sono la superficie netta dell'immobile,mq.10,07 sono la superficie per incidenza di strutture portanti, dì tompagnamento, tramezzature, mq.14,88 sono la superficie commerciale di balcone e terrazze e mq. 90,41 sono la superficie commerciale di pertinenza. La somma delle predette entità ci da la superficie lorda dell'immobile. Quindi si ha:
mq. 216,10 x €.500.000 = €. 108.050,00
Ed in cifra tonda il valore venale dell'immobile calcolato con il metodo del confronto è: Vv=
€.108.000,00=
3.c.2.) DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE DELL’IMMOBILE CON IL METODO ANALITICO
II reddito lordo annuo per immobili aventi le stesse caratteristiche di quello in oggetto ed ubicati nelle immediate vicinanze può mediamente stabilirsi di €.6.000,00. A quest’ultimo bisogna detrarre lo 0,30% per spese di manutenzione e tasse e quindi si ha:
€.6.000,00 x 0,30 = €. 1800,00
€. 6000,00 – 1800,00 = €. 4.200 (reddito netto annuo)
In considerazione del tipo di quest’unità immobiliare fisso il tasso di capitalizzazione del 100 x 4 . Quindi si ha:
Vv= €. 4.200,00: 4 x 100 = €. 105.000,00 =
Quindi,il valore venale dell’immobile calcolato con il metodo analitico o della capitalizzazione del reddito è: Vv= €. 105.000,00=
La media dei valori sopra ricavati ci da il valore più probabile di mercato dell’immobile: Vv= ½ €.(
108.000,00 + 105.000,00) = €. 106.500,00=
Considerato che l’immobile di cui sopra è stato edificato abusivamente e che per lo stesso dovrà presentarsi domanda di concessione in sanatoria, previo corresponsione di oneri concessori ed il pagamento dell’oblazione, e che si dovranno sostenere spese tecniche per la presentazione di un progetto, tenendo conto di ciò il valore sopra ricavato dovrà essere ridotto forfettariamente del 15%
e quindi si ha:
€. 106.500,00 – 15% di €. 106.500,00 = €. 90.525,00=
Quindi il valore a base d’asta dell’immobile in Carini Contrada Costa Buffa, piano semiscantinato, al netto delle spese per la sanatoria è: Vv= €. 90.525,00 =
3.d.) TERRAZZA DI COPERTURA
3.d.1) DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE CON IL METODO SINTETICO
Al fine di stabilire il valore di mercato della terrazza di copertura dell’edificio in Carini, Contrada Costa Buffa si è reso necessario effettuare indagini di mercato ed è stato quindi possibile stabilire che per immobili ubicati nelle immediate vicinanze ed aventi le stesse caratteristiche di quello in oggetto il mercato ci dà un valore medio di €.500,00 al mq. Quindi si ha:
mq. 85,37/4 X €. 500,00 = €. 10.921,25
In cifra tonda il valore venale della terrazza di copertura è: Vv= €. 11.000,00=
Considerato che la terrazza, unitamente all’edificio di cui essa fa parte è stata edificata
abusivamente e che per la stessa dovrà presentarsi domanda di concessione in sanatoria, previo corresponsione di oneri concessori ed il pagamento dell’oblazione, e che si dovranno sostenere
spese tecniche per la presentazione di un progetto, tenendo conto di ciò il valore sopra ricavato dovrà essere ridotto forfettariamente del 15% e quindi si ha:
€.11.000,00– 15% di €. 11.000,00 = €. 9.350,00=
Quindi il valore a base d’asta della terrazza di copertura del’immobile in Carini Contrada Costa Buffa , al netto delle spese per la sanatoria è: Vv= €. 9.350,00 =
°°°°°°°°°°°°°°°°°°
RIEPILOGANDO
1. Appartamento di piano semiscantinato al grezzo in Carini, C.da Costa Buffa di due vani, da soggiorno-cucina,dal servizio WC, con annesse terrazze,avente una superficie utile
103,56,oltre mq.27,62 di terrazze e spazio libero annesso,privo di rifiniture ed infissi interni, costruito abusivamente è sanabile,catastato al N.C.E.U. di Carini,ricade nel foglio di mappa n°20 ed è distinto dalla part.748/3,confina da tutti i lati con terreno libero di pertinenza.
Vv = €. 81.600,00=
2. Appartamento di piano terra in Carini, C.da Costa Buffa di quattro vani, saloncino, cucina,bagno wc, servizio wc doccia,corridoio per il disimpegno degli ambienti di
mq.100,74 con annesso balcone di mq.44,64, costruito abusivamente è sanabile, catastato al N.C.E.U. di Carini,ricade nel foglio di mappa n°20 ed è distinto dalla part.748/4,confina da tutti i lati con terreno libero di pertinenza.
Vv= €.138.550,00=
3. Appartamento di piano primo in Carini al grezzo ,C.daCosta Buffa,di cinque vani, cucina, due piccoli vani da adibirsi a wc, corridoio,con annesso balcone, avente una superficie utile
di mq.100,74, oltre mq.44,64 di balcone, è privo di infissi interni,di pavimentazione,di pezzi idrosanitari e dell'ultimo strato di intonaco, ed in parte di intonaco,è invece provvisto di infissi esterni costituiti da ante in alluminio e vetro e avvolgibili in plastica,costruito
abusivamente è sanabile, catastato al N.C.E.U. di Carini, ricade nel foglio di mappa n° 20 ed è distinto dalla part.748/5, confina da tutti i lati con terreno libero di pertinenza
Vv= 90.252,00=
4. Terrazza di copertura, costruita abusivamente unitamente all’edificio di cui fa parte è sanabile, non è stata catastata, ha una superficie utile di mq. 85,37.
Vv= €.9.350,00=
°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°
ALLEGATI: Verbale di sopralluogo; planimetrie; fotografie; lettere, istanze; nota del Comune di Carini.
°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°°
Tanto dovevo in ottemperanza all’incarico affidatomi.
Palermo lì 9.2.2007
La CTU
Arch. Sebastiana Toscano
