Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 164/2020

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 164/2020

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ANGELA RANDAZZO

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Riccardo Invernizzi Codice fiscale: NVRRCR68M08A794B

Studio in: Via F. Coghetti 120 - 24128 Bergamo Telefono: 035 242675

Email: invernizziarchitetto@gmail.com Pec: riccardo.invernizzi@archiworldpec.it

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Beni in Sarnico (BG) Località/Frazione Via Crodarolo, n. 21

INDICE

Lotto: 001 - Appartamento e Autorimessa

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 5

Corpo: Appartamento ... 5

Corpo: Autorimessa ... 5

2. DESCRIZIONE ... 6

DESCRIZIONE GENERALE ... 6

3. PRATICHE EDILIZIE ... 13

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 14

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 14

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 15

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 15

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 16

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 16

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 17

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 18

11. STATO DI POSSESSO ... 18

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12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 19

Criterio di stima ... 19

Fonti d'informazione ... 19

Valutazione corpi ... 20

Adeguamenti e correzioni della stima ... 21

Prezzo base d'asta del lotto ... 21

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa ANGELA RANDAZZO

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 13-05-2020 alle 09:45 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Riccardo Invernizzi Data nomina: 13-08-2020

Data giuramento: 06-09-2020 Data sopralluogo: 18-09-2020

Cronologia operazioni peritali: Gli accertamenti del CTU: Inizio attività peritali in data 18/09/2020, 1° sopralluogo con il Custode; 2° Sopralluogo, in data 07/10/2020; congiunto con il Custode; n. 2 sopralluoghi svolti presso uffici comunali ed Enti; Verifiche urbanistiche e catastali in corso; in data 17/09/2020 recupero planimetrie ufficio catasto, Visure, Ispezioni; in data 23/09/2020 richiesta certificati anagrafe; in data 01/10/2020 ritiro certificati cumulativi ufficio de- mografico; in data 02/02/2021 richiesta ufficio tecnico accesso agli Atti; in data 03/02/2021 richiesto all’Amministratore prospetto sp. condominiali; in data 03/02/2021 ricevevo bilancio e verbale di assemblea; in data 10/02/21 visione degli Atti presso Ufficio Tecnico; in data 01/03/21 interrogazione al Giudice; in data 03/03/21 richiesta di proroga; in data 10/03/21 secondo sopralluogo congiunto con Custode per ispezione box; in data 19/03/21 Ar- chivio Notarile presa visione Atto di Compravendita; in data 22/03/21 trasmissione Agenzia delle Entrate Docfa; in data 23/03/21 Agenzia delle Entrate approvato Docfa; in data 31/03/21 Agenzia delle Entrate ritiro Visura aggiornata; -

Verifiche urbanistiche e catastali;

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Beni in Sarnico (BG) Via Crodarolo, n. 21

Lotto: 001 - Appartamento e Autorimessa

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Appartamento.

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Crodarolo, n. 21

Note: Contesto, residenziale, in Condominio "Condominio 056 - Giardino C" composto da tre fabbricati di cui l'unità immobiliare ubicata in una palazzina di cinque piani fuori terra, Lotto C, costituito da dodici unità abitative; il condominio il piano terra destina alle autorimesse, il bene è posto al piano terzo salite le scale terza porta da sinistra; le caratteristiche costruttive e di finitura sono nel complesso di tipo eco- nomiche; all'unità sono abbinate parti condominiali comuni, ed esclusive quali il box; Dal sopralluogo si evince una recente manutenzione ordinaria dei locali interni, sovrapposizione dei pavimenti, rivista la cucina.

Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugato - Ulteriori informazioni sul debitore:

in regime di comunione legale dei beni Quota e tipologia del diritto

1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugata - Ulteriori informazioni sul debitore:

in regimo di comunione legale dei beni Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: 1/2 e 1/2, foglio 6, particella 1752, subalterno 39, scheda catastale si, indirizzo Via Crodarolo 25, piano 3, comune Sarnico, categoria A/3, classe 1, con-sistenza 4,5, superficie 95, rendita € 151,06

Derivante da: Atto di Compravendita a Rogito Notaio in data 19/06/2008 Rep. n. 94283, Raccolta n.

14541, trascritto a Bergamo in data 27/06/2008 al n. R.G. n. 41922 e R.P. n. 24333; Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): In data 19/03/21 visionavo Atto di Compravendita del 19/06/2008 Rep. n. 94283, in merito alle parti condominiali cita: "quote di spettanza sulle parti ed enti comuni del fabbricato che sono tali per legge e per l'uso di cui sono destinate ai sensi dell'art. 1117 del C.C." - Non vengono menzionate percentuali o millesimi.

Confini: appartamento: per tre lati prospetto su parti comuni, a sud scala e altra proprietà; salvo altri

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

SI

Identificativo corpo: Autorimessa.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via Crodarolo, n. 21

Note: Contesto, residenziale, ubicata usciti dalla scala in comunione con il cortile a destra la seconda porta a destra, penultima autorimessa del fabbricato;

Quota e tipologia del diritto 1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugato Quota e tipologia del diritto

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1/2 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: coniugata Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: 1/2 e 1/2, foglio 6, particella 1752, subalterno 13, scheda catastale si, indirizzo Via Crodarolo 12, piano T, comune Sarnico, categoria C/6, classe U, con-sistenza 15, superficie 17, rendita € 24,02

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): In data 19/03/21 visionavo Atto di Compravendita del 19/06/2008 Rep. n. 94283, in merito alle parti condominiali cita: "quote di spettanza sulle parti ed enti comuni del fabbricato che sono tali per legge e per l'uso di cui sono destinate ai sensi dell'art. 1117 del C.C." - Non vengono menzionate percentuali o millesimi.

Confini: Autorimessa: da nord, cortile comune; da est altra proprietà; da sud altra proprietà; da ovest cortile comune; salvo altri

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

SI

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

Sarnico è un comune italiano di 6 777 abitanti della provincia di Bergamo in Lombardia. È situato sulla sponda occidentale del lago d'Iseo, dove lo stesso confluisce nel fiume Oglio. Dista circa 25 chilometri dal capoluogo orobico, Considerato geograficamente il capoluogo del Sebino Meridionale, fa da crocevia ob- bligato tra la sponda bergamasca e quella bresciana del lago di Iseo su cui si affaccia.

Caratteristiche zona: periferica normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Im- portanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: nessuno.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Comune di Villongo.

Attrazioni paesaggistiche: Il lago d'Iseo garantisce a Sarnico notevoli e suggestivi paesaggi, nonché la pos- sibilità di svolgere attività sportive quali wind-surf, canottaggio, sci nautico e numerose altre attività da svolgersi.

Attrazioni storiche: Il cantiere di Sarnico, creato nel 1842 sul Lago d'Iseo, ha dato vita a tutta la storia di Ri- va, attraverso la costruzione dei leggendari scafi in legno fino agli yacht attuali, dai 27' ai 68' piedi. . Principali collegamenti pubblici: Aeroporto Orio al Serio 30 Km, Casello autostradale A4 Pont'Oglio 19 Km, Stazione di Bergamo 31 Km

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al corpo Appartamento

Unità posta al piano terzo del fabbricato "lotto C" denominato Condominio 056 Giardino C.

Al piano si accede da scala comune, salite le scale terza a porta da sinistra, l'appartamento è composto da:

ingresso di mq. 5,15, cucina abitabile di mq. 9,35 (su), disimpegno di mq. 9,15, soggiorno di mq. 17,80, bagno di mq. 5,30, due camere rispettivamente di mq. 14,50, 17,40, altezza interna m. 2,90; completano due balconi lato cucina e soggiorno rispettivamente di mq. 1,70 e 2,35. Per una superficie lorda di pavimento pari a mq. 93,70 a cui aggiungere quota balconi. Si veda allegato grafico.

Superficie complessiva di circa mq 97,00 E' posto al piano: 3

L'edificio è stato costruito nel: 1962

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L'edificio è stato ristrutturato nel: 1990

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 21; ha un'altezza utile interna di circa m. 2,90 L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 5 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: sufficiente

Condizioni generali dell'immobile: Le condizioni generali sono adeguate al contesto, il fabbricato è curato e ben mantenuto nel rispetto della tipologia costruttiva e della vetustà dei materiali.

Caratteristiche descrittive

Caratteristiche strutturali

Balconi materiale: c.a.

condizioni: buone

Copertura tipologia: a falde

materiale: legno condizioni: non rielvata

Solai tipologia: solaio misto in c.a./laterizio in opera con nervature

incrociate

condizioni: non rilevato

Travi materiale: c.a.

condizioni: non rilevate Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente

materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: discrete

Infissi interni tipologia: a battente

materiale: legno e vetro condizioni: modeste

Infissi interni tipologia: porta d'ingresso blindata

materiale: legno massello condizioni: buone Note: Porta blindata

Manto di copertura materiale: tegole in cotto

coibentazione: inesistente condizioni: non verificata

Pareti esterne materiale: cassa vuota

coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti

Pavim. Interna materiale: piastrelle di gr?s

condizioni: buone

Note: zona giorno e notte tranne il bagno in cui è presente il pavimento originario

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente

materiale: alluminio e vetro condizioni: sufficienti

Rivestimento ubicazione: bagno

materiale: grès porcellanato condizioni: buone

Scale posizione: esterna

rivestimento: marmo condizioni: buone

Note: Scale di accesso ai piani Impianti

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Antenna collettiva tipologia: rettilinea condizioni: sufficienti conformità: non rilevata

Citofonico tipologia: audio

condizioni: sufficienti conformità: non rilevato

Elettrico tipologia: sottotraccia

tensione: 220V condizioni: sufficienti conformità: da collaudare

Fognatura tipologia: mista

rete di smaltimento: tubi i PVC e cemento recapito: collettore o rete comunale ispezionabilità : sufficiente condizioni: non rilevata

conformità: rispettoso delle vigenti normative Note: Presenti nel cortile fosse biologiche

Gas tipologia: sottotraccia

alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in ferro condizioni: non rilevata conformità: non fornito

Termico tipologia: autonomo

alimentazione: gas

rete di distribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: buone

conformità: non fornito

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto combinato

Stato impianto attivo

Potenza nominale 24,50 Kw

Epoca di realizzazione/adeguamento 2001

Esiste la dichiarazione di conformità NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO

Note non fornita

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Esiste certificato prevenzione incendi NO

Data di rilascio 0000-00-00

Note recuperato in Comune

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

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Esistenza carri ponte NO Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

Prospetto

Soggiorno

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Camera

Bagno

Camera

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Descrizione: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] di cui al corpo Autorimessa

autorimessa singola di superficie di circa mq. 17 altezza media mt. 2,40, dotato di impianto elettrico; lati interni cm. 445x390;

Superficie complessiva di circa mq 17,00 E' posto al piano: terra

L'edificio è stato costruito nel: 1962 L'edificio è stato ristrutturato nel: 1990 ha un'altezza utile interna di circa m. 2,40

L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 5 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: scarso

Condizioni generali dell'immobile: Le condizioni generali sono adeguate al contesto, il vano è curato e ben mantenuto nel rispetto della tipologia costruttiva e nella vetustà dei materiali.

Caratteristiche descrittive

Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente

materiale: ferro protezione: inesistente condizioni: scarse

Pareti esterne materiale: muratura di blocchi svizzeri

coibentazione: inesistente rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti

Pavim. Interna materiale: klincher

condizioni: sufficienti Impianti

Elettrico tipologia: in tubazioni

tensione: 220V

condizioni: da normalizzare conformità: non a norma

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 1962

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento NO

Esiste la dichiarazione di conformità NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Esiste certificato prevenzione incendi NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

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Particolare portone

Interno

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Penultima autorimessa

3. PRATICHE EDILIZIE

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Crodarolo, n. 21 Numero pratica: Licenza di Costruzione Edilizia Prot. n. 307 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Licenza Edilizia

Per lavori: Costruzione di Condominio Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 22/02/1962 al n. di prot.

Rilascio in data 23/02/1962 al n. di prot. 307

Abitabilità/agibilità in data 16/09/1963 al n. di prot. 307 Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Crodarolo, n. 21 Numero pratica: 307 Fine Lavori

Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Fine Lavori

Per lavori: Costruzione Condominio Oggetto: Dichiarazione Fine Lavori

Presentazione in data 30/08/1963 al n. di prot.

Abitabilità/agibilità in data 16/09/1963 al n. di prot.

Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Crodarolo, n. 21 Numero pratica: Opere Minori 3031/0997

Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia Note tipo pratica: Opere Minori

Per lavori: Ricorritura del tetto, rifacimento manto di copertura rimozione marsigliese posa di ondulina sottocop- po e coppi, lattonerie e frontalini balconi

Oggetto: manutenzione straordinaria

Presentazione in data 16/05/1988 al n. di prot. 3031 Rilascio in data 21/05/1988 al n. di prot. 3031 Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Crodarolo, n. 21 Numero pratica: 7503 - Canna Fumaria

Tipo pratica: Denuncia Inizio AttivitÃ (Testo unico) Per lavori: Posa di canna fumaria esterna ad uso collettivo Oggetto: manutenzione straordinaria

Presentazione in data 04/07/2001 al n. di prot. 7503 Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Crodarolo, n. 21 Numero pratica: Opere Minori 01224/5909

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: Sostituzione delle lattonerie e tinteggiatura dei fronti Oggetto: manutenzione straordinaria

Presentazione in data 20/09/1990 al n. di prot. 5909 Rilascio in data 03/07/1991 al n. di prot. 5909 Dati precedenti relativi ai corpi: Appartamento

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Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Crodarolo, n. 21 Numero pratica: Autorizzazione Abitabilità

Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Abitabilità

Per lavori: Costruzione Condominio Oggetto: nuova costruzione

Abitabilità/agibilità in data 16/09/1963 al n. di prot.

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Crodarolo, n. 21 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Diversa rappresentazione locali bagno/camera e disimpegno dif- formità tra la Concessione Edilizia ed il rilievo. Box diversa rappresentazione grafica; vedi tavola allegata Regolarizzabili mediante: Cila in sanatoria

Descrizione delle opere da aggiornare: Migliore rappresentazione grafica, si veda anche la scheda catastale aggiornata dell'appartamento

Oneri di regolarizzazione

Pratica di regolarizzazione € 2.500,00

Totale oneri: € 2.500,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Note: Edificio ante 1967, dalle pratiche edilizie visionate risultano delle difformità a mio giudizio non rilevanti (accesso agli Atti non ha evidenziato varianti, la scheda catastale era aggiornata), risulta una diversa rappresentazione zona bagno e ripostiglio, vedi tavola allegata. Si tratta di un riallineamento grafico comunque possibile suc- cessivamente.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via Crodarolo, n. 21 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Crodarolo, n. 21

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: PGT approvato con Delibera C. Comunale n. 27 del 13/06/2018 - vari- ante n.2 è stata pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Lom- bardia in data 12.09.2018

Zona omogenea: Residenziale Consolidato

Norme tecniche di attuazione: art. 8.7 Ambito consolidato ad alta densità Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-

co:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: superficie assentita

Rapporto di copertura: esitente

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5. CONFORMITÀ CATASTALE

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Crodarolo, n. 21 Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

Note: Si è proceduto ad aggiornare la scheda catastale dell'appartamento

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via Crodarolo, n. 21 Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 16/09/2007. In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 15/11/1993. In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 27/06/2008 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita

Altezza massima ammessa: esistente

Volume massimo ammesso: assentito

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: NO Note:

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità urbanistica Identificativo corpo: Autorimessa.

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Via Crodarolo, n. 21 Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-

co:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: superficie assentita

Rapporto di copertura: esitente

Altezza massima ammessa: esistente

Volume massimo ammesso: assentito

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: NO Note:

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità urbanistica

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- a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 19/06/2008. In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI: Accertato dal CTU

Titolare/Proprietario:

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; A rogito di OMISSIS in data 31/03/2020 ai nn. OMISSIS iscrit- to/trascritto a Bergamo in data 06/05/2020 ai nn. OMISSIS.

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; A rogito di OMISSIS in data 19/06/2008 ai nn. OMIS- SIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 27/06/2008 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 187500; Importo capitale:

€ 125000.

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: Appartamento

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Sarnico (BG), Via Crodarolo, n. 21 Dalle verifiche non emergono gravami

Identificativo corpo: Autorimessa

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Sarnico (BG), Via Crodarolo, n. 21 Dalle verifiche non emergono gravami

Spese di gestione condominiale:

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Sarnico (BG), Via Crodarolo, n. 21 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 1447,91

Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:

Verbale di Assemblea del 18/11/2019 delibera punto 4 per lavori di manutenzione straordinaria zoccolatura e marciapiedi: 20.000,00 €

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: SI. Condominio Giardino gestito da studio Esse Emme srl di Villongo (Bg) dal preventivo al 30/09/2019 rimane un debito di €. 1.450,00 in data della perizia non in- cassato Sono state deliberate spese straordinarie per €. 20.000,00.

Altre informazioni:

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Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO Avvertenze ulteriori: Nessuna

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Sarnico (BG), Via Crodarolo, n. 21 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: SI.

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: NO

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NO Avvertenze ulteriori: Nessuna

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Appartamento sup lorda di pavimento

93,00 1,00 93,00

Balconi sup lorda di pavimento

4,00 0,33 1,32

97,00 94,32

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1-2020

Zona: Sarnico

Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Appartamento

Superficie di riferimento: Lorda

(18)

Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 1150 Valore di mercato max (€/mq): 1300

Accessori:

Appartamento

1. parti comuni corridoi, corsello, scale, ripostiglio, passaggi

Posto al piano inteerato/terra Composto da scale, passaggi, rip.

Sviluppa una superficie complessiva di millesimale mq Destinazione urbanistica: residenziale

Valore a corpo: € 500

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Autorimessa sup lorda di pavimento

17,00 1,00 17,00

17,00 17,00

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti- lizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: 1-2020 Zona: Sarnico

Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Box

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 820 Valore di mercato max (€/mq): 1150 Accessori:

Autorimessa 1. Box

Posto al piano terra

Sviluppa una superficie complessiva di millesimale mq Valore a corpo: € 200

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ Non divisibile

11. STATO DI POSSESSO:

(19)

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Sarnico (BG), Via Crodarolo, n. 21 Libero

Opponibilità ai terzi: NO

Note: All'anagrafe risultano residenti, l'immobile risulta vuoto e libero, indagini preliminari attestano la loro mi- grazione in altro paese della Comunità Europea, il Custode ha preso possesso;

Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] sito in Sarnico (BG), Via Crodarolo, n. 21 Libero

Opponibilità ai terzi: NO

Note: All'anagrafe risultano residenti, l'immobile risulta vuoto e libero, indagini preliminari attestano la loro mi- grazione in altro paese della Comunità Europea, il Custode ha preso possesso;

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Per confronto;

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Sarnico;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo;

Ufficio tecnico di Sarnico;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Listino edizione n. 24 dei Prezzi degli Immobili di Bergamo e provincia curata da F.I.M.A.A., edizione 2018, immobili residenziali (da ristrutturare) valore minimo e massimo in €./mq 400,00/600,00, in funzione della posizione urbana, del contesto, dei servizi, delle caratteristiche e delle finiture interne ed esterne. Box mq. 15 valori min/max €. 15.000/17.000.

Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), quotazioni immobiliari per unità residenziali abitazioni, valori di parametro min/max, €./mq 1.150,00/1.300,00 - Box €./mq 820,00/1.150,00.

;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): Considerato che caratteristiche del fabbricato si prende come prezzo la Media tra i valori mediati tra il mercato libero €./mq (400+600)/2= €/mq 500 e i valori riportati da OMI (abitazione economica) sopraccitati, 1 semestre 2020 periferici, min/max pari a

€./mq (1.150+1.300)/2= €./mq 1.225; sommano €./mq (500+1.225)/2= €./mq 860 al valore si applica un coefficiente correttivo in difetto del 20% considerato: lo stato manutentivo, il contesto del condominio, i valori OMI non allineati alla tipologia e la zona, per un controvalore di €./mq 688;

Per l'autorimessa il Listino sopraccitato riporta a corpo valori min./max €. 15.000/17.000 viste le caratteristiche si prendono a riferimento i Valori Omi con la media €./mq 820/1.150= €./mq 985 al valore si applicano dei coefficienti correttivi in difetto del 20%, per similitudine al corpo precedente, equiparando il valore a

€./mq 788.

;

Altre fonti di informazione: Si riporta l'Indagine di mercato presso le agenzie immobiliari di zona con riferimento a tipologie simili la indicazione è utile per orientare il cliente ad una valutazione più estesa del mercato di Sarnico;

Di seguito la valutazione del mercato immobiliare a Sarnico, di riferimento per l'andamento del mercato, a Febbraio 2021 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 2.118 al metro quadro,

(20)

con un aumento del 2,32% rispetto a Febbraio 2020 (2.070 €/m²). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di Sarnico ha raggiunto il suo massimo nel mese di Luglio 2020, con un valore di € 2.196 al metro quadro. Il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato Giugno 2019: per un immobile in vendita sono stati richiesti in media € 2.032 al metro quadro. (fonte l'Osservatorio del mercato Immobiliare di Sarnico).

12.3 Valutazione corpi:

Appartamento. Abitazione di tipo economico [A3] con annesso parti comuni corridoi, corsello, scale, ri- postiglio, passaggi

Sarnico (BG), Via Crodarolo, n. 21

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 57.723,84.

Indagine e confronto di mercato fornito dalle principali agenzie immobiliari di zona, e dalle maggiori pubbli- cazioni del comparto edilizio.

Compravendite tipo.

Le superfici sono state calcolate da cartografia ed i valori avuti possono avere una tolleranza fino al 10%;

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Appartamento 93,00 € 680,00 € 63.240,00

Balconi 1,32 € 680,00 € 897,60

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 64.137,60

degrado detrazione del 10.00% € -6.413,76

stato manutentivo e contesto aumento del 0.00% € 0,00

Valore corpo € 57.723,84

Valore accessori € 500,00

Valore complessivo intero € 58.223,84

Valore complessivo diritto e quota € 58.223,84

Autorimessa. Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] con annesso Box Sarnico (BG), Via Crodarolo, n. 21

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 11.271,00.

Indagine e confronto di mercato fornito dalle principali agenzie immobiliari di zona, e dalle maggiori pubbli- cazioni del comparto edilizio.

Compravendite tipo.

Le superfici sono state calcolate da cartografia ed i valori avuti possono avere una tolleranza fino al 10%;

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Autorimessa 17,00 € 780,00 € 13.260,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 13.260,00

degrado detrazione del 15.00% € -1.989,00

Valore corpo € 11.271,00

Valore accessori € 200,00

Valore complessivo intero € 11.471,00

Valore complessivo diritto e quota € 11.471,00

(21)

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota Appartamento Abitazione di tipo

economico [A3]

con annesso parti comuni corridoi, corsello, scale, ripostiglio, passaggi

94,32 € 58.223,84 € 58.223,84

Autorimessa Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse [C6] con annesso Box

17,00 € 11.471,00 € 11.471,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 10.454,23

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.500,00

Spese condominiali € -1.450,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 55.290,61

€ 55.290,61 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 55.290,61

Allegati

1) A.R., Mail, Richieste; All. 1

2) Schede, agg.; Visure, agg.; Docfa; All. 2

3) Estratti; PGT; C.E.; Rilievo; All. 3

4) Ispezioni Ipotecarie; Nota di trascrizione; All. 4 5) OMI; Valore Listino; Stato Civile e Famiglia; Sp. cond.; All. 5

6) Rappresentazione Fotografica; All. 6

08-04-2021

L'Esperto alla stima Arch. Riccardo Invernizzi