Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 261/2020

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 261/2020

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa FAZIA GUSBERTI

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Alberto Fiumana Codice fiscale: FMNLRT60P03A794N

Studio in: Via Giovannino De Grassi 39 - 24126 Bergamo Telefono: 035 4124046

Email: arch.a.fiumana@awn.it

Pec: alberto.fiumana@archiworldpec.it

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Pag. 2 Beni in Medolago (BG)

Località/Frazione Via S. Defendente n. 14

INDICE

Lotto: 001 - Appartamento con giardino esclusivo

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4

Corpo: A ... 4

2. DESCRIZIONE ... 4

DESCRIZIONE GENERALE ... 4

Corpo: A ... 4

3. PRATICHE EDILIZIE ... 7

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 8

Corpo: A ... 8

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 8

Corpo: A ... 8

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 9

Corpo: A ... 9

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 9

Corpo: ... 9

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 9

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 10

Corpo: A ... 10

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 10

Corpo: A ... 10

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 10

11. STATO DI POSSESSO ... 10

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 11

Criterio di stima ... 11

Fonti d'informazione ... 11

Valutazione corpi ... 11

Adeguamenti e correzioni della stima ... 12

Prezzo base d'asta del lotto ... 12

Regime fiscale della vendita ... 12

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa FAZIA GUSBERTI

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 24-01-2022 alle 10:30 Creditore Procedente: OMISSIS

Esecutato: OMISSIS

Creditore Intervenuto: OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Alberto Fiumana Data nomina: 06-09-2020

Data giuramento: 07-09-2020 Data sopralluogo: 30-10-2021

Cronologia operazioni peritali: In data 30/10/2021, ore 15:30, alla presenza dello scrivente Perito Stimatore, del Cu- stode Giudiziario, dott. Maurizio Ceribelli, e del debitore, si è svolto regolarmente il sopralluogo presso i beni pignorati.

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Pag. 4 Beni in Medolago (BG)

Via S. Defendente n. 14

Lotto: 001 - Appartamento con giardino esclusivo

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Appartamento [A] sito in Medolago (BG), Via S. Defendente n. 14

Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS - Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS - Stato Civile: libero Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: - OMISSIS, proprietà per 1/1;

- foglio 8, particella 1964, subalterno 32, scheda catastale n. A00235 del 23/04/1996, indirizzo via S. De- fendente. 14, piano T, comune Medolago (Codice: F085), categoria A/2, classe 2, consistenza 4,5 vani, superficie Totale: 74 mq. Totale escluse aree scoperte: 64 mq., rendita € Euro 441,57

Confini:

- Confini dell'appartamento al piano terra da nord in senso orario: - prospetto su area condominiale comune di cui al mapp. 1964 sub. 701, ingresso condominiale comune di cui al mapp. 1964 sub. 4, altra uni- tà immobiliare di cui al mapp. 1964 sub. 31, prospetti su giardino esclusivo di cui al mapp. 1964 sub. 32.

- Confini del giardino esclusivo: - area condominiale comune di cui al mapp. 1964 sub. 701, appartamento di cui al mapp. 1964 sub. 32, altro giardino di cui al mapp. 1964 sub. 31, area condominiale comune di cui al mapp. 1964 sub. 701.

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

I dati catastali corrispondono a quelli indicati nell'atto di pignoramento.

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Caratteristiche zona: periferica normale.

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali.

Attrazioni paesaggistiche: Fiume Adda.

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Appartamento [A] di cui al corpo A

Appartamento posto al piano terra (primo fuori terra) di un complesso immobiliare di civile abitazione di tipo plurifamiliare denominato "Condominio Residenza Anna" ed elevantesi a tre piani fuori terra più piano interrato, costituito da locali ingresso-soggiorno-angolo cottura, due camere da letto, un bagno ed un ripo- stiglio.

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Pag. 5 Di pertinenza esclusiva dell'appartamento esistono due balconi, posti a servizio del locale soggiorno e del bagno, aventi superficie rispettivamente di circa mq. 7,50 e mq. 2,00, nonché un giardino esclusivo avente superficie di circa mq. 102,00,

L'accesso all'appartamento avviene direttamente dall'ingresso comune condominiale, mentre l'accesso al giardino esclusivo avviene dal balcone posto a servizio del locale soggiorno.

L'appartamento sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq. 64,00.

Superficie complessiva di circa mq 175,50 E' posto al piano: terra (piano primo fuori terra) L'edificio è stato costruito nel: 1996

ha un'altezza utile interna di circa m. 2,70.

L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi, di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: appena sufficiente.

Condizioni generali dell'immobile: Il complesso immobiliare si presenta nel complesso in buone condizioni ge- nerali mentre l'appartamento si presenta in appena sufficiente stato di conservazione, attesa la presenza di alcune tracce di infiltrazioni umide di condensa e/o risalita alla base delle murature perimetrali del locale soggiorno e del soffitto di una camera da letto, l'ammaloramento delle verniciature di serramenti e persiane e- sterne, nonché del termosifone e della porta del bagno.

Caratteristiche descrittive

Caratteristiche strutturali

Balconi materiale: c.a. con pavimentazione in piastrelle di ceramica

condizioni: sufficienti

Copertura tipologia: a falde

materiale: c.a. e/o muricci e tavelloni condizioni: buone

Fondazioni tipologia: travi continue rovescie e/o platea

materiale: c.a.

condizioni: buone

Scale tipologia: a rampe parallele

materiale: c.a.

ubicazione: interna servoscala: assente condizioni: buone

Solai tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e completa-

mento in opera condizioni: buone

Strutture verticali materiale: c.a.

Travi materiale: c.a.

Componenti edilizie e costruttive

Infissi esterni tipologia: anta doppia o singola a battente con vetro-camera

materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: mediocre

Infissi interni tipologia: a battente

materiale: legno tamburato condizioni: mediocre

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Manto di copertura materiale: tegole in cotto

coibentazione: pannelli termo-assorbenti condizioni: buone

Pareti esterne materiale: muratura in laterizio a doppia fodera

coibentazione: pannelli termo-assorbenti rivestimento: intonaco di cemento condizioni: sufficienti

Pavim. Interna materiale: piastrelle di ceramica e parquet nelle camere da letto

Plafoni materiale: stabilitura

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente

materiale: di sicurezza rivestito in legno accessori: porta di ingresso blindata condizioni: sufficienti

Rivestimento ubicazione: bagno e cucina

materiale: piastrelle in ceramica condizioni: sufficienti

Scale posizione: interna

rivestimento: granito condizioni: buone

Impianti

Citofonico tipologia: audio e video

condizioni: sufficienti conformità: da collaudare

Elettrico tipologia: sottotraccia

tensione: 220V condizioni: sufficienti conformità: da collaudare

Gas tipologia: con tubazioni a vista

alimentazione: metano rete di distribuzione: tubi in ferro condizioni: sufficienti

conformità: da collaudare

Idrico tipologia: sottotraccia

alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in ferro zincato condizioni: sufficienti

conformità: da collaudare

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Termico tipologia: autonomo

alimentazione: metano

rete di distribuzione: tubi in rame e/o acciaio diffusori: termosifoni in ghisa

condizioni: da normalizzare conformità: da collaudare

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 1996

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto autonomo

Stato impianto da collaudare

Esiste la dichiarazione di conformità NO

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: 1 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: Costruzione di due edifici condominiali Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 26/11/1993 al n. di prot. 3540, Reg. Costr. n. 1265

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: Variante alla C. E. n. 1265 del 17/11/1993, volturata a nome di Soc. Residenza Anna con C.E. n. 1286 del 07/02/1994

Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 01/06/1994 al n. di prot. 1911, Reg. Costr. n. 27/94

Tipo pratica: Richiesta Certificato di Abitabilità

Per lavori: Nuova costruzione di due palazzine ad uso abitazione di cui alla C. E. n. 1265 del 17/11/1993 e della C.E. n. 27/94 del 01/06/1994

Oggetto: Agibilità fabbricato L'agibilità non è mai stata rilasciata.

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Pag. 8 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Appartamento [A] sito in Medolago (BG), Via S. Defendente n. 14 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Dal confronto dello stato di fatto con la documentazione agli atti del Comune di Medolago sono state accertate difformità nella posizione della porta del bagno, nonché nel muratura perimetrale tra la porta di accesso all'appartamento e l'angolo cottura.

Regolarizzabili mediante: C.I.L.A. - Comunicazione Inizio Lavori Asseverata in Sanatoria

Descrizione delle opere da aggiornare: Posizione porta di accesso al bagno e muro perimetrale tra angolo cottura e porta di accesso all'unità immobiliare.

Oneri di regolarizzazione

- Sanzione € 1.000,00

Spese tecniche e diritti € 1.500,00

Totale oneri: € 2.500,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

4. CONFORMITÀ URBANISTICA Identificativo corpo: A.

Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: del C.C. n. 12 del 07/05/2021,

Zona omogenea: - Ambito residenziale consolidato estensivo - art. 28 N.T.A. del Piano delle Regole.

Norme tecniche di attuazione: In tali ambiti è ammessa la sola destinazione residenziale, intenden- dosi comunque ammesse anche le destinazioni d'uso complementari e compatibili. E' consentita l'edificazione dei lotti inedificati. Per le specifiche di dettaglio si rimanda all'art. 28 delle N.T.A. del Piano delle Regole allegato alla presente relazione.

Immobile soggetto a convenzione: SI

Se si, di che tipo? Convenzione Urbanistica stipulata con il Comune di Medolago per l'attuazione del Piano di Lottizzazione denominato "Foscolo"

Estremi delle convenzioni: Atto in data 23/10/1992, n. 349 di rep. del Segretario Comunale del Comune di Medolago, trascritto a Bergamo il 09/11/1992 ai nn.

36017/25418 Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanisti-

co:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 1,5 mc/mq

Rapporto di copertura: 35%

Altezza massima ammessa: 8,50 m

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

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Pag. 9 5. CONFORMITÀ CATASTALE

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

OMISSIS

- Trascrizione pregiudizievole:

OMISSIS

- Atto di asservimento:

Servitù di passaggio di elettrodotto a favore di ENEL ed a carico dell'originario mapp. 840.

A rogito di dott. Giovanni Nosari in data 09/03/1978 ai nn. 119935; registrato a Bergamo in data 28/03/1978 ai nn.

2031/Mod. 71/M1; iscritto/trascritto a Bergamo in data 18/04/1978 ai nn. 9076/7679;

- Atto di asservimento:

Servitù industriale per il fabbricato adibito a cabina ENEL.

A rogito di dott. Peppino Nosari in data 20/12/1995 ai nn. 115764/116357; iscritto/trascritto a Bergamo in data 12/01/1996 ai nn. 1536/1155;

- Altra limitazione:

Convenzione Urbanistica stipulata con il Comune di Medolago per l'attuazione del Piano di Lottizzazione denominato "Foscolo";

A rogito del Segretario Comunale del Comune di Medolago in data 23/10/1992 ai nn. 349; Registrato a Ponte San Pietro (BG) in data 02/11/1992 ai nn. 957/1; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 09/11/1992 ai nn. 36017/25418.

Dati precedenti relativi ai corpi: A

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Pag. 10 8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: A

Appartamento [A] sito in Medolago (BG), Via S. Defendente n. 14 Nessuno.

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Euro 650,00 Spese straordinarie di gestione dell'immobile, già deliberate:

- Sostituzione impianto videocitofonico: Euro 232,77

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Euro 8.933,58.

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Presente

Indice di prestazione energetica: Classe G

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Nessuno Avvertenze ulteriori: Nessuno

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: A

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spes- sore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura: 33% dei balconi, 10% del giardino esclusivo.

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

- Appartamento al piano terra (primo fuori terra)

sup reale lorda 64,00 1,00 64,00

- Balconi sup reale lorda 9,50 0,33 3,14

- Giardino esclusivo sup reale lorda 102,00 0,10 10,20

175,50 77,34

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

L'appartamento con le sue pertinenze di cui al mapp. 1964 sub. 32, per le sue caratteristiche tipologico-funzionali e dimensionali, non risulta divisibile. Pertanto l'appartamento costituisce un unico lotto.

11. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari Opponibilità ai terzi: NO

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Pag. 11 12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Atteso che il motivo per cui viene redatta la presente stima identifica l'aspetto economico dei beni con il loro valore di mercato, nel giudizio di stima che viene espresso è compreso tanto il valore del fabbricato che quello dell'area su cui esso insiste, nonché il valore di qualsiasi altro bene che risulta immobilizzato con l'area e con la costruzione stessa, inclusa la proporzionale quota di comproprietà sugli enti e spazi comuni (impianti esterni, aree ed opere murarie esterne, recinzioni, scale comuni, ecc.).

La valutazione viene svolta analiticamente sulla base delle superfici rilevate dei beni nonché in base al valore venale unitario corrente al momento della stima.

Ciò considerato, la determinazione del valore venale viene effettuata mediante stima comparativa e pertanto sono state esperite in sito dirette indagini per accertare i valori reali correnti di mercato di immobili similari a quello oggetto di stima ed in particolare aventi la stessa destinazione d'uso.

Calcolati così i valori medi di complessi similari si è proceduto alla correzione di tali valori, tenendo conto di tutte le circostanze concomitanti, specifiche ed influenti, che determinano una variazione del valore venale medio degli immobili in questione.

A tale proposito sono stati tenuti presenti: la vetustà dell'immobile, ultimato nell'anno 1996, la sua ubicazione, posto in zona periferica, e la relativa accessibilità, le sue caratteristiche funzionali e tecnico costruttive quali orientamento ed esposizione, fruibilità e disposizione degli spazi, ecc. nonché lo stato di conservazione che nel complesso può essere considerato appena sufficiente, attesa la presenza di alcune tracce di infiltrazioni umide di condensa e/o risalita alla base delle murature perimetrali del locale soggiorno e del soffitto di una camera da letto, l'ammaloramento delle verniciature di serramenti e persiane esterne, non- ché del termosifone e della porta del bagno.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo;

Ufficio tecnico del Comune di Medolago;

Agenzie immobiliari in sito, Osservatorio del Mercato Immobiliare di Bergamo e Provincia.

12.3 Valutazione corpi:

A. Appartamento [A]

Medolago (BG), Via S. Defendente n. 14

Stima sintetica comparativa parametrica € 85.074,00.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo - Appartamento al piano

terra (primo fuori terra)

64,00 € 1.100,00 € 70.400,00

- Balconi 3,14 € 1.100,00 € 3.454,00

- Giardino esclusivo 10,20 € 1.100,00 € 11.220,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 85.074,00

Valore corpo € 85.074,00

Valore complessivo intero € 85.074,00

Valore complessivo diritto e quota € 85.074,00

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Pag. 12 Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota

A Appartamento [A] 77,34 € 85.074,00 € 85.074,00

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 8.507,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.500,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 74.067,00

€ 74.067,00

12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si tro-

va, in arrotondamento: € 74.000,00

12.6 Regime fiscale della vendita

Il bene staggito è di proprietà di persona fisica, quali beni personali e non nell'ambito di attività economica imprenditoriale. Pertanto la vendita non è soggetta ad IVA.

Allegati

Lotto 1: (Appartamento con giardino esclusivo in Medolago - BG: mapp. 1964 sub. 32) - Allegato N. 1: Documentazione fotografica;

- Allegato N. 2: Estratto Mappa Catastale prot. T29938 del 14/09/2020;

- Allegato N. 3: Elaborato Planimetrico prot. BG0011601 del 23/01/2014, con elenco dei subalterni;

- Allegato N. 4: Scheda planimetrica Catastale appartamento, prot. A00235 del 23/04/1996;

- Allegato N. 5: OMISSIS - Allegato N. 6: OMISSIS

- Allegato N. 7: Piano di Governo del Territorio - Piano delle Regole - art. 28 Norme Tecniche di Attuazione;

23-12-2021

L'Esperto alla stima Arch. Alberto Fiumana