Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 339/2018

(1)

Pag. 1

Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 339/2018

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott. GIOVANNI PANZERI

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Arch. Francesco Rampinelli Codice fiscale: RMPFNC70P07A794S

Studio in: Via G. Quarenghi 52 ‐ 24122 Bergamo Telefono: 035.0787587

Fax: 035.0787587

Email: francescoramp@tiscali.it

Pec: francesco.rampinelli@archiworldpec.it

(2)

Beni in Almenno San Bartolomeo (BG) Località/Frazione Capaler

via Capaler n. 10

INDICE

Lotto: 001 ‐ Appartamento bilocale con box e giardino esclusivo

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4

Corpo: A ‐ appartamento bilocale, panoramico, con box e giardino ... 4

2. DESCRIZIONE ... 5

DESCRIZIONE GENERALE ... 5

3. PRATICHE EDILIZIE ... 9

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 9

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 9

5. CONFORMITÀ CATASTALE ... 10

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 10

Corpo: ... 10

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 10

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 11

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 11

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 12

11. STATO DI POSSESSO ... 12

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 13

Criterio di stima ... 13

Fonti d'informazione ... 13

Valutazione corpi ... 13

Adeguamenti e correzioni della stima ... 14

Prezzo base d'asta del lotto ... 14

Regime fiscale della vendita ... 14

(3)

Pag. 3

INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott. GIOVANNI PANZERI

Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 24‐01‐2020 alle 09.30 Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Arch. Francesco Rampinelli Data nomina: 07‐09‐2018

Data giuramento: 16‐09‐2018 Data sopralluogo: 11‐01‐2019

Cronologia operazioni peritali: 12‐01‐2019 prima richiesta di proroga per accesso uffici tecnici; 12‐03‐2019 sospen‐

sione ordinata dal G.E. per intervenuto deposito sentenza fallimentare; 15‐04‐2019 ripresa delle operazioni peritali;

17‐05‐2019 seconda richiesta di proroga straordinaria per variazione catastale beni in San Giovanni Bianco; 12‐08‐

2019 sopralluogo con accesso ai beni in Almenno San Bartolomeo; 27‐09‐2019 il GE dichiara l'improcedibilità parziale e rinvia al 24‐01‐2020 per i soli beni in Almenno San Bartolomeo.

(4)

Beni in Almenno San Bartolomeo (BG) Località/Frazione Capaler

via Capaler n. 10

Lotto: 001 ‐ Appartamento bilocale con box e giardino esclusivo

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A ‐ appartamento bilocale, panoramico, con box e giardino.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Capaler, via Capaler n. 10 Quota e tipologia del diritto

1/1 di OMISSIS‐ Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS ‐ Stato Civile: celibe Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS, nato a Bergamo il 10.02.1969, c.f. FGNRRT69B10A794O, foglio 5, particella 9338, subalterno 5, scheda catastale BG0156648 del 11.07.2005, indirizzo via Capaler, piano T, comune Al‐

menno San Bartolomeo (BG), categoria A/2, classe 1, consistenza vani 3, superficie 63, rendita € 263,39 Derivante da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 22/07/2005, repertorio n. 9039, rogante notaio DELFINI LAVINIA ‐ BERGAMO, per COMPRAVENDITA (n. 30430.1/2005)

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): Appartamento 63,08/1000

Confini: l'appartamento confina a nord, per tramite del giardino esclusivo, con strada pubblica; a est con altra u.i.u. (sub 6); a sud con parti comuni (sub 701); a ovest con altra u.i.u. (sub 4).

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: OMISSIS, nato a Bergamo il 10.02.1969, c.f. FGNRRT69B10A794O, foglio 5, particella 9338, subalterno 22, scheda catastale BG0156648 del 11.07.2005, indirizzo via Capaler, piano S1, comune Al‐

menno San Bartolomeo (BG), categoria C/6, classe 2, consistenza 41 mq, superficie 44 mq, rendita € 42,35

Derivante da: ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 22/07/2005, repertorio n. 9039, rogante notaio DELFINI LAVINIA ‐ BERGAMO, per COMPRAVENDITA (n. 30430.1/2005)

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): Box 13,37/1000

Confini: il box confina a nord con parti comuni (sub 701); a est con altra u.i.u. (sub 21), a sud con terra‐

pieno; a ovest in parte con terrapieno e in parte con parti comuni (sub 701).

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

Piena corrispondenza.

(5)

Pag. 5 2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)

La località Capaler, alquanto elevata sul piano, è sita in posizione tranquilla e panoramica tra distese di boschi cedui; dista appena 3,1 km dal centro di Almenno San Bartolomeo, percorribili in circa 5/6 minuti di automobile lungo una strada normalmente poco trafficata che sale a Roncola San Bernardo, luogo quest'ultimo di un certo interesse turistico, specie nella stagione estiva. La zona è comunque raggiunta dal servizio di trasporto pubblico. Dista 14 km da Bergamo, percorribili in circa 30 minuti al di fuori dalle ore di punta. La località è a scarsa densità abitativa, con prevalenza di case mono o bifamiliari; in zona sono pre‐

senti molteplici nuclei di antico insediamento, di piccola o piccolissima dimensione.

Caratteristiche zona: periferica tranquilla

Area urbanistica: boschiva a traffico locale con parcheggi riservati ai residenti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: scuola materna (nella località capoluogo), scuola elementare (nella località prin‐

cipale), scuola media (nella località principale), chiesa sussidiaria (regolarmente officiata, località Barlino), biblioteca comunale (nella località principale), municipio (nella località principale), negozi al dettaglio (nella località principale), centro commerciale (nella località principale), centro sportivo (nella località principale), campo da golf (località Albenza), ufficio postale (nella località principale)

Caratteristiche zone limitrofe: residenziali

Importanti centri limitrofi: Almenno San Salvatore, Villa d'Almè, Brembate Sopra.

Attrazioni paesaggistiche: rive del fiume Brembo e del torrente Imagna; rilievi collinari; agro di Almenno;

vedute panoramiche da Roncola San Bernardo.

Attrazioni storiche: centro storico di Almenno S.B. e dei nuclei storici disseminati sul territorio; celeberri‐

me chiese romaniche di San Tomè e di San Giorgio..

Principali collegamenti pubblici: ferrovia 5 km, autobus 0,2 km, scuolabus 0,2 km

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al corpo A ‐ appartamento bilocale, panoramico, con box giardino

Appartamento bilocale al piano terra di un condominio medio‐piccolo, in posizione nettamente elevata ed arretrata rispetto alla pubblica via a causa del terreno acclive. L'alloggio, sviluppato lungo l'asse sud‐nord, ha accesso dal lato a valle: la zona giorno cui si è direttamente introdotti è dotata di angolo cottura ed è ampiamente illuminata da una coppia di portefinestre con vista panoramica; di qui, tramite disimpegno, si raggiunge la zona notte, con bagno completo e camera matrimoniale. Sul retro, nel lato monte, si apre uno spazio a verde contornato da siepi già formate e provvisto di area pavimentata. Termoautonomo, doppio affaccio. Al piano interrato è abbinato un ampio box doppio (in serie), con spazio laterale uso deposito.

Superficie complessiva di circa mq 129,22 E' posto al piano: terra

L'edificio è stato costruito nel: 2005

L'unità immobiliare è identificata con il numero: 3; ha un'altezza utile interna di circa m. 2.70 L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1

Stato di manutenzione generale: buono

Condizioni generali dell'immobile: Il "Residence Collina", caratterizzato da un buon livello di finiture rispetto alla fascia di riferimento, è in buono stato di manutenzione generale; tuttavia, va rilevato che solo un terzo degli appartamenti risultano occupati, essendo gli altri rimasti invenduti, e che una porzione di fabbricato adiacente al condominio, quantunque funzionalmente separata, risulta non ancora portata a compimento a causa di difficoltà incorse alla società costruttrice. Per questa ragione, allo stato attuale le spese di manutenzione e di conduzione generale sono ridotte allo stretto necessario e l'impianto ascen‐

sore è stato temporaneamente disattivato.

(6)

Caratteristiche descrittive

Caratteristiche strutturali

Balconi materiale: c.a.

condizioni: buone

Copertura tipologia: a falde

materiale: legno lamellare condizioni: buone

Scale tipologia: a tromba centrale

materiale: c.a.

ubicazione: esterna condizioni: buone

Solai tipologia: solaio prefabbricato a lastre tipo predalles completato in opera condizioni: buone

Strutture verticali materiale: c.a.

Componenti edilizie e costruttive Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente

materiale: legno protezione: scuri

materiale protezione: legno condizioni: buone

Infissi interni tipologia: a battente

materiale: legno tamburato condizioni: buone

Pareti esterne materiale: muratura di elementi tipo Poroton coibentazione: pannelli termo‐assorbenti rivestimento: intonaco di cemento condizioni: buone

Pavim. Interna materiale: piastrelle in grès porcellanato condizioni: buone

Scale posizione: con tromba centrale

rivestimento: granito condizioni: buone

Impianti

Ascensore tipologia: oleopneumatico

conformità: rispettoso delle vigenti normative

Note: Allo stato di fatto risulta non attivo per limitare i costi di gestione.

Citofonico tipologia: video

Elettrico tipologia: sottotraccia

tensione: 220V condizioni: buone

Gas tipologia: parzialmente sottotraccia

alimentazione: metano

rete di distribuzione: tubi in rame condizioni: buone

Idrico tipologia: sottotraccia

alimentazione: diretta da rete comunale rete di distribuzione: tubi in polipropilene condizioni: buone

Termico tipologia: autonomo

alimentazione: metano

rete di distribuzione: tubi in rame diffusori: termosifoni in ghisa condizioni: buone

(7)

Pag. 7 Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2005

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e succes‐

sive

SI

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto autonomo, a metano

Stato impianto buono

Epoca di realizzazione/adeguamento 2005

Esiste la dichiarazione di conformità SI

Note Rilevata assenza bollino CURIT; documentazione non disponibile

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

(8)

(9)

Pag. 9

3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: CE 275/98 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia

Per lavori: di costruzione immobile residenziale Oggetto: nuova costruzione

Rilascio in data 10/08/1999 al n. di prot. 9606 Abitabilità/agibilità in data 19/07/2005 al n. di prot.

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Capaler, via Capaler n. 10 Conformità edilizia:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Nulla osta alla dichiarazione di conformità edilizia.

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità edilizia.

Note: Normativa di riferimento: L. 1 settembre 1967 n. 765; D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; L.R. 11 marzo 2005, n.

12.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Capaler, via Capaler n. 10 Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio

In forza della delibera: Consiglio Comunale n. 6 del 06.04.2019 (variante n. 16); del. originaria n. 18 del 20.04.2009.

Ambito: Tessuto urbano consolidato ‐ Ambito B2 (Residenziale di completamento in zona collinare)

Norme tecniche di attuazione: Ex art. 16 (usi ammessi): "... sono compatibili con la destinazione residenziale: 1) i negozi e le botteghe per il commercio; 2) gli studi professionali, gli uffici pubblici e privati; 3) le sedi di associazioni ed Enti; 4) le attrezzature alberghiere, i ristoranti, i pubblici esercizi, i teatri ed i cinematografi, i locali di divertimento, eccettuati i lo‐

cali da ballo, che non provochino emissioni acustiche moleste; 5) magazzini e depositi, limitatamente ai piani interrati e seminterrati; 6) piccoli laboratori per l'ar‐

tigianato di servizio che non siano fonte di immissioni acustiche e/o atmosferiche moleste e/o nocive, limitatamente ai piani terreni ...". Ex art. 19 (Ambiti B2):

"...Comprende parti omogenee del territorio inserite in contesti già edificati, gen‐

eralmente di collina, e dotati di tutte le principali infrastrutture. La destinazione prevalentemente è quella residenziale. In detta zona, nei limiti degli indici di segui‐

to specificati, sono ammessi tutti gli interventi edilizi, compresa la demolizione e ricostruzione, l’ampliamento il sopralzo e la nuova edificazione dei lotti inedificati.

In caso di demolizione completa dei fabbricati esistenti, la successiva ricostruzione, se non fedele, dovrà rispettare i limiti di densità fondiaria definiti dall’ambito. I par‐

ametri urbanistici ed edilizi sono i seguenti: Densità fondiaria: If = mc./mq. 0,80;

Altezza massima: H = m. 8,50; Distanza dai confini: dc = m. 5,00; Distanza fra gli edi‐

fici:de = m. 10,00. E’ ammesso un aumento volumetrico una tantum fino a 50 mc per gli edifici che abbiano già saturato l’indice di zona. L’aumento volumetrico non è cumulabile con altri incentivi definiti dal piano e non è esercitabile in caso di demolizione e successiva ricostruzione o per gli edifici che sono stati già oggetto di ampliamento negli ultimi 10 anni...".

Immobile sottoposto a vincolo di carat‐

tere urbanistico:

SI

(10)

5. CONFORMITÀ CATASTALE

Abitazione di tipo civile [A2] sito in frazione: Capaler, via Capaler n. 10 Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Nulla osta alla dichiarazione di conformità catastale.

Conformità catastale:

Nessuna.

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

Note: (ai sensi della L. 27 febbraio 1985, n. 52 come modificato dall'art. 19, comma 14 della L. 30 luglio 2010, n.

122)

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 04/07/2001. In forza di possesso ultraventennale pacifico e non contestato.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 04/07/2001 al 22/07/2005. In forza di atto di compravendita ‐ a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 22/07/2005 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita

‐ a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

‐ Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria annotata a favore di contro OMISSIS; Derivante da: concessione a garanzia di mutuo ipotecario;

A rogito di OMISSIS in data 22/07/2005 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 08/08/2005 ai nn.

OMISSIS; Importo ipoteca: € 135000; Importo capitale: € 135000.

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità?

SI

Se si, di che tipo? Vincolo di pertinenzialità autorimessa. Il box non può essere venduto separatamen‐

te dall'appartamento.

Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Indice di utilizzazione fondiar‐

ia/territoriale:

0,80 mc/mq

Altezza massima ammessa: 8,50 ml Residua potenzialità edificatoria: SI

Se si, quanto: 50 mc in caso di saturazione indici volumetrici Dichiarazione di conformità con il

PRG/PGT:

SI

Note: Nulla osta alla dichiarazione di conformità urbanistica.

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

Note: Normativa di riferimento: L.R. 11 marzo 2005, n. 12.

(11)

Pag. 11 ‐ Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca giudiziale annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: decreto ingiuntivo; A rogito di OMISSIS in data 24/12/2014 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 18/02/2016 ai nn. OMISSIS; Im‐

porto ipoteca: € 81400; Importo capitale: € 65096,08.

‐ Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: verbale di pignoramento immobili; A rogito di OMISSIS in data 20/04/2018 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 07/05/2018 ai nn. OMISSIS.

‐ Altra limitazione:

Descrizione onere: Costituzione di vincolo pertinenziale delle autorimesse costruite sulla particella censita al CT f.

905 n. 4035 con gli appartamenti cui sono abbinate.; A rogito di OMISSIS in data 28/03/2003 ai nn. OMISSIS; Iscrit‐

to/trascritto a Bergamo in data 19/04/2003 ai nn. OMISSIS; Stante il vincolo urbanistico di pertinenzialità, ciascuno dei box non può essere compravenduto se non congiuntamente all'appartamento di cui è pertinenza.

Dati precedenti relativi ai corpi: A ‐ appartamento bilocale, panoramico, con box e giardino

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: A ‐ appartamento bilocale, panoramico, con box e giardino Abitazione di tipo civile [A2] sito in Almenno San Bartolomeo (BG), via Capaler n. 10

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 1100

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 1994,90. Consuntivo Gestione ordinaria 2017/2018

€ 860,09 Consuntivo Gestione ordinaria 2018/2019 € 1.134,81 Preventivo Gestione ordinaria 2019/2020 € 1.221,72

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Millesimi totali 76,45/1000 (appartamento + box).

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI ‐ Allo stato di fatto l''alloggio soddisfa i requisiti di vis‐

itabilità e adattabilità; perché possa dirsi pienamente accessibile sono necessarie lievi modifiche (es. eliminazione bidet in bagno).

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente

Indice di prestazione energetica: classe D

Note Indice di prestazione energetica: La data di ultmazione dell'edificio precede l'obbligo di dotarsi di certifica‐

zione energtica (sett. 2007). La classe energetica sopra riportata è puramente ipotetica, indicata a solo titolo orien‐

tativo per mera analogia con gli attestati rilasciati in n. 3 unità immobiliari del medesimo edificio.

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: A ‐ appartamento bilocale, panoramico, con box e giardino

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

In conformità ai criteri utilizzati dall'Agenzia delle Entrate (Osservatorio del Mercato Immobiliare) e con riferimen‐

to al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, la consistenza dell'unità immobiliare (superficie commerciale) è data dalla somma di: a) vani principali e accessori diretti misurata come segue: superficie coperta computata al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria delle murature di divisione con eventuali parti di uso comune; muri in‐

terni e muri perimetrali esterni computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 cm e per quelli in co‐

munione al 50% e quindi fino ad un massimo di 25cm; superficie lorda dei piani interrati misurata escludendo eventuali intercapedini; compresi eventuali locali di servizio diretto; eventuali rampe carrabili, a cielo aperto, di accesso alla unità immobiliare, esclusa dal conteggio; b) pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobili‐

(12)

are (balconi, terrazzi e similari) computate nella misura del 10%; superficie scoperta computata nella misura del 10%. c) pertinenze esclusive: la superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali viene compu‐

tata nella misura del 50% se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a) e del 25% se non comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a).

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Soggiorno con angolo cottura sup lorda di pavimento 28,08 1,00 28,08

Disimpegno sup lorda di pavimento 7,56 1,00 7,56

Bagno sup lorda di pavimento 5,83 1,00 5,83

Camera matrimoniale sup lorda di pavimento 16,12 1,00 16,12

Giardino esclusivo superf. esterna lorda 57,59 0,10 5,76

Giardino esclusivo (eccedenza) superf. esterna lorda 14,04 0,02 0,28

129,22 63,63

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sot‐

totetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma uti‐

lizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 1‐2019

Zona: B1

Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: abitazioni civili

Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 1100 Valore di mercato max (€/mq): 1500

Accessori:

A ‐ appartamento bilocale, panoramico, con box e giardino 1. Box doppio in serie

Posto al piano S1

Composto da ampio vano per due automobili più spazio di deposito, dotato di porta basculante manuale, impianto elettrico

Sviluppa una superficie complessiva di 44,26 mq Destinazione urbanistica: autorimessa

Valore a corpo: € 21

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

I beni pignorati sono riuniti in un unico lotto in quanto la vendita frazionata, che ad ogni modo andrebbe a detri‐

mento dell'appetibilità commerciale e della fruibilità del compendio, è impedita da vincolo di pertinenzialità.

11. STATO DI POSSESSO:

Libero

Note: L'appartamento è completamente libero da persone e cose, fatta eccezione per alcuni arredi semi‐fissi (an‐

golo cottura, armadio a muro).

(13)

Pag. 13

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

La stima del più probabile valore di mercato è stata effettuata secondo il metodo comparativo monopara‐

metrico a partire da valori medi al metro quadro forniti dalle fonti di informazione sotto specificate, rivisti e adattati in base all'esperienza, ponderando attentamente fattori estrinseci (quali la localizzazione rela‐

tivamente isolata, ma tranquilla e panoramica; la discreta facilità dei collegamenti; la scarsa dotazione di servizi di prossimità; la scarsa possibilità di parcheggio) e fattori intrinseci (quali lo stato di manutenzione e conservazione dell'immobile, il livello delle finiture e l'efficienza degli impianti, il taglio dell'alloggio, l'e‐

sposizione, l'accesso).

L'Osservatorio del mercato immobiliare dell'AdE (OMI) fornisce valori ordinari medi, per abitazioni econom‐

iche in normale stato di manutenzione compresi nella zona urbana, tra i 1.100 e i 1.500 Euro al metro quad‐

ro, senza distinguere per età (si assume il valore medio in considerazione della posizione marginale rispetto alla zona OMI e, per converso, dell'ottimo stato di manutenzione dell'edificio).

Il bollettino APPE restituisce valori ordinari medi tra i 1.000 e i 1.300 Euro al metro quadro per gli immobili recenti, senza distinguere tra le tipologie e la posizione specifica (si assume il valore massimo: immobile in zona isolata ma facilmente raggiungibile, in buono stato complessivo, taglio medio‐piccolo). I box sono quo‐

tati tra i 13.000 e i 15.000 Euro (si assume il valore massimo, in considerazione della scarsità di parcheggi in zona e delle ampie dimensioni).

Il sito www.borsinoimmobiliare.it indica valori medi grezzi compresi tra Euro 804 a Euro 1.058 al metro quadrato: applicando gli opportuni coefficienti (+0% per lo stato di conservazione generale, +0% per lumi‐

nosità, +10% per l'esposizione e la vista, +5% per il riscaldamento autonomo) si ottengono valori compresi tra Euro 925 ed Euro 1.217 al metro quadro (si assume il valor massimo per il taglio dell'alloggio).

Gli annunci immobiliari relativi ad immobili comparabili (n. 7 appartamenti trilocali non nuovi, prezzo medio richiesto Euro 1.170 al metro quadro), considerando un ribasso finale medio del 10‐15%, confermano la rappresentatività dei valori sopra esposti.

Il valore medio risultante (media aritmetica) è di Euro 1.075 al metro quadro, valore parametrico assunto per l'appartamento. Per il box (doppio, in serie) si assume il valore a corpo di Euro 14.000 x 1,5 = Euro 21.000.

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo; Ufficio tecnico di Almenno San Bar‐

tolomeo;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Indice dei prezzi dei fabbricati e delle aree di Bergamo e provincia, Bergamo 2019; OMI ‐ Agenzia delle Entrate: rilevazione secondo semestre 2019;

www.borsinoimmobiliare.it (Tecnoborsa).

Altre fonti di informazione: www.mercato‐immobiliare.info (rilevazione statistica annunci immobiliari);

www.immobilare.it (collazione annunci immobiliari); www.cercacasa.it (annunci FIAIP).

12.3 Valutazione corpi:

A ‐ appartamento bilocale, panoramico, con box e giardino. Abitazione di tipo civile [A2] con annesso Box doppio in serie

Almenno San Bartolomeo (BG), via Capaler n. 10

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 80.937,36.

(14)

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessi‐

vo

Soggiorno con angolo cottura 28,08 € 1.272,00 € 35.717,76

Disimpegno 7,56 € 1.272,00 € 9.616,32

Bagno 5,83 € 1.272,00 € 7.415,76

Camera matrimoniale 16,12 € 1.272,00 € 20.504,64

Giardino esclusivo 5,76 € 1.272,00 € 7.326,72

Giardino esclusivo (eccedenza) 0,28 € 1.272,00 € 356,16

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 80.937,36

Valore corpo € 80.937,36

Valore accessori € 20.000,00

Valore complessivo intero € 100.937,36

Valore complessivo diritto e quota € 100.937,36

Riepilogo:

ID Immobile Superficie

Lorda

Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota A ‐ appartamento bilo‐

cale, panoramico, con box e giardino

Abitazione di tipo civile [A2] con annesso Box doppio in serie

63,63 € 100.937,36 € 100.937,36

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 15.140,60

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 85.796,76

12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 85.796,76

12.6 Regime fiscale della vendita

Trattandosi di soggetto privato non soggetto IVa, si applica l'art. 1 co. 2 della Tariffa Parte I annessa al D.P.R. n. 131/1986 con applicazione dell'imposta di registro proporzionale al 7% (oltre alle imposte ipotecaria al 2% e catastale all'1%). Fatta salva l'eventuale applicabilità delle agevolazioni "prima casa".

Allegati All1_fotografie All2_planimetrie

All3_documentazione ipocatastale All4_documentazione amministrativa All5_documentazione procedurale

22‐01‐2020

L'Esperto alla stima Arch. Francesco Rampinelli