Tribunale di Bergamo. PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N Gen. Rep. 325/2019

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Tribunale di Bergamo

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 325/2019

PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS

GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa LAURA DE SIMONE

PERIZIA DI STIMA

Esperto alla stima: Ing. Michela Bendotti Codice fiscale: BNDMHL75T64D952P

Studio in: Via Pignolo 12 - 24121 Bergamo Telefono: 035-704018

Email: michela.bendotti@bendottizamboni.it Pec: michela.bendotti@ingpec.eu

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Beni in Suisio (BG) Località/Frazione

Via Adda, 23

INDICE

Lotto: 001 - Lotto unico - appartamento con sottotetto

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 4

Corpo: appartamento al piano primo, con sottotetto ... 4

2. DESCRIZIONE ... 4

DESCRIZIONE GENERALE ... 4

3. PRATICHE EDILIZIE ... 5

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA... 6

4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 6

5. CONFORMITÀ CATASTALE... 7

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 7

Corpo:... 7

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 7

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 8

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE ... 8

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 9

11. STATO DI POSSESSO ... 9

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO... 9

Criterio di stima ... 9

Fonti d'informazione ... 9

Valutazione corpi ... 9

Adeguamenti e correzioni della stima ...10

Prezzo base d'asta del lotto ...10

Regime fiscale della vendita ...10

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INFORMAZIONI PROCEDURA

Giudice: Dott.ssa LAURA DE SIMONE Creditore Procedente: OMISSIS

Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS

Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS

INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE

Esperto alla stima: Ing. Michela Bendotti

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Beni in Suisio (BG) Via Adda, 23

Lotto: 001 - Lotto unico - appartamento con sottotetto

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: appartamento al piano primo, con sottotetto.

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Adda, 23

Quota e tipologia del diritto 1/15 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS

Quota e tipologia del diritto 14/15 di OMISSIS- Piena proprietà

Cod. Fiscale: OMISSIS - Regime Patrimoniale: separazione beni Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: > OMISSIS il OMISSIS Proprietà per 1/15 > OMISSIS il OMISSIS Proprietà per 14/15 in regime di separazione dei beni, foglio 5, particella 6, subalterno 702, indirizzo Via Adda, 23, piano 1-2, comune Suisio, categoria A/3, classe 3, consistenza 4,5 vani, superficie 108 mq, rendita € € 336,99 Derivante da: VARIAZIONE del 26/05/2004 protocollo n. BG0131803 in atti dal 26/05/2004 DIVISIONE- AMPLIAMENTO- DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI (n. 8688.1/2004)

Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): non esiste condominio Confini: Nord: // | Est: a.u.i. e loggia comune | Sud: // | Ovest: //

Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:

Corrispondono.

2. DESCRIZIONE

2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Caratteristiche zona: semicentrale normale

Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi scarsi.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Non specificato

2.2 DESCRIZIONE DEL BENE

Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al corpo appartamento al piano primo, con sottotetto

Trattasi di appartamento sviluppato su unico piano primo, all'interno di edificio residenziale, con sottotetto di pertinenza, in zona semi-periferica del centro del Comune di Suisio.

L'immobile ha accesso dalla Via Adda, attraverso passaggio ed androne comune, l'unità immobiliare accede

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attraverso loggia comune con altro edificio contiguo ed è collegato all'appartamento posto a piano terra a mezzo di scala interna.

L'unità immobiliare è composta da:

Piano Primo: ingresso/soggiorno, cucina separata, bagno, due camere.

Piano Secondo: sottotetto agibile, non abitabile, al rustico, accessibile da piccola porta posta sulla scala della loggia comune.

Nessuna altra pertinenza esclusiva.

Cortile comune al piano terra.

Superficie complessiva di circa mq 147,00 E' posto al piano: Primo e Secondo.

L'edificio è stato costruito nel: ante '67 L'edificio è stato ristrutturato nel: non noto

ha un'altezza utile interna di circa m. m 2,73 piano primo - m 0,90/1,85-2,65 sottotetto L'intero fabbricato è composto da n. (2 + sottotetto) piani complessivi di cui fuori terra n. 3 Stato di manutenzione generale: mediocre

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile presenta segni di degrado da infiltrazioni ed umidità. La loggia e vano scala comune sono in legno e necessitano di sostituzione di parti strutturali (scale).

L'impianto di riscaldamento è attualmente scollegato.

Varie

- pavimenti e rivestimenti in ceramica - serramenti in legno e vetrocamera - portoncino d'ingresso blindato - riscaldamento autonomo con radiatori non funzionante (caldaia non presente), attualmente sostituito da stufa e boiler per acqua calda - nessuna dotazione particolare

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive SI

Note allegata a sanatoria del 2004

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto caldaia autonoma e radiatori

Stato impianto non utilizzato - la cadaia è stata scollegata

Esiste la dichiarazione di conformità SI

Note allegata a sanatoria del 2004

Condizionamento e climatizzazione:

Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

3. PRATICHE EDILIZIE

Numero pratica: 7/1972 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia

Per lavori: Sostituzione solai in legno avariati con soletta in latero-cemento Oggetto: Ristrutturazione

Rilascio in data 24/03/1972 al n. di prot. 829

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Numero pratica: 43/1980 Intestazione: OMISSIS

Tipo pratica: Concessione Edilizia per Opere Minori Per lavori: Rifacimento ultimo solaio e copertura Oggetto: Ristrutturazione

Tipo pratica: Permesso a costruire in sanatoria

Per lavori: Opere eseguite in difformità dalla C.E. per opere minori n. 43/80 del 01/09/1980 Rilascio in data 31/03/2004 al n. di prot. 2303

Tipo pratica: Permesso a costruire Per lavori: Divisione immobiliare

Abitabilità/agibilità in data 12/07/2005 al n. di prot. 5248 NOTE: P.C. volturato

3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA

Abitazione di tipo economico [A3] sito in Via Adda, 23 Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità edilizia.

4. CONFORMITÀ URBANISTICA

Strumento urbanistico Vigente: Piano Governo del Territorio

Ambito: R2 - Ambiti consolidati costituiti da tipologie edilizie pluripiano diso-

mogenee - art.27

Norme tecniche di attuazione: > Piano delle regole - Art. 27 R2_Ambiti consolidati costituiti da tipologie edilizie pluripiano disomogenee 1. Negli ambiti consolidati costituiti da tipologie edilizie pluripiano disomogenee, indicati nella tavola C1 con specifico contrassegno, per i fabbricati esistenti sono consentiti interventi di manutenzione e di ristrutturazione nonché di ampliamento nel rispetto degli indici massimi sotto riportati. 2. Per tali fabbricati sono altresì ammessi gli interventi edilizi finalizzati al recupero dei sottotetti ai sensi della legge regionale 12/2005 e s.m.i. 3. Per i fabbricati esistenti ad un piano abitabile è consentita la realizzazione di un secondo piano mansardato dell’altezza media ponderale interna non superiore a m 3,00 in deroga ai parametri massimi sotto riportati purché vengano rispettati il limite di distanza dai fabbricati di m 10,00 e l’altezza massima sia contenuta in metri 9,00. 4. Sulle aree libere o rese libere in seguito a demolizione è consentita l’edificazione nel rispetto dei seguenti parametri massimi: Rapporto di utilizzazione:

Ru= 0,35 mq/mq Rapporto di copertura: Q= 35% Altezza: H= 9,00 m Pendenza: P=40% Distacco tra costruzioni: De = 10,00 m Distacco dai confini: Dc = 5,00 m o in aderenza di edifici esistenti Distacco stradale: Ds = 5,00 m minimo o secondo allineamento precostituito, salvo prescrizioni grafiche più restrittive di Piano o norme di cui all’art.

5 p.to 13 Parcheggio inerente la costruzione: ≥ 1 mq/10 mc di nuovo

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5. CONFORMITÀ CATASTALE

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.

Note: Lieve modifica all'armadiatura fissa in muratura presente in cucina (l'entità la rende ininfluente ai fini catastali).

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI

Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al . In forza di denuncia di successione; registrato a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: A OMISSIS viene trasferita la quota di 2/15 di 1/2 di proprietà del fg.5 mapp.6 sub.2 (da cui deriva il sub.702 oggetto della presente)

Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 27/10/2004 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.

Note: INTERNA DAL PIANO TERRA AL PIANO PRIMO, SIA A MEZZO DI SCALA ESTERNA DAL PIANO TERRA AL PIANO SECONDO. LA DESCRITTA PORZIONE IMMOBILIARE PARTECIPA PER PROPORZIONALE QUOTA ALLA COMPROPRIE- TA' DEGLI ENTI COMUNI, IVI COMPRESI IL CORTILE E LE LOGGE.

La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di OMISSIS; Derivante da: contratto di mutuo; A rogito di OMISSIS in data volume con almeno un posto auto delle dimensioni minime di m 2,50 x 5,00 per ogni nuova unità immobiliare. 4.bis Per i fabbricati esistenti è consentito il sopralzo e l’ampliamento nel rispetto dei parametri massimi di cui al comma 4, fatto salva la deroga per quanto con- cerne la distanza dai confini nel caso di sopralzo. 5. L’intervento edilizio nel caso di demolizione e ricostruzione è assoggettato a “Ti- tolo edilizio convenzionato” di cui all’art.24. 6. Destinazione d’uso: a.

Principale – Residenza b. Accessoria - art.23 comma 8 lettere a) - b) - e) – f) – g) – h).

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO

Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: Rapporto di utilizzazione: Ru= 0,35 mq/mq

Rapporto di copertura: Rapporto di copertura: Q= 35%

Altezza massima ammessa: Altezza: H= 9,00 m - Pendenza: P=40%

Residua potenzialità edificatoria: SI

Se si, quanto: recupero sottotetto

Altro: 5. L’intervento edilizio nel caso di demolizione e ricostruzione è assog-

gettato a “Titolo edilizio convenzionato” di cui all’art.24.

Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.

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27/05/1993 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 04/06/1993 ai nn. OMISSIS; Importo capitale: L.

40.000.000; Note: l'ipoteca è su mapp. 6 sub.2 da cui ha avuto origine il sub. 702, oggetto della presente perizia.

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di contro OMISSIS; Derivante da: CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDI- ARIO; A rogito di OMISSIS in data 07/10/2008 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 13/10/2008 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 210000; Importo capitale: € 105000.

- Trascrizione pregiudizievole:

Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI; A rogito di OMISSIS in data 04/07/2019 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 12/07/2019 ai nn. OMISSIS.

Dati precedenti relativi ai corpi: appartamento al piano primo, con sottotetto

8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE

Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:

Identificativo corpo: appartamento al piano primo, con sottotetto Abitazione di tipo economico [A3] sito in Suisio (BG), Via Adda, 23 nessun gravame conosciuto

Spese di gestione condominiale:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non esiste condominio

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Non esiste condominio

Altre informazioni:

Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): non esiste condominio Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO

Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: non noti Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: non noti Avvertenze ulteriori: non note

9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE

Identificativo corpo: appartamento al piano primo, con sottotetto

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Come da verifiche volumetriche depositate in Comune di Suisio con concessione in sanatoria del 2004.

Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente

Piano Primo - residenziale

sup lorda di pavi- mento

96,00 1,00 96,00

Piano Secondo - sottotetto

sup lorda di pavi- mento

51,00 0,50 25,50

147,00 121,50

La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e

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taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio

Periodo: 1-2019

Zona: Fascia/zona: Centrale Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni di tipo economico Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 700 Valore di mercato max (€/mq): 800

10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ

Non è necessario procedere alla divisione dei beni.

11. STATO DI POSSESSO:

Occupato dal debitore e dai suoi familiari

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

12.1 Criterio di stima:

Comparativo

12.2 Fonti di informazione:

Catasto di Bergamo;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;

Uffici del registro di Bergamo;

Ufficio tecnico di Suisio;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Listino dei Prezzi degli Immobili 2019 - F.I.M.A.A.

Banca dati OMI - 1° semestre 2019 sito web Immobiliare.it e altri;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): Listino dei Prezzi degli Immobili 2019 - F.I.M.A.A.

Suisio

Nuovi cl.A - €/mq 1.500/1.700 Recenti 5-20 anni - €/mq 900/1.200 Semi-recenti 20-40 anni - €/mq 500/800 Da ristrutturare - €/mq 200/350

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OMI - 1° semestre 2019

Abitazioni civili - cons. normale €/mq 850 / 1.100

Abitazioni di tipo economico - cons. normale €/mq 700 / 800.

12.3 Valutazione corpi:

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Appartamento al piano primo, con sottotetto. Abitazione di tipo economico [A3]

Suisio (BG), Via Adda, 23

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 48.386,25.

Comparativa per immobili simili in zona.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

Piano Primo - residenziale 96,00 € 500,00 € 48.000,00

Piano Secondo - sottotetto

25,50 € 350,00 € 8.925,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 56.925,00

infiltrazioni e muffa diffusa detrazione del 15.00% € -8.538,75

Valore corpo € 48.386,25

Valore accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 48.386,25

Valore complessivo diritto e quota € 48.386,25

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- dio ponderale

Valore diritto e quota appartamento al

piano primo, con sottotetto

Abitazione di tipo economico [A3]

121,50 € 48.386,25 € 48.386,25

12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per

vizi del bene venduto € 7.257,94

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00

arrotondamento € -128,31

Valore di stima:

Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

€ 41.000,00

€ 41.000,00 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si

trova: € 41.000,00

12.6 Regime fiscale della vendita

La cessione del fabbricato, nello stato di fatto, essendo di proprietà di privati "persone fisiche" è esente da iva ai sensi del D.P.R. 633/72 e s.m.i.

20-01-2020

L'Esperto alla stima Ing. Michela Bendotti