Tribunale di Bergamo
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 510/2019
PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS
GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ELENA GELATO
PERIZIA DI STIMA
Esperto alla stima: Geom. Fulvio Agazzi Codice fiscale: GZZFLV61E08A794Q
Studio in: via Bianzana 68 - 24124 Bergamo Telefono: 035 360671
Fax: 035 360671
Email: info@studiotecnicoagazzi.eu Pec: fulvio.agazzi@geopec.it
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Beni in Curno (BG) Località/Frazione
via Trento, 42 INDICE
Lotto: 001 - Negozio Piano Terra Sub 707
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 7
Corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707 ... 7
2. DESCRIZIONE ... 7
DESCRIZIONE GENERALE ... 7
Corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707 ... 8
3. PRATICHE EDILIZIE ... 9
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA ... 9
Corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707 ... 9
4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 9
Corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707 ... 9
5. CONFORMITÀ CATASTALE... 10
Corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707 ... 10
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 10
Corpo: ... 10
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 10
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 11
Corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707 ... 11
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE... 12
Corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707 ... 12
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 12
11. STATO DI POSSESSO ... 12
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 12
Criterio di stima ... 12
Fonti d'informazione ... 13
Valutazione corpi ... 13
Adeguamenti e correzioni della stima ... 13
Prezzo base d'asta del lotto... 14
Regime fiscale della vendita ... 14
Lotto: 002 - Abitazione Piano Primo Sub 3
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ... 15
Corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3 ... 15
2. DESCRIZIONE ... 15
DESCRIZIONE GENERALE ... 15
Corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3 ... 16
3. PRATICHE EDILIZIE ... 17
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA ... 17
Corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3 ... 17
4. CONFORMITÀ URBANISTICA ... 17
Corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3 ... 17
5. CONFORMITÀ CATASTALE... 17
Corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3 ... 17
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ... 17
Corpo: ... 18
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ... 18
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ... 18
Corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3 ... 18
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE... 19
Corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3 ... 19
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ... 19
11. STATO DI POSSESSO ... 19
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ... 19
Criterio di stima ... 19
Fonti d'informazione ... 20
Valutazione corpi ... 20
Adeguamenti e correzioni della stima ... 20
Prezzo base d'asta del lotto... 21
Regime fiscale della vendita ... 21
Lotto: 003 - Ufficio Piano Primo Sub 703
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
2. DESCRIZIONE ...Errore. Il segnalibro non è definito.
DESCRIZIONE GENERALE ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
3. PRATICHE EDILIZIE ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Pag. 4
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
4. CONFORMITÀ URBANISTICA ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
5. CONFORMITÀ CATASTALE...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: ...Errore. Il segnalibro non è definito.
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ...Errore. Il segnalibro non è definito.
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ...Errore. Il segnalibro non è definito.
11. STATO DI POSSESSO ...Errore. Il segnalibro non è definito.
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Criterio di stima ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Fonti d'informazione ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Valutazione corpi ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Adeguamenti e correzioni della stima ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Prezzo base d'asta del lotto...Errore. Il segnalibro non è definito.
Regime fiscale della vendita ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Lotto: 004 - Sottotetto Sub 704
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Sottotetto Sub 704 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
2. DESCRIZIONE ...Errore. Il segnalibro non è definito.
DESCRIZIONE GENERALE ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Sottotetto Sub 704 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
3. PRATICHE EDILIZIE ...Errore. Il segnalibro non è definito.
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Sottotetto Sub 704 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
4. CONFORMITÀ URBANISTICA ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Sottotetto Sub 704 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
5. CONFORMITÀ CATASTALE...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Sottotetto Sub 704 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: ...Errore. Il segnalibro non è definito.
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI ...Errore. Il segnalibro non è definito.
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Sottotetto Sub 704 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE...Errore. Il segnalibro non è definito.
Corpo: A- Sottotetto Sub 704 ...Errore. Il segnalibro non è definito.
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ ...Errore. Il segnalibro non è definito.
11. STATO DI POSSESSO ...Errore. Il segnalibro non è definito.
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Criterio di stima ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Fonti d'informazione ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Valutazione corpi ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Adeguamenti e correzioni della stima ...Errore. Il segnalibro non è definito.
Prezzo base d'asta del lotto...Errore. Il segnalibro non è definito.
Regime fiscale della vendita ...Errore. Il segnalibro non è definito.
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INFORMAZIONI PROCEDURA Giudice: Dott.ssa ELENA GELATO
Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 27-03-2020 alle 10:00 Creditore Procedente: OMISSIS
Legale Creditore Procedente: OMISSIS Esecutato: OMISSIS (OMISSIS)
Creditore Intervenuto: OMISSIS Legale Creditore Intervenuto: OMISSIS
INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE Esperto alla stima: Geom. Fulvio Agazzi Data nomina: 05-11-2019
Data giuramento: 13-11-2019 Data sopralluogo: 10-02-2020 Cronologia operazioni peritali:
06.11.2019 ricevimento PEC nomina
13.11.2019 deposito giuramento accettazione incarico 14.11.2019 richiesta accesso atti Comune di Curno 10.12.2019 I° accesso atti Comune
21.01.2020 II° accesso atti Comune
10.02.2020 III accesso atti Comune con raccolta certificazione Stato Civile ed Anagrafe 10.02.2020 Sopralluogo
Beni in Curno (BG) via Trento, 42
Lotto:
001 - Negozio Piano Terra Sub 7071. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707.
Negozi, botteghe [C1] sito in via Trento, 42 Quota e tipologia del diritto
1/1 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Residenza: OMISSIS- Stato Civile: Separato - Regime Patrimoniale: Separazione dei beni
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione: OMISSIS nato a BERGAMO il OMISSIS- Cod. Fisc. OMISSIS - Proprieta` per 1/1, foglio 3, particella 1156, subalterno 707, scheda catastale PRESENTE, indirizzo via Trento, 40, piano Terra, comune Curno, categoria C/1, classe 2, consistenza 40, superficie 46, rendita € 1598,95
Derivante da: VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 14/05/2018, protocollo n. BG0062105 in atti dal 14/05/2018 - VARIAZIONE DI CLASSAMENTO (n. 16633.1/2018) VARIAZIONE del 20/09/2017 protocollo n. BG0131772 in atti dal 20/09/2017 DIVISIONE- FUSIONE (n. 28528.1/2017) L'attuale identificativo deriva dai seguenti immobili soppressi: - foglio 3 particella 1156 subalterno 701 - foglio 3 particella 1156 subalterno 702 - foglio 3 particella 1156 subalterno 1 - foglio 3 particella 1156 subalterno 2 - foglio 3 particella 1156 subalterno 5 - foglio 3 particella 1156 subalterno 6
Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): NON VI E' PRESENZA DI CONDOMINIO Confini: Da Nord in senso orario: - sub 706 BCNC - Cortile ed accesso comune ai sub 707, 725 e 726 - sub 728 Unità in corso di definizione - sub 729 BCNC - Cortile, vano scala, Locale Immondizie, comune ai sub 3,7,8,703,704,710,711,713,720,721,722,723,724 - altra U.I. sub 708
Note: La scheda catastale, presente in banca dati dell'Agenzia del territorio, relativa all'U.I. oggetto di valutazione raffigura la stessa U.I. con una rientranza, in lato Nord Est, che riduce l’originaria pianta rettangolare ed accorpa tale rientranza al confinante vano scala identificando il tutto come sub 705 . Successivamente alla data di compilazione della scheda catastale è stato aggiornato l'elaborato planimetrico del complesso con prot. BG0021506 del 25.02.2019. Con tale aggiornamento il sub 705 è stato soppresso ed al contempo la rientranza sopra illustrata è stata identificata come sub 728 (“Unità in corso di definizione – Porzione di atrio”) L’anomalia accertata consiste nel fatto che alla data del sopralluogo, il sub 728 NON RISULTA FISICAMENTE SCORPORATO DALL'UNITA' IMMOBILIARE OGGETTO DI STIMA e pertanto è ancora una porzione dello stesso sub 707. In caso di vendita dell’U.I. sub 707, l’acquirente dovrà pertanto realizzare la parete di divisione e delimitazione fisica del sub 728 in accordo con la proprietà dello stesso subalterno.
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:
CORRISPONDENZA 2. DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)
Il complesso edilizio in cui sono ubicati i beni oggetto di valutazione è posto al margine Nord Ovest del territorio comunale di Curno. La porzione di territorio è al contempo in prossimità del confine amministrativo del Comune di Bergamo (quartiere Longuelo). L’edificio posto in lato dx della via Trento (direzione Bergamo) è di fatto, posto di fronte all’ampia area pedecollinare in cui è collocato il Golf Parco dei Colli. La zona risulta così avere caratteristiche d’interesse nell’ambito del mercato immobiliare della città ed hinterland. La zona ovviamente è dotata di ampia disponibilità di servizi e mezzi di trasporto pubblico.
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Caratteristiche zona: periferica normale
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Caratteristiche zone limitrofe: sportive
Importanti centri limitrofi: Centro Commerciale Curno.
Attrazioni paesaggistiche: Golf Parco dei Colli.
2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Negozi, botteghe [C1] di cui al corpo A - Negozio Piano Terra Sub 707
Trattasi di unità immobiliare ad uso commerciale posta a piano terra del complesso edilizio edificato a quattro piani fuori terra.
L'accesso dell'unità è posto in fronte alla via Trento, identificata con civico n. 40, ed avviene dal cortile ad suo comune con altre unità immobiliari come descritto al punto 01.
L'accesso ed il fronte del negozio è costituito da ampia vetrina d'affaccio.
L'altezza utile interna del locale è di 295 cm.
Il negozio NON ha partizioni interne e si presenta come unico spazio fisico.
In angolo Nord Est, ancor che non presente fisicamente, è da ritenersi, come se presente, divisorio a delimitazione del subalterno 728. VEDASI ANNOTAZIONI puntuali al punto 01.
In lato Sud Ovest il negozio comunica con adiacente magazzino sub 708, NON oggetto della presente valutazione.
PERTANTO LA COMUNICAZIONE DOVRA' ESSERE CHIUSA A CURA e SPESE DELL'AGGIUDICATARIO e/o d'intesa con la proprietà del sub 708.
Superficie complessiva di circa mq 43,00 E' posto al piano: TERRA
L'edificio è stato costruito nel: 1955
L'unità immobiliare è identificata con il numero: 40; ha un'altezza utile interna di circa m. 2.95 L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: discreto
Condizioni generali dell'immobile: DISCRETE CONDIZIONI GENERALI
Varie
Trattasi di unità immobiliare ad uso commerciale posta a piano terra del complesso edilizio edificato a quattro piani fuori terra. L'accesso dell'unità è posto in fronte alla via Trento, identificata con civico n. 40, ed avviene dal cortile ad suo comune con altre unità immobiliari come descritto al punto 01. L'accesso ed il fronte del negozio è costituito da ampia vetrina d'affaccio. L'altezza utile interna del locale è di 295 cm. Il negozio NON ha partizioni interne e si presenta come unico spazio fisico. In angolo Nord Est, ancor che non presente fisicamente, è da ritenersi, come se presente, divisorio a delimitazione del subalterno 728. VEDASI ANNOTAZIONI puntuali al punto 01. In lato Sud Ovest il negozio comunica con adiacente magazzino sub 708, NON oggetto della presente valutazione. PERTANTO LA COMUNICAZIONE DOVRA' ESSERE CHIUSA A CURA e SPESE DELL'AGGIUDICATARIO e/o d'intesa con la proprietà del sub 708. I Serramenti sono in alluminio NON a taglio termico.
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento NON REPERIBILE
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto CENTRALIZZATO
Stato impianto NORMALE
Potenza nominale NON REPERIBILE
Epoca di realizzazione/adeguamento NON REPERIBILE
Esiste la dichiarazione di conformità NO
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO
Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio NO
Esiste certificato prevenzione incendi NO
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
3. PRATICHE EDILIZIE
Numero pratica: PE 129 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Denuncia di Nuova Costruzione Edilizia Per lavori: NUOVA COSTRUZIONE FABBRICATO Oggetto: nuova costruzione
Presentazione in data 19/12/1955 al n. di prot. 2299 Rilascio in data 31/12/1955 al n. di prot. 2299
Abitabilità/agibilità in data 19/07/1957 al n. di prot. 2299/55 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Identificativo corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707.
Negozi, botteghe [C1] sito in via Trento, 42 Conformità edilizia:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: E' stata realizzata apertura di comunicazione con l'adiacente sub 708 Non è stata realizzata la divisione fisica atta a delimitare lo spazio (oggi ancora parte del negozio) da adibirsi ad atrio vano scale identificato nell'elaborato planimetrico come sub 728, e già rappresentato nella scheda catastale del sub 707. In caso di vendita del bene, si dovrà: - chiudere l'apertura comunicante con il sub 708 - delimitare fisicamente il sub 728
Regolarizzabili mediante: SCIA SANATORIA ONEROSA
Oneri di regolarizzazione
OBLAZIONE € 1.000,00
SPESE TECNICHE € 1.200,00
Totale oneri: € 2.200,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707.
Negozi, botteghe [C1] sito in via Trento, 42
Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: C.C. n. 38 del 31.05.2017
Zona omogenea: Tessuto Urbano da Consolidare - Ambito UR6
Norme tecniche di attuazione: ART. 17. Tessuto urbano da consolidare
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5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707.
Negozi, botteghe [C1] sito in via Trento, 42 Informazioni in merito alla conformità catastale:
La scheda catastale, presente in banca dati dell'Agenzia del territorio, relativa all'U.I. oggetto di valutazione raffigura la stessa U.I. con una rientranza, in lato Nord Est, che riduce l’originaria pianta rettangolare ed accorpa tale rientranza al confinante vano scala identificando il tutto come sub 705 . Successivamente alla data di compilazione della scheda catastale è stato aggiornato l'elaborato planimetrico del complesso con prot. BG0021506 del 25.02.2019. Con tale aggiornamento il sub 705 è stato soppresso ed al contempo la rientranza sopra illustrata è stata identificata come sub 728 (“Unità in corso di definizione – Porzione di atrio”) L’anomalia accertata consiste nel fatto che alla data del sopralluogo, il sub 728 NON RISULTA FISICAMENTE SCORPORATO DALL'UNITA' IMMOBILIARE OGGETTO DI STIMA e pertanto è ancora una porzione dello stesso sub 707. In caso di vendita dell’U.I. sub 707, l’acquirente dovrà pertanto realizzare la parete di divisione e delimitazione fisica del sub 728 in accordo con la proprietà dello stesso subalterno.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS piena proprietà per la quota di 1/2 proprietario/i ante ventennio al 05/05/2008. In forza di atto di assegnazione.
Titolare/Proprietario: OMISSIS piena proprietà per la quota di 3/4 OMISSIS- Cod. Fisc. OMISSIS piena proprietà per la quota di 1/4 dal 06/05/2008 al 12/03/2009. In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI - a rogito di , OMISSIS
Titolare/Proprietario: OMISSIS- Cod. Fisc. OMISSIS piena proprietà per la quota di 1/1 dal 12/03/2009 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI - a rogito di , OMISSIS.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS; Derivante da: atto concessione garanzia di mutuo; A rogito di Dott.
J.OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS; Importo ipoteca: € 600'000,00; Importo capitale: € Immobile sottoposto a vincolo di carattere
urbanistico:
NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: NON PERTINENETE
Rapporto di copertura: NON PERTINENETE
Altezza massima ammessa: NON PERTINENETE
Volume massimo ammesso: NON PERTINENETE
Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica.
300'000,00;
Note: L'attuale U.I. oggetto di stima (sub 703) deriva dai seguenti immobili soppressi:
- foglio 3 particella 1156 subalterno 1 - foglio 3 particella 1156 subalterno 2 - foglio 3 particella 1156 subalterno 3 - foglio 3 particella 1156 subalterno 4 - foglio 3 particella 1156 subalterno 5 - foglio 3 particella 1156 subalterno 6 - foglio 3 particella 1156 subalterno 7 - foglio 3 particella 1156 subalterno 8 - foglio 3 particella 1156 subalterno 9
dove sui i subalterni 2-3-4-5 e 6 gravava ipoteca contratta con mutuo di che trattasi.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca giudiziale annotata a favore di OMISSIS; Derivante da: sentenza di condanna; A rogito di Corte Appello Brescia in data OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS; Importo ipoteca: € 50033,70; Importo capitale: € 20754,93; Note: Annotazione n. 2219 del 01/03/2019 (CANCELLAZIONE TOTALE).
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca Conc. Amministrativa / Riscossione annotata a favore di Agenzia delle Entrate - Riscossione contro OMISSIS;
Derivante da: ruolo ed avviso di addebito esecutivo; A rogito di Agenzia Entrate Roma in data 27/02/2019 ai nn.
2728/1919; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 28/02/2019 ai nn. 10671/1522; Importo ipoteca: € 85795,12;
Importo capitale: € 42897,56.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: verbale pignoramento immobili; A rogito di Tribunale Bergamo in data 20/08/2019 ai nn. 1054 iscritto/trascritto a Bergamo in data 18/09/2019 ai nn.
46028/30472.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: verbale pignoramento immobili; A rogito di Tribunale Bergamo in data OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: A - Negozio Piano Terra Sub 707
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707 Negozi, botteghe [C1] sito in Curno (BG), via Trento, 42 NON RISULTANO GRAVAMI
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: NON ESISTE CONDOMINIO
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: NON ESISTE CONDOMINIO
Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): NON ESISTE CONDOMINIO Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: NON RILEVATI Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NON RILEVATI Avvertenze ulteriori: NON RILEVATI
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9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE Identificativo corpo: A - Negozio Piano Terra Sub 707 Informazioni relative al calcolo della consistenza:
Metodo di calcolo della superficie commerciale secondo quanto previsto dalla norma UNI EN 15733/2011. La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità Immobiliari compreso lo spessore dei muri interni ed il 50% dello spessore dei muri esterni confinanti con altre U.I., con l 'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi e terrazzi coperti (chiusi su tre lati), 25% dei balconi e terrazzi scoperti, 35%
dei patii e/o porticati, 60% delle verande, 10% dei giardini in villa sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili e comunicanti, 70%
sottotetti/taverne agibili non abitabili e comunicanti rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 m, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
Negozio sup lorda di
pavimento
43,00 1,00 43,00
43,00 43,00
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Commerciale
Sottocategoria: Piccolo negozio e assimilabile
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
IL BENE NON RISULTA COMODAMENTE DIVISIBILE GARANTENDO AL CONTEMPO L'OTTIMIZZAZIONE COMMERCIALE DELLA VENDITA
11. STATO DI POSSESSO:
Occupato da OMISSIS, con contratto di locazione stipulato in data 15/03/2008 per l'importo di euro 14.000,00 con cadenza quadrimestrale.
Il canone di locazione non è considerato vile ai sensi dell'art. 2923 comma 3 c.c. Note: . Registrato a Bergamo il OMISSIS
Tipologia contratto: 6+6, scadenza 28/02/2020 Data di rilascio: 28/02/2020
Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento.
Opponibilità ai terzi: SI Note:
Ancor chè alla data di redazione della presente relazione di stima, il titolo risulti opponibile, lo stesso ha una scadenza naturale (non ulteriormente prorogabile) al prossimo 28.02.2020.
Pertanto dopo tale data non potranno sussistere eventuali ulteriori titoli opponibili.
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Aspetto economico e criterio di stima
Per pervenire ad una corretta stima del valore di mercato dell’unità immobiliare lo scrivente CTU ha:
1) adottato il criterio di stima sintetico che si attua comparando il bene da valutare con altri di cui si
conoscono i prezzi, aventi caratteristiche quanto più simili a quelle dello stesso oggetto di valutazione. La comparazione è stata effettuata elaborando, con aggiunte e detrazioni, il valore del para metro tecnico (m2 commerciali) degli immobili presi in esame rispetto alle differenti caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’unità immobiliare oggetto della valutazione;
2) adottando il concetto dell’ordinarietà, che è una condizione essenziale da rispettare scrupolosamente nel corso delle stime. Essa consiste nel considerare quei determinati fattori di stima secondo le possibilità e le capacità usuali, cioè predominanti sia nel bene da stimare sia nel comprensorio in cui il bene stesso è situato;
in tal modo la stima risulta equilibrata e aderente alla realtà. Essa deve essere quindi basata sulle normali capacità del bene e sulla conduzione effettuata con sistemi e mezzi ordinari, usuali, cioè non fuori dal comune, ispirandosi a criteri di massima prudenza in relazione alla finalità della stima nel contesto della
procedura esecutiva;
3) considerato che la crisi economico-finanziaria internazionale ha interessato anche l’Italia con ripercussioni sul settore immobiliare con un calo delle compravendite, un allungamento dei tempi di vendita degli immobili, prezzi in flessione, incertezze per il futuro degli investimenti immobiliari.
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Uffici del registro di Bergamo;
Ufficio tecnico di Curno;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie immobiliari della zona Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia 2019 - 25^ edizione
Valore casa - Osservatorio immobiliare 2019 - Indice dei prezzi dei fabbricati e delle aree di Bergamo e provincia.;
Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 1'100,00;
Altre fonti di informazione: Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia 2019 - 25^ edizione Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate.
12.3 Valutazione corpi:
A - Negozio Piano Terra Sub 707. Negozi, botteghe [C1]
Curno (BG), via Trento, 42
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 47.300,00.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
Negozio 43,00 € 1.100,00 € 47.300,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 47.300,00
Valore corpo € 47.300,00
Valore accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 47.300,00
Valore complessivo diritto e quota € 47.300,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale
Valore diritto e quota A - Negozio Piano
Terra Sub 707
Negozi, botteghe [C1]
43,00 € 47.300,00 € 47.300,00
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per € 8.514,00
Pag. 14
vizi del bene venduto
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.200,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
€ 36.500,00
€ 36.586,00 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova: € 36.500,00
12.6 Regime fiscale della vendita Imposta di registro
Lotto:
002 - Abitazione Piano Primo Sub 31. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Trento, 42 Quota e tipologia del diritto
1/1 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Stato Civile: Separato - Regime Patrimoniale: Separazione dei beni Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione: OMISSISnato a BERGAMO il OMISSIS- Cod. Fisc. OMISSIS - Proprieta` per 1/1, foglio 3, particella 1156, subalterno 3, scheda catastale PRESENTE, indirizzo via Trento, 42, piano Primo, comune Curno, categoria A/3, classe 2, consistenza 4v, superficie 67, rendita € 309,87
Derivante da: VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 06/02/2017 protocollo n. BG0014436 in atti dal 06/02/2017 VARIAZIONE DI CLASSAMENTO (n. 3238.1/2017) VARIAZIONE del 05/02/2016 protocollo n.
BG0014505 in atti dal 05/02/2016 VARIAZIONE DI TOPONOMASTICAVARIAZIONI PARTI COMUNI (n.
3646.1/2016) VARIAZIONE del 28/09/2015 protocollo n. BG0239599 in atti dal 28/09/2015 RIPRISTINO CLASSAMENTO X ERRORE UFF (n. 140542.1/2015) VARIAZIONE del 08/07/2015 protocollo n. BG0167768 in atti dal 08/07/2015 ADEGUAMENTO PIANO TARIFFARIO (n. 97857.1/2015) VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO Impianto meccanografico del 30/06/1987
Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): NON VI E' PRESENZA DI CONDOMINIO Confini: Da Nord in senso orario: - sub 729 BCNC - Vano scala - affaccio su aree a cielo aperto sub 729 e sub 706 - Altra Unità Immobiliare sub 703
Note:
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:
CORRISPONDENZA
2. DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)
Il complesso edilizio in cui sono ubicati i beni oggetto di valutazione è posto al margine Nord Ovest del territorio comunale di Curno. La porzione di territorio è al contempo in prossimità del confine amministrativo del Comune di Bergamo (quartiere Longuelo). L’edificio posto in lato dx della via Trento (direzione Bergamo) è di fatto, posto di fronte all’ampia area pedecollinare in cui è collocato il Golf Parco dei Colli. La zona risulta così avere caratteristiche d’interesse nell’ambito del mercato immobiliare della città ed hinterland. La zona ovviamente è dotata di ampia disponibilità di servizi e mezzi di trasporto pubblico.
Caratteristiche zona: periferica normale
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: sportive
Importanti centri limitrofi: Centro Commerciale Curno.
Attrazioni paesaggistiche: Golf Parco dei Colli.
Attrazioni storiche: Non specificato
Principali collegamenti pubblici: Non specificato
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2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Abitazione di tipo economico [A3] di cui al corpo A- Abitazione Piano Primo Sub 3
Trattasi di unità immobiliare ad uso abitativo posta a piano primo del complesso edilizio edificato a quattro piani fuori terra, privo di ascensore
L'accesso dell'unità avviene da vano scala comune identificato al civico n. 42 della via Trento, affacciante ed accessibile dal cortile interno sub 729 ad suo comune con altre unità immobiliari.
Un disimpegno d'ingresso distribuisce a destra la zona giorno composta da soggiorno con adiacente cucina, di fronte un bagno ed a sinistra la camera da letto.
Il soggiorno in lato Sud Ovest è dotato piccolo balcone.
Superficie complessiva di circa mq 67,00 E' posto al piano: PRIMO
L'edificio è stato costruito nel: 1955
L'unità immobiliare è identificata con il numero: 42; ha un'altezza utile interna di circa m. 3.10 L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: discreto
Condizioni generali dell'immobile: DISCRETE CONDIZIONI GENERALI
Varie
Trattasi di unità immobiliare ad uso abitativo posta a piano primo del complesso edilizio edificato a quattro piani fuori terra, privo di ascensore L'accesso dell'unità avviene da vano scala comune identificato al civico n. 42 della via Trento, ed avviene dal cortile interno sub 729 ad suo comune con altre unità immobiliari. Un disimpegno d'ingresso distribuisce a destra la zona giorno composta da soggiorno con adiacente cucina, di fronte un bagno ed a sinistra la camera da letto. Il soggiorno in lato Sud Ovest è dotato piccolo balcone.
L'unità ha caratteristiche d'uso vetuste ma dignitose, le modalità d'uso risultano ordinate e dignitose. I Serramenti sono in PVC a taglio termico. Pavimentazione in ceramica, porte interne il legno e vetri.
Riscaldamento termoautonomo a termosifoni.
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento NON REPERIBILE
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto TERMOAUTONOMO
Stato impianto NORMALE
Potenza nominale 35 KW
Epoca di realizzazione/adeguamento NON REPERIBILE
Esiste la dichiarazione di conformità NO
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO
Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio NO
Esiste certificato prevenzione incendi NO
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
3. PRATICHE EDILIZIE
Numero pratica: PE 129 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Denuncia di Nuova Costruzione Edilizia Per lavori: NUOVA COSTRUZIONE FABBRICATO Oggetto: nuova costruzione
Presentazione in data 19/12/1955 al n. di prot. 2299 Rilascio in data 31/12/1955 al n. di prot. 2299
Abitabilità/agibilità in data 19/07/1957 al n. di prot. 2299/55
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Identificativo corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Trento, 42 Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia.
5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Trento, 42 Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS piena proprietà per la quota di 1/2 proprietario/i ante ventennio al 05/05/2008. In forza di atto di assegnazione.
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3.
Abitazione di tipo economico [A3] sito in via Trento, 42
Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: C.C. n. 38 del 31.05.2017
Zona omogenea: Tessuto Urbano da Consolidare - Ambito UR6
Norme tecniche di attuazione: ART. 17. Tessuto urbano da consolidare Immobile sottoposto a vincolo di carattere
urbanistico:
NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: NON PERTINENETE
Rapporto di copertura: NON PERTINENETE
Altezza massima ammessa: NON PERTINENETE
Volume massimo ammesso: NON PERTINENETE
Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica.
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Titolare/Proprietario: OMISSIS piena proprietà per la quota di 3/4 OMISSIS- Cod. Fisc. OMISSIS piena proprietà per la quota di 1/4 dal 05/05/2008 al 12/03/2009. In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI - a rogito di , OMISSIS
Titolare/Proprietario: OMISSIS- Cod. Fisc. OMISSIS piena proprietà per la quota di 1/1 dal 12/03/2009 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI - a rogito di , OMISSIS.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS; Derivante da: atto concessione garanzia di mutuo; A rogito di Dott.
J.OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS; Importo ipoteca: € 600000; Importo capitale: € 300000.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca giudiziale annotata a favore di OMISSIS; Derivante da: sentenza di condanna; A rogito di Corte Appello Brescia in data OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS; Importo ipoteca: € 50033,70; Importo capitale: € 20754,93; Note: Annotazione n. 2219 del 01/03/2019 (CANCELLAZIONE TOTALE).
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca Conc. Amministrativa / Riscossione annotata a favore di Agenzia delle Entrate - Riscossione contro OMISSIS;
Derivante da: ruolo ed avviso di addebito esecutivo; A rogito di Agenzia Entrate Roma in data 27/02/2019 ai nn.
2728/1919; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 28/02/2019 ai nn. 10671/1522; Importo ipoteca: € 85795,12;
Importo capitale: € 42897,56.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: verbale pignoramento immobili; A rogito di Tribunale Bergamo in data 20/08/2019 ai nn. 1054 iscritto/trascritto a Bergamo in data 18/09/2019 ai nn.
46028/30472.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: verbale pignoramento immobili; A rogito di Tribunale Bergamo in data OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: A- Abitazione Piano Primo Sub 3
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3
Abitazione di tipo economico [A3] sito in Curno (BG), via Trento, 42 NON RISULTANO GRAVAMI
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: NON ESISTE CONDOMINIO
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: NON ESISTE CONDOMINIO Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): NON ESISTE CONDOMINIO Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: NON RILEVATI Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NON RILEVATI
Avvertenze ulteriori: NON RILEVATI
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE Identificativo corpo: A- Abitazione Piano Primo Sub 3 Informazioni relative al calcolo della consistenza:
Metodo di calcolo della superficie commerciale secondo quanto previsto dalla norma UNI EN 15733/2011. La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità Immobiliari compreso lo spessore dei muri interni ed il 50% dello spessore dei muri esterni confinanti con altre U.I., con l 'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi e terrazzi coperti (chiusi su tre lati), 25% dei balconi e terrazzi scoperti, 35%
dei patii e/o porticati, 60% delle verande, 10% dei giardini in villa sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili e comunicanti, 70%
sottotetti/taverne agibili non abitabili e comunicanti rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 m, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
abitazione sup lorda di pavimento
64,00 1,00 64,00
Balcone sup lorda di
pavimento
3,00 0,25 0,75
67,00 64,75
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
IL BENE NON RISULTA COMODAMENTE DIVISIBILE GARANTENDO AL CONTEMPO L'OTTIMIZZAZIONE COMMERCIALE DELLA VENDITA
11. STATO DI POSSESSO:
Occupato da OMISSIS senza alcun titolo.
Opponibilità ai terzi: NO
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
Aspetto economico e criterio di stima
Per pervenire ad una corretta stima del valore di mercato dell’unità immobiliare lo scrivente CTU ha 1) adottato il criterio di stima sintetico che si attua comparando il bene da valutare con altri di cui si conoscono i prezzi, aventi caratteristiche quanto più simili a quelle dello stesso oggetto di valutazione. La comparazione è stata effettuata elaborando, con aggiunte e detrazioni, il valore del para metro tecnico (m2 commerciali) degli immobili presi in esame rispetto alle differenti caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’unità immobiliare oggetto della valutazione;
2) adottando il concetto dell’ordinarietà, che è una condizione essenziale da rispettare scrupolosamente nel corso delle stime. Essa consiste nel considerare quei determinati fattori di stima secondo le possibilità e le capacità usuali, cioè predominanti sia nel bene da stimare sia nel comprensorio in cui il bene stesso è situato;
in tal modo la stima risulta equilibrata e aderente alla realtà. Essa deve essere quindi basata sulle normali
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capacità del bene e sulla conduzione effettuata con sistemi e mezzi ordinari, usuali, cioè non fuori dal comune, ispirandosi a criteri di massima prudenza in relazione alla finalità della stima nel contesto della
procedura esecutiva;
3) considerato che la crisi economico-finanziaria internazionale ha interessato anche l’Italia con ripercussioni sul settore immobiliare con un calo delle compravendite, un allungamento dei tempi di vendita degli immobili, prezzi in flessione, incertezze per il futuro degli investimenti immobiliari.
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;
Uffici del registro di Bergamo;
Ufficio tecnico di Curno;
Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie immobiliari della zona Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia 2019 - 25^ edizione
Valore casa - Osservatorio immobiliare 2019 - Indice dei prezzi dei fabbricati e delle aree di Bergamo e provincia.;
Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 1'200,00;
Altre fonti di informazione: Listino dei prezzi degli immobili di Bergamo e provincia 2019 - 25^ edizione Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate.
12.3 Valutazione corpi:
A- Abitazione Piano Primo Sub 3. Abitazione di tipo economico [A3]
Curno (BG), via Trento, 42
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 77.700,00.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
abitazione 64,00 € 1.200,00 € 76.800,00
Balcone 0,75 € 1.200,00 € 900,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 77.700,00
Valore corpo € 77.700,00
Valore accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 77.700,00
Valore complessivo diritto e quota € 77.700,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale
Valore diritto e quota A- Abitazione
Piano Primo Sub 3
Abitazione di tipo economico [A3]
64,75 € 77.700,00 € 77.700,00
12.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per
vizi del bene venduto € 13.986,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale € 63.000,00
Valore diritto e quota € 63.714,00 12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova: € 63.000,00
12.6 Regime fiscale della vendita Imposta di registro
Pag. 22
Lotto:
003 - Ufficio Sub 7031. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703.
Uffici e studi privati [A10] sito in via Trento, 42 Quota e tipologia del diritto
1/1 di OMISSIS- Piena proprietà
Cod. Fiscale: OMISSIS - Stato Civile: Separato - Regime Patrimoniale: Separazione dei beni Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione: OMISSIS nato a BERGAMO il OMISSIS- Cod. Fisc. OMISSIS - Proprieta` per 1/1, foglio 3, particella 1156, subalterno 703, scheda catastale PRESENTE, indirizzo via Trento, 42, piano Primo, comune Curno, categoria A/10, classe 2, consistenza 5v, superficie 94, rendita € 1071,65
Derivante da: VARIAZIONE DI CLASSAMENTO IN AUTOTUTELA del 07/05/2018 protocollo n. BG0058157 in atti dal 07/05/2018 RETTIFICA CLASSAMENTO (n. 15374.1/2018) VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 06/02/2017 protocollo n. BG0014436 in atti dal 06/02/2017 VARIAZIONE DI CLASSAMENTO (n.
3238.1/2017) VARIAZIONE del 05/02/2016 protocollo n. BG0014505 in atti dal 05/02/2016 VARIAZIONE DI TOPONOMASTICAVARIAZIONI PARTI COMUNI (n. 3646.1/2016) L'unità immobiliare di che trattasi deriva dai seguenti immobili soppressi, originari del precedente: - foglio 3 particella 1156 subalterno 1 - foglio 3 particella 1156 subalterno 2 - foglio 3 particella 1156 subalterno 3 - foglio 3 particella 1156 subalterno 4 - foglio 3 particella 1156 subalterno 5 - foglio 3 particella 1156 subalterno 6 - foglio 3 particella 1156 subalterno 7 - foglio 3 particella 1156 subalterno 8 - foglio 3 particella 1156 subalterno 9 Millesimi di proprietà di parti comuni (riferimento atto notarile): NON VI E' PRESENZA DI CONDOMINIO Confini: Da Nord in senso orario: - affaccio su aree a cielo aperto sub 706 e 729 - sub 729 BCNC - Vano scala - Altra Unità Immobiliare sub 3
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:
CORRISPONDENZA 2. DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA)
Il complesso edilizio in cui sono ubicati i beni oggetto di valutazione è posto al margine Nord Ovest del territorio comunale di Curno. La porzione di territorio è al contempo in prossimità del confine amministrativo del Comune di Bergamo (quartiere Longuelo). L’edificio posto in lato dx della via Trento (direzione Bergamo) è di fatto, posto di fronte all’ampia area pedecollinare in cui è collocato il Golf Parco dei Colli. La zona risulta così avere caratteristiche d’interesse nell’ambito del mercato immobiliare della città ed hinterland. La zona ovviamente è dotata di ampia disponibilità di servizi e mezzi di trasporto pubblico.
Caratteristiche zona: periferica normale
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: sportive
Importanti centri limitrofi: Centro Commerciale Curno.
Attrazioni paesaggistiche: Golf Parco dei Colli.
Attrazioni storiche: Non specificato
Principali collegamenti pubblici: Non specificato
2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Uffici e studi privati [A10] di cui al corpo A- Ufficio Piano Primo Sub 703
Trattasi di unità immobiliare ad uso Ufficio posta a piano primo del complesso edilizio edificato a quattro piani fuori terra, privo di ascensore
L'accesso dell'unità avviene da vano scala comune identificato al civico n. 42 della via Trento, affacciante ed accessibile dal cortile interno sub 729 ad suo comune con altre unità immobiliari.
Superficie complessiva di circa mq 103,00 E' posto al piano: PRIMO
L'edificio è stato costruito nel: 1955
L'unità immobiliare è identificata con il numero: 42; ha un'altezza utile interna di circa m. 3.10 L'intero fabbricato è composto da n. 4 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 0 Stato di manutenzione generale: discreto
Condizioni generali dell'immobile: DISCRETE CONDIZIONI GENERALI
Varie
Trattasi di unità immobiliare ad uso ufficio posta a piano primo del complesso edilizio edificato a quattro piani fuori terra, privo di ascensore L'accesso dell'unità avviene da vano scala comune identificato al civico n. 42 della via Trento, affacciante ed accessibile dal cortile interno sub 729 ad suo comune con altre unità immobiliari. Un disimpegno d'ingresso distribuisce a sinistra due stanze / uffici personali, di fronte un bagno ed a sinistra un ampio unico aperto sul disimpegno. Le due stanze uso Ufficio Personale sono entrambe ciascuna dotate di balcone. L'unità ha caratteristiche d'uso vetuste ma dignitose, le modalità d'uso risultano ordinate e dignitose. I Serramenti sono in PVC a taglio termico. Pavimentazione in ceramica, porte interne il legno e vetri. Riscaldamento termoautonomo a termosifoni.
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Epoca di realizzazione/adeguamento NON REPERIBILE
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento SI
Tipologia di impianto TERMOAUTONOMO
Stato impianto NORMALE
Potenza nominale 35 KW
Epoca di realizzazione/adeguamento NON REPERIBILE
Esiste la dichiarazione di conformità NO
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO
Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio NO
Esiste certificato prevenzione incendi NO
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO
Esistenza carri ponte NO
Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
3. PRATICHE EDILIZIE
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Numero pratica: PE 129 Intestazione: OMISSIS
Tipo pratica: Denuncia di Nuova Costruzione Edilizia Per lavori: NUOVA COSTRUZIONE FABBRICATO Oggetto: nuova costruzione
Presentazione in data 19/12/1955 al n. di prot. 2299 Rilascio in data 31/12/1955 al n. di prot. 2299
Abitabilità/agibilità in data 19/07/1957 al n. di prot. 2299/55 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Identificativo corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703.
Uffici e studi privati [A10] sito in via Trento, 42 Conformità edilizia:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: L'unità immobiliare è stata edificata originariamente ad uso abitativo. La trasformazione ad uso terziario, ammessa ancora oggi dalle norme tecniche del P.G.T., è stata effettuata senza necessario titolo autorizzativo ed abilitativo, così come le attinenti opere interne di adattamento all'uso terziario.
Regolarizzabili mediante: Permesso di Costruire in Sanatoria
Descrizione delle opere da aggiornare: Cambio uso da residenziale a terziario con contestuale realizzazione di opere. Necessaria la preliminare verifica e contabilizzazione degli Oneri di Urbanizzazione / Costo di Costruzione da corrispondersi al Comune
Oneri di regolarizzazione
Spese tecniche 2400 € 2.400,00
Oblazione / sanzione / Oneri di urbanizzazione - Stimati € 4.500,00
Totale oneri: € 6.900,00 Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia
4. CONFORMITÀ URBANISTICA
Identificativo corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703.
Uffici e studi privati [A10] sito in via Trento, 42
Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: C.C. n. 38 del 31.05.2017
Zona omogenea: Tessuto Urbano da Consolidare - Ambito UR6
Norme tecniche di attuazione: ART. 17. Tessuto urbano da consolidare Immobile sottoposto a vincolo di carattere
urbanistico:
NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: NON PERTINENETE
Rapporto di copertura: NON PERTINENETE
Altezza massima ammessa: NON PERTINENETE
Volume massimo ammesso: NON PERTINENETE
Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica.
5. CONFORMITÀ CATASTALE
Identificativo corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703.
Uffici e studi privati [A10] sito in via Trento, 42 Per quanto sopra si dichiara la conformità catastale.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS piena proprietà per la quota di 1/2 proprietario/i ante ventennio al 05/05/2008. In forza di atto di assegnazione.
Titolare/Proprietario: OMISSIS piena proprietà per la quota di 3/4 OMISSIS- Cod. Fisc. OMISSIS piena proprietà per la quota di 1/4 dal 05/05/2008 al 12/03/2009. In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI - a rogito di , OMISSIS
Titolare/Proprietario: OMISSIS- Cod. Fisc. OMISSIS piena proprietà per la quota di 1/1 dal 12/03/2009 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di denuncia di successione - Nota di trascrizione dell'accettazione tacita o espressa dell'eredità risultante dai registri immobiliari: SI - a rogito di , OMISSIS.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS; Derivante da: atto concessione garanzia di mutuo; A rogito di Dott.
J.OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS; Importo ipoteca: € 600000; Importo capitale: € 300'000,00;
Note: L'attuale U.I. oggetto di stima (sub 703) deriva dai seguenti immobili soppressi:
- foglio 3 particella 1156 subalterno 1 - foglio 3 particella 1156 subalterno 2 - foglio 3 particella 1156 subalterno 3 - foglio 3 particella 1156 subalterno 4 - foglio 3 particella 1156 subalterno 5 - foglio 3 particella 1156 subalterno 6 - foglio 3 particella 1156 subalterno 7 - foglio 3 particella 1156 subalterno 8 - foglio 3 particella 1156 subalterno 9
dove sui i subalterni 2-3-4-5 e 6 gravava ipoteca contratta con mutuo di che trattasi.
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca giudiziale annotata a favore di OMISSIS; Derivante da: sentenza di condanna; A rogito di Corte Appello Brescia in data OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS; Importo ipoteca: € 50033,70; Importo capitale: € 20754,93; Note: Annotazione n. 2219 del 01/03/2019 (CANCELLAZIONE TOTALE).
- Iscrizione di ipoteca:
Ipoteca Conc. Amministrativa / Riscossione annotata a favore di Agenzia delle Entrate - Riscossione contro OMISSIS;
Derivante da: ruolo ed avviso di addebito esecutivo; A rogito di Agenzia Entrate Roma in data 27/02/2019 ai nn.
2728/1919; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 28/02/2019 ai nn. 10671/1522; Importo ipoteca: € 85795,12;
Importo capitale: € 42897,56.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: verbale pignoramento immobili; A rogito di Tribunale Bergamo in data 20/08/2019 ai nn. 1054 iscritto/trascritto a Bergamo in data 18/09/2019 ai nn.
46028/30472.
- Trascrizione pregiudizievole:
Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: verbale pignoramento immobili; A rogito di Tribunale Bergamo in data OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data OMISSIS.
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Dati precedenti relativi ai corpi: A- Ufficio Piano Primo Sub 703 8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703 Uffici e studi privati [A10] sito in Curno (BG), via Trento, 42 NON RISULTANO GRAVAMI
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: NON ESISTE CONDOMINIO
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: NON ESISTE CONDOMINIO Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): NON ESISTE CONDOMINIO Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: NON RILEVATI Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: NON RILEVATI Avvertenze ulteriori: NON RILEVATI
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE Identificativo corpo: A- Ufficio Piano Primo Sub 703 Informazioni relative al calcolo della consistenza:
Metodo di calcolo della superficie commerciale secondo quanto previsto dalla norma UNI EN 15733/2011. La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità Immobiliari compreso lo spessore dei muri interni ed il 50% dello spessore dei muri esterni confinanti con altre U.I., con l 'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi e terrazzi coperti (chiusi su tre lati), 25% dei balconi e terrazzi scoperti, 35%
dei patii e/o porticati, 60% delle verande, 10% dei giardini in villa sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili e comunicanti, 70%
sottotetti/taverne agibili non abitabili e comunicanti rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 m, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
Ufficio sup lorda di
pavimento
92,00 1,00 92,00
Balconi sup lorda di
pavimento
11,00 0,25 2,75
103,00 94,75
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50% sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Terziario/Direzionale
Sottocategoria: Parte di un intero immobile ad uso promiscuo
