Tribunale di Bergamo
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N° Gen. Rep. 478/2021
PROMOSSA DA OMISSIS CONTRO OMISSIS
GIUDICE DELLE ESECUZIONI Dott.ssa ANGELA RANDAZZO
PERIZIA DI STIMA
Esperto alla stima: Arch. Mario Servalli Codice fiscale: SRVMRA57E11A246J
Partita IVA: 03537900163
Studio in: Via San Giovanni Bosco 25 - 24024 Gandino Telefono: 035 745121
Fax: 035 745121
Email: archservalliravasio@virgilio.it Pec: mario.servalli@archiworldpec.it
Beni in Zanica (BG) Località/Frazione
Via Fiume 7
INDICE
Lotto: 001 - Appartamento
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA...4
Corpo: A...4
2. DESCRIZIONE...4
DESCRIZIONE GENERALE...4
Corpo: A...4
3. PRATICHE EDILIZIE...8
3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA...8
Corpo: A...8
4. CONFORMITÀ URBANISTICA...8
Corpo: A...8
5. CONFORMITÀ CATASTALE...8
Corpo: A...8
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI...9
Corpo:...9
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI...9
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE...9
Corpo: A...9
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE...9
Corpo: A...9
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ...10
11. STATO DI POSSESSO...10
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO...10
Criterio di stima...10
Fonti d'informazione...10
Valutazione corpi...11
Adeguamenti e correzioni della stima...11
Prezzo base d'asta del lotto...11
INFORMAZIONI PROCEDURA
Giudice: Dott.ssa ANGELA RANDAZZO
Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 03-03-2022 alle 10:15 Creditore Procedente: OMISSIS
Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS
Legale Creditore Intervenuto: Avv. OMISSIS
INFORMAZIONI ESPERTO ESTIMATORE
Esperto alla stima: Arch. Mario Servalli Data nomina: 29-10-2021
Data giuramento: 23-11-2021 Data sopralluogo: 07-12-2021
Cronologia operazioni peritali: Ispezione ipotecaria ventennale,17/01/2022, Sopralluogo all'immobile, 06/12/2021 richiesta accesso atti comunali, /2021 Consultazione atti comunali, 21/12/2021 stesura perizi
Beni in Zanica (BG) Via Fiume 7
Lotto: 001 - Appartamento
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Via Fiume 7 Quota e tipologia del diritto
500/1000 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS
Quota e tipologia del diritto
500/1000 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione: nato in , nato in
, foglio 20, particella 1571, subalterno 16, indirizzo Via Fiume 7, piano T-1, comune Zanica, categoria A/4, classe 1, consistenza 4, superficie mq 90, rendita € 142.54
Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento:Per allineamento mappe del 08/01/2021 in atti dal 08/01/2021 c'è stata una variazione identificativa per riordino fondiario: il Foglio da 7 diventa 20
2.DESCRIZIONE
2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Caratteristiche zona: semicentrale normale
Area urbanistica: residenziale a traffico limitato con parcheggi scarsi.
Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: miste Importanti centri limitrofi: Bergamo.
Attrazioni paesaggistiche: no.
Attrazioni storiche: centro storico locale.
Principali collegamenti pubblici: autobus inferiore a mt 500, aeroporto Orio al Serio circa 6 Km
2.2 DESCRIZIONE DEL BENE
Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A4] di cui al corpo A
Trattasi di un appartamento posto al piano primo di un edificio condominiale: Esso è composto da disimpegno, soggiorno cucina, due camere, bagno. due balconi. l'accesso avviene attraverso cortile e scala in comune con le altre unità abitative dell'edificio. In comune risulta anche il sottotetto (non abitabile) e un cortile posto sul retro del condominio.
Superficie complessiva di circa mq 102,00
E' posto al piano: primo
ha un'altezza utile interna di circa m. 2.80
L'intero fabbricato è composto da n. 3 più sottotetto piani complessivi di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 0
Stato di manutenzione generale: scarso
Condizioni generali dell'immobile: L'appartamento si presenta in precario stato di conservazione e bisognevole di ristrutturazione generale (impianti, infissi, ecc.)
Caratteristiche descrittive
Caratteristiche strutturali
Balconi materiale: c.a.
condizioni: scarse Componenti edilizie e costruttive
Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente
materiale: legno protezione: tapparelle materiale protezione: plastica condizioni: scarse
Infissi interni tipologia: a battente
materiale: legno e vetro condizioni: scarse
Pavim. Esterna materiale: Pistrelle in grès
condizioni: scarse
Pavim. Interna materiale: marmette di cemento
condizioni: scarse
Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente
materiale: portoncino Blindato ferro/legno accessori: senza maniglione antipanico condizioni: scarse
Rivestimento ubicazione: bagno
materiale: ceramica condizioni: scarse Impianti
Elettrico tipologia: sottotraccia
tensione: 220V condizioni: scarse conformità: non a norma
Impianti (conformità e certificazioni)
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico SI
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive NO
Note impianto non a norma
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento NO
Esiste la dichiarazione di conformità NO
Condizionamento e climatizzazione:
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione NO Impianto antincendio:
Esiste impianto antincendio NO
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO
Esistenza carri ponte NO Scarichi:
Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO
vano interno
bagno
ingresso condominiale
balcone
facciata
3. PRATICHE EDILIZIE Numero pratica: 121 Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Licenza Edilizia
Per lavori: Progetto nuova scala e rifacimento tetto Oggetto: nuova costruzione
Presentazione in data 20/11/1972 al n. di prot.
Rilascio in data 25/02/1973 al n. di prot. 2098
NOTE: Relativa al vano scale e sottotetto in comune con altre unità immobiliari 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA
Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Via Fiume 7
Informazioni in merito alla conformità edilizia: L'accesso agli atti e la ricerca in archivio non ha fatto pervenire la documentazione relativa all'unità immobiliare oggetto di stima, ma solo la conformità del vano scale e sottotetto in comune.
4. CONFORMITÀ URBANISTICA Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Via Fiume 7
Strumento urbanistico Approvato: Non specificato
In forza della delibera: Consiglio Comunale n. 1 del 19/03/2018
Zona omogenea: Ambiti edificati consolidati a prevalente destinazione residenziale di completamento ad edificazione semi intensiva
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:
NO
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?
NO
Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 1,60 mc/mq
Residua potenzialità edificatoria: NO
Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità urbanistica.
5. CONFORMITÀ CATASTALE Identificativo corpo: A.
Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Via Fiume 7
Per quanto indicato al punto 1 si dichiara la conformità catastale.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 24/01/1991 al 07/07/2005. In forza di atto di divisione - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Note: Con detto atto veniva assegnato alla signora l'appartamento in Zanica oggetto di stima Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 07/11/1991 al 07/07/2005. In forza di Donazione - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
Note: Donazione della quota di 1/7 (un settimo) alla signora
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 07/07/2005 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS; trascritto a OMISSIS, in data OMISSIS, ai nn. OMISSIS.
La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI
7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
- Iscrizione di ipoteca:Ipoteca volontaria annotata a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 13/07/2005 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: € 234000; Importo capitale: € 130000.
- Trascrizione pregiudizievole:Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 25/08/2010 ai nn. OMISSIS.
- Trascrizione pregiudizievole:Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 31/08/2021 ai nn. OMISSIS.
Dati precedenti relativi ai corpi: A
8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi:
Identificativo corpo: A
Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Zanica (BG), Via Fiume 7 non risultano gravami
Spese di gestione condominiale:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non verificabili
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Non è stato possibile verificare Altre informazioni:
Millesimi di proprietà (riferimento atto notarile): Non specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente
Indice di prestazione energetica: Non specificato
Note Indice di prestazione energetica: mancanza impianto di riscaldamento Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: no
Avvertenze ulteriori: no
9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE
Identificativo corpo: A
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
Trattandosi di unità abitativa la consistenza è espressa come superficie lorda di pavimento.
Destinazione Parametro S.L.P. Coefficiente Superficie equivalente
appartamento sup lorda di
pavimento 84,00 1,00 84,00
balconi sup lorda di
pavimento
18,00 0,33 5,94
102,00 89,94
La superficie viene calcolata computando l'effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari compreso lo spessore dei muri con l'aggiunta delle pertinenze nella seguente misura 33% dei balconi, 25% dei terrazzi, 10% dei giardini sino alla concorrenza della superficie dell'unità immobiliare (oltre tale superficie si calcola il 2%), 50%
sottotetti e taverne agibili non abitabili, 70% sottotetti/taverne agibili non abitabili rifinite come gli appartamenti e con altezza media ponderale superiore ai 2.00 mt, 10% dei sottotetti/cantine o vani accessori inagibili ma utilizzabili.
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale
Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Valori relativi alla Agenzia del territorio
Periodo: 1-2021
Zona: Zanica semicentrale Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: abitazioni di tipo economico Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 710 Valore di mercato max (€/mq): 1000
10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ
Trattasi di unica unità immobiliare non comodamente divisibile (appartamento) 11. STATO DI POSSESSO:
Occupato dal debitore e dai suoi familiari
12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
12.1 Criterio di stima:
La valutazione è stata determinata da indagini effettuate dopo un'attenta valutazione del mercato
immobiliare della zona, nonchè l'ubicazione del bene, la sua accessibilità, il contesto in cui è inserito ed ogni altro elemento che influisce la sua commerciabilità, soprattutto le condizioni di manutenzione
dell'appartamento.
12.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo;Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo;Uffici del registro di Bergamo;Ufficio tecnico di Zanica;Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Seroldi Immobiliare
_ZanicaUnica Casa- ZanicaImmobiliare CSC Srl- Zanica;Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): appartamenti da ristrutturare 350-450 €/mq;Altre fonti di informazione: Listino dei prezzi degli immobili della provincia di Bergamo..
12.3 Valutazione corpi:
A. Abitazione di tipo popolare [A4]
Zanica (BG), Via Fiume 7
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 35.976,00.
Vista la manutenzione generale dell'unità immobiliare essa è stata valutata come immobile da ristrutturare nel complesso.
Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo
appartamento 84,00 € 400,00 € 33.600,00
balconi 5,94 € 400,00 € 2.376,00
Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 35.976,00
Valore corpo € 35.976,00
Valore accessori € 0,00
Valore complessivo intero € 35.976,00
Valore complessivo diritto e quota € 35.976,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Lorda Valore intero
medio ponderale Valore diritto e quota
A Abitazione di tipo
popolare [A4]
89,94 € 35.976,00 € 35.976,00
12.4
Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per
vizi del bene venduto € 5.396,40
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 0,00
Valore di stima:
Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
€ 30.579,60
€ 30.579,60
12.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si
trova: € 30.579,60
Allegati
Perizia succinta, Perizia con protezione dati personali, verbale di sopralluogo, Estratti Piano di Governo del Territorio (PGT) comunale, Autorizzazioni edilizie comunali, Scheda di controllo (Check list), planimetrie catastali e fotografie, foglio riassuntivo identificativi catastali, Visure catastali storiche, dichiarazione trasmissione perizia
27-01-2022
L'Esperto alla stima Arch. Mario Servalli
