Nel tentativo ricostruttivo della circolazione del possesso un cenno merita la disciplina in materia di accessione che può definirsi come l’unione del possesso del successore a titolo particolare con il possesso del proprio dante causa.
Nonostante la norma sia ritenuta non applicabile dalla dottrina e della giurisprudenza maggioritarie317, si ritiene che essa assuma un significato rilevante nel ripercorrere le argomentazioni che, a partire dal codice civile, possono considerarsi a favore di un tale meccanismo circolatorio.
Applicare la disciplina di cui all’art. 1146 comma 1, cod. civ. – con la conseguenza l’accipiens potrebbe calcolare, ai fini dell’usucapione, a sua insindacabile scelta, il periodo di possesso del suo dante causa – significa valorizzare l’idoneità della situazione possessoria a circolare.
A contrario, infatti, ostacolare l’unione dei possessi costituirebbe un’arbitraria interpretazione e applicazione di una norma, perché impedirebbe al possessore, in molti casi, di «monetizzare la propria situazione possessoria, sostituendo a sé un soggetto che attribuisce un maggior valore al bene, e rischierebbe di paralizzare la circolazione del bene fino a che non sia accertato giudizialmente l’acquisto per usucapione»318.
Il termine unione infatti indica sempre l’idoneità della situazione di precedente possesso ad integrare il possesso del nuovo possessore, il dante causa-possessore in un contratto di immissione nel possesso, non il titolare del diritto trasferito.
La norma, al fine di rendere concreto il suo campo di applicazione, andrebbe quindi ad avvantaggiare l’acquirente a non domino che ha interesse ad usucapire: in particolare, si vuole evitare che le parti siano indotte a simulare una compravendita –
316 Cfr. M.LIPARI, Progressismo costituzionale e tutela possessoria, in Giur. cost., 1968, 2560 ss.
317 È la tesi, abbastanza radicale, di B.TROISI, I possessi. Circolazione del possesso e autonomia privata, cit., 256
s. richiamata anche da R. SACCO –R.CATERINA, Il possesso, cit., 228.
nonostante il titolo viziato319 – per accelerare i tempi per l’acquisto; l’‘autore’ della disposizione coinciderebbe, per questo motivo, con il tradens320.
Conseguentemente, si potrebbe ipotizzare una serie infinita di contratti di immissione nel possesso in cui ogni nuovo possessore computi i tempi dei suoi predecessori: l’odierna attività non trascura la passata, sino ad ottenere da un lato il paradosso dell’ultimo possessore che maturi l’usucapione anche a seguito di una brevissima relazione materiale con il bene, dall’altro che tale effetto di produca sempre all’insaputa del pur inerte dominus.
In astratto, si avrebbe quindi un’equiparazione tra il trasferimento del possesso e il trasferimento del ius possidendi; e una tale eventualità non può che essere scongiurata perché andrebbe a minare la stessa idea e le stesse garanzie costituzionali della proprietà321.
14. Il contratto di vendita con effetti obbligatori: la vendita con riserva della proprietà e la vendita di cosa altrui.
A prescindere dalla tesi che si vuole sostenere per ritenere ammissibile la circolazione traslativa del possesso, dal punto di vista strutturale dello strumento che si ritiene idoneo a tale fine l’attenzione non può che focalizzarsi sul contratto con effetti obbligatori.
Nel nostro ordinamento la vendita obbligatoria – o vendita ad effetti reali differiti – è contrapposta alla vendita ad effetti reali immediati: il trasferimento della proprietà infatti si realizza in un momento successivo rispetto alla conclusione del contratto; con la vigenza del principio consensualistico, ai sensi dell’art. 1376 cod. civ., è al momento della manifestazione del consenso che si producono gli effetti reali.
Già con riferimento alla figura del contratto preliminare a effetti anticipati, si è visto che si possono presentare alcune vicende in cui un soggetto viene immesso nella materiale disponibilità del bene in un momento antecedente rispetto al verificarsi
319 Questo ritiene sufficiente la giurisprudenza, cfr. Cass. 3 luglio 1964, n. 1738 e Cass. 11 dicembre
1981, n. 6552, e ribadito in entrambe le sentenze del 1996. V. supra, Cap. I.
320 In questo senso anche R. SACCO –R.CATERINA, Il possesso, cit., 225.
dell’effetto traslativo. In quel caso si tratta di qualificare la posizione giuridica che viene a crearsi in capo al promissario acquirente con riguardo alla categoria della vendita obbligatoria; si tratta di verificare la possibilità di cedere il possesso del bene anticipatamente e separatamente all’acquisto della proprietà.
Infatti, in dottrina non è mancato chi ha riconosciuto la possibilità di realizzare tale effetto per il tramite delle fattispecie in cui il Legislatore consentirebbe, per il tramite dell’effetto obbligatorio, di trasferire una situazione possessoria: in particolare, si fa riferimento alla vendita con riserva di proprietà e, soprattutto, alla vendita di cosa altrui322. Diviene rilevante allora, ai fini della trattazione, la disamina separata delle due figure in relazione al problema evidenziato.
In primo luogo, la vendita con riserva della proprietà, di cui all’art. 1523 cod. civ., è un contratto nel quale l’acquirente consegue la proprietà – o il diritto reale sul bene – in un momento successivo rispetto al perfezionamento del contratto, ovvero al pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito, accollandosi, tuttavia, il rischio dal momento della consegna323. Il venditore, quindi, rimane proprietario del bene oggetto di vendita, esercitando sul bene medesimo un possesso mediato324.
In particolare, l’attenzione in dottrina – interrogandosi in termini più generali sulla natura del contratto325 – viene focalizzata sulla posizione del compratore: ci si domanda infatti se egli diventa mero detentore o possessore del bene.
Non sembra condivisibile la tesi di quanti lo riconducono alla vendita obbligatoria326: la proprietà infatti passa in capo al compratore solo – e quando – si
322 Non si trascura il fatto che, come verrà oltre precisato, la dottrina non è unanime nel ricomprendere
la vendita con riserva della proprietà tra le vendite obbligatorie. Lo spirito, in questo caso, è puramente classificatorio e si accoda alla dottrina tradizionale, cfr. D.RUBINO, La compravendita, cit., 428 ss.
323 Art. 1523 ss. cod. civ., riguardanti i soli beni mobili; dottrina e giurisprudenza, tuttavia, concordano
sull’applicazione analogica anche agli immobili.
324 Se, in seguito, il compratore divenisse inadempiente, il venditore-proprietario potrà esperire le azioni
petitorie.
325 Così altresì R. SACCO –R.CATERINA, Il possesso, cit., 114 secondo i quali, sul tema, «navighiamo in
un mare di incertezze».
verifica il pagamento dell’ultima rata del prezzo e non dall’adempimento di un’obbligazione del venditore327.
La dottrina maggioritaria sembra quindi concludere per la figura di una vendita a effetti reali328: nello specifico, si fa strada, come noto, la tesi della vendita sospensivamente condizionata329 che tuttavia si scontra con il profilo relativo proprio al momento di acquisto della proprietà che, secondo la lettera della disposizione, si realizza ex nunc,, effetto non compatibile con la disciplina della condizione che esplica i suoi effetti ex tunc330. Limitandosi ad osservare la fattispecie prospettata, dovrebbe ritenersi, quale diretta conseguenza, che l’acquirente sarebbe mero detentore del bene331.
Tuttavia, l’affermazione di ciò – come si è avuto modo di notare – non toglie che il medesimo soggetto possa qualificarsi in termini di possessore, sul presupposto di riconoscere che questo potere costituisce manifestazione dell’esercizio di «altro diritto» reale sul bene332: l’ipotesi potrebbe dirsi quale fattispecie legale nella quale il
327 Cfr. F.BOCCHINI, Vendite con contenuti speciali, in Trattato di diritto privato diretto da P. Rescigno2, 11,
Obbligazioni e contratti, III, Torino, 2000, 712 s.
328 In dottrina si afferma anche la tesi della vendita legata ad un patto di garanzia, in cui il trasferimento
del diritto si produrrebbe immediatamente, lasciando al venditore un diritto reale di garanzia volto ad assicurare all’alienante il recupero del bene con efficacia reale nel caso di mancato pagamento dell’intero. C.M.BIANCA, La vendita, cit., 595 ss. Contro questa teoria si è obiettato che si pone in contrasto con la
formula legislativa, v. A.LUMINOSO, La compravendita, cit., 155.
329 V., tra gli altri, M.LIPARI, voce Vendita con riserva di proprietà, in Enc. dir., XLVI, Milano, 1993, 532 s.
La giurisprudenza attualmente maggioritaria accoglie quest’impostazione, v. Cass. 26 agosto 1998, n. 8478; Cass. 13 luglio 1998, n. 6813; Cass. 13 luglio 1982, n. 4122.
330 V. art. 1360 cod. civ., che, tuttavia, è una norma dispositiva.
331 Così S. UGOLINI, Contratto preliminare complesso, vendita a rate con patto di riservato dominio e compravendita
con consegna differita: trasferimento del possesso o trasferimento della detenzione?, in Contratto e impresa, 2002, 107 s.;
F. GALGANO, Trattato di diritto civile2, I, Padova, 2010, 416; G.GRASSO, La «trasferibilità» del possesso nei
contratti obbligatori, cit., 708 qualifica il rapporto in termini di detenzione, perché più conforme alla legge
e alla ratio della norma. L’acquirente conseguirebbe un diritto personale di godimento.
332 Così R.OMODEI SALÉ, La detenzione e le detenzioni: unità e pluralismo nelle situazioni di fatto contrapposte al
possesso, cit., 108. Si trascura, in questa sede, l’ulteriore analisi di M. COMPORTI, Diritti reali in generale2, in
Trattato Cicu-Messineo-Mengoni, Milano, 2011, 266 s., che riconosce nel compratore un proprietario con
riserva di pagamento e nel venditore un titolare di un diritto di proprietà estremamente compresso e preposto a garanzia del prezzo. Posizione, peraltro, facilmente obiettabile rilevando che nel nostro ordinamento non coesistono differenti situazioni proprietarie su di un medesimo bene.
passaggio del possesso avverrebbe in un momento anteriore rispetto a quello della proprietà.
In particolare, infatti, l’opinione maggioritaria lo considera un possessore fin dal momento della consegna del bene333: tale qualifica importa una scissione tra il momento di trasferimento del mero possesso e quello del trapasso della proprietà che andrebbe infatti a verificarsi al saldo del prezzo.
Con questa ricostruzione, tuttavia, si scontra la considerazione legata alla causa del contratto: infatti, anche volendo ritenere la traditio idonea ad immettere nel possesso l’acquirente, il contratto è finalizzato al trasferimento della proprietà, quindi al trasferimento del diritto334.
In secondo luogo, rileva la fattispecie di cui all’art. 1478 cod civ. della vendita di cosa altrui, quale ipotesi di contratto da cui sorge l’obbligazione in capo al venditore di procurare l’acquisto della proprietà della cosa o di altro diritto reale al compratore: come nel caso della vendita con riserva della proprietà, l’effetto traslativo è rinviato al momento in cui l’alienante si procura la proprietà della res dall’effettivo titolare335.
333 Così R. SACCO –R.CATERINA, Il possesso, cit., 114, che ritengono che il compratore sia titolare di un
diritto reale, quindi un possessore; C.TENELLA SILLANI, voce Possesso e detenzione, cit., 31; R.OMODEI
SALÉ, La detenzione e le detenzioni: unità e pluralismo nelle situazioni di fatto contrapposte al possesso, cit., 106 ss.
Interessante la ricostruzione di A.LUMINOSO, La compravendita, cit., 156: il compratore acquista una
«situazione soggettiva reale (complessa), dotata cioè di inerenza od opponibilità erga omnes, nella quale confluiscono sia un diritto (reale limitato) di godimento sul bene sia una aspettativa (reale) di acquisto della proprietà (che si converte in un acquisto di proprietà al momento del pagamento dell’ultima rata di prezzo)». La giurisprudenza si colloca su questo fronte: cfr. Cass. 27 giugno 1972, n. 2190.
334 Così anche L.PADULA, La «vendita del possesso», cit., 841; S. UGOLINI, Contratto, cit., 108, ha inoltre
rilevato che, a considerare l’acquirente come un possessore, gli si aprirebbe la strada per l’acquisto per usucapione, anche anteriormente all’ultima rata del prezzo, e ciò si pone in contrasto con la ratio della legge. Senza contare il fatto che la legge predispone une serie di garanzie in favore del venditore incompatibili con la cessione del possesso. In questo senso, F.LONGOBUCCO, Contratto, cit., 554. S.
UGOLINI, Contratto, cit., 107, aggiunge che il fatto che il venditore possa agire con azione di
rivendicazione dimostra che non intende perdere né la proprietà né il possesso sul bene fino al pagamento integrale del prezzo. Cfr. F.BOCCHINI, La vendita di cose mobili, in Il codice civile. Commentario
diretto da P. Schlesinger, Milano, 1994, 302 ss.
335 Cfr. A.LUMINOSO, La compravendita, cit., 222 ss.; F.MACARIO, voce Vendita, in Enc. giur., Roma, 1988,
L’effetto di tale contratto deve distinguersi a seconda che il compratore sia ignaro o consapevole dell’altruità della cosa al tempo del contratto336: infatti, nel caso in cui è l’altruità del bene sia a lui nota, egli potrà qualificarsi come mero detentore, salva l’ipotesi di interversione, e deve sottostare alla situazione attendendo che il venditore gli procuri la proprietà337.
Viceversa, nel caso in cui vi sia ignoranza sul profilo della titolarità del bene, l’alienante avrebbe trasferito, antecedentemente alla proprietà, il mero possesso del bene all’acquirente, in quanto carente di legittimazione; ne consegue che, in caso di inadempimento del venditore, il contraente diviene possessore del bene, cui deve aggiungersi la prospettiva di diventare proprietario, dal momento che le parti nel contratto hanno fatto riferimento anche al trasferimento del diritto, non solo del possesso338.
Si tratta della fattispecie più utilizzata con riguardo alla prassi notarile – cui si affianca quella della vendita con la pattuizione della rinuncia alla garanzia per evizione – per porre rimedio alla situazione precaria di trasferimento del possesso: si tratta infatti di una posizione provvisoria, finalizzata al trasferimento del diritto reale, per cui risulta oltremodo difficile riconoscere la presenza – tra le pieghe della compravendita civilistica – di un’alienazione della vacua possessio, ovvero in altri termini, la volontà delle parti di accordarsi a tale fine.
D’altro canto il principio del consenso traslativo non sembra essere in crisi339, almeno nei profili qui esaminati, né con questo sembra essere stato introdotto, nel nostro ordinamento, un sistema alternativo, anche se vi sono importanti eccezioni.
336 Così distingue G.GRASSO, La «trasferibilità» del possesso nei contratti obbligatori, cit., 708.
337 Per P.GRECO –G.COTTINO, Della vendita, cit., 165 la vendita ha carattere obbligatorio: a carico del
venditore non può ravvisarsi una situazione di inadempimento, ma nasce un’obbligazione.
338 Così anche L.PADULA, La «vendita del possesso», cit., 841 s.
Il compratore potrà chiedere la risoluzione del contratto o, se ha trascritto, attendere il decorso del tempo per usucapire, v. D.RUBINO, La compravendita, cit., 329.
339 In verità sulla crisi del consensualismo trattava già G.CAPOZZI, Il tramonto del consensualismo, in Dir.
giur., 1980, 743 ss. V. anche S.PALMIERI, Vendita di possesso: un istituto “apolide” in cerca di cittadinanza, cit., 320.