4. Emergenza abitativa e interventi rivolti al superamento dello stato di disagio abitativo in Toscana
4.2 Il disagio abitativo in Toscana
Al 2016 gli immobili residenziali presenti in Toscana sono circa 2.107.552 (0,6 case ogni cittadino residente ovvero 1,2 case ogni nucleo residente) e rappresentano il 6,1% dello stock totale nazionale. La categoria catastale più diffusa è quella delle abitazioni di tipo civile (A2), seguita dalle abitazioni di tipo economico (A3). Ed infine, meno diffuse ma che comunque rappresentano un valore più alto rispetto alla media nazionale, sono le case popolari (A4) che sono circa 49.694 unità ed i villini che riguardano solo 78.391 immobili (corrispondono al 3,7% del totale).
Gli immobili presenti sul territorio regionale sono mediamente sovradimensionati rispetto al numero dei componenti dei nuclei familiari che li abitano ed hanno un’ottima dotazione dei servizi essenziali (acqua potabile, servizi igienici, acqua calda). Il pessimo stato di conservazione interessa solo l’1% del patrimonio immobiliare ed, in generale, i valori immobiliari sono medio-alti e crescono in corrispondenza delle aree più richieste (principali città e aree turistiche).
La Toscana si presenta come una terra di proprietari, dove grazie alle politiche pubbliche rivolte alla promozione della proprietà, il 73,8% delle famiglie vive in una casa sua e tale percentuale è destinata a salire se vengono aggiunti anche coloro che abitano in una casa a titolo gratuito o a titolo di prestazioni di servizio.
Benché sia possibile individuare elementi di benessere diffuso sul territorio regionale, la Toscana rimane una delle Regioni con i peggiori valori dell’indice di accessibilità (cfr capitolo 3) alla casa rispetto al contesto nazionale. Tale situazione è determinata: dal prezzo delle case (nel 2015 in Toscana un’abitazione costava circa il +25% del dato medio italiano), dai tassi di interesse dei mutui ipotecari e dal redditto disponibile delle famiglie toscane (che anche se resta al di sopra del valore medio nazionale di +7%, la Toscana è nel gruppo delle Regioni che hanno vissuto maggiormente la diminuzione dei redditi disponibili delle famiglie negli ultimi dieci anni a fronte di un livello dei prezzi dei canoni di locazione che è rimasto pressoché costante).
In virtù del contesto delineato, come viene ben evidenziato all’interno dell’ultimo rapporto “Le politiche regionali di contrasto al disagio abitativo120”, il disagio abitativo investe alcune specifiche strutture familiari e si concentra in alcuni ambiti territoriali. Nello specifico, esso riguarda: “a) le famiglie a basso reddito, penalizzate in particolar modo dallo scarto tra la bassa dinamica dei redditi da lavoro e l’alta dinamica dei prezzi immobiliari; b) le famiglie a bassa patrimonializzazione, che dispongono cioè di pochi risparmi a causa o della brevità della carriera lavorativa (giovani, giovani coppie) e/o dell’assenza di una rete di aiuti familiari (immigrati, famiglie indigenti); c) le famiglie di dimensioni estreme, quindi da un lato le persone sole e dall’altro le famiglie numerose e con
presenza di molti minori; d) le famiglie che vivono nelle aree più costose, che sono le principali città e le zone turistiche, quindi per la Toscana in primo luogo Firenze e la sua cintura urbana e le zone costiere; e) le famiglie che vivono in affitto, a causa dell’assoluta scarsità dell’offerta di case in affitto in generale e di quelle a canone accessibile in particolare121”.
In merito a quest’ultima categoria è interessante quanto sottolineato dagli autori del rapporto che evidenziamo come questa “specificità del tutto italiana122” determini una situazione dove “la condizione di affittuario non è una delle possibili modalità di accesso all’abitazione, ma coincide di fatto con una condizione di marginalità sociale123”.
Anche i dati statistici confermano quanto descritto poco sopra e cioè che l’incidenza della condizioni di affittuario riguarda spaccati della popolazione potenzialmente a rischio di maggiore svantaggio sia per la tipologia di struttura familiare a cui appartengono sia per la posizione occupazionale ricoperta.
Nello specifico, coloro che vivono in affitto sono: nel circa il 40% dei casi famiglie straniere che solitamente hanno bassi redditi accompagnati dall’assenza di patrimonializzazione e di reti familiari di supporto, nel 30% dei casi famiglie mono-genitoriali con figli minori a carico e nel 20 % dei casi giovani soli. Nella restante quota percentuale sono maggiormente rappresentate: le famiglie con almeno un figlio minore e le famiglie multi-etniche.
In merito alla posizione occupazionale ricoperta emerge, invece, che coloro che vivono in affitto sono: nel 40% dei casi disoccupati, nel 30% dei casi operai ed infine nel 20% dei casi lavoratori a bassa specializzazione.
Proprio in virtù di quanto detto finora si rende particolarmente rilevante il tema delle locazioni, in quanto esso è tradizionalmente associato alle situazione di maggior disagio socio-economico. Tutto ciò è confermato anche dal dato relativo agli sfratti, che colloca la Toscana ai primi posti a livello nazionale per il peggior rapporto tra il numero di famiglie residente e numero di sfratti eseguiti: 1 sfratto eseguito ogni 497 famiglie residenti. Ad ulteriore testimonianza di quanto l’esperienza dello sfratto sia associata ad una precaria condizione economica, c’è da dire che nell’ultimo anno, in linea con un tendenza in atto da tempo, gli sfratti eseguiti nel 94,3% dei casi sono stati determinati da uno stato di morosità degli inquilini. Quest’ultimi, a causa della perdita di lavoro e della scadenza di un contratto a termine, non sono stati più grado di far fronte a tale spesa.
In merito al fenomeno degli sfratti è possibile sottolineare che, dopo l’impennata degli anni successivi alla crisi 2008-2009, sono stati registrati sul territorio regionale alcuni dati positivi. Nello specifico, negli ultimi anni, sono diminuite le richieste ed i provvedimenti di sfratto, restano invece
121 Ibidem 122 Ibidem 123 Ibidem
costanti il numero di esecuzione che ormai da alcuni anni si attestano a circa 3 mila ogni anno. I provvedimenti di sfratto emessi nel 2015 hanno riguardato il 2,5% delle famiglie che vivono in affitto e la provincia maggiormente investita dal fenomeno è stato Prato.
Se effettuiamo una breve analisi in merito ad alcuni aspetti generali del mercato immobiliare, emerge che il settore delle locazioni124, che è direttamente connesso al fenomeno degli sfratti, ha risentito notevolmente dell’impatto della crisi economica. Il calo dei prezzi ha riguardato tutto il territorio regionale, tranne alcune zone centrali e di maggiore prestigio. Nonostante ciò c’è da dire che i valori rimangono significativamente alti ed il primato, per l’anno 2016, rimane alle province: di Firenze (euro 230 a metro quadrato nelle zone centrali), Siena (euro 194 a metro quadrato nelle zone centrali) e Pisa (euro 150 a metro quadrato nelle zone centrali). In merito alla variazione dei prezzi, non emergono significativi cambiamenti, viene solo registrato qualche leggera flessione per le abitazioni nel mercato privato nelle zone centrali di Firenze (-3,4%) e Pisa (-2,6%), a fronte di una leggera crescita per le aree semicentrali del capoluogo (+2,4%) e di quelle periferiche di Grosseto (+5,7%) e Lucca (+2,2%).
In merito al settore edilizio, ormai da alcuni anni, si evidenzia una costante decrescita con una conseguente riduzione di posti di lavoro in questo settore ed una riduzione generale dei valori degli immobili, ed anche se nel 2014 è possibile individuare una leggera flessione di tale dinamica, i dati che riguardano il decennio 2004 – 2015 registrano una diminuzione del -90,5% per quanto riguarda i nuovi volumi autorizzati e del -92,9% in merito al numero di nuove abitazioni previste.
Il mercato delle compravendite invece, nel 2015, ha registrato un saldo positivo grazie all’incremento di +10,8%. Anche se la crescita delle transizioni ha riguardato tutto il territorio regionale, la maggiore dinamicità del mercato si è avuta nelle province di Firenze e Pisa. La ripresa del mercato delle compravendite ha avuto effetti a catena anche sul settore dei mutui ipotecari, il quale ha registrato un incremento di +23,1% nel 2015 (dato fortemente significativo se confrontato con il paramento nazionale che invece si attesta + 19,5%). Nonostante tale trend positivo, è da sottolineare che i valori sono ancora ben lontani dai livelli pre-crisi.