IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO
4.3 Il reverse mortgage
La disciplina del prestito vitalizio ipotecario si ispira all’istituto del
reverse mortgage, ampiamente diffuso nei paesi anglosassoni, anche
se esisteva già nel Medioevo, e prevedeva che il debitore ( mortagor ), a garanzia del suo adempimento, trasferisse al suo creditore (
mortagee ) un diritto reale sul proprio immobile, avvalendosi del
diritto di riacquistarlo in caso di regolare adempimento349. Per la risoluzione del trasferimento del diritto della piena proprietà dell’immobile, la condizione era sicuramente l’adempimento del debitore, anche se il creditore acquistava sia il possesso del bene, sia i frutti da questo prodotti, che manteneva in caso di inadempimento del debitore, così da evitare un intervento giudiziale o una pratica esecutiva. L’istituto venne poi modificato in quanto, all’interno dello schema contrattuale, la condizione risolutiva fu sostituita con l’obbligo di trasferimento del possesso del bene al creditore, in caso di inadempimento del debitore, mentre il giudice si limitava esclusivamente a dichiarare l’estinzione del diritto di riacquisto del bene in capo al debitore350. Questa disciplina andava a chiaro vantaggio del creditore, perché gli effetti del possesso, durante il prestito, e l’eccedenza del valore economico del bene, in caso di inadempimento, rientravano nella sfera patrimoniale dello stesso; inoltre il termine entro il quale il debitore doveva adempiere era perentorio, pena la perdita definitiva del bene dato in garanzia351. La
349
C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit.
350 C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit.
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giurisprudenza prima e le riforme del diritto immobiliare poi hanno bilanciato la disciplina, in quanto, ora, il possesso e la disponibilità del bene oggetto di garanzia restano al debitore – proprietario e, inoltre, in caso di inadempimento, il creditore ne acquista la proprietà solo a seguito di un provvedimento giudiziale e l’eventuale eccedenza, derivante dalla vendita del bene, deve essere obbligatoriamente restituita al debitore352.
Il reverse mortgage ha uno scopo vincolato, per questo la prassi ha poi elaborato altre forme di prestiti finanziari, come l’Equity release che, attraverso la monetizzazione del valore dell’immobile, consente al debitore di utilizzare il finanziamento per qualsiasi scopo. La categoria del reverse mortgage presenta diversi schemes353 rivolti
proprio alle persone più anziane: l’anziano finanziato mantiene il possesso del bene offerto in garanzia, ma in un caso, nel sale
model354, è previsto il trasferimento della nuda proprietà del bene al
352
C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit.
353 Tra gli schemes presenti nel Regno Unito devono essere ricordati:
Lo Shared appreciation mortgage, in cui il mutuatario trasferisce al mutuante una quota della proprietà della casa dietro versamento di un corrispettivo, con l’impegno di pagare l'eventuale aumento di valore dell'immobile, calcolato al momento del decesso o dell’eventuale vendita dell'abitazione; più è anziano il soggetto e minore è la quota da versare all’ente erogatore;
L’Home income plan consiste nell’erogazione al cliente di una rendita vitalizia che viene utilizzata, almeno parzialmente, al pagamento degli interessi;
Il Sale and lease back, la cui peculiarità è rappresentata dalla corresponsione periodica di una somma, è un modello in cui il debitore può continuare ad abitare l’immobile per il resto della propria vita versando un corrispettivo al creditore che ne acquista la proprietà, ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato. Così A. Fusaro, Il prestito vitalizio
ipotecario in prospettiva comparatistica, in Notariato, 2017, 2, pp. 114-122. 354
Il sale model è molto simile al contratto di vendita di nuda proprietà con riserva di usufrutto, tanto che presenta anche gli stessi limiti, che nel sistema di common
law il conflitto tra le parti è stato superato con l’intervento di istituti assicurativi e di
brokers immobiliari, in modo da rendere il mercato più trasparente e garantire una miglior tutela per il cliente anziano. La disciplina prevede che, a seguito del trasferimento immediato del diritto di proprietà, il venditore mantenga il diritto di abitare l’immobile fino alla propria morte. Così C. Franco, Alle origini del prestito
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momento della sottoscrizione del prestito, mentre nel loan model, il prestito è garantito da un’ipoteca sul bene immobile. Il loan model, definito anche lifetime o reverse mortgage, è “un prestito garantito
da un immobile residenziale e commisurato ad esso, riservato alla fascia più anziana della popolazione, tendenzialmente per soggetti over 60”355. La prima regolamentazione nel Regno Unito risale al 1965, ma lo strumento non risultava affidabile a causa della disciplina poco trasparente e molto rischiosa per il debitore, il quale rischiava il sovraindebitamento qualora non avesse potuto contare su un incremento del proprio patrimonio negli anni successivi356. Così fu creato un codice di autocondotta, lo SHIP ( Safe Home Income Plan ), che portò alla diffusione del prodotto. Nel lifetime mortgage, al finanziato, almeno ultracinquantacinquenne, viene concessa una somma di denaro, proporzionata al valore dell’immobile offerto in garanzia, a prescindere dalla situazione patrimoniale, e gli viene riconosciuta la possibilità di mantenere il diritto di abitarci, fino alla sua morte o al trasferimento in una casa di cura357. L’erogazione del prestito varia a seconda delle esigenze del richiedente; è possibile che l’erogazione venga fatta in un’unica soluzione, e, generalmente, questa è la modalità più richiesta da coloro che si trovano in situazioni di emergenza, oppure con versamenti periodici di natura vitalizia, o con l’apertura di una linea di credito, modalità preferita da coloro che hanno una capacità reddituale maggiore358. Il rimborso del prestito segue tre diverse modalità:
- Roll – up mortgage, la modalità più utilizzata, che prevede la restituzione del prestito, insieme agli interessi capitalizzati annualmente, alla morte del finanziato;
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C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit.
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C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit. 357 C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit.
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- Intersert – only mortgage, con cui il debitore paga ogni mese gli interessi e le spese contrattuali;
- Drawdown – mortgage, in cui il finanziato preleva periodicamente una somma di denaro, pagandone gli interessi359.
Al momento della stipulazione del contratto, il soggetto prende visione di un prospetto in cui vengono indicati i costi del finanziamento, oltre a tutte le informazioni necessarie per poter concludere il contratto consapevolmente, con la possibilità di avvalersi della consulenza del proprio legale; spesso, per la sottoscrizione è richiesta anche la firma degli eredi360.
Tutti i contratti relativi a questi strumenti finanziari hanno la clausola del “no must equity garantee”, la quale prevede che gli eredi non possono subire alcun tipo di rivalsa se questi, entro il termine di un anno, hanno pagato integralmente il prestito, qualora dopo la vendita dell’immobile, il ricavato non sia sufficiente a pagare le spese procedurali, il perito chiamato per la valutazione del valore dell’immobile o gli agenti finanziari.
Durante l’esecuzione del contratto possono intervenire situazioni che possono causare la sua risoluzione prima della scadenza naturale del termine361, anticipando così la restituzione del prestito; nel caso in cui il contratto arrivi al suo termine naturale, vale a dire la morte del finanziato, gli eredi dovranno decidere se rimborsare il prestito, mantenendo così la proprietà dell’immobile, o lasciare che il
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C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit.
360 C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit. 361
Può accadere che il bene venga alienato o che sia, successivamente, gravato da diritti reali. Potrebbe intervenire una dichiarazione di fallimento del finanziato, oppure quest’ultimo potrebbe non aver adempiuto agli obblighi di manutenzione previsti. In tutti questi casi si ha la risoluzione del contratto con la relativa restituzione della somma prestata. Così in C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio
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finanziatore venda il bene, così che possano aggiudicarsi l’eventuale plusvalore362.
Negli Stati Uniti il reverse mortgage si diffonde nel 1989 nella forma di
home equity converse mortgage ( HECM ), perché prevede una
“copertura assicurativa da parte del governo federale attraverso il dipartimento per lo sviluppo urbano ed edilizio”363, così da proteggere gli eredi dal rischio di indebitamento e tutelare gli enti finanziatori che “vedono integrato il valore dell’immobile dall’assicurazione federale qualora il ricavato della vendita non copra i costi di finanziamento e le spese”364. Il sistema americano riconosce l’esistenza di diverse tipologie di reverse mortgage365, ma quello più diffuso resta l’HECM, nonostante i costi iniziali siano più alti, proprio grazie all’impianto assicurativo garantito. L’HECM “costituisce uno speciale tipo di prestito che permette alle persone fisiche di età superiore ai 62 anni compiuti di ottenere del credito sulla base del valore della casa di proprietà in cui risiedono, mantenendone la proprietà medesima ma concedendola in garanzia del pagamento”366; l’ammontare del prestito varia a seconda del valore del bene, dell’età del finanziato, del tasso di interesse applicato, oltre che della capacità del debitore ad adempiere al proprio debito e dalla sua assicurazione367. La peculiarità dello strumento sta nel fatto che il soggetto finanziato
362 C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit. 363
G. Gigliotti, Il prestito vitalizio ipotecario: un "reverse mortgage" all'italiana?, in Il
Corriere del Merito, 2011, 7, pp. 677-680.
364 C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit. 365
Negli Stati Uniti sono presenti: i single-purpose reverse mortgages, in cui il mutuo è concesso per finalità precise, individuate dall'ente finanziatore ( ad esempio una ristrutturazione dell’immobile o il pagamento delle tasse) ed sono l'opzione meno onerosa, erogata da agenzie statali e da non profit organizations; mentre i
proprietary reverse mortgages sono erogati da società private e li richiede il
soggetto che dà in garanzia un immobile di grande valore, in quanto la somma concessa è cospicua. Così A. Fusaro, Il prestito vitalizio ipotecario in prospettiva
comparatistica, cit. 366
G. Gigliotti, Il prestito vitalizio ipotecario: un "reverse mortgage" all'italiana?, cit.
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mantiene il diritto di abitazione dell’immobile e tale diritto si estende anche al co – abitante, se è menzionato all’interno del contratto di finanziamento368. Il debitore, inoltre, non dovrà versare anticipatamente alcuna somma di denaro per pagare il debito, perché spetterà agli eredi rimborsare il debito entro sei mesi dalla morte del de cuius, anche attraverso il trasferimento della proprietà del bene al finanziatore, evitando così la procedura esecutiva369 a cui sarebbe autorizzato il creditore in caso di inadempimento alla scadenza del termine dei sei mesi.
Il legislatore italiano ha preso “spunto” dalle esperienze dei paesi di common law per creare uno strumento che è in grado di soddisfare le esigenze economiche delle persone anziane le quali, proprio a causa dell’età avanzata, venivano escluse dal mercato finanziario, e che allo stesso tempo ha la capacità di diffondersi nella società italiana che, per tradizione, è meno incline al debito rispetto ai paesi anglosassoni370.