IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO
4.4 Il prestito vitalizio ipotecario
Il settore finanziario, con l’introduzione del prestito vitalizio ipotecario, ha ampliato l’offerta di strumenti in grado di “soddisfare
bisogni provenienti da un crescente segmento di popolazione costituito da persone in età avanzata”371: si parla, addirittura, di
finanza della terza età proprio con riferimento a quegli strumenti
creati appositamente per gli ultrasessantenni.
Il prestito vitalizio ipotecario è un tipo di finanziamento ipotecario che consente a chi abbia già compiuto 60 anni di età di chiedere un
368 C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit. 369 C. Franco, Alle origini del prestito vitalizio ipotecario: il Gerodiritto, cit. 370
F. Chessa, Il prestito vitalizio ipotecario, Immobili e proprietà, 2006, 5.
371
T. Rumi, La nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario, in I Contratti, 2015, 10, pp. 937-947.
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finanziamento il cui importo è determinato in base all’età e al valore dell’immobile dato in garanzia372. Il prestito vitalizio ipotecario è uno strumento dedicato alla terza età per consentire di monetizzare “parte del valore illiquido rappresentato dalla loro casa attraverso il
ricorso al credito bancario e l’utilizzo della ( sola ) proprietà a garanzia”373: questo strumento, in particolar modo, riesce a soddisfare i bisogni delle persone anziane, la cui richiesta di liquidità aumenta con l’innalzarsi dell’età media della società e con la crisi del sistema pensionistico374. Questa forma di finanziamento viene preferita, rispetto agli altri istituti come la vendita della nuda proprietà, i tradizionali mutui o le fideiussioni personali, per la propria duttilità, in quanto non priva l’anziano della proprietà dell’immobile, non prevede né limiti di età massima, né specifiche modalità di rimborso e non espone la persona al rischio di perdere una consistente parte del patrimonio che potrebbe presentarsi a seguito di fideiussioni375; il prestito vitalizio ipotecario è utilizzato quando è necessaria un’ingente somma di denaro senza che ci sia la capacità economica immediata per rimborsarla, perché permette di ottenere la somma di denaro senza dover rinunciare alla proprietà del bene immobile376.
Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto “la concessione da parte di banche nonché di intermediari finanziari, di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservati a persone
372 G. C. Platania, Il prestito vitalizio ipotecario, in Immobili e proprietà, 2017, 5, 303. 373
G. C. Platania, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
374 T. Rumi, La nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario, cit.
375
T. Rumi, La nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario, cit. 376
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fisiche con età superiore a sessanta anni compiuti”377; tali finanziamenti sono garantiti da un’ipoteca su immobili residenziali e il “rimborso integrale in un'unica soluzione può essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile”378. L’ipoteca non è solo una garanzia, ma è un elemento cardine, nel senso che rappresenta il requisito fondamentale del contratto. Il comma 12quater dispone che l’ipoteca debba essere di primo grado e debba essere concessa al momento della stipulazione del contratto sull’immobile di natura residenziale del finanziato, con il divieto di iscriverla “contemporaneamente su più
immobili di proprietà”379 del beneficiario. C’è chi ha pensato che l’ipoteca del prestito vitalizio ipotecario non svolga la normale funzione di garanzia, ma, piuttosto, serva a “rendere opponibile ai
terzi la legittimazione a vendere l’immobile, attribuita ex lege al finanziatore”380. L’ipoteca di questo strumento finanziario sarebbe quindi un’ipoteca con legittimazione a disporre ed integra la garanzia reale, in modo da diventarne una modalità attuativa: l’ipoteca è il mezzo per opporre ai terzi la legittimazione del finanziatore a disporre sul bene e ad alienarlo, al punto che qualora il debitore vendesse l’immobile ad un terzo, il finanziatore potrebbe cedere il bene ipotecato ad un altro soggetto il quale, grazie al grado di ipoteca,
377 Art. 1, legge 44/2015 in www.gazzettaufficiale.it 378 Art. 1, legge 44/2015 in www.gazzettaufficiale.it 379
Art. 11, comma 12quater, lg 2 dicembre 2005, n. 248 in www.camera.it
380
R. Lenzi, Il prestito vitalizio ipotecario, in Giurisprudenza italiana, 2017, 7, pp. 1736-1745.
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prevarrebbe sull’acquisto del terzo avente causa dal titolare381. La funzione di garanzia si realizza, ex lege, attraverso la legittimazione a vendere che, per effetto dell’iscrizione dell’ipoteca, può essere opposta ai terzi, per cui, l’eventuale alienazione da parte del debitore del bene, non fa venir meno il potere del finanziatore di vendere il bene libero da ogni vincolo, che nel frattempo è imposto sull’immobile382. È l’opponibilità della legittimazione a disporre a determinare l’atipicità di questa ipoteca: se rilevasse maggiormente il diritto di seguito della legittimazione, non ci sarebbe alcuna differenza con l’ordinaria ipoteca ed inoltre la vendita del bene ad un terzo sarebbe pienamente efficace, così come avrebbero valore eventuali ipoteche di grado successivo che, nel caso in cui il finanziatore decidesse di vendere l’immobile, andrebbero ad incidere negativamente sul valore del bene, con la probabile impossibilità del creditore di poter soddisfare il proprio credito383. Per questo, risulta più opportuno sottolineare l’inopponibilità al finanziatore di qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva all’iscrizione dell’ipoteca a garanzia del prestito vitalizio ipotecario, “quantomeno nel senso che il
finanziatore potrà vendere il bene libero da trascrizioni o iscrizioni”384
compiute successivamente dal titolare. Una parte della dottrina, invece, promuove un’interpretazione “tradizionalista”, perché afferma che il potere di vendere in capo al creditore non persista anche in caso di risoluzione del finanziamento a seguito dell’alienazione del bene da parte del debitore. Secondo questo orientamento, la norma prevede che l’alienazione a terzi dell’immobile da parte del debitore porti alla decadenza del beneficio del termine e, quindi, all’obbligo di immediata restituzione della
381
R. Lenzi, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
382
R. Lenzi, Il prestito vitalizio ipotecario, cit. 383
R. Lenzi, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
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somma al creditore il quale, in caso di inadempimento, può attivare tutte le procedure satisfattive385. Il finanziatore, quindi, potrebbe ancora disporre del bene, nonostante questo sia gravato da garanzie reali o diritti reali minori a favore di terzi, qualora l’alienazione riuscisse a soddisfare il proprio credito. L’orientamento che prevede l’ipoteca del prestito vitalizio ipotecario come una classica ipoteca limita la reale portata dello strumento finanziario, disincentivandone l’utilizzo da parte degli istituti bancari, così da far venir meno il suo ruolo di assistenza patrimoniale a soggetti in età avanzata386; se, al contrario, si accettasse l’impostazione secondo cui il creditore può opporre ai terzi il proprio potere di disporre anche successivamente all’alienazione, verrebbe garantita la reale funzione dello strumento, con il risultato di promuoverne anche la diffusione, vista la forte garanzia riconosciuta al creditore. L’ipoteca, quindi, non svolge la normale funzione di garanzia, ma ha un altro scopo quello di “rendere
opponibile ai terzi il potere di vendita stragiudiziale dell'immobile, attribuito dalla legge al finanziatore”387.
Il finanziatore è fortemente garantito dalla possibilità di poter vendere il bene immobile, non solo al momento del decesso del finanziato388, ma anche quando decorrono inutilmente dodici mesi dall’evento morte del beneficiario, quando vengono trasferiti diritti reali o di godimento sul bene immobile oggetto di garanzia, quando
385
R. Lenzi, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
386
R. Lenzi, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
387 A. Chianale, L'inutilità dell'ipoteca nel "prestito vecchietti", in Notariato, 2016, 4,
pp. 358-361.
388
Nel caso di decesso del soggetto finanziato, c’è chi ritiene che la legittimazione della banca a vendere l’immobile derivi da un semplice contratto di mandato rilasciato al finanziatore dal beneficiario: così, però, la morte del finanziato produrrebbe una vicenda successoria, prevedendo che vengano espressamente indicati, nella dichiarazione di successione, i soggetti destinatari dell’immobile; l’indicazione risulta fondamentale in quanto il de cuius potrebbe esporre ad ingenti debiti i propri eredi, i quali, grazie al beneficio di inventario, potrebbero rinunciare all’eredità. Così M. Tatarano, Prestito vitalizio ipotecario e affidamento fiduciario, in Trusts e attività fiduciarie, 2017, 3, pp. 252-262.
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vengono compiuti atti che riducono notevolmente il valore dell’immobile o, ad esempio, quando, a causa di incuria o mancata manutenzione, viene revocata l’agibilità del bene389. Il potere di vendere l’immobile da parte del creditore è rafforzato dal fatto che non è necessaria alcuna espropriazione del bene ipotecato e questo rappresenta una deroga alla normale disciplina in materia di espropriazione forzata dei beni immobili: non è infatti necessario il pignoramento del bene e non è richiesto nemmeno alcun onere pubblicitario, che è previsto per la vendita coattiva privata, così è possibile procedere alla vendita del bene anche attraverso una semplice trattativa privata390, la quale rappresenta una nuova forma di autotutela esecutiva unilaterale391.
Il prestito vitalizio non rientra tra i finanziamenti di scopo392, perché nessuna norma che lo disciplina impone una specifica destinazione del finanziamento, né vincola il finanziato al raggiungimento di uno specifico fine: il sessantenne potrebbe chiedere il finanziamento per integrare il proprio reddito al fine realizzare determinati progetti; potrebbe aiutare i figli nell’acquisto di una casa o nell’avvio di un’attività, come una sorta di “anticipo di eredità”393; oppure, più semplicemente, potrebbe chiedere il finanziamento per affrontare
389
M. Tatarano, Prestito vitalizio ipotecario e affidamento fiduciario, cit. 390
A. Bulgarelli, La disciplina del prestito vitalizio ipotecario, 2015, in www.blog.ilcaso.it
391
Il procedimento non prevede, infatti, alcun intervento del potere giudiziario e si fonda sull’esclusiva iniziativa del creditore; il controllo giudiziario interverrà solo nel caso in cui il debitore si opponga alla vendita,in quanto ogni forma dicontestazione è ammessa, in sede giudiziale, in forma di opposizione esecutiva: il controllo giudiziale, quindi, non è eliminato, ma è diventato eventuale e successivo. Così A. Bulgarelli, La disciplina del prestito vitalizio ipotecario, cit.
392 I finanziamenti di scopo prevedono che il destinatario del finanziamento utilizzi la
somma di denaro per raggiungere un determinato scopo, uno specifico fine. Un esempio può essere il mutuo di scopo, che è un contratto consensuale, oneroso e atipico, “caratterizzato dalla consegna di una somma di denaro al mutuatario
affinché quest’ultimo le possa utilizzare esclusivamente per le finalità espressamente previste dal sinallagma contrattuale” in www.diritto24.ilsole24ore.com
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spese ordinarie che non è in grado di sostenere senza il prestito394. Il finanziamento potrebbe, addirittura, avvantaggiare un soggetto terzo datore di ipoteca o residente nell’abitazione dell’anziano che, non avendo l’età richiesta, non può chiedere questo tipo di finanziamento395. Ovviamente, nella libertà contrattuale e senza alcun tipo di vincolo imposto dalla legge, le parti possono individuare una precisa destinazione per il prestito, così da stipulare un finanziamento di scopo volontario396.
A concedere il prestito possono essere solo le banche, italiane e straniere, o gli intermediari finanziari iscritti nell’albo previsto nell’art. 106, d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385397; il legislatore ha previsto questo limite in modo da garantire un’importante vigilanza sull’attività creditizia, per assicurare “la massima stabilità del sistema
finanziario nel suo complesso”398 e la massima tutela della clientela di questi operatori. Individuando negli istituti di credito e negli intermediari finanziari iscritti nell’albo indicato nell’art. 106 T.U.B. i soli soggetti autorizzati a erogare questo tipo di credito, il legislatore ha permesso di limitare il rischio di fallimento dell’ente, rischio che grava sui destinatari del prestito, i quali potrebbero evitarlo solo attraverso la sottoscrizione di polizze assicurative che aggraverebbero ulteriormente i costi del finanziamento399.
Possono chiedere il finanziamento le persone che hanno compiuto il sessantesimo anno di età, infatti a seguito della riforma il limite di età è stato abbassato da sessantacinque a sessant’anni proprio per
394
G. C. Platania, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
395 T. Rumi, La nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario, cit. 396
G. C. Platania, Il prestito vitalizio ipotecario, cit. 397
G. C. Platania, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
398
G. C. Platania, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
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promuovere la diffusione di questo strumento finanziario, permettendo così a più soggetti di richiedere tale prestito400.
Il contratto è un contratto bancario di erogazione del credito a struttura variabile, perché le modalità non sono individuate dalla legge ma dalle parti che sono infatti libere di scegliere tra l’erogazione del prestito in un’unica soluzione, o periodica determinando le singole rate, oppure possono optare per l’apertura di un credito401. È un contratto oneroso in quanto il finanziatore riceve un corrispettivo, gli interessi, il cui tasso può essere sia fisso che variabile: il finanziamento è “a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e spese”402, il che precisa come gli interessi siano “capitalizzati”, cioè quelli prodotti andranno ad aggiungersi al capitale iniziale, al punto da far crescere enormemente il valore del debito finale403, viene così meno il divieto di anatocismo404. È necessario precisare che il comma 12bis prevede come sia “fatta salva la volontà del finanziato di concordare al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, prima del verificarsi degli eventi di cui al comma 12, sulla quale non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi”405: il rimborso graduale è, però, ammesso solo per le spese e gli interessi perché il capitale dovrà
400 G. C. Platania, Il prestito vitalizio ipotecario, cit. 401
G. C. Platania, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
402
Art. 1, legge 44/2015 in www.gazzettaufficiale.it 403
G. C. Platania, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
404 L’anatocismo è “il calcolo degli interessi sugli interessi che sono già maturati su una somma dovuta”, così in www.bancaditalia.it. Gli interessi maturati diventano
capitale, nel senso che si sommano all’importo dovuto e producono loro stessi gli interessi. In www.bancaditalia.it. L’art. 1283 c.c. dispone che “gli interessi scaduti
possono produrre interessi solo dal giorno della domanda giudiziale o per effetto di convenzione posteriore alla loro scadenza, e sempre che si tratti di interessi dovuti almeno per sei mesi”: il giudice potrà quindi condannare al pagamento degli
interessi maturati su altri interessi, solo se, al momento della domanda giudiziale, venga provato che gli interessi principali erano già scaduti. Così M. E. Bagnato,
Anatocismo, in www.altalex.it
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essere versato al momento della morte del finanziato o in un altro momento indicato all’interno del contratto.
L’età avanzata era un elemento che impediva alla persona di ottenere un prestito, mentre ora, con questo strumento, non solo è concessa alle persone anziane la possibilità di chiedere un finanziamento ma è promossa una mobilitazione del cosiddetto “capitale morto”406, che rappresenta la maggior ricchezza degli anziani. Un primo rischio di questa forma di finanziamento è la possibilità che il debito possa superare il valore dell’immobile dato in garanzia: se il beneficiario avrà la fortuna di vivere molto più a lungo di quanto previsto, gli interessi cresceranno esponenzialmente, comportando l’aumento del debito finale407. Il prestito vitalizio ipotecario nasce infatti con l’intento di dare una nuova opportunità agli anziani che “si trovano
ricchi da una prospettiva patrimoniale, ma poveri quanto a flussi di reddito, costituiti, nella maggior parte dei casi, dalla sola pensione, che potrebbe essere integrata proprio con un vitalizio”408. Inoltre, il debito potrebbe superare il valore dell’immobile sia perché la persona anziana potrebbe non occuparsi in modo costante della manutenzione dell’immobile, sia perché si verifica un aumento dei tassi di interesse di riferimento, considerato che generalmente si applicano interessi variabili409. Questi rischi rappresentano sicuramente un ostacolo alla diffusione dell’istituto, anche se il maggior limite è rappresentato dal fatto che il rimborso del finanziamento dell’intero debito cade sugli eredi: quest’ultimi, entro un anno dalla morte del beneficiario del prestito, devono restituire, in un’unica soluzione, la cifra complessiva del finanziamento, in modo da mantenere la proprietà dell’immobile, altrimenti sul bene si rivarrà
406
F. Chessa, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
407
F. Chessa, Il prestito vitalizio ipotecario, cit. 408
F. Chessa, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
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l’ente erogatore del prestito, acquistandone la proprietà o vendendolo all’incanto410. Gli eredi subiscono tutte le conseguenze negative del prestito e, in quanto soggetti terzi rispetto alle parti del contratto, potrebbero addirittura non conoscere l’esistenza del debito: gli eredi, infatti, possono commettere l’errore di calcolare, all’interno dell’attivo patrimoniale, anche l’immobile che il de cuius ha utilizzato come garanzia per il proprio finanziamento411. A tutela degli eredi, del resto, esiste lo strumento dell’accettazione dell’eredità con beneficio di inventario, come qualsiasi altro erede di qualsiasi altra eredità: nel caso in cui abbiano accettato, incautamente, l’eredità senza avere la disponibilità economica per far fronte al debito, potranno godere solo della differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e l’ammontare del prestito, che comprende gli interessi accettati dall’anziano e maturati nel tempo412. È più complessa, piuttosto, la posizione degli eredi quando il destinatario del finanziamento sia un soggetto diverso dal de cuius e sia uno dei coeredi, che il de cuius ha voluto individuare come beneficiario del prestito: in questi casi, il soggetto preferito potrebbe scaricare sugli altri eredi gli effetti del debito, chiedendo loro di partecipare pro quota o a titolo di rivalsa, a meno che tali eredi non riescano a dimostrare l’arricchimento indebito del coerede preferito413. In una particolare posizione può trovarsi anche il coniuge erede e convivente dell’obbligato, in quanto, qualora non fosse cointestatario del finanziamento, in caso di decesso del coniuge che non ha altri successibili, rischierebbe di dover rimborsare interamente il prestito. La restituzione della somma, soprattutto ad una certa età, potrebbe risultare difficile e la traumatica conseguenza sarebbe la perdita
410
F. Chessa, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
411
T. Rumi, La nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario, cit. 412
F. Chessa, Il prestito vitalizio ipotecario, cit.
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dell’abitazione; per questo, una valida soluzione potrebbe essere quella di prevedere, come obbligo di legge, “la cointestazione del
prestito in caso di coppia coniugata e senza figli, al fine di estenderne la durata per tutta la vita di entrambi”414.
Altro rischio collegato a questo strumento finanziario è quello del sovraindebitamento del soggetto finanziato che, anche a causa di propri inadempimenti, può essere chiamato a procedere all'immediata restituzione del finanziamento prima della scadenza e, a seguito “del "vincolo" contrattuale con il finanziatore e di un'erronea
valutazione della convenienza del contratto di finanziamento”415, si trova senza la liquidità necessaria e senza immobile416. Inoltre, il prestito vitalizio ipotecario determina “uno spostamento nelle
dinamiche di accumulazione della ricchezza familiare”417: il debito infatti grava sugli eredi che possono scegliere se pagarlo o soddisfare il creditore attraverso l’immobile, con il rischio che l’eredità, gravata da questo debito, possa avere effetti negativi anche sul patrimonio degli eredi418.
Il prestito vitalizio ipotecario è uno strumento adatto a trasformare in liquidità gran parte della ricchezza immobiliare, rendendola disponibile per il sostegno di una categoria “debole”, con minor impatto psicologico rispetto alla vendita della nuda proprietà. Questo strumento è stato inserito all’interno del nostro ordinamento in un contesto storico specifico: il calo demografico costante ha creato una società in cui i soggetti anziani rappresentano la categoria più numerosa, che necessita di un particolare sostegno economico419. La
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T. Rumi, La nuova disciplina del prestito vitalizio ipotecario, cit. 415
D. Cerini, Il prestito vitalizio ipotecario: legal transplant in cerca di definizione, in Diritto ed economia dell'assicurazione, 2006, 2, pp. 503-530.
416 D. Cerini, Il prestito vitalizio ipotecario: legal transplant in cerca di definizione, cit. 417
D. Cerini, Il prestito vitalizio ipotecario: legal transplant in cerca di definizione, cit.