Difficile, di conseguenza, qualificare l' area di decollo come fabbricabile ai fini Ici L' ordinanza 26016/2019 dispone la rimessione alle Sezioni Unite della Cassazione della questione se un' area gravata da un vincolo di inedificabilità assoluta sia comunque da considerare (ai fini Ici-Imu) come area edificabile se al proprietario dell' area sia stata attribuita, in compensazione, una volumetria che il medesimo non abbia ancora impresso ad altra area. Le Sezioni unite vengono dunque coinvolte in ragione della complessità della materia e della variegatezza delle opinioni espresse in questo àmbito. L' ordinanza 26016 qualifica come «preferibile»
la tesi che intende i diritti edificatori come diritti «di natura obbligatoria», sia pure «con profili di realità»; di conseguenza, ricusa l' idea secondo la quale i diritti edificatori sarebbero da considerare come «diritti reali di godimento»
(si veda l' articolo a fianco). I profili di realità cui la Cassazione accenna sono indubbi: la volumetria necessariamente origina da un fondo e compete al proprietario del fondo. Può originare perché lo strumento urbanistico comunale consente, in una certa zona, l' edificazione di edifici di un dato tipo e di una data volumetria. Ma la strumentazione urbanistica
comunale può anche disporre che i proprietari di aree, in determinati contesti (ad esempio, per incentivarli all' esecuzione di opere di urbanizzazione), possono ottenere il diritto di realizzare la costruzione di un dato edificio su un fondo diverso da quello la cui proprietà ha dato origine all' attribuzione del diritto edificatorio. A far propendere per la natura reale del diritto edificatorio è stata anche l' introduzione nel Codice civile dell' articolo 2643 n. 2-bis, che consente di trascrivere nei registri immobiliari gli atti che hanno a oggetto la cessione dei diritti edificatori: la trascrizione, infatti, è un' operazione tipicamente attinente ai contratti che comportano il trasferimento della proprietà di beni immobili oppure la costituzione o il trasferimento di diritti reali immobiliari. Si obietta tuttavia che in alcuni casi si trascrivono anche contratti a efficacia obbligatoria: si pensi alla trascrizione della locazione di durata superiore a nove anni oppure alla trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare. Tuttavia, secondo la Cassazione, queste argomentazioni non sono decisive: è vero che il diritto edificatorio necessariamente
"decolla" da un fondo e, infine, "atterra" su un altro, ma è altresì vero che la volumetria può restare per lungo tempo
Alla luce di questo ragionamento, inoltre, è difficile considerare area edificabile il terreno dal quale i diritti edificatori sono decollati rendendolo inedificabile: anche se i diritti edificatori sono ancora nella titolarità del proprietario non si può non tener conto del fatto che, durante il "volo", il proprietario del fondo non può essere considerato come possessore di un' area fabbricabile, in quanto egli è in realtà titolare e possessore di un' area gravata da un vincolo di inedificabilità assoluta. © RIPRODUZIONE RISERVATA.
Nel rispetto della natura impugnatoria del processo tributario, la motivazione dell' avviso di accertamento non può essere dall' Ufficio integrata in corso di g i u d i z i o e d e v e e s s e r e n e l l a s u a p i e n e z z a c o n t e n u t a n e l l ' a t t o originariamente notificato al contribuente, non ampliabile, sotto tale profilo, con alcun atto successivo, nemmeno con il provvedimento di rigetto dell' istanza di reclamo. Tale ulteriore specifica al principio suddetto l' ha resa la Ctr Lombardia (presidente Guicciardi, relatore Vicuna), con la sentenza n.
3999/22/2019. L' origine della questione scaturiva dall' impugnativa dell' iniziale avviso di accertamento con cui l' Agenzia delle entrate D.P. II di Milano recuperava ai fini Irpef un maggior reddito da fabbricati per una contribuente che, invece, nel ricorso, rappresentava di aver dichiarato l' esatto canone di locazione percepito per quella unità immobiliare, locata a un istituto bancario. Tra i motivi di ricorso, in via preliminare, la ricorrente deduceva la carenza di motivazione dell' atto impugnato, vizio tuttavia non riscontrato dalla Ctp di Milano che in primo grado rigettava il ricorso. La Ctr lombarda, nel pronunciarsi sull' appello della contribuente che insisteva sulla
carenza di motivazione, non integrabile ex post dall' ufficio, ha proprio ripreso le parole dei giudici di prime cure volendo evidenziare come gli stessi non avessero esaustivamente motivato l' infondatezza dell' eccezione di parte relativa al difetto di motivazione dell' accertamento: la Ctp infatti considerava tout court quest' ultimo come recante presupposti giuridici e fattuali idonei a comprendere la pretesa, difatti contestata adeguatamente nel ricorso. La Commissione regionale ha osservato che, pur contenendo il riferimento all' atto richiamato, ossia al contratto di locazione indubbiamente a conoscenza della contribuente, l' Ufficio non avesse ben chiarito le ragioni per cui rispetto ai dati dichiarati in quell' atto sorgesse una pretesa ben differente. Più chiari riferimenti ai presupposti e ai motivi della maggior pretesa Irpef, discesa dalla locazione del fabbricato, si avevano soltanto con l' emissione del provvedimento di rigetto del reclamo. Il suddetto motivo di appello veniva ritenuto fondato dai giudici regionali, che hanno ribadito quanto ex plurimis espresso dalla Cassazione (Cass. ord. 12400/18; ord. 3414/17) secondo la quale la motivazione dell' avviso di accertamento deve essere contenuta ab origine nell' atto notificato al contribuente e non può essere «ampliata» o «modifìcata» mediante atti successivi, e men che meno integrata in corso di giudizio.
Benito Fuoco () Avverso la sentenza propone appello, affidato ai motivi che seguono: 1) carenza di motivazione: la
è fondato e va accolto. Con il primo motivo la appellante eccepisce la carenza di motivazione dell' avviso di accertamento, deducendo che la motivazione deve essere contenuta ab origine nell' atto notificato e non può essere integrata o esplicitata in atti successivi (cass. nn. 3414/2017 e 23248/2014). Precisa che sull' avviso di accertamento non veniva esposto alcun motivo a supporto del recupero, limitandosi nelle motivazioni a riportare che «i redditi per canone di locazione risultano solo in parte dichiarati nella sua dichiarazione»; soltanto dal provvedimento di rigetto dell' istanza di reclamo presentata dal contribuente, si rilevava che l' Ufficio aveva considerato i lavori di ristrutturazione eseguiti dall' affittuario quale canone sostitutivo corrisposto in «natura» e, come tale, da sottoporre a tassazione. Censura quindi la sentenza di prime cure ove il collegio giudicante respinge in maniera generica l' eccezione, affermando come «l' accertamento espliciti i presupposti giuridici e fattuali sottesi alla pretesa, così da consentire la comprensione della stessa come si evince dagli stessi motivi di ricorso». L' Ufficio sostiene che la contribuente conosceva i motivi della pretesa ed era in possesso dell' atto registrato dal quale si evinceva. Questo Collegio ritiene che la motivazione contenuta nell' accertamento, seppure riporta l' atto richiamato, senza dubbio a conoscenza della contribuente, pur tuttavia non chiariva per quali motivi sorgesse una diversa pretesa rispetto all' atto stesso, tant' è che lo ha esplicitato solo successivamente con nel provvedimento di rigetto dell' istanza di reclamo. Giova, in proposito, richiamare la Suprema corte di cassazione, sez. 6 - 5, ordinanza n. 12400 del 21/05/2018, ove si legge: «L' avviso di accertamento privo, in violazione dell' art. 42 del dpr n. 600 del 1973 e dell' art. 7 della legge n. 212 del 2000, di una congrua motivazione è illegittimo, senza che la stessa possa, peraltro, essere "integrata" in giudizio dall' amministrazione finanziaria, in ragione della natura impugnatoria del processo tributario», o anche Cassazione che con ordinanza 3414/2017 pronuncia: «La motivazione dell' avviso di accertamento deve essere contenuta "ab origine" nell' atto notifìcato al contribuente e non possa essere "ampliata"
o "modifìcata" mediante atti successivi». ()