Norme del codice civile

Prendiamo in esame le norme dettate dal codice civile.

In merito alla costruzione sul suolo altrui di immobili per natura si ha l’art. 934 c.c. che dispone: «Qualunque piantagione, costruzione ed opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto è disposto dagli artt. 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge ».

È evidente che qui ci troviamo di fronte ad una presunzione sem­ plice (e non ad una praesumptio iuris et de iure) che può essere demo­ lita dalla prova in contrario.

Il caso considerato riguarda la costruzione in terreno altrui, con materiali propri ed è disciplinato dall’art. 936 del detto codice, che sta­ tuisce:

« Quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da « un terzo con suoi materiali, il proprietario del fondo ha il diritto di « ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle. Se il proprie- « tario preferisce di ritenerle, deve pagare a sua scelta il valore dei « materiali e il prezzo della mano d’opera oppure l’aumento di valore « recato al fondo ».

ob-Provinciale nella seduta del 6 novembre 1953, pronunciando In grado di appello avverso la decisione dei primi giudici, dichiarò escluso dalla divisione di cui al citato atto il forno con i relativi macchinari perchè trattavasi di impianti già fatti, prima della divisione, dall’attuale assegnatario Capellano Mario a pioprie spese e quindi di esclusiva sua proprietà, e attribuì pertanto così al secondo come al terzo lotto uguale valore di lire 2.000.000 per ciascuno.

Notificata questa decisione al condividente Mario Capellano, l ’Ufficio Re­ gistro sottopose al giudizio della Sezione Speciale della Commissione Provin­ ciale la pretesa dei contribuenti di vedere escluso dai beni oggetto della

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« bligare il terzo a togliere le piantagioni, costruzioni od opere, quando « sono state fatte a sua scienza e senza opposizione o quando sono state « fatte dal terzo in buona fede ».

Da ciò consegue che il proprietario del suolo non diviene automa­ ticamente proprietario delle costruzioni.

Se il proprietario di un terreno ha già consentito ad un terzo la costruzione in detto terreno, senza aver mai fatto alcuna opposizione, non può obbligare il terzo ad abbattere le proprie costruzioni.

La Commissione Centrale con decisione n. 13750 del 3 marzo 1939 (9) aveva riconosciuto che « se un Comune concede ad un privato il diritto di « comprare un’area comunale con l ’obbligo di effettuarvi la costruzione di basa d’abitazione e con la promessa che ultimata la costruzione, il Co­ mune avrebbe venduto l’area stessa al concessionario, l ’atto con il qua­ le, in esecuzione di tale precedente concessione, il Comune trasferisce al privato la proprietà del terreno è soggetto a tassa di trasferimento solo sul valore dell’area e non anche su quello degli edifìci costruiti m precedenza dall’acquirente».

. caso configurato, pur senza alcun atto registrato in precedenza, si ha tuttavia la concessione ad un terzo del diritto di costruzione e la tto di vendita del suolo dovrebbe essere assoggettato all’imposta del Registro per il solo terreno edificatorio. I principi fissati dalla deci­ sione citata, vennero riconfermati dallo stesso Organo Giurisdizionale con pronunzia n. 21966 del 20 marzo 1951, che ribadì la massima che la concessione di suolo edificabilc fatta da un Comune in esecuzione di deliberazioni^ regolarmente vistate ed approvate che subordinano la successiva stipulazione del contratto di vendita del terreno all’adempi­ mento dell’obbligo delle costruzioni da parte del concessionario, ancor­ ché non sia registrata, esclude la presunzione di accessione senza bi­ sogno di una qualunque prova in contrario (10). Ma la giurisprudenza, come abbiamo visto già, si è prevalentemente e ripetutamente pronun- ziata m senso contrario, nel senso cioè che per tassare il solo terreno edificatorio e non pure le costruzioni fatte in precedenza dagli acqui­ renti del suolo, occorre, o la costituzione, in precedenza, di un diritto di superficie a favore di chi costruisce, o, comunque, un consenso alla cq.

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alone 11 forno in Vado Ligure, e questi, avuta legale conoscenza della Iniziativa dell’Ufficio, presentarono memorie difensive e documenti a sostegno della loro tesi.

Quel Collegio con decisione 16 dicembre 1954 ritenne, sulle risultanze dei documenti prodotti dai contribuenti, cbe il forno in parola dovesse, insieme con la attrezzatura relativa, essere considerato estraneo al patrimonio comune di cui al citato atto Pendola, perchè di proprietà esclusiva del nominato Capel- lano Mario che lo aveva acquistato con denaro proprio prima ancora che addi­ venisse con i fratelli alla divisione del patrimonio comune. Contro questa

de-struzione prestato dal proprietario del suolo con atto di data anteriore al trasferimento del solo terreno, oppure la rinunzia al diritto di ac­ cessione.

E nel caso da noi configurato, invece, pur essendovi un consenso ver­ bale, manca un atto di costituzione di diritto di superficie, o di rinun­ zia al diritto di accessione, o di consenso scritto dal proprietario del suolo di costruire su di questo.

Indipendentemente da quanto si è esposto pii! sopra, rileviamo che l’art. 934 c.c. citato, cominciando con lo statuire che le opere fatte sotto o sopra il suolo appartengono al proprietario di questo, fa salve nu­ merose eccezioni, appunto perchè trattasi di praesumptio inris tantum, cioè di presunzione semplice, che, perciò appunto, ammette la prova in contrario.

Ora, l’art. 936 precisa che il proprietario del suolo non diventa auto­ maticamente proprietario delle costruzioni fatte da altri con materiale proprio, e con scienza del proprietario del suolo che mai si oppose al­ l ’esecuzione delle costruzioni stesse, ma esso proprietario del terreno può acquistarle o chiederne la demolizione previo risarcimento danni.

Ripetiamo che l’art. 936 c.c. dispone che quando le costruzioni od opere sono state fatte da un terzo con suoi materiali, il proprietario del fondo ha il diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle (1° comma).

« Se il proprietario — aggiunge il 2° comma — preferisce di rite­ n e r le , deve pagare a sua scelta il valore dei materiali ed il prezzo della « mano d’opera oppure l ’aumento di valore recato al fondo ».

Orbene, quando nessuna azione è stata mai esercitata dal proprie­ tario del suolo il quale, invece, procede alla vendita del solo terreno edi­ ficatorio (che rappresenta l’unico bene da lui posseduto e di cui solo può disporre), non si può legittimare il diritto di accessione e quindi la tassa di trasferimento anche sulle costruzioni.

E fino a quando il proprietario del suolo non esercita nessuna azione nel senso contemplato dalle norme citate, la costruzione fatta da un terzo, con materiali propri, su suolo altrui, appartiene al terzo stesso se il proprietario del suolo non ha mai dichiarato di volerla acquistare.

Il 4° comma del citato art. 936 stabilisce infatti che il « proprietario « (del suolo, s’intende) non può obbligare a togliere la piantagioni,

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cislone resa in prima istanza dalla Sezione Speciale della Commissione Provin­ ciale si è gravato di appello l ’Ufficio del Registro adducendo che la documenta­ zione posta dai primi giudici a base della loro pronunzia non giustifica le con­ clusioni cui essi sono pervenuti.

Il contribuente ha replicato insistendo per la conferma della decisione impugnata.

Diritto. — L’Ufficio del Registro nell’atto di appello notificato ai contri­ buenti si richiama al concetto di pertinenza per affermare che il forno ed i relativi macchinari oggetto della controversia, trovandosi, al tempo della

divi-« struzioni, od opere, quando sono state fatte a, sua, scienza e senza op- « posizione dal terzo in intona fede ».